Logements étudiants et seniors : le moment d'investir

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Par Karl Toussaint du Wast - le 20/04/2012

Selon l’Observatoire national de la vie étudiante, seuls 11% des jeunes sont logés en cité universitaire. Pour les autres, la quête d’un logement peut s’avérer un véritable casse-tête. Mais les jeunes ne sont pas les seuls à pâtir du manque de logements en France. Les seniors rencontrent les mêmes difficultés ; notamment ceux qui ont besoin d’une assistance médicale. Une pénurie à laquelle les investisseurs peuvent pallier en partie tout en profitant des avantages que cela offre.

Demande croissante

Une demande de logements étudiants et seniors qui ne faiblit pas

En France, la pénurie de logements est une problématique majeure mais on constate qu’elle touche plus fortement deux tranches de la population : les jeunes et les seniors.


Chaque année, pour les étudiants qui quittent le domicile familial, il faut entamer un véritable périple. En cause de cette quête difficile d’un habitat: la pénurie de logements et de résidences étudiantes.

En parallèle à ce phénomène, le vieillissement de la population aussi pose des problèmes de manque de logements. D’ici 2050, selon les projections de l’INSEE, 1 français sur 3 aura plus de 60 ans. Face à cette évolution démographique, le parc de logements n’est pas adapté aux besoins de cette population. Or, on constate déjà une pénurie en la matière. Le secteur public ne peut notamment pas satisfaire la demande en logements des personnes âgées dépendantes.


Afin de pallier à cette pénurie de logements, des programmes se sont développés. En investissant dans ces types de résidences (les résidences dites « de services »), vous profitez d’avantages fiscaux et de solides garanties locatives qui en font un placement patrimonial de qualité.

Logements étudiants : des opportunités pour l’investisseur

Investir dans un studio peut constituer un bon filon pour répondre à la demande estudiantine. D’autant plus que le « ticket d’entrée » est relativement accessible pour ce type de bien. Il est de l’ordre de 70 000 à 100 000 €. Selon l’emplacement et le type de logement, la rentabilité oscille généralement entre 3,5 à 5%. De plus, si vous choisissez de louer votre bien meublé, via le statut de loueur en meublé (LMP/LMNP), vous bénéficiez de nombreux avantages notamment fiscaux.


Concernant le choix du bien, il est fortement conseillé d’investir dans une surface habitable de plus de 14 mètres carrés. Les petites surfaces offrent des loyers inférieurs et se louent facilement mais une surtaxation concerne les logements d'une superficie inférieure à 14 mètres carrés et affichant un loyer de plus de 40 € le mètre carré.

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Enfin, vous pouvez faire le choix d’une résidence de services étudiante. Ainsi, vous confiez la gestion de votre bien à un exploitant au travers d’un bail commercial qui vous apporte une visibilité totale sur votre investissement et une parfaite maîtrise des coûts.


L’offre de services de ce type de logement est souvent très appréciée des locataires. Investir en résidence étudiante vous offre par ailleurs les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard (11% de réduction d’impôts sur le montant HT investi).

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Plus de sécurité pour l’investissement dans un logement senior

Comme nous venons de le voir, si investir dans un logement étudiant peut s’avérer intéressant en matière de garanties et de « confort d’investissement », la résidence seniors présentent de nombreux avantages.


Le problème de l’emplacement du logement :


La situation du bien a une importance moindre dans le cas des résidences seniors que pour les logements étudiants. Ces derniers doivent être au plus près d’universités, des transports en commun ou du centre-ville. Les personnes âgées privilégieront quant à elle le calme, l’espace et l’éloignement des grandes villes. Pour les étudiants, mieux vaut sélectionner les villes à fort potentiel étudiant et être attentif aux éventuelles délocalisations d'universités. Conséquence donc : le rendement de votre placement peut s’avérer moins attractif du fait du prix d’achat, si le quartier est prisé, et si vous effectuez un investissement dans un emplacement non sollicité, vous aurez du mal à trouver un étudiant preneur.

Le fameux « turnover », plus fréquents chez les étudiants :


Contrairement aux personnes âgées, les étudiants déménagent plus souvent. Si vous ne faites pas gérer votre bien, vous devrez donc perdre du temps (et donc de l’argent) à gérer cette rotation des locataires.


Des garanties plus sûres avec les seniors :


Les seniors sont tout d’abord plus soigneux que les jeunes ce qui vous assure un taux d’usure de votre bien plus lent dans un cas que dans l’autre. D’autre part, les locataires seniors sont souvent plus stables, moins mobiles. Cela assure à votre gestionnaire une meilleure visibilité sur son exploitation et donc pour vous, une meilleure sécurité financière.


Il existe deux catégories de résidences de services pour personnes âgées :

  • Les résidences seniors « classiques » donc non médicalisées
  • Les EHPAD qui sont donc habilitées à accueillir des pensionnaires nécessitant de l’assistance médicale.


Ce deuxième type de placement offre un rendement locatif allant jusqu’à 5% pour un investissement entre 150 000 et 200 000 €. Vous profitez aussi des avantages fiscaux de loueur meublé et notamment du statut de LMNP Censi-Bouvard. Ce peut être un placement idéal, notamment pour préparer sa retraite.

Conclusion

La pénurie des logements étudiants et seniors rend ces secteurs prometteurs si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier. Les logements seniors présentent des avantages qui apparaissent plus importants que ceux des logements étudiants mais tout dépend de vos objectifs, de votre situation et de votre budget ;

Renseignez-vous donc auprès de spécialistes en matière d’investissement dans l’immobilier ; des rendements attractifs et des avantages fiscaux peuvent être à la clé.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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