Loi Pinel ou loi Duflot : quel dispositif est le plus avantageux ?

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

Vu 4097

fois

4 min

de temps de lecture

Loi Pinel et loi Duflot : deux dispositifs de location défiscalisant

Loi Duflot : origine et principes

Mis en place sous le gouvernement Ayrault et entré en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot a remplacé la Loi Scellier. Il consiste tout simplement en un cadre fiscal avantageux pour l’investisseur dans le but de relancer la construction de biens immobiliers neufs tout en répondant à une demande locative importante, et ainsi permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier avantageux.

Pour faire simple, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 18% de son investissement (dans la limite de 300 000 euros et 5 500 € par m²) sur 9 ans. En échange de cet avantage, il s’engage à louer son bien pendant toute la durée de l’avantage fiscal (il existe un plafond de ressources pour le locataire). La réduction d’impôts maximale est donc de 54 000 euros sur 9 ans soit 6 000 euros par an. Enfin pour l’investissement en SCPI Duflot, la réduction est prise en compte pour 95% du montant de l’investissement.

Loi Pinel : le même principe avec des avantages supplémentaires

La Loi Pinel (en vigueur depuis le 1er septembre 2014) n’est qu’un réajustement et une extension de la Loi Duflot dans le but de la rendre plus souple et plus incitative.

En effet, la France a un besoin de 800 000 nouveaux logements d’ici 2035 afin de répondre aux besoins de la population en poursuivant les tendances actuelles et la Loi Duflot n’a pas permis d’atteindre cet objectif.

Le principe du dispositif Pinel est le même que le dispositif Duflot avec quelques avantages supplémentaires. La réduction d’impôt s’étale sur 6, 9 ou 12 ans et n’est donc pas fixée à 9 ans uniquement (dans la limite de 300 000 euros et 5 500 € par m²), et elle peut aller jusqu’à 21% (de 12% à 21% plus précisément) contre seulement, rappelez-vous, 18% fixes en Duflot. La réduction d’impôt en loi Pinel peut donc aller jusqu’à 63 000 euros soit 7 000 euros supplémentaires.

De plus, il est désormais possible de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants ce qui est très important pour l’investisseur. Concernant les SCPI, la totalité de l’investissement donc 100% est désormais pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt, contrairement à 95% dans le cadre du dispositif Duflot. Enfin, le prix de la location au m² a été réévalué entre les deux dispositifs, ce qui impacte également la rentabilité.

À NOTER : le dispositif Pinel a été revu et actualisé par le gouvernement en 2022. A compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel devient le Pinel + et le montant de la réduction octroyée baisse sensiblement.

Attention à bien prendre en compte tous les plafonnements obligatoires afin de ne pas sortir de ces dispositifs et ainsi se faire rattraper par l’organisation fiscale.

2. Loi Pinel vs loi Duflot : réforme du zonage

Afin d’être éligible au dispositif Duflot ou Pinel, il faut impérativement que les logements neufs se trouvent dans certaines zones ou la demande de bien locatif est supérieure à l’offre disponible.

Vous l’aurez compris, il faut que ces logements locatifs se situent dans des zones dites « tendues ». Concernant les autres zones, où l’offre en immobilier locatif est suffisante, elles ne sont pas éligibles à ce dispositif de défiscalisation et les propriétaires ne percevront donc pas d’avantages fiscaux.

Ces zones se découpent en 4 zones distinctes :

  • La Zone A Bis : Paris et sa proche périphérie, autrement dit 76 communes des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
  • La zone A : L'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, l'agglomération française de la ville de Genève, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d'autres communes, où le prix à la location est très élevé.
  • La zone B1 : Certaines grandes agglomérations où la demande de logements est élevée, ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne non située dans les zones A bis et A, et les départements d'outre-mer
  • (La zone B2 : Supprimée en 2018 pour loi Pinel et sous acceptation du préfet pour loi Duflot.) : toutes les communes comptabilisant un nombre d’habitants inférieur à 250 000

3. Loi Pinel vs loi Duflot : une durée d'engagement raccourcie

En ce qui concerne la durée d’engagement de ces dispositifs de défiscalisation, la loi Pinel permet aux investisseurs de moduler leur durée d’engagement. En effet, en 2013 lors de l’arrivée du dispositif Duflot, la durée d’engagement était fixée à 9 ans ce qui pouvait être un point négatif, mais depuis 2014 et l’arrivée de la loi Pinel, les investisseurs peuvent choisir leur durée d’engagement, 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

4. Loi Pinel vs loi Duflot : un plafond d'investissement inchangé

Afin de percevoir la réduction d’impôt tant attendue, aussi bien pour la loi Duflot que pour la loi Pinel, le montant total de l’investissement est plafonné à 2 niveaux :

  • Plafonnement égal à 300 000€ par contribuable et par an
  • Plafonnement égal à 5 500€ par m2 de surface habitable

Au-delà de ces 2 plafonds, l’acquéreur se verra refuser sa réduction d’impôt.

Attention : les Lois Pinel et Duflot entrent dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € / an.

5. Loi Pinel vs loi Duflot : un plafond de loyer revalorisé à la hausse

Zone du logement Plafonds mensuels du loyer par m2
2021 2022
Zone A Bis 17,55€ 17,62€
Zone A 13,04€ 13,09€
Zone B1 10,51€ 10,55€
Zone B2 (sur agrément du préfet) 9,13€ 9,17€

On observe ainsi une augmentation des plafonds de loyers mensuels par m2 (charges non comprises) pour les 2 dispositifs défiscalisant en 2021 et 2022, ce qui est intéressant pour les investisseurs un peu moins pour les locataires… Même si la location Pinel ou Duflot reste bien plus avantageuse qu’une location nue ou meublée « standard ».

6. Loi Pinel vs loi Duflot : la possibilité de louer à sa famille et les plafonds de revenus

En ce qui concerne la Loi Duflot :

Composition du Foyer du locataire Zones Duflot
Zone A Bis : 17,62€ Zone A : 13,09€ Zone B1 : 10,55€ Zone B2 et C : 9,17€
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou couple ayant 1 personnes à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 92 072€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration supplémentaire par personne à charge à partir de la cinquième + 13 734€ + 12 573€ + 9 200€ + 8 277€

Le propriétaire du bien ne pouvait en aucun cas louer son investissement locatif à un membre direct de sa famille, le locataire de ce logement ne devait également pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, autrement dit son époux(se), ou ses enfants à charge par exemple.

En ce qui concerne la Loi Pinel :

Le propriétaire du bien peut louer son logement à un membre direct de sa famille comme ses parents ou ses enfants, mais attention, comme pour le dispositif Duflot, le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, autrement dit son époux(se), ou ses enfants à charge par exemple.

Au terme de ces années de location obligatoire ouvrant droit à la réduction d’impôts, il sera tout à fait possible pour le propriétaire d’utiliser le bien immobilier comme résidence principale ou secondaire ou encore de le revendre, toutes les options sont possibles.

Le revenu fiscal de référence du locataire sera quant à lui soumis aux plafonds réglementaires de revenus :

Voici les plafonds de ressources Pinel en 2022 :

Composition du Foyer du locataire Zones Pinel
Zone A Bis : 17,62€ Zone A : 13,09€ Zone B1 : 10,55€ Zone B2 et C : 9,17€
Personne seule 38 377€ 38 377€ 31 280€ 28 152€
Couple 57 357€ 57 357€ 41 772€ 37 594€
Personne seule ou couple ayant 1 personnes à charge 75 188€ 68 946€ 50 233€ 45 210€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 769€ 82 586€ 60 643€ 54 579€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 106 807€ 97 766€ 71 340€ 64 206€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 120 186€ 110 017€ 80 399€ 72 359€
Majoration supplémentaire par personne à charge à partir de la cinquième + 13 390€ + 12 258€ + 8 969€€ + 8 070€

7. Loi Pinel vs loi Duflot : la réduction d'impôt

Comme vous avez pu le constater, la différence de réduction d’impôt est flagrante entre ces 2 dispositifs, pour la loi Duflot cette réduction est fixe, elle est de 18% pour une durée de 9 ans.

Concernant le dispositif Pinel cette réduction est bien différente.

En effet en 2022 elle est de 12% pour une durée de 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans et enfin 21% pour une durée de 12 ans.

Cependant en 2023 ces taux vont changer et passeront ainsi à 10,5% pour une durée de 6 ans, 15% pour une durée de 9 ans et enfin 17,5% pour une durée de 12 ans.

8. Loi Pinel ou loi Duflot : quelle loi est la plus rentable ?

Prenons 3 exemples concrets afin que vous vous fassiez votre propre avis sur la question.

1ière exemple : Vous faites un investissement immobilier neuf à hauteur de 250 000 € un deux-pièces de 45 m² dans un programme neuf situé dans la grande couronne parisienne (Zone A bis) en loi Duflot.

Vous mettez cet appartement en location au prix de : 45m2 x 17,62€ = 792€ (le plafond)

Vous vous êtes engagé(e) auprès de l’administration fiscale à louer votre deux-pièces et ce pendant une durée de location de 9 années consécutives qui est, je le rappelle, le nombre d’années obligatoire pour ce dispositif.

Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt totale de 250 000 × 18% = 45 000 €.

Cette réduction est alors répartie sur 9 ans. Vous payez 45 000 / 9 = 5 000 € d'impôts sur le revenu en moins chaque année sur 9 ans.

2ième exemple : Vous achetez exactement le même bien immobilier neuf le 10/11/2022 en Loi Pinel, soit 250 000 € un deux-pièces de 45 m² dans un programme neuf situé dans la grande couronne parisienne (Zone A bis).

Vous mettez cet appartement en location au prix de : 45m2 x 17,62€ = 792€ (Le plafond identique à la loi Duflot)

Vous vous êtes engagé auprès du fisc à louer votre deux-pièces et ce pendant une durée de location de 12 années consécutives qui est, je le rappelle, le nombre d’années maximum pour ce dispositif.

Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt totale de 250 000 × 21% = 52 500€.

Cette réduction est alors répartie sur 12 ans. Vous payez 52 500 / 12 = 4 375€ d'impôts sur le revenu en moins chaque année sur 12 ans.

3ième exemple : Vous achetez exactement le même bien immobilier neuf le 10/02/2023 en Loi Pinel, soit 250 000 € un deux-pièces de 45 m² dans un programme neuf situé dans la grande couronne parisienne (Zone A bis).

Vous mettez cet appartement à loué au prix de : 45m2 x 17,62€ = 792€ (Le plafond identique à la loi Duflot)

Vous vous êtes engagé(e) auprès du fisc à louer votre deux-pièces pendant 9 années.

Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt sur le revenu totale de 250 000 × 17,5% = 43 750€.

Cette réduction est alors répartie sur 12 ans. Vous payez 43 750 / 9 = 4 861€ d'impôts en moins chaque année sur 9 ans.

9. Résumé du comparatif entre les deux dispositifs

Critères Dispositif Duflot Dispositif Pinel
Réduction d’impôt 18% En 2023 : 10,5% / 15% / 17,5%
Durée d’engagement 9 ans fixe 6 ans, 9 ans et 12 ans
+ 1 personne à charge 46 372 €
Location à un de ses ascendants/descendants Non Oui
Zones éligibles A Bis / A / B1 A Bis / A / B1
Plafond investissement annuel 2 logements par an, plafonné à 300 000 € et 5 500 € du m² 2 logements par an, plafonné à 300 000 € et 5 500 € du m²
Plafond loyers

Zone A Bis : 17,62€

Zone A : 13,09€

Zone B1 : 10,55€

Zone B2 : 9,17€

Zone A Bis : 17,62€

Zone A : 13,09€

Zone B1 : 10,55€

Zone B2 : 9,17€

Conclusion

En conclusion et en résumé de ce guide, le dispositif Pinel offre aux investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier financé en partie par leurs impôts davantage de souplesse et de rendement que son prédécesseur, le dispositif Duflot.

Les différentes options de durée d’engagement proposées offrent davantage de souplesse et une meilleure adaptabilité aux contextes de chacun(e).

En outre, l’impossibilité pour les investisseurs d’investir désormais en zone B2 évite les accidents qui ont pu survenir dans le passé en investissant dans une zone ou le marché et la demande locative n’étaient pas toujours assez profonds.

Enfin, les nouvelles normes énergétiques et environnementales imposées pour la construction de logements neufs permettent aux investisseurs de devenir propriétaires d’un bien aux dernières normes, très faiblement énergivores et ainsi de participer à la construction d’un parc immobilier pérenne et respectueux de l’environnement pour eux, et leurs enfants.

Si vous voulez réaliser un investissement immobilier et bénéficier des meilleures mécanismes adaptées à votre situation, nous vous invitons à nous contacter gratuitement en .

Ne ratez rien de nos conseils !

A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

Lire la suite

Dernier commentaire client

"Informations très claires. Navigation aisée."

Avis client :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
+ -
simulation gratuite Netinvestissement

Votre simulation

gratuite & personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Réponse en 24h !