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Quelles zones sont éligibles à l'investissement en loi Pinel ?

L’article « Quelles zones sont éligibles à l'investissement en loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Alexandre Andrillon

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Depuis le début des années 2000, l‘objectif en matière de logement pour le gouvernement est resté le même : dynamiser la construction immobilière afin de pallier au manque de logements.

Pour inciter les Françaises et Français à participer à ce grand projet, l’état a mis en place plusieurs outils qui permettent aux habitants d’accéder plus facilement à la propriété. Vous avez peut-être déjà entendu parler du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) ou encore de la TVA réduite pour les primo-accédants sur l’achat d’un logement neuf.

Mais pour attirer les investisseurs, de nombreux dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux ont également été mis en place. Afin de cibler les régions les plus impactées par cette crise du logement, un zonage a d’ailleurs été instauré. Autorisées dans un premier temps sur l’ensemble des territoires en France métropolitaine, en Corse ou encore dans les départements et régions d’Outre-mer, les zones éligibles à ces dispositifs n’ont cessé de se rétrécir à travers le temps notamment en matière d’investissement locatif . avec le dernier en date concerné : le dispositif Pinel.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement immobilier en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Concentrer le dispositif pinel sur un marché tendu

Pour être éligible à la loi Pinel et bénéficier pleinement de tous ses avantages en matière de réduction d’impôt (pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien sur 12 ans), certaines conditions (évoquées plus en détail dans d’autres de nos guides) sont à respecter. En effet, l’investissement doit se faire dans l’immobilier neuf (ou ancien réhabilité) avec des caractéristiques particulières au niveau du logement (normes BBC, bâtiment basse consommation), des ressources des futurs locataires, de la durée d’engagement de mise en location et du plafond des loyers. Il vous donc choisir entre les avantage d'acheter neuf et les nombreux avantages d'acheter ancien. Mais ce qui reste avant tout primordial est la zone géographique éligible dans laquelle vous allez investir.

Les données et les analyses sur l’ensemble des lois fiscales qui se sont succédées comme la loi Robien, puis Scellier, puis Duflot, ont permis de comprendre l’importance de cibler ces dispositifs sur des villes et des régions en zones dites « tendues ». En d’autres termes, c’est d’investir dans l’immobilier sur un marché là où la demande de logement locatif est nettement supérieure à l’offre.

Cela peut paraître logique, mais pendant longtemps, de nombreux investisseurs s’intéressaient uniquement aux avantages fiscaux octroyés sans prendre en considération le marché locatif. L’idée de rétrécir l’éligibilité de ces zones permet donc aux investisseurs de se positionner uniquement sur un marché au potentiel locatif élevé.

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2. Les différentes zones éligibles au dispositif pinel

Ainsi, l’état a redéfini les zones géographiques éligibles en fonction des différentes tensions du marché. La zone A bis étant la plus tendue et la zone C la plus « détendue ».

Selon le lieu de votre investissement immobilier, qu’il soit dans une métropole, une ville ou encore une commune à fort potentiel de revalorisation, il faudra vérifier auprès de votre conseiller quelle zone Pinel sera appliquée

Aujourd’hui, le nouveau zonage se fait de la manière suivante :

La zone A Bis 

Cette zone rassemble Paris intramuros ainsi que la première couronne parisienne. En plus des 20 arrondissements de Paris, on y retrouve donc la plupart des villes des Hauts de Seine (92), de la Seine Saint Denis (93) et du Val de Marne (94) mais également certaines villes ou communes des Yvelines (78) ou du Val d’Oise (95).

Dans cette zone, le plafond du prix du loyer au mètre carré par mois en 2021 est de 17.55 €

La zone A 

Cette zone regroupe principalement les petites villes de la première couronne ainsi que la globalité des communes situées en Ile de France. Vous retrouverez également une grande partie du Sud de la France avec beaucoup de communes situées dans les Alpes-Maritimes (06), les Bouches-du-Rhône (13) ou le Var (83). Enfin, de nombreuses métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne et Ajaccio font partie de cette catégorie.

Dans cette zone, le plafond du prix du loyer au mètre carré par mois en 2021 est de 13.04 €

La zone B1 

Cette zone est destinée à la totalité des métropoles et des agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants qui ne font pas partie des deux précédentes, la A Bis et la A. On y retrouve des villes comme Nantes, Bordeaux et Toulouse et leurs périphéries. Sont inclus également certains des départements d’outre-mer ou des villes qui revêtent une vraie demande locative comme La Rochelle, Annecy, Bayonne etc…

Dans cette zone, le plafond du prix du loyer au mètre carré est de 10.51 €

La zone B2 

Cette zone concerne les villes de +50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément préfectoral spécifique. Cependant, depuis le 1 er janvier 2020 et afin de mieux correspondre à la réalité du marché, le gouvernement a décidé d’exclure la zone B2 du dispositif Pinel. Il n’est donc plus possible d’investir avec dispositif dans ces villes-là.

La zone C 

La zone C rassemble alors le reste du territoire. Cette dernière avait déjà été écartée du dispositif en 2017.

Pour information, ce zonage ne concerne pas le nouveau dispositif Denormandie qui lui inclut des villes situées en zone B2 ou en zone C.

Afin de vous simplifier la vie, voici un tableau récapitulatif du zonage Pinel 2021 :

Zones

Communes concernées

Plafond du loyer au m2 mensuel

Zone A Bis

Paris Intramuros, première couronne parisienne à travers la majorité des villes situées dans le 92, 93 et 94.

17.55 €

Zone A

2ème couronne parisienne (Ile de France), majorité des villes présentes dans le 06, 83, 13 et grandes métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier.

13.04 €

Zone B1

Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants ne faisant pas partie des zones A Bis et A.

10.51 €

Zone B2

Non éligibles depuis le 1er janvier 2020

-

Zone C

Non éligibles depuis 2017

-

Si vous avez des doutes sur la zone éligible de votre futur investissement, nous vous recommandons de contacter votre conseiller en gestion de patrimoine ou de vous rediriger sur le site du Service Public.

Pour pallier la forte demande de logement et offrir la possibilité de se loger au plus grand nombre, le montant maximum du loyer sera plafonné en fonction de la zone sélectionnée.

Prenons un exemple. vous investissez dans un appartement T2 de 45 m2.

Après application de la formule ((19/surface pondérée +0.7) x plafond du loyer au M2 selon votre zone x surface pondérée), vous pourrez louer au maximum votre appartement à :

  • 886 €/mois en zone A BIS
  • 659 €/mois en zone A
  • 531 €/mois en Zone B1

Certes, vous pourrez louer plus cher votre bien en zone A Bis, mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte. Il faut donc regarder le prix de votre investissement, car il ne sera forcément pas le même d’une zone à l’autre. Eh oui ! Un T2 de 45 M2 peut atteindre jusqu’à 500 000 € si vous souhaitez investir en plein cœur de Paris alors qu’il sera de 220 000 € par exemple dans une ville en zone B1. Dans ce cas-là, la rentabilité sera bien plus intéressante en zone B1.

Sans compter que le montant de la réduction d’impôt est encadré par 2 plafonds également : le montant de votre réduction d’’impôt se calcule sur une base d’un montant d’acquisition de 300 000 € et un prix au m2 de 5500 € maximum.

Avant de vous lancer, il est donc extrêmement important de prendre en compte : le montant maximum du loyer, le montant de l’acquisition, le montant de la réduction d’impôt maximum afin d’avoir au préalable tous les tenants et les aboutissants de votre opération. C’est à partir de ces éléments que vous allez pouvoir réaliser une simulation financière pour calculer la potentielle rentabilité de votre investissement.

Outre le côté purement financier, il y a également de véritables paramètres à connaître pour optimiser et pérenniser votre opération.

Comment optimiser son investissement pinel ?

En plus de la zone loi Pinel évoquée ci-dessus, l’importance est de bien sélectionner votre bien. Comme tout autre investissement, cela doit rester dénué d’affectif. Il faut alors privilégier des éléments objectifs basés sur des données rationnelles. Voici les 2 principaux sur lesquels il faut se pencher avant de franchir le pas.

A. L’emplacement & l’environnement

Peu importe la ville dans laquelle vous allez investir, l’important est de bien comprendre pourquoi vous le faites. De manière générale, vous allez réaliser une acquisition sur plan, appelée aussi « VEFA » (vente en état future d’achèvement), c’est-à-dire que vous devenez propriétaire d’un bien qui est en cours de construction.

L’environnement dans lequel va évoluer votre bien est donc un paramètre fondamental au bon déroulement des événements.

Quels sont les projets de construction autour de votre bien ? Y’a-t-il la présence d’infrastructures routières ? Des transports en commun ? Des commerces de proximité ? Quel est le tissu économique ? Le bassin d’emplois ?

Comment a évolué la population dans la ville où vous allez investir ? Y-a-t ‘il plus de nouveaux habitants que de personnes qui la quittent ? On parle alors de démographie positive.

Comment ont évolué les prix de l’immobilier dans cette ville au cours des dernières années ?

Ce sont ces indicateurs qui vont déterminer la potentielle revalorisation de votre actif à travers le temps. Si tous ces éléments sont bien appréhendés, vous vous assurez également de trouver votre locataire en un claquement de doigts.

B. Les qualités intrinsèques du bien

La perspective d’un avantage fiscal ne doit pas obérer les fondamentaux du logement lui-même. Il est donc important de sélectionner votre bien sur des critères qui respectent certains codes propres à l’investissement l’immobilier en général :

La taille de votre résidence

Les promoteurs l’ont très bien compris en général, les résidences à taille humaine sont bien plus appréciées que les « paquebots » de 300 logements qui sortaient de terre il y a encore quelques années. En effet, les loueurs comme acquéreurs préfèrent aujourd’hui vivre dans des résidences plus petites, aux espaces aérés et ouverts sur l’extérieur.

La typologie de votre bien

Si vous souhaitez investir dans un appartement par exemple, pensez à bien regarder la mixité des différentes typologies de biens qui composent votre nouvelle résidence. Moins il y aura de biens qui ressembleront au vôtre, plus il vous sera facile de le louer et de le revendre.

Pensez donc à regarder également le nombre de résidences neuves dans le périmètre aux alentours pour déterminer de manière générale le nombre de biens qui seront dans la même catégorie.

La mixité investissement / résidence principale

Ensuite, choisissez une résidence où la proportion entre le nombre d’acquéreurs en résidences principales et ceux en investissements locatifs reste égale afin de vous assurer que la copropriété soit bien gérée et bien entretenue.

Les prestations de votre bien

Enfin, les prestations proposées par le promoteur, la fonctionnalité de votre bien, les matériaux choisis sont tout aussi importants et seront gage de facilité de location et de revente.

En plus de définir une zone, il y a donc tous ces éléments à analyser. Pensez à établir ce fameux « cahier des charges » pour la sélection de votre bien avant de passer à l’étape suivante, la signature du contrat de réservation.

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Conclusion

Le dispositif Pinel reste alors un vrai levier pour investir dans l’immobilier, réduire ses impôts et se créer du patrimoine. Les taux de prêts immobiliers sont encore au plus bas, la période semble idéale pour investir. Cependant, il s’agit d’un investissement patrimonial dans l’immobilier avant tout, la réussite ne se fera donc pas uniquement sur la réduction d’impôt donc vous pourriez bénéficier.

Afin de réaliser un investissement sans surprise, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un expert sur l’ensemble des étapes de la vie de votre projet : le choix, le financement, l’acquisition, la location et la revente.

N’hésitez donc pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimonial qui pourra vous guider dans votre investissement Pinel 2021.

En attendant, découvrez notre sélection d'articles sur l'investissement immobilier et financier et devenez incollable sur le sujet.

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