Quelles zones sont éligibles à l'investissement en loi Pinel ?

Qu’est-ce-que le dispositif Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel et bénéficier pleinement de tous ses avantages en matière de réduction d’impôt (pouvant aller jusqu’à 17.5 % du prix d’acquisition du bien sur 12 ans), certaines conditions (évoquées plus en détail dans d’autres de nos guides) sont à respecter.

En effet, l’investissement doit se faire dans l’immobilier neuf (ou ancien réhabilité) avec des caractéristiques particulières au niveau du logement (normes BBC, bâtiment basse consommation), des ressources des futurs locataires, de la durée d’engagement de mise en location et du plafond des loyers. Il vous donc choisir entre les avantage d'acheter neuf ou d'acheter ancien. Mais ce qui reste avant tout primordial est la zone géographique éligible dans laquelle vous allez investir.

Les données et les analyses sur l’ensemble des lois fiscales qui se sont succédées comme la loi Robien, puis Scellier, puis Duflot, ont permis de comprendre l’importance de cibler ces dispositifs sur des villes et des régions en zones dites « tendues ». En d’autres termes, c’est d’investir dans l’immobilier sur un marché là où la demande de logement locatif est nettement supérieure à l’offre.

Cela peut paraître logique, mais pendant longtemps, de nombreux investisseurs s’intéressaient uniquement aux avantages fiscaux octroyés sans prendre en considération le marché locatif. L’idée de rétrécir l’éligibilité de ces zones permet donc aux investisseurs de se positionner uniquement sur un marché au potentiel locatif élevé.

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À quoi sert le zonage ?

Mesure importante pour vous assurer de la cohérence de l’emplacement d’un dispositif fiscal particulier, le zonage a été mis en place au moment de l’entrée en vigueur du dispositif de Robien. Il est assez souvent revu mais conserve une base assez commune d’une année sur l’autre.

Son but est très simple : il permet d’identifier les zones du territoire qui souffrent le plus de la tension locative, et par conséquent de ce qu’on appelle plus communément la pénurie de logements. Cette mesure se veut être un coup de pouce aux régions touchées pour sortir de cette situation de tension locative forte.

Les différentes zones éligibles au dispositif pinel

Ainsi, l’état a redéfini les zones géographiques éligibles en fonction des différentes tensions du marché. La zone A bis étant la plus tendue et la zone C la plus «détendue».

Selon le lieu de votre investissement immobilier, qu’il soit dans une métropole, une ville ou encore une commune à fort potentiel de revalorisation, il faudra vérifier auprès de votre conseiller quelle zone Pinel sera appliquée

Les zones Pinel en France métropolitaine :

La zone A Bis

La zone A bis Pinel rassemble Paris intramuros ainsi que la première couronne parisienne. En plus des 20 arrondissements de Paris, on y retrouve donc la plupart des villes des Hauts de Seine (92), de la Seine Saint Denis (93) et du Val de Marne (94) mais également certaines villes ou communes des Yvelines (78) ou du Val d’Oise (95).

Dans cette zone, le plafond du prix du loyer au mètre carré par mois en 2023 est de 17.62 €

La zone A

Cette zone A Pinel regroupe principalement les petites villes de la première couronne ainsi que la globalité des communes situées en Ile de France. Vous retrouverez également une grande partie du Sud de la France avec beaucoup de communes situées dans les Alpes-Maritimes (06), les Bouches-du-Rhône (13) ou le Var (83). Enfin, de nombreuses métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne et Ajaccio font partie de cette catégorie.

Dans cette zone, le plafond du prix du loyer au mètre carré par mois en 2023 est de 13.09 €

La zone B1

Cette zone est destinée à la totalité des métropoles et des agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants qui ne font pas partie des deux précédentes, la A Bis et la A. On y retrouve des villes comme Nantes, Bordeaux et Toulouse et leurs périphéries. Sont inclus également certains des départements d’outre-mer ou des villes qui revêtent une vraie demande locative comme La Rochelle, Annecy, Bayonne etc…

Dans la zone B1 Pinel, le plafond du prix du loyer au mètre carré est de 10.55 €

La zone B2

Cette zone concerne les villes de +50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément préfectoral spécifique. Cependant, depuis le 1 er janvier 2020 et afin de mieux correspondre à la réalité du marché, le gouvernement a décidé d’exclure la zone B2 du dispositif Pinel. Il n’est donc plus possible d’investir avec dispositif dans ces villes-là.

La zone C

La zone C rassemble alors le reste du territoire. Cette dernière avait déjà été écartée du dispositif en 2017.

Pour information, ce zonage ne concerne pas le nouveau dispositif Denormandie qui lui inclut des villes situées en zone B2 ou en zone C.

Afin de vous simplifier la vie, voici un tableau récapitulatif du zonage Pinel 2021 :

Si vous avez des doutes sur la zone éligible de votre futur investissement, nous vous recommandons de contacter votre conseiller en gestion de patrimoine ou de vous rediriger sur le site du Service Public.

Pour pallier la forte demande de logement et offrir la possibilité de se loger au plus grand nombre, le montant maximum du loyer sera plafonné en fonction de la zone sélectionnée.

Prenons un exemple. vous investissez dans un appartement T2 de 45 m2.

Après application de la formule ((19/surface pondérée +0.7) x plafond du loyer au M2 selon votre zone x surface pondérée), vous pourrez louer au maximum votre appartement à :

• 891 €/mois en zone A BIS
• 660 €/mois en zone A
• 532 €/mois en Zone B1

Certes, vous pourrez louer plus cher votre bien en zone A Bis, mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte. Il faut donc regarder le prix de votre investissement, car il ne sera forcément pas le même d’une zone à l’autre. Eh oui ! Un T2 de 45 M2 peut atteindre jusqu’à 500 000 € si vous souhaitez investir en plein cœur de Paris alors qu’il sera de 220 000 € par exemple dans une ville en zone B1. Dans ce cas-là, la rentabilité sera bien plus intéressante en zone B1.

Sans compter que le montant de la réduction d’impôt est encadré par 2 plafonds également le montant de votre réduction d’’impôt se calcule sur une base d’un montant d’acquisition de 300 000 € et un prix au m2 de 5500 € maximum.

Avant de vous lancer, il est donc extrêmement important de prendre en compte : le montant maximum du loyer, le montant de l’acquisition, le montant de la réduction d’impôt maximum afin d’avoir au préalable tous les tenants et les aboutissants de votre opération. C’est à partir de ces éléments que vous allez pouvoir réaliser une simulation Pinel pour calculer la potentielle rentabilité de votre investissement.

De plus, vous pouvez investir avec la loi Pinel dans toutes les villes de France, proche ou non de chez vous. Retrouvez par exemple la loi Pinel Bordeaux.

Outre le côté purement financier, il y a également de véritables paramètres à connaître pour optimiser et pérenniser votre opération.

Les zones PINEL en Outre-Mer ?

Tout comme son homologue métropolitain, le Pinel outre-mer fait également partie des solutions qui peuvent être envisagées dans le cadre de vos investissements immobiliers à but de défiscalisation. L’intérêt que représente l’outre-mer, hormis le fait de vous permettre de réaliser votre rêve et d’avoir un pied à terre dans les îles pour votre retraite, c’est que le dispositif vous permet de bénéficier d’un impact fiscal lié à votre investissement plus important qu’un PINEL en métropole.

La zone outre-mer est assez simple et n’a pas forcément vocation à évoluer dans le temps (sauf politique d'expansion du territoire Français, mais ce n’est visiblement pas à l’ordre du jour pour le gouvernement en place) et se cantonne donc aux régions suivantes : La Réunion, La Guadeloupe, La Guyane, La Martinique, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, La Nouvelle-Calédonie, La Polynésie française, Wallis-et-Futuna.

Zone Pinel : l’exception de la Bretagne ?

Depuis début 2020 le gouvernement a mis en place via son projet de loi de finances une expérimentation sur le dispositif PINEL. Cette phase de test, mise en place tout d’abord sur la région Bretagne, vise à laisser plus de liberté aux collectivités pour moduler le zonage PINEL de certaines villes, arrondissements ou quartiers. L’objectif premier de la loi Pinel Bretagne est de faire appliquer le dispositif au plus près des besoins du territoire. Ainsi, les collectivités peuvent décider de rendre éligible tout ou partie d’une même commune.

En 2021, 58 communes de Bretagne sont concernées par le test du Pinel breton. Cette première phase de test ayant porté un certain nombre de résultats encourageants, le zonage breton du PINEL est reconduit sur l’année 2022 également.

6. Comment savoir si un logement est situé dans une zone éligible ?

Pour savoir si le bien que vous convoitez est éligible au dispositif PINEL, qui plus et s’il est situé dans une zone éligible à ce dispositif, c’est assez simple : dans un premier temps, le promoteur de la résidence ciblée doit être en mesure de vous apporter cette information rapidement.

Depuis 2020, seules 3 zones sont éligibles au PINEL, les zones A bis, A et B1. Si tel n’est pas le cas alors il vous reste une source d’information sûre et facile d’accès : le site du gouvernement et du ministère du logement qui vous apportera toutes les réponses à vos questions.

Mais avant d’en arriver à ce stade, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial Netinvestissement.

Le dispositif Pinel reste alors un vrai levier pour investir dans l’immobilier, réduire ses impôts et se créer du patrimoine. Les taux de prêts immobiliers sont encore au plus bas, la période semble idéale pour investir. Cependant, il s’agit d’un investissement patrimonial dans l’immobilier avant tout, la réussite ne se fera donc pas uniquement sur la réduction d’impôt donc vous pourriez bénéficier.

Afin de réaliser un investissement sans surprise, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un expert sur l’ensemble des étapes de la vie de votre projet : le choix, le financement, l’acquisition, la location et la revente.

N’hésitez donc pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimonial qui pourra vous guider dans votre investissement Pinel.