Locataire ou propriétaire : quelle assurance habitation choisir ?

Entre les assurances obligatoires et facultatives, entre les garanties essentielles et secondaires, il n’est pas toujours facile de savoir quelle protection est indispensable et laquelle ne l’est pas. Selon que vous êtes propriétaire de votre logement ou seulement locataire, voici quelques conseils pour choisir l’assurance habitation qui vous convient le mieux.

Assurance habitation : une obligation ou non ?

On lit souvent que l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour les propriétaires. Légalement, c’est vrai. Mais, dans les faits, les obligations du propriétaire en matière d’indemnisation des victimes dans le cadre de la responsabilité civile sont telles qu’il est impossible de ne pas se couvrir par des garanties spécifiques.

De fait, si une explosion dans la maison A devait blesser grièvement le voisin de la maison B, le propriétaire de la maison A ne serait pas en mesure d’indemniser à lui seul les dommages corporels occasionnés. C’est pourquoi il est de toute façon indispensable de souscrire une garantie minimale. (À noter que la loi Alur a rendu obligatoire la souscription d’une assurance responsabilité civile pour les copropriétaires.)

Pour le locataire, par contre, cette obligation est légale : il doit présenter à son propriétaire une attestation d’assurance. Or, dans le cas du propriétaire comme dans celui du locataire, il existe des garanties minimum incompressibles et des garanties secondaires ou étendues, à choisir avec parcimonie. De sorte qu’il est possible de se constituer une assurance adaptée à ses besoins (voir ce que proposent par exemple les assurances Maaf.fr en la matière).

Du point de vue du propriétaire

Bien qu’un propriétaire occupant n’ait pas l’obligation de souscrire une assurance habitation (sauf en copropriété), une telle couverture est fortement recommandée, y compris au-delà des garanties de base indispensables.

Voici les garanties de référence pour une assurance habitation propriétaire :

• La responsabilité civile est obligatoire de fait, faute de l’être légalement. Elle couvre les dommages causés aux tiers par le propriétaire occupant ou par l’un des membres de sa famille, ou encore par un animal domestique vivant sous le même toit.
• La garantie des biens immobiliers. Elle couvre les bâtiments (appartement ou maison) et tout ce qui constitue le logement, comme les cloisons, l’installation prodiguant du chauffage, la cuisine intégrée, l’ascenseur, etc.
• La garantie des biens mobiliers. Elle couvre aussi bien les meubles et les appareils électroménagers ou hi-fi, que les objets du quotidien (vêtements, livres, bibelots). Cette garantie comprend tout ce qui se trouve à l’intérieur du logement, sauf objets de valeur et devises. Lorsque ces objets ne sont plus dans le logement, la garantie ne les concerne plus.
• La garantie contre le vandalisme et le vol. Elle couvre les tentatives d’effraction, les cambriolages et les actes de vandalisme à l’extérieur et à l’intérieur du domicile.

À partir de ces garanties de base, il est possible de souscrire des garanties « étendues » qui protègent encore mieux, ou qui conduisent à une meilleure indemnisation. Par exemple :

• La responsabilité civile élargie au personnel de maison, aux aides bénévoles (un ami qui vient faire des travaux) ou aux occupants temporaires.
• La garantie des biens valeur à neuf, pour les objets qui ne se trouvent pas dans le logement et pour certains appareils ou objets spécifiques ou insolites (possession de lingots d’or ou bouteilles rares dans la cave à vin, par exemple).
• La garantie assistance, qui prévoit que l’assureur prenne en charge le propriétaire et sa famille (par exemple, le temps de faire les réparations après un sinistre), ou qui permet d’obtenir une aide pour trouver les artisans nécessaires.

Du point de vue du locataire

Contrairement au propriétaire, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation – une obligation prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Une attestation d’assurance doit nécessairement être fournie au moment de la signature du bail de location, puis chaque année à la date anniversaire du bail. Cette obligation ne s’applique pas aux locations saisonnières ni aux logements de fonction.

Pour autant, le locataire n’est pas contraint de choisir une couverture complète : il lui suffit de souscrire une assurance contre les risques locatifs. Celle-ci couvre le locataire du logement contre les dommages qui pourraient être causés par un événement indépendant de sa volonté, comme un incendie, un dégât des eaux ou une explosion.

Cette assurance de base ne couvre ni les biens qui se trouvent dans le logement, ni les dommages occasionnés aux voisins (par exemple une inondation due à un dégât des eaux qui aurait démarré dans l’appartement du locataire en question). Pour couvrir ces éventualités, il existe des garanties facultatives, « recours des voisins et des tiers » ou « dommages aux biens ».

Attention, car à défaut d’avoir une assurance habitation adéquate, le locataire devra prendre en charge l’indemnisation de son propriétaire à ses frais en cas de sinistre, même si celui-ci n’est pas de son fait !

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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