ACTE 6 : marchand de bien ne s’improvise pas

Thierry a beaucoup vieilli…pris un coup de vieux comme on dit…mais cela est compréhensible. Toutes les économies d’une vie bloquées depuis plusieurs mois, ça vous met un coup. Pourtant, de l’idée à la mise en place du projet, Thierry avait pris toutes les précautions nécessaires à commencer par du temps pour bien définir ses objectifs et faire le meilleur choix de montage.

Mais ne s’improvise pas marchand de bien qui veut.

Thierry, médecin généraliste depuis plus de 30 ans a trop entendu ses amis golfeurs parler de leurs « coups immobiliers » sur le fairway pour passer à côté des opportunités que semble offrir le marché foncier. Déjà propriétaire de sa résidence principale et d’un petit studio acheté lors de son internat, il est très fier de ne plus avoir le moindre endettement. Ce qui de plus le rassure en vue de sa retraite. Mais au-delà de ces investissements « affectifs », il n’a jamais su ou pu comprendre le marché immobilier suffisamment en profondeur pour vraiment envisager d’y placer une partie de son épargne.

Alors quant un de ses vieux patients clerc de notaire lui a parlé d’un vieil immeuble délabré en vente, il n’a pas résisté et a foncé… Il est allé sur place, a parcouru le quartier, vérifié la présence de crèches, d’écoles et d’autre services et s’est même rapproché de la mairie de quartier pour voir ce qui était prévu dans les années à venir sur cette zone urbaine. Acheté pour un prix très attractif, cet immeuble pourrait être découpé après réhabilitation et revendu. Ou peut être loué d’ailleurs car avec cette opération, Thierry pourrait prendre sa retraite tout en maintenant correctement son niveau de vie. Enfin, le principal est encore de pouvoir profiter de belles journées sur le green avec ses vieux amis et de pouvoir rendre visite aux enfants sans compter.

Pour profiter de l’aubaine et ne pas « rater l’affaire », Thierry a choisi de payer comptant l’acquisition et de se passer d’un prêt bancaire et de conditions suspensives. Il a ainsi vidé l’ensemble de son épargne.

En revanche, il s’est rapproché d’un architecte pour chiffrer les travaux et d’une banque pour les financer. Il a ainsi vite prix conscience de l’ampleur du chantier mais une fois dans les mains d’un homme de l’art, tout devrait bien se passer. Celui-ci d’ailleurs a déjà préparé les plans après avoir étudié précisément le PLU local afin de voir ce qui était faisable et de s’assurer de l’acceptation du permis par la mairie.

C’est justement avec son architecte, alors que les travaux allaient commencer le lundi suivant, qu’il se rend en ce beau samedi après-midi de décembre sur le chantier pour une dernière visite de contrôle. Stupeur, ils découvrent sur les portes de l’immeuble des cadenas que ni lui ni l’architecte n’ont posés. En effet, l’immeuble est désormais occupé par un collectif en faveur du logement social.

Echaudé mais serein, Thierry fait appel à la police. Deuxième surprise, il lui est expliqué qu’un compte EDF a été ouvert au nom de l’association et que des compteurs électriques et eau ont été posés en urgence. Désormais, l’immeuble n’est plus considéré comme insalubre et les occupants comme des squatteurs illégaux.

L’hiver ayant commencé, il s’avère que si les occupants n’ont pas de baux de location et aucune intention de régler le moindre loyer, la procédure d’expulsion va être longue et compliquée du fait qu’il s’agit de familles en difficulté avec enfants.

Amère désillusion pour Thierry qui voit son projet stoppé dans l’œuf. De plus, contraint de prévenir sa banque de la situation, celle-ci lui fait comprendre qu’en l’état, il ne peut compter sur un prêt travaux dans l’immédiat et encore moins sur un prêt immobilier pour lui permettre de libérer une partie de ses économies.

Thierry n’en veut pas à ces gens en difficulté qui, s’ils occupent illégalement son bien, n’en demeurent pas moins dans une situation plus que délicate. En revanche, il s’en veut terriblement de s’être imaginé marchand de bien sans prendre vraiment la mesure de l’ensemble des risques que l’on peut rencontrer dans ce type d’opération.

A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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