En résumé :
En France, le système fiscal est considérablement ferme avec l'imposition des revenus fonciers. Déjà soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, ces recettes sont également soumises à l'impôt sur le revenu, plus ou moins lourd en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal concerné. Pour ces raisons, les investisseurs se tournent peu à peu vers certains placements qui leurs permettent d'éluder la question des prélèvements sociaux : les SCPI étrangères dont le traitement fiscal permet de réduire l’impôt et d’éviter les prélèvements sociaux.
Pourquoi investir dans les SCPI étrangères ?
La fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un foyer fiscal français dépend de la convention fiscale applicable entre le pays source (pays de résidence fiscal) et le pays où il détient ses immeubles. La quasi-totalité prévoit que l’impôt soit dû dans le pays où le bien est situé. Ayant une pression fiscale plus avantageuse, certains pays permettent alors de réaliser une rentabilité nette d’impôt plus attractive qu’en France.
Alors, pour un investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine, opter pour une solution gérée et éviter les tracas d’un bien détenu hors des frontières, les SCPI étrangères présentent tous les atouts d’une fiscalité attractive. En revanche, afin d’éviter une double imposition, il est prévu d’appliquer la méthode du crédit d’impôt ou celle du taux effectif. Cette imposition n’est cependant pas neutre et a un impact sur l’impôt payé en France.
Prenons l’exemple d’un couple marié dont le revenu net imposable annuel est de 70 000 €. Ils disposent de 8 000 € de revenus d’une location classique et vont acquérir cette année des parts de SCPI dans le but de bénéficier de 2 000 € de revenus bruts supplémentaires. Soucieux de l’impact fiscal de l’opération, ils viennent d’acquérir plusieurs SCPI dont le parc immobilier est partiellement détenu en Allemagne (40 %), en Irlande (5 %) et en France pour 55 %.
Situation actuelle du foyer :
Impôt : 11 084 €
Assiette taxable : 70 000 + (8 000 x 0.7) = 75 600 €
Taux moyen : 11 084 / 75 600 = 14,66 %
Impact fiscal des SCPI :
Nouvelle assiette taxable :
Remarque : L’assiette taxable doit prendre en compte le cumul des revenus fonciers provenant des locations en direct et des parts de SCPI avant l’application de l’abattement de 30 % du fait du régime du microfoncier (soit 8 000 + 2 000) = 10 000 €
70 000 + 10 000 x 0.7 = 77 000 € (tous les revenus).
70 000 + 10 000 x 0.7 X 0,95 : 70 000 + 6 650 = 76 650 € (tous les revenus à l’exception de l’Irlande)
Ainsi, le taux moyen d’imposition applicable à la totalité des revenus perçus dans leur globalité est calculé en prenant en compte le nouvel impôt de base 11 504 € : 11 504 / 77 000 = 14,94 %
Pour les revenus provenant d’Allemagne, l’impôt est calculé en prenant en compte le nouveau taux effectif soit :
14,94 % x 76 650 € = 11 452 €
Ensuite, on applique le crédit d'impôt dû aux revenus d'Allemagne qui représentent 40 % du parc immobilier :
Calcul des revenus bruts (2 000 € * 40 %) = 800 €
Calcul du crédit d’impôt sur les revenus en Allemagne : 14,94 % x 800 x 0,7 = 84 €
Impôt final après crédit d’impôt = 11 452 - 84 = 11 368 €
Soit un impact d'impôt de 284 € :
11 368 - 11 084 = 284 €
Ainsi, l’impact fiscal n’est pas neutre mais se limite à 284 € pour les revenus Allemands via l’évolution du taux effectif. Le gain réel sera principalement réalisé sur les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Pourquoi suivre ce conseil ?
En France, le succès du marché de l’immobilier n’a cessé d’augmenter ces dernières années. Se tourner vers les SCPI étrangères permet donc de réaliser un gain fiscal, mais aussi de diversifier la constitution des parcs immobiliers, de bénéficier du dynamisme des pays européens et des prix à l’achat. Si le gain fiscal n’est pas neutre, l’économie réalisée sur les prélèvements sociaux représente une économie non-négligeable de 17.2 %.
En suivant ce conseil, l’investisseur bénéficie de toute l’expertise et la diversification des sociétés civiles de placement immobilier. Il évite ainsi de réaliser un investissement à distance qu’il ne maîtrise pas (connaissance du marché ciblé, maîtrise du langage local, réglementation, etc.).
Conclusion :
Bien qu’un investissement en SCPI ne soit pas garanti et soit corrélé aux fluctuations des marchés de l’immobilier, la parfaite maitrise des marchés locaux et la forte diversification représente deux gros critères indispensables au succès de l’opération. Il est donc indispensable d’être conseillé par un professionnel de s’assurer du choix et de l’appétence que ce placement demande.
"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"