Faut-il investir dans les SCPI étrangères ? (Corum, Novapierre, …)

Un marché plein de promesses

Bien que les Français privilégient l’immobilier hexagonale, l’acquisition de parts de SCPI européennes est pleine de bon sens, notamment face au contexte économique actuel lié à la crise sanitaire. Cela permet bien évidemment de mutualiser les risques et de réduire la dépendance liée à l’économie nationale d’un pays mais aussi de se spécialiser sur différents marchés ayant des cycles immobiliers différents.

Le marché européen, une polyvalence internationale

Les conditions d’achat, de vente et de location d’immeubles sont elles aussi très différentes selon les pays. À l’instar de l’Irlande par exemple, certains pays d’Europe présentent historiquement un PIB supérieur à 4 %. Fiscalement très attractifs, ces pays développés génèrent de nombreuses créations de sociétés et affichent un taux de chômage extrêmement maîtrisé. D’autres pays tels que l’Allemagne présentent quant à eux de fortes similitudes économiques avec la France. En revanche, ils connaissent un cycle de marché immobilier très hétérogène ce qui offre de nouvelles opportunités souvent liées à un rendement plus attractif même brut d’impôts.

Une maîtrise de marché indispensable

Certaines SCPI sont ainsi aujourd’hui composées d’un parc immobilier majoritairement européen. Ce choix très stratégique exige cependant une parfaite maîtrise de chacun des pays et même de chacune des villes concernées sur le plan économique, fiscal et juridique. Il est donc de bon sens d’entrer en contact avec son chef de projet patrimonial afin de choisir les SCPI ayant pris le bon virage et qui appliquent une bonne gestion de portefeuille. Face au Covid, certaines SCPI internationales les plus récentes présentent des baux de longue durée et une solidité de leurs locataires rassurant pour un investisseur.

Une accession au marché immobilier européen très abordable

Parmi ses principaux avantages, la SCPI européenne permet d’investir sur l’ensemble les marchés immobiliers les plus attractifs du territoire européen via un volume d’investissement plus accessible qu’une acquisition en direct pourtant sur un seul actif. Outre la mutualisation des risques expliquée dans le paragraphe précédent, la stratégie d’investissement et de gestion est assurée par une société spécialisée et fait partie du package.

Une diversification immobilière accrue :

Si l’acquisition des SCPI européennes est très abordable, elles figurent également parmi les véhicules de placement patrimonial et immobilier les plus diversifiés. L’immobilier de bureaux, de commerces et de santé est très variable selon les pays de l’Europe occidentale. Ainsi, le parc immobilier se montre potentiellement très performant dans certains pays quand il subit un ralentissement dans d’autres.

Un marché à portée de main :

En se diversifiant en dehors de leurs frontières, les Société Civile de Placement Immobilier ont bel et bien offert aux investisseurs un cadre rassurant, exempté de lourdeur administrative et sans barrage linguistique. Il n’a jamais été aussi certain pour un porteur de projet d’investir sereinement dans de l’immobilier diversifié totalement ou partiellement hors de France. Au-delà de l’aspect « diversifié » et « fiscal », l’acquisition de bureaux, de commerces ou même d’hôtels européens est plus facile qu’il ne l’a jamais été.

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Une fiscalité plus avantageuse

Dans la composition des parcs immobiliers détenus par les SCPI européennes, les immeubles présents hors de France bénéficient d’une fiscalité plus attractive pour les porteurs de parts français. Contrairement aux revenus tirés de l’immobilier français, l’imposition est prélevée à la source et les SCPI distribuent directement des loyers nets. Afin d’éviter une double imposition, les revenus fonciers sont seulement imposés dans le pays où est détenu l’immeuble. Les sociétés de gestion collectent donc l’impôt déjà payé à l’étranger puis les diminuent des dividendes versés aux investisseurs. En contrepartie, les conventions fiscales prévoient, selon les pays, soit la règle du crédit d’imposition comme pour Italie, l’Allemagne et l’Espagne ou la règle du taux effectif comme pour la Belgique, l’Irlande, la Finlande, le Portugal et Pays Bas.

Le crédit d’impôt :

Ce mécanisme est très simple puisque l’investisseur est imposé en France sur les revenus bruts étrangers. Il bénéficie in fine d’un crédit foncier égal au montant de l'impôt sur ces revenus par application du taux moyen.

Le taux effectif

Comme le démontre l’exemple ci-dessous, les revenus de source étrangère ne sont utilisés que pour calculer le taux effectif applicable (Étape 2) qui s’applique dans un second temps sur les revenus globaux du foyer (Étape 3). L’impôt que génère cette différence s’appelle le frottement fiscal.

Exemple d’imposition avec application du taux effectif :

En préambule, voici quelques définitions :

Assiette taxable :

L’assiette taxable représente la part de gains soumise à l’impôt pour donner suite à une opération d’investissement. Chaque placement effectué sur un contrat se divise en deux parties : une part de capital, non imposable puisque déjà acquis et une part de gains (qui représente les intérêts et/ou les plus-values). Selon la réglementation en vigueur, ce sont donc les gains qui vont être taxés et qui représentent l’assiette taxable.

Taux marginal d’imposition :

Le Taux Marginal d'Imposition (TMI) représente le taux auquel sont taxés les derniers euros du revenu imposable d’un foyer fiscal. Il prend en compte les minorations après l'application du barème progressif.

Taux moyen d’imposition :

Le Taux moyen d’imposition correspond au ratio entre l’ensemble des revenus perçus et le montant total de l’impôt dû. Il s’agit donc de la portion des revenus reversée au fisc. Il est toujours inférieur à la TMI (taux marginal d’imposition).

Pour un foyer dont les revenus de source française correspondent à 50 000 € et dont les revenus de sources étrangères sont de 10 000 €, le frottement fiscal se limite à 988 € (8 515 € – 7 517 €) pour une imposition moyenne de 9,98 %.

Voici un deuxième exemple d’imposition un peu plus développé :

Prenons l’exemple d’un couple marié dont le revenu net imposable annuel est de 70 000 €. Ils disposent de 8 000 € de revenus d’une location classique et vont acquérir cette année des parts de SCPI dans le but de bénéficier de 2 000 € de revenus bruts supplémentaires. Soucieux de l’impact fiscal de l’opération, ils viennent d’acquérir plusieurs SCPI dont le parc immobilier est partiellement détenu en Allemagne (40 %), en Irlande (5 %) et en France pour 55 %.

• Impôt actuel du foyer : 11 084 €
• Assiette taxable : 70 000 + (8 000 x 0,7) = 75 600 €
• Taux moyen d’imposition : 11 084 / 75 600 = 14,66 %

L’assiette taxable doit prendre en compte le cumul des revenus fonciers provenant des locations en direct et des parts de SCPI avant l’application de l’abattement de 30 % du fait du régime du microfoncier (soit 8000 + 2000) = 10 000 €

70 000 + 10 000 x 0,7 = 77 000 € (tous les revenus).

70 000 + 10 000 x 0,7 X 0,95 : 70 000 + 6 650 = 76 650 € (tous les revenus à l’exception de l’Irlande)

Ainsi, le taux moyen d’imposition applicable à la totalité des revenus perçus dans leur globalité est calculé en prenant en compte le nouvel impôt de base 11 504 € soit 11 504 / 77 000 = 14,94 %.

Pour les revenus provenant d’Allemagne, l’impôt est calculé en prenant en compte le nouveau taux effectif soit : 14,94 % x 76 650 € = 11 452 €

Ensuite, on applique le crédit d'impôt dû aux revenus d'Allemagne qui représentent 40 % du parc immobilier : Calcul des revenus bruts (2 000 € * 40 %) = 800 €

Ensuite, on applique le crédit d'impôt dû aux revenus d'Allemagne qui représentent 40 % du parc immobilier : Calcul des revenus bruts (2 000 € * 40 %) = 800 €

Impôt final après crédit d’impôt = 11 452 - 84 = 11 368 €

Soit un impact d'impôt de 284 € : 11 368 – 11 084 = 284 €

Ainsi, l’impact fiscal n’est pas neutre mais se limite à 284 € pour les revenus Allemands via l’évolution du taux effectif. Le gain réel sera principalement réalisé sur les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Sur le plan fiscal, une SCPI (Société civile de placement immobilier) qui détient aujourd’hui son parc intégralement en France génère en moyenne entre 1 % et 1,5 % de rendement annuel en moins que les SCPI étrangères. Pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), l’immobilier hors France procure aussi quelques avantages. La valeur prise en compte dans le calcul de cet impôt correspond à la valeur vénale des biens étrangers détenus par la SCPI divisée par la valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI.

Que ce soit pour diversifier vos acquisitions immobilières, placer votre capital de manière compétitive ou préparer un complément de revenu immédiat ou en prévention pour la retraite, les SCPI européennes sont très compétitives !

En France, l’évolution constante du prix de l'immobilier des métropoles érode désormais le rendement locatif espéré par les épargnants. De plus, la rentabilité locative se voit diminuer dans un second temps par la fiscalité française applicable. Par conséquent, l’évolution de l’offre sur les SCPI étrangères attire progressivement les épargnants à diversifier leurs actifs sur le territoire européen. Entre opportunité de marché et optimisation fiscale, la rentabilité est plus que jamais attrayante surtout quand cette dernière est gérée par des professionnels du secteur.

En concrétisant son projet avec l’accompagnement d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement, un investisseur bénéficie gratuitement d’une objectivité de conseil puisque cela ne lui coûte pas un euro supplémentaire ! Concrètement, la société de gestion choisie partage ses commissions directement avec l’intermédiaire (le chef de projet patrimonial) et ses dernières sont identiques. Il serait donc dommageable pour un épargnant de ne pas bénéficier de conseils indépendants sur mesure pour choisir au mieux les SCPI les plus adaptées via une approche patrimoniale globale.

Cette approche vous permet également de bénéficier d’une stratégie de choix diversifiée. En effet, toute SCPI se doit à un moment de sa vie de renouveler son parc en réalisant des travaux de réhabilitations etc. Une SCPI jeune ne sera donc pas exposée aux mêmes problématiques que les SCPI de date et inversement. Si ces interventions sont coûteuses et détériorent le taux de remplissage, elles permettent de dégager de meilleurs revenus sur le long terme.

Ainsi, il est important d’accorder une attention particulière à la constitution du parc immobilier en arbitrant entre spécialisation sectorielle et étendue du parc.

Pour savoir comment et pourquoi investir dans une SCPI étrangère, je vous invite à lire ce conseil de l’expert qui reprend de manière succincte les critères indispensables au succès d’une opération d’acquisition d’un parc international.