Immobilier : faut-il investir dans un bien en copropriété ?

Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Acheter un bien en copropriété nécessite de se poser les bonnes questions. Charges de copropriété, travaux en cours, gestion de la copropriété… Voici les points à vérifier avant d’acheter un lot en copropriété.

1. Êtes-vous prêt à vivre en copropriété ?

Avant d’acheter en copropriété, il vaut mieux savoir à quoi on s’engage. En effet, si l’appartement que vous achetez reste une propriété privée, vous allez partager les parties communes avec l’ensemble des copropriétaires.

Les parties communes sont par exemple :

  • Le hall de l’immeuble ;
  • Le local poubelles ;
  • Les garages à vélo ;
  • La cour extérieure ;
  • Les espaces verts ;
  • Etc.

Conformément à la loi de 1965, les règles de vie et de gestion de la copropriété sont consignées dans le règlement de copropriété que nous vous encourageons vivement à lire avant de signer votre acte authentique de vente.

2. Quel est le montant des charges de copropriété ?

En tant que futur copropriétaire, vous devrez vous acquitter de charges de copropriété. Les charges servent à couvrir les dépenses servant au bon fonctionnement de la copropriété. Il existe des charges générales et des charges spéciales.

  • Les charges générales sont redevables par tous les copropriétaires et couvrent notamment : le salaire du gardien d’immeuble, l’entretien des parties communes, les honoraires du syndic si vous passez par un syndic professionnel, l’assurance de copropriété, etc.
  • Les charges spéciales sont redevables uniquement par les copropriétaires qui ont l’usage de certains équipements communs. Par exemple, si vous achetez un lot en rez-de-chaussée, vous n’aurez pas à vous acquitter des charges concernant la maintenance de l’ascenseur.

Les charges de copropriété sont calculées en fonction de la quote-part des parties communes que vous détenez. Le montant des charges est déterminé par la clé de répartition qui est exprimée en tantièmes et millièmes.

Bon à savoir : vous pouvez vérifier la clé de répartition dans le règlement de copropriété.

3. La copropriété a-t-elle déjà voté des travaux ?

Les travaux qui sont effectués dans les parties communes de la copropriété doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires.

Avant d’acheter un lot en copropriété, vérifiez si des travaux ont été récemment votés, comme par exemple un ravalement de façade ou une réfection des toitures.

Si c’est le cas, en plus des charges courantes, vous devrez vous acquitter d’une somme supplémentaire pour couvrir les dépenses engagées pour effectuer ces travaux.

4. Quelle est la situation de votre copropriété ?

Avant de signer l’acte authentique de vente, nous vous recommandons de jeter un coup d’oeil à la situation globale de la copropriété dans laquelle vous vous apprêtez à acheter un bien.

Pour ce faire, le vendeur doit vous fournir l’état daté qui est un ensemble de documents qui rend compte de l’état actuel de la copropriété. L’état daté comprend notamment :

  • Le montant des charges courantes de la copropriété ;
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : c’est sur ceux-là que vous pourrez vérifier si des travaux ont été votés ou sont en projet ;
  • Les dettes fournisseurs ;
  • L’état des impayés.

Par exemple, si de gros montants d’impayés traînent depuis des années, c’est probablement signe d’une mauvaise gestion de la copropriété.

5. Le syndic de copropriété est-il efficace ?

Autre critère important : le syndic de copropriété. Renseignez-vous tout d’abord sur le modèle de gestion choisi par votre copropriété. En effet, il existe plusieurs formes de syndic de copropriété :

  • Le syndic professionnel : les copropriétaires délèguent la gestion de l’immeuble à une société externe. En échange, les copropriétaires versent des honoraires au cabinet de syndic.

    Attention ! En plus du forfait de base, les syndics de copropriété facturent des frais supplémentaires dans certains cas (une assemblée générale qui dépasse 18h, la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, frais de photocopie et frais postaux, commission de 4% en moyenne sur le montant total HT des travaux de copropriété, etc.).

    Bon à savoir : ces derniers temps, des syndics en ligne ont émergé sur le marché. Les syndics en ligne sont des syndics professionnels à distance qui ont généralement des honoraires moins élevés.

  • Le syndic bénévole : c’est lorsqu’un copropriétaire est élu en qualité de syndic. Il exécute les mêmes missions que le syndic professionnel. Le conseil syndical, tout comme dans le cas du syndic professionnel, assiste le syndic bénévole dans sa tâche et contrôle la gestion financière de la copropriété.
  • Le syndic coopératif : ici, c’est le président du conseil syndical qui est élu en qualité de syndic. Les conseillers syndicaux l’assistent dans sa mission. Ce modèle permet de mieux se répartir les tâches et d’économiser de l’argent mais également de gagner en efficacité !

Selon le modèle de gestion choisi, vous pouvez également vous renseigner auprès de vos futurs voisins de la qualité de gestion :

  • Est-ce que le syndic répond vite à vos demandes ?
  • Est-ce qu’il renégocie les contrats fournisseurs à chaque date d’anniversaire pour obtenir un meilleur rapport-qualité prix ?
  • Est-ce que le syndic augmente ses honoraires chaque année ou presque ?
  • Est-ce que le syndicat des copropriétaires a pour projet de changer de syndic bientôt ?

Ces éléments vous aideront à faire votre choix en toute objectivité.

6. Pourquoi le copropriétaire sortant a-t-il décidé de vendre son lot ?

Il n’est pas évident d’obtenir la réponse à cette question. Toutefois, si le vendeur veut bien vous expliquer les raisons de son départ, cela vous permettrait d’évaluer les avantages et inconvénients à acheter dans cette copropriété.

Le vendeur vend-il pour des raisons personnelles ou à cause d’un problème dans la copropriété ? En effet, gardez en tête que dès lors que vous achetez un lot dans une copropriété, vous devenez copropriétaire et vous faites alors partie du syndicat des copropriétaires. Mieux vaut donc éviter d’acheter dans une copropriété où une mauvaise ambiance règne et où les conflits entre copropriétaires sont nombreux.

7.Quels sont les projets de la commune en ce qui concerne votre futur quartier ?

Tout comme pour les maisons individuelles, le prix d’un appartement en copropriété se fixe en grande partie par sa localisation. Si vous n’achetez pas dans une grande ville, essayez tout de même de vous renseigner sur les projets de la commune en ce qui concerne votre futur quartier.

Par exemple, si un projet de centre commercial près de chez vous est en cours, votre bien immobilier prendra énormément de valeur ! À l’inverse, si un projet de route nationale pas loin de chez vous est prévu, cela pourrait faire perdre de la valeur à votre bien…

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A propos de l'auteur

Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine

Avis des clients de Anais :

Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2021-08-30 19:30:28 par Alexandre D.
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