Investissez dans l’immobilier hors IFI : une solution pour les patrimoines immobiliers importants, mais pas seulement

À l’approche de la déclaration de l’Impôts sur la Fortune Immobilière, nombreuses sont les interrogations fiscales posées par les investisseurs détenant un parc immobilier. Constituée de 321 pages d’instruction, la rédaction publiée par Bercy peut parfois être perçue comme interminable, et même complexe. La décote de 30 % applicable sur la résidence principale détenue en direct, l’investissement dans les bois et les forêts ou encore la détention en nue-propriété d’un bien immobilier… Ces trois solutions représentent les remèdes d’exonération partielles ou totales les plus connus de tous. Pourtant, les biens affectés à une activité professionnelle sont eux aussi exclus de l’assiette imposable à l’IFI et laisse de nombreuses opportunités de placement : FPS, FCPR, FPCI. Si ces solutions présentent de forts intérêts pour les adeptes de l’immobilier imposables à l’IFI, l’attractivité de leurs rendements peut susciter l’intérêt des tous.

Pourquoi investir dans des fonds immobiliers hors IFI

Pour les investisseurs fidèles à l’immobilier dont le patrimoine personnel frôle les 1 300 000 euros d’estimation, cette catégorie de placement leur permet déjà de bénéficier d’une exonération totale de l’IFI. Cerise sur le gâteau, la fiscalité aussi est très attractive, notamment quand on la compare à l’investissement dans l’immobilier classique.

La plus-value immobilière :

Au sein d’un investissement locatif classique, la plus-value générée à la cession est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Dans un FPS par exemple, cette plus-value est directement soumise à la FlatTax de 30 % comprenant 17.2% de prélèvement sociaux et 12.8% d’imposition.

Les frais d'entrée ou d’acquisition :

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct, les frais de notaires sont de 7 % à 8 % pour le logement ancien et 3 % à 4 % pour le logement neuf. Pour une acquisition dans le neuf, ces frais payés à l’acquisition du bien immobilier pénalise souvent le rendement de l’investisseur durant les premières années de l’investissement (durée nécessaire à la reconstitution du capital par la perception des revenus distribués). Pour l’immobilier hors IFI, les frais d'entrées se limitent en moyenne à 5 %. Ainsi, l’investisseur amorti ces frais dès la première année de son investissement par la performance générée.

Absence de revenus distribués durant la période de détention :

Quand un investisseur détient directement en location classique un bien immobilier, les loyers générés sont, chaque année, déclaré au titre de l’impôts sur le revenu et sont imposable. Pour les fonds tels que les FPS, les revenus sont capitalisés et ne sont imposés que lors de la revente.

Si la fiscalité de ces fonds demeure très attractive, la qualité des gérants et la stratégie utilisée n’est pas sans conséquence sur la rentabilité finale. En principe, les actifs visés par les fonds sont restructurés et conformes aux dernières normes. Ils ont pour finalité de constituer un patrimoine immobilier solide, écoresponsable et facilement louable auprès d’un locataire de qualité dans le but de générer une forte plus-value à la revente.

Pourquoi suivre ce conseil ?

Parce que cette solution fait front à l’IFI et présente de nombreuses valeurs ajoutées. En choisissant un produit immobilier tel qu’un FPS, l’investisseur bénéficie de la compétence des gérants et de leurs expertises de marché. Pour un investisseur qui détient un parc immobilier important, cette solution lui offre aussi une diversification supplémentaire et élargie de son patrimoine global. Pour un investisseur n’ayant pas ou peu d’actifs immobilier, cette solution offre un potentiel de rendement non négligeable et peu fiscalisé.

Pour investir dans les fonds immobiliers hors de l’IFI, il est nécessaire d’analyser la gestion appliquée par le gestionnaire et d’évaluer son potentiel de création de valeur. Pour ce faire, il est utile de prendre contact avec un professionnel de la gestion de patrimoine. Après avoir établi un Audit Patrimonial complet et déterminer vos objectifs d’investissement, ce dernier vous accompagnera dans la sélection du fonds et pourra estimer l’impact de l’opération sur votre patrimoine.

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