Loi Pinel et prélèvement à la source : comment ça marche ?

Principe du prélèvement à la source

Pour rappel, le prélèvement à la source, promesse du candidat François Hollande, a été mis effectivement en place le 1er janvier 2019 (avec une année de retard afin de réaliser un audit du dispositif). Ce mécanisme avait comme double but d’une part de faciliter la vie des contribuables français en simplifiant le calcul des impôts à payer et d’autre part à « offrir » à Bercy, une année de recettes fiscales d’avance.

Qu’est ce que le prélèvement à la source ?

Déjà mis en place depuis des années dans de très nombreux pays occidentaux, le prélèvement à la source n’est ni plus ni moins qu’un mode de recouvrement qui consiste à faire prélever le montant de l’impôt dû par un contribuable directement sur les revenus concernés par l’imposition, à la source donc.

Concrètement, l’employeur (qui devient désormais collecteur de l’impôt pour le compte de l’Etat…) prélève désormais, en plus de la myriade de charges sociales, directement l’impôt du salaire payé. la caisse de retraite des pensions versées …

Charge à ces différents organismes de reverser par la suite les montants d’impôts collectés à l’administration fiscale.

Ce nouveau mode de recouvrement présente un certain nombre d’avantages, notamment celui d’éviter d’important écart d’imposition d’une année sur l’autre (notamment dans le cas de revenus sensiblement variables).

2018 : l'année blanche pour la déclaration Pinel

Il est vrai que la mise en place du prélèvement à la source à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019 a été un véritable casse-tête, notamment pour la déclaration réalisée en 2019 sur les revenus … 2018 !

Sur le principe, et pour éviter sur l’année 2019 une double imposition (celle au fil de l’eau sur les revenus 2019 et celle à payer sur les revenus 2018), Bercy avait alors mis en place une « année blanche ». Comprendre donc que l’impôt normalement généré sur les revenus 2018 est tout simplement annulé.

Mais qu’en est-il des investisseurs immobiliers propriétaires d’un logement en loi PINEL et de leur réduction d’impôts ?

Rassurez-vous, vous n’avez pas perdu le bénéfice de votre réduction d’impôt.

Pour mémoire, la déclaration des revenus 2018 s’est déroulée de cette façon :

• Malgré l’année blanche, il vous fallait déclarer en 2019 les revenus perçus en 2018
• L’administration fiscale procède à l’établissement de l’avis d’imposition et calcul le montant de l’impôt normalement dû
• Vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt normalement dû (année blanche) et Bercy procède au versement des réductions d’impôts qui n’ont pas pu être imputées sur l’impôt annulé

Les conséquences du prélèvement à la source pour les investisseurs Pinel

Les propriétaires d’un logement immobilier engagés dans un dispositif de défiscalisation pinel se sont tous posés la question de savoir à quel point le prélèvement à la source serait préjudiciable ou non à leurs investissements.

Dans le système actuel, les revenus perçus sont bruts d’impôt et annualisés.

Désormais, dans le nouveau système avec le prélèvement à la source, les revenus perçus sur la durée sont nets d’impôt et mensualisés.

N’étant pas établie sur une logique homogène au dispositif Pinel, l’entrée en vigueur de ce dispositif imaginé par Bercy a en effet modifié la façon dont le contribuable récupère son avantage fiscal.

Rappelons que cela a constitué une année avance de trésorerie confortable pour l’État.

C’est en effet l’un des écueils de la mise en place du prélèvement à la source. Dans l’ancien régime, les avantages fiscaux étaient intégrés dans le calcul des acomptes payés par le contribuable.

Avec ce nouveau système de recouvrement de l’impôt, la réduction d’impôt liée à un investissement Pinel ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’impôt prélevé mensuellement (voir détails ci-après).

Concrètement, et depuis le 1er janvier 2019, il faut prendre en compte l’effort de trésorerie générée par ce prélèvement à la source. Cela ne remet en aucun cas en cause le bénéfice de réaliser une telle opération sur la durée (loin de la), les conséquences portent principalement sur le rythme de paiement car dès la deuxième année d’investissement, les crédits / réductions d’impôts permettent de ré équilibrer les décalages de trésorerie.

Prenez le temps d’échanger avec l’un de nos chefs de projet patrimoniaux des différents avantages de l’investissement en loi PINEL.

Comment est calculé le prélèvement à la source sur les biens Pinel ?

Il est important de rappeler que le prélèvement à la source sur vos revenus est calculé hors réduction d’impôt liée à la loi PINEL.

C’est la mauvaise nouvelle pour les détenteurs d’un bien immobilier locatif acquis sous ce dispositif fiscal. Si l’investissement a été réalisé dans l’optique de payer moins d’impôts, le prélèvement à la source complexifie un peu la visibilité de l’économie fiscale pourtant bien réalisée.

Mais comment déclarer les revenus fonciers générés par votre bien locatif ?

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Et quels sont les impacts fiscaux de la perception de ces revenus fonciers avec la mise en place du prélèvement à la source ?

Le prélèvement à la source de l’impôt des revenus fonciers fonctionne a peu de choses près de la même façon que le recouvrement de l’impôt sur les autres revenus.

La seule différence c’est que c’est l’Etat qui procède directement aux prélèvements fiscaux liés à vos revenus locatifs directement sur votre compte en banque. Pour ce faire, il faudra donc que l’administration soit informée de la perception de tels revenus.

C’est donc au moment de déclarer vos revenus chaque année que vous allez porter à la connaissance de Bercy le montant de vos revenus fonciers. L’administration fiscale calculera alors un taux moyen d’imposition, taux qui sera ajusté chaque année en fonction des éléments réellement déclarés.

Comment se passe le remboursement Pinel ?

Comme nous venons de le voir ensemble, le remboursement effectif des réductions d’impôts PINEL est donc réalisé de manière indépendante au prélèvement de l’impôt à la source.

De façon concrète, l’administration prévoit un système de restitution des réductions dans le temps : un acompte de 60% en début d’année. le solde de 40% lors de l’établissement de l’avis d’imposition. Rappelons en effet que le prélèvement à la source ne dédouane pas pour autant de réaliser chaque année à la même période sa déclaration d’impôts sur les revenus. afin d’ajuster le montant réel de l’impôt à l’évolution de votre situation.

Pour alléger toutefois cette restitution « one shot », et puisque le taux de prélèvement à la source ne tient pas compte de l’investissement PINEL, Bercy a prévu un système d’acompte à hauteur de 60% de l’avantage fiscal le 15 Janvier de chaque année.

Cet acompte dépendant toutefois de votre dernière déclaration d’impôt, cela implique que vous ne pouvez pas en bénéficier la première année de mise en place de l’investissement (c’est-à-dire la première année de mise en location effective).

À noter toutefois que sur la durée de l’investissement, cet « inconvénient » est un quasi non-enjeu. L’acquisition d’un logement en loi PINEL dans une optique de défiscalisation est un investissement à envisager sur le long terme.

Quel est l'intérêt du prélèvement à la source pour les biens Pinel ?

L’objectif principal visé par le gouvernement est de supprimer le décalage d’un an entre l’encaissement des revenus et leur imposition. Cela va permettre à l’État de collecter l’impôt en temps réel et d’être bien plus réactif pour s’adapter face à la situation des contribuables. Avec le système actuel, un contribuable qui voit sa situation changer doit attendre un an avant de voir son impôt diminuer.

Avec le prélèvement à la source, les impôts s’ajustent aussitôt aux changements financiers et familiaux des contribuables. De plus, quand un contribuable verra ses ressources diminuer, il pourra demander à l’administration fiscale de recalculer son taux de prélèvement. C’est l’un des principaux avantages de la mise en place de mode de recouvrement de l’impôt.

Si le dispositif Pinel semble plus complexe avec le prélèvement à la source, il reste attractif pour les contribuables taxés fortement. L'avantage fiscal demeure et se calcule toujours sur les loyers bruts perçus. Pour optimiser son impact, une bonne anticipation de son impôt sur le revenu est essentielle. N'hésitez pas à vous faire guider par un expert en défiscalisation pour maximiser les bénéfices du dispositif Pinel.