Défiscalisation en loi Pinel : comment fonctionne la réduction d'impôt ?

1. Loi Pinel : une réduction d'impôt pour un investissement locatif

Il est toujours utile de le rappeler, même si depuis le temps vous devez certainement en avoir déjà entendu parler, investir en loi Pinel vous permet de réduire vos impôts en contrepartie d’un investissement dans principalement issu d’une construction neuve réalisée dans le respect de la norme BBC (bâtiment basse consommation).

Aucun besoin pour vous d’être un expert immobilier pour comprendre comment fonctionne le dispositif : c’est très simple. Pour commencer, il vous faut devenir propriétaire d’un logement neuf que vous destinez à un usage locatif et accepter de mettre en location ce nouveau bien immobilier. L’achat locatif doit respecter un certain nombre de conditions comme nous l’avons exposé plus haut tant en termes de revenus perçus par le foyer qui loue qu’en termes de loyers perçus de votre part. Pour vous rendre pleinement éligible à ce dispositif fiscal et comme c’était déjà le cas avec d’anciennes lois (loi Scellier par exemple), le bien immobilier mis en location doit se situer dans une zone géographique éligible à la loi Pinel et répondre à un besoin d’alimentation du marché en immobilier locatif (évitez les pleines campagnes ou un lieu sans dynamisme) pour désengorger la demande grandissante.

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2. Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel

La réduction d’impôt (attention à ne pas confondre réduction et crédit d’impôt) vous est accordée si vous respectez un certain nombre de conditions :

• Etat du Logement,
• Zone géographique (toutes les communes ne sont pas concernées par le Pinel),
• Montant des loyers perçus,
• Et enfin revenu du locataire.

La durée de mise en location Pinel de votre bien immobilier fait également partie intégrante de votre dispositif fiscal : pour pouvoir y prétendre il vous faut respecter un engagement de mise en location, c’est-à-dire accepter de ne pas récupérer le bien pour votre usage personnel ou pour le vendre pendant une période minimale de 6 ans et maximal de 12 ans. À la suite de cela, vous pouvez conserver ou vendre le bien.

3. 2022 : dernière année pour profiter de la défiscalisation Pinel

2022 sera la dernière année pour profiter du dispositif Pinel dans ses modalités actuelles. Une dégressivité de l’avantage fiscal se profile en effet à l’horizon 2023, conformément aux dispositions prévues par la loi de finances 2021.

La question de l’efficacité du dispositif a déjà fait l’objet de critiques, synthétisées dans deux rapports de l’IGF (Inspection générale des finances) et du CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable). En l’état, la loi Pinel 2022 est jugée infructueuse pour répondre à la demande de logements, trop coûteuse pour les finances publiques et génératrice d’une pression à la hausse sur les prix des logements.

Ainsi, les plafonds de la réduction d’impôts vont baisser pour passer à :

• 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 pour un engagement de location de 6 ans .
• 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 pour 9 ans.
• 17,5 % en 2023 et à 14 % en 2024 pour 12 ans.

Concrètement, la réduction d’impôts maximale passera en quelques mois de 63 000 à 42 000 euros.

En outre, de nouvelles conditions viendront compléter celles de la loi Pinel 2022 pour bénéficier à 100 % des réductions fiscales :

• Un permis de construire antérieur au 1er janvier 2022.
• Des normes conformes à la réglementation environnementale RE 2020.
• Des standards en matière d’usages, tels que la luminosité ou la superficie.

4. Comment fonctionne le dispositif fiscal en loi Pinel ?

Une fois toutes ces conditions requises et respectées, vous entrez donc de plein droit dans le dispositif Pinel, et pouvez donc prétendre à une réduction lors du calcul de vos impôts à hauteur de 2% du montant total de votre investissement, et ce pendant neuf an maximum.

La vie du dispositif fiscal se terminera, si vous le souhaitez, par une réduction d’impôt complémentaire d’un taux de 1% par an pour les trois dernières années de dispositif. Pour faire simple, le dispositif Pinel vous permet d’économiser sur des durées de 6, 9 ou 12 ans, l’équivalent de 12% à 21% du montant total de votre investissement.

Pour rappel également, il n’est pas ici question d’augmenter votre pouvoir d’achat mais bien évidemment de vous permettre de vous constituer du patrimoine sur une opération de capitalisation dans l’immobilier, basée sur la récupération d’impôts que vous auriez normalement dû payer à Bercy. Ce type d’investissement se fait à crédit, il est donc plutôt destiné à ceux qui exercent une activité (salariée de préférence car le financement est plus simple). Si vous êtes par exemple chef d’une PME, il est aussi possible de vous faire financer mais en présentant plusieurs bons bilans à la banque pour avoir accès à ce type d’opération.

L’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier grâce au dispositif PINEL entre en revanche dans la limite des niches fiscales de 10 000€ de réductions annuelles, et une limite supplémentaire vous est donnée en ce qui concerne le montant global de l’investissement sur lequel sera calculée la réduction au titre de l’impôt sur le revenu, à savoir 300 000€ d’investissement par an.

Avec une simulation, vous verrez de manière factuelle l’ensemble des versements et des cotisations sociales engendrées par l’investissement, mais aussi le gain que vous allez générer.

Vous avez saisi le principe de fonctionnement du dispositif Pinel, qui vous permet de réduire votre impôt tout en vous constituant un patrimoine immobilier via la mise en location de votre bien. Mais maintenant que vous avez compris ce point, il en reste un assez important à bien saisir : quand est-ce que je vais commencer à percevoir mes premières réductions d’impôts ?

La réponse à cette question varie en fonction du bien que vous avez acquis. Comme nous l’avons vu plus haut dans ce guide, le dispositif PINEL est accessible via l’acquisition d’un bien “sur plan” (vente en état futur d’achèvement, ou VEFA), mais vous pouvez très bien prétendre à la même réduction d’impôts via une acquisition dans , dans lequel vous réaliseriez un certain nombre de travaux pour rendre ce bien éligible au dispositif.

Dans le cas où vous avez acheté un bien immobilier ancien, la réduction d’impôt prendra effet à partir de la date d’acquisition du bien (attention toutefois à ne pas minimiser la partie “travaux” qui est l’une des parties les plus importantes dans ce genre d’opération).

En revanche, lorsque l’acquisition se fait sur plan, la date d’effet du dispositif fiscal sera celle de la livraison de la résidence, soit lorsque les travaux sont totalement terminés.

Comment bénéficier de la réduction d'impôt ?

Pour bénéficier de la réduction lors du calcul d’impôt qu’apporte le dispositif fiscal Pinel, il est important de respecter un certain nombre de critères. Ces critères n’ont rien de très sorcier, mais ils doivent tous être respectés sous peine de risquer une requalification de votre investissement, ce qui signifie la perte de l’avantage fiscal recherché.

Tout d’abord, et comme nous l’avons vu dans plusieurs autres guides, et plus haut dans cet article, l’emplacement géographique du bien acquis dans le cadre d’un investissement de défiscalisation doit correspondre au zonage défini dans le cadre de la loi Pinel.

À savoir, si votre bien immobilier n’est pas situé dans , vous n’aurez jamais aucun gain fiscal relatif à ce texte de loi. Ensuite, il vous faut respecter un encadrement strict du loyer appliqué à ce bien : effectivement, le dispositif Pinel étant mis en place par le gouvernement dans le but de désengorger la tension locative aux abords et dans les grandes villes, le loyer facturé aux locataires ne doit pas dépasser un certain montant. On parle alors de loyers plafonnés.

Enfin, lorsque nous avons validé l’emplacement géographique ainsi que l’encadrement du loyer appliqué, il est primordial de s’assurer de l’éligibilité du locataire que nous allons mettre à l’intérieur de notre logement. En effet, le dispositif ne permet qu’à une certaine partie de la population de pouvoir prétendre à un logement Pinel. Et ce pour des raisons économiques évidentes : favoriser les locataires aux revenus plus modestes et leur permettre d’accéder à des logements à proximité de villes devenues parfois trop chères.

Comment calculer la réduction d'impôt Pinel ?

Comment déclarer vos impôts en loi Pinel ?

Bien évidemment, et ce pour que nous accorde l’État, investir dans l’immobilier en loi Pinel doit être déclaré à l’administration fiscale au moment de votre déclaration Pinel de revenus.

La première année de votre investissement, il est important pour vous de remplir un certain nombre de documents, ou imprimés fiscaux. Pour ce faire, pas d’inquiétude ! Votre chef de projet patrimonial Netinvestissement est à votre disposition pour vous aider et vous accompagner dans la mise en place de cette déclaration. En effet, les premières déclarations peuvent paraître parfois complexes ou très indigestes.

Il est important de bien déclarer les bons montants dans les bonnes cases, à savoir la première année il vous faut déterminer avec précision quel est le prix de revient de votre opération Pinel, qui vous donne finalement le montant de la réduction d’impôt auquel vous allez pouvoir prétendre sur la durée totale de votre investissement. Pour les années suivantes, l’opération est un peu plus simple, à savoir qu’il vous faut simplement définir le bilan foncier de votre opération (à savoir les recettes et les charges de l’opération).

Toutes ces démarches peuvent paraître complexes et lourdes à suivre sur la durée de votre investissement mais une fois les données correctement transmises aux services fiscaux, vous n’aurez que très peu de démarches à réaliser pour éditer et valider vos déclarations d’impôts auprès de Bercy. et profiter pleinement de votre réduction d’impôt.

Quand se met en place la réduction d'impôt ?

La fameuse défiscalisation attendue en contre partie de votre investissement en dispositif Pinel commence à la date d’achèvement des travaux (DAT). La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison. L’investisseur est tenu de mettre en location son bien dans une durée maximum de 12 mois après la livraison.

Défiscalisation Pinel et prélèvement à la source

Il est important de savoir que les prélèvements à la source sont calculés hors réduction d'impôt de la loi Pinel : l’administration fiscale ne le retient donc pas pour le calcul du taux du prélèvement et l’impôt est calculé avant réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel. Ainsi, l'impôt est ponctionné directement sur le salaire de l’investisseur et engendre un écart de trésorerie, puisque l’investisseur doit « avancer » la réduction d’impôt Pinel lors des prélèvements.

Se pose alors la question : comment bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel immédiatement ? Afin de combler l'écart de trésorerie engendré par le prélèvement à la source et compenser l’avance octroyée par le dispositif Pinel, l’État a décidé de verser un acompte pour rembourser en deux fois le montant de l'avantage fiscal dont bénéficie les investisseurs du dispositif Pinel. Par conséquent, depuis la mise en place du prélèvement à la source en 2019, l'administration fiscale effectue le 15 janvier un versement d’un acompte de 60 % du montant de la réduction Pinel. Puis, après traitement de la déclaration d’impôt des revenus et des dépenses réellement engagées l’année précédente, le solde des 40% restants du montant de la réduction Pinel est effectué en septembre.

5. Les pièges à éviter dans l'investissement Pinel

Bien que très attractif, investir en loi Pinel ne doit pas être mis en place sans un minimum de précaution et de réflexion. Avant de vous projeter et de vous positionner sur la réalisation d'une opération fiscale, il est important de bien garder en tête les quelques points suivants, qui pourraient sauver votre rentabilité et la pérennité de votre opération.

• Un mauvais promoteur : ce type d’erreur est le plus représentatif des erreurs face auxquelles vous devez rester très vigilant. En effet, céder à la tentation de vouloir faire un achat locatif le moins cher possible, ou de vouloir tirer les prix absolument le plus bas possible ne peut en aucun cas vous garantir la réussite de votre opération.
• Des coûts d’entretien qui peuvent venir grever votre opération, et une décote parfois trop importante lors de la possible revente de votre bien déjà loué notamment en raison de la piètre qualité de la construction. Pas cher = économies réalisées sur le bâti et les finitions. Attention aussi aux programmes qui comprennent des grandes barres d’immeuble avec plusieurs centaines d’appartements. Cela contribue à la diminution du prix de votre bien au moment de la revente.
• Un mauvais emplacement : il faut pour cela vous projeter dans le futur, et vous mettre à la place de vos futurs locataires. La plupart des locataires vont privilégier un logement plus près du centre-ville, des commerces et les transports et vont délaisser un peu les logements parfois plus grands mais qui peuvent être jugés trop excentrés.
• Une mauvaise estimation du loyer : dans les zones les plus tendues, les loyers plafonnés Pinel sont généralement bien inférieurs au loyer de marché. Ce qui a tendance à rendre généralement l'investissement Pinel moins rentable sur le papier, et donc moins attractif, parfois au profit de zones beaucoup moins peuplées et par conséquent beaucoup moins demandées. Il est important de bien garder en tête que l'un des points fondamentaux de la réussite de votre opération Pinel reste la capacité d'occupation de votre logement, et sa capacité à prendre de la valeur dans le temps. Par exemple, la région Île-de-France ne sera peut-être pas la plus rentable sur le papier, mais vous apportera une plus grande assurance de revendre correctement et rapidement votre bien déjà loué lors de la sortie de votre défiscalisation.

Il ne s’agit là que de quatre exemples parmi tant d’autres, mais ils sont les plus représentatifs de ce que les investisseurs d’aujourd’hui peuvent mettre en avant dans leur travail de réflexion et de sélection, plutôt que de privilégier la qualité, l’emplacement et la performance sur le long terme de leur bien immobilier.

Bien que représentative de la grande majorité des opérations de défiscalisation en France depuis quelques années (loi Denormandie, Censi Bouvard, Malraux, Scellier etc.), le dispositif Pinel reste encore un texte de loi parfois mal compris et mal appliqué pour parler français. Il est important de bien saisir quels sont les tenants et les aboutissants de ce type de cadre fiscal avant de vous lancer dans le moindre investissement.

Gardez à l’esprit qu’il n’y a pas de bon coup ou de bonnes affaires, il faut simplement bien analyser et cadrer votre placement.

La raison principale réside dans le fait qu’une opération d’investissement Pinel bien réalisée, bien exécutée et bien déclarée restera sans doute l'arme la plus puissante que vous pourrez appliquer à votre fiscalité (si vous en avez marre d’être le bon contribuable qui paye un montant énorme d’impôt). Comme nous l'avons souvent répété, n'hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos chefs de projet patrimonial afin de bénéficier de conseils sur la manière de réaliser votre opération, la fiscalité sur cet investissement et les différentes portes de sortie qu'ils s'offriront à vous à l’avenir.