banniere article

Loi Pinel : comment obtenir une réduction d'impôt pour un investissement dans l'immobilier ?

L’article « Loi Pinel : comment obtenir une réduction d'impôt pour un investissement dans l'immobilier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

  • Avis de nos lecteurs :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • 9/10 pour 2 avis
Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

54 vues

par nos lecteurs

5 min

de temps de lecture

Votre simulation

gratuite et personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Introduction

Votre réflexion sur l’investissement vous a encouragé à investir dans l’immobilier locatif (attention à ne pas confondre avec l’immobilier coté), et vous souhaitez désormais effectué un investissement qui vous permet à la fois de vous constituer un patrimoine immobilier pour l’avenir, pour votre retraite ou vos enfants tout en optimisant votre fiscalité dès maintenant (qui plus est en constante augmentation). Vous avez certainement dû entendre parler, ou lu un certain nombre d’informations sur le dispositif de loi Pinel, et il est d’après vous grand temps d’agir et d’avancer sur ce type de solution.

Mais avant toute chose il est important de bien comprendre quels sont les tenants et les aboutissants de ce dispositif fiscal, quels en sont les avantages qu’il peut vous apporter tout en limitant les inconvénients et difficultés que vous pourrez trouver sur votre route.

Comment investir dans un dispositif Pinel en 2021 ou en 2022, comment le rendre éligible à la réduction d’impôt sur le revenu, comment se gère intelligemment et efficacement ce type d’investissement ?

Toutes ces questions trouveront réponse au long de ce guide. Comme toujours, nous essaierons de comprendre comment et pourquoi le dispositif Pinel peut présenter de l’intérêt pour votre situation, et dans un second temps nous tâcherons de détailler et préciser quels sont les avantages de ce dispositif et comment est-ce qu’il vous permet d’optimiser votre fiscalité.

Si vous désirez plus d’informations sur le dispositif Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Fonctionnement de la loi PINEL

Il est toujours utile de le rappeler, même si depuis le temps vous devez certainement en avoir déjà entendu parler : investir en loi Pinel est un dispositif fiscal qui vous permet de réduire vos impôts en contrepartie d’un investissement dans un bien immobilier neuf locatif principalement issu d’une construction neuve réalisée dans le respect de la norme BBC (bâtiment basse consommation).

La réduction d’impôt (attention à ne pas confondre réduction et crédit d’impôt) vous est accordée mais est certain nombre de conditions :

  • Etat Du Logement,
  • Zone Géographique (Toutes Les Communes Ne Sont Pas Concernées Par Le Pinel),
  • Montant Des Loyers Perçus,
  • Et Enfin Revenu Du Locataire

Aucun besoin pour vous d’être un expert immobilier pour comprendre comment fonctionne le dispositif : c’est très simple. Pour commencer, il vous faut devenir propriétaire d’un logement neuf que vous destinerez à un usage locatif et accepter de mettre en location ce nouveau bien immobilier. L’achat locatif doit respecter un certain nombre de conditions comme nous l’avons exposé plus haut tant en termes de revenus perçus par le foyer qui loue (en fonction de si le locataire est célibataire, marié ou autre, le plafond n’est pas le même) qu’en termes de loyers perçus de votre part. Pour vous rendre pleinement éligible à ce dispositif fiscal et comme c’était déjà le cas avec d’anciennes lois (loi Denormandie par exemple), le bien immobilier mis en location doit se situer dans une zone géographique éligible à la loi Pinel et répondre à un besoin d’alimentation du marché en immobilier locatif (évitez les pleines campagnes ou un lieu sans dynamisme) pour désengorger la demande grandissante.

La durée de mise en location de votre bien immobilier fait également partie intégrante de votre dispositif fiscal : pour pouvoir y prétendre il vous faut respecter un engagement de mise en location, c’est-à-dire accepter de ne pas récupérer le bien pour votre usage personnel ou pour le vendre pendant une période minimale de 6 ans et maximal de 12 ans. À la suite de cela, vous pouvez conserver ou vendre le bien.

netinvestissement vous recommande :

Tout savoir sur l'investissement Pinel en 2022

Tout savoir sur l'investissement Pinel en 2022 | Netinvestissement Net Academy | Suivez le cursus : Loi Pinel

Découvrez l'univers : Pinel

Tout savoir sur le dispositif Pinel

2. Les bénéfices du dispositif de loi

Une fois toutes ces conditions requises et respectées, vous entrez donc de plein droit dans le dispositif Pinel, et pouvez donc prétendre à une réduction lors du calcul de vos impôts à hauteur de 2% du montant total de votre investissement, et ce pendant neuf ans maximum.

La vie du dispositif fiscal se terminera, si vous le souhaitez, par une réduction d’impôt complémentaire d’un taux de 1% par an pour les trois dernières années de dispositif. Pour faire simple, le dispositif Pinel vous permet d’économiser sur des durées de 6, 9 ou 12 ans, l’équivalent de 12% à 21% du montant total de votre investissement.

Pour rappel également, il n’est pas ici question d’augmenter votre pouvoir d’achat mais bien évidemment de vous permettre de vous constituer du patrimoine sur une opération de capitalisation dans l’immobilier, basée sur la récupération d’impôts que vous auriez normalement dû payer à Bercy. Ce type d’investissement se fait à crédit, il est donc plutôt destiné à ceux qui exercent une activité (salariée de préférence car le financement est plus simple). Si vous êtes par exemple chef d’une PME, il est aussi possible de se faire financer mais en présentant plusieurs bons bilans à la banque pour avoir une chance de faire la souscription à ce type d’opération.

L’avantage fiscal dont vous permet de bénéficier le dispositif de loi PINEL entre en revanche dans la limite des niches fiscales de 10.000€ de réductions annuelles, et une limite supplémentaire vous est donnée en ce qui concerne le montant global de l’investissement sur lequel sera calculée la réduction au titre de l’impôt sur le revenu, à savoir 300.000€ par an.

Avec une simulation, vous verrez de manière factuelle l’ensemble des versements et des cotisations sociales engendrées par l’investissement, mais aussi le gain que vous allez générer

3. Focus sur le fonctionnement du dispositif fiscal

Quand se met en place la réduction d’impôt ?

Vous avez saisi le principe de fonctionnement du dispositif PINEL, qui vous permet de réduire votre impôt tout en vous constituant un patrimoine immobilier via la mise en location de votre bien. Mais maintenant que vous avez compris ce point, il en reste un assez important à bien saisir: quand est-ce que je vais commencer à percevoir mes premières réductions d’impôts ?

La réponse à cette question varie en fonction du bien que vous avez acquis. Comme nous l’avons vu plus haut dans ce guide, le dispositif PINEL est accessible via l’acquisition d’un bien “sur plan” (vente en état futur d’achèvement, ou VEFA), mais vous pouvez très bien prétendre à la même réduction d’impôts via une acquisition dans un bien immobilier ancien, dans lequel vous réaliserez un certain nombre de travaux pour rendre ce bien éligible au dispositif.

Dans le cas où vous avez acheté un bien immobilier ancien, la réduction d’impôt prendra effet à partir de la date d’acquisition du bien (attention toutefois à ne pas minimiser la partie “travaux” qui est l’une des parties les plus importantes dans ce genre d’opération).

En revanche, lorsque l’acquisition se fait sur plan, la date d’effet du dispositif fiscal sera celle de la livraison de la résidence, soit lorsque les travaux sont totalement terminés.

Exemple: vous achetez en 2021 un bien immobilier en VEFA dont la livraison de chantier est prévue pour le premier trimestre de l’année 2023, l’avantage fiscal PINEL ne débutera qu’à compter de l’année 2023 et s’en suivra jusqu’à la fin de l’engagement de location que vous avez choisi pour cet investissement (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

Comment bénéficier de la réduction d’impôt et la déclarer ?

Pour bénéficier de la réduction lors du calcul d’impôt qu’apporte le dispositif fiscal Pinel, il est important de respecter un certain nombre de critères. Ces critères n’ont rien de très sorcier, mais ils doivent tous être respectés sous peine de risquer une requalification de votre investissement, ce qui signifie la perte de l’avantage fiscal recherché.

Tout d’abord, et comme nous l’avons vu dans plusieurs autres guides, et plus haut dans cet article : l’emplacement géographique du bien acquis dans le cadre d’un investissement de défiscalisation doit correspondre au zonage défini dans le cadre de la loi Pinel.

À savoir, si votre bien immobilier n’est pas situé dans une zone du dispositif Pinel, vous n’aurez jamais aucun gain fiscal relatif à ce texte de loi. Ensuite, il vous faut respecter un encadrement strict du loyer appliqué à ce bien : effectivement, le dispositif Pinel étant mis en place par le gouvernement dans le but de désengorger la tension locative aux abords et dans les grandes villes, le loyer facturé aux locataires ne doit pas dépasser un certain montant. On parle alors de loyers plafonnés.

Enfin, lorsque nous avons validé l’emplacement géographique ainsi que l’encadrement du loyer appliqué, il est primordial de s’assurer de l’éligibilité du locataire que nous allons mettre à l’intérieur de notre logement. En effet, le dispositif ne permet qu’à une certaine partie de la population de pouvoir prétendre à un logement Pinel. Et ce pour des raisons économiques évidentes : favoriser les locataires aux revenus plus modestes d’accéder à des logements à proximité de ville devenu parfois trop cher.

Déclarer son investissement Pinel

Bien évidemment, et ce pour bénéficier de la réduction d’impôt que nous accorde l’État, investir dans l’immobilier en loi Pinel devrait être déclaré à l’administration fiscale au moment de votre déclaration de revenus.

La première année de votre investissement, il sera important pour vous de remplir un certain nombre de documents, ou imprimés fiscaux. Pour ce faire, pas d’inquiétude ! Votre chef de projet patrimonial est à votre disposition pour vous aider et vous accompagner dans la mise en place de cette déclaration. En effet, les premières déclarations peuvent paraître parfois complexes ou très indigestes.

Il est important de bien déclarer les bons montants dans les bonnes cases, à savoir la première année il vous faudra déterminer avec précision quel est le prix de revient de votre opération Pinel, qui vous donnera finalement le montant de la réduction d’impôt auquel vous allez pouvoir prétendre sur la durée totale de votre investissement. Pour les années suivantes, l’opération est un peu plus simple, à savoir qu’il vous faudra simplement définir le bilan foncier de votre opération (à savoir les recettes et les charges de l’opération).

Toutes ces démarches peuvent paraître complexes et lourdes à suivre sur la durée de votre investissement, une fois les données correctement transmises aux services fiscaux vous n’aurez que très peu de démarches à réaliser pour éditer et valider vos déclarations d’impôts auprès de Bercy, et profiter pleinement de votre réduction d’impôt.

Les pièges à éviter dans l'investissement PINEL

Bien que très attractif, investir en loi Pinel ne doit pas être mis en place sans un minimum de précaution et de réflexion. Avant de vous projetez de vous positionner sur la réalisation d'une opération fiscale oui, il est important de bien garder en tête les quelques points suivants, qui pourrait sauver votre rentabilité et la pérennité de cette opération:

  • Un mauvais promoteur (ou: ne vous focalisez que sur le prix de l’opération): ce type d’erreur est le plus représentatif des erreurs sur lesquelles vous devez rester très vigilants. En effet, céder à la tentation de vouloir faire un achat locatif le moins cher possible, ou de vouloir tirer les prix absolument le plus bas possible ne peut en aucun cas vous garantir la réussite de votre opération. La raison à cela ?
  • Des coûts d’entretien qui peuvent venir grever votre opération, et une décote parfois trop importante lors de la possible revente de votre bien déjà loué notamment en raison de la piètre qualité de la construction. pas cher = économies réalisées sur le bâti et les finitions. Attention aussi aux programmes qui comprennent des grandes barres d’immeuble avec plusieurs centaines d’appartements. Cela contribuent à la diminution du prix de votre bien au moment de la revente.
  • Un mauvais emplacement: Il faut pour cela vous projeter dans le futur, et vous mettre à la place de vos futurs locataires. La plupart des locataires vont privilégier un logement plus près du centre-ville, des commerces, et les transports, épreuve alors délaissé quelque peu les logements parfois plus grands mais qui peuvent être jugé trop excentré.
  • Une mauvaise estimation du loyer: dans les zones les plus tendues, les loyers plafonnés Pinel sont généralement bien inférieurs au loyer de marché. Ce qui a tendance à rendre généralement l'investissement Pinel moins rentable sur le papier, et donc moins attractif, parfois au profit de zones beaucoup moins peuplées et par conséquent beaucoup moins demandés. Il est important de bien garder en tête que l'un des points fondamental de la réussite de votre opération Pinel reste la capacité d'occupation de votre logement, et sa capacité à prendre de la valeur dans le temps. Par exemple, la région Île-de-France ne sera peut-être pas la plus rentable sur le papier, mais vous apportera une plus grande assurance de revendre correctement et rapidement votre bien déjà loué lors de la sortie de votre défiscalisation.

Il ne s’agit là que de quatre exemples parmi tant d’autres, mais ils sont les plus représentatifs de ce que les investisseurs d’aujourd’hui peuvent mettre en avant dans leur travail de réflexion et de sélection, plutôt que de privilégier la qualité, l’emplacement et la performance sur le long terme de leur bien immobilier.

N’hésitez pas à prendre contact avec votre chef de projet patrimonial chez netinvestissement pour éviter ces écueils et bénéficier d’une simulation afin de vous guider sur cette loi fiscale.

Conclusion

Bien que représentative de la grande majorité des opérations de défiscalisation en France depuis quelques années (loi Denormandie, Censi Bouvard, Duflot, Malraux, Scellier), le dispositif Pinel reste encore un texte de loi parfois mal compris et mal appliqué pour parler français. Il est important de bien saisir quels sont les tenants et les aboutissants de ce type cadre fiscal avant de vous lancer dans le moindre investissement.

Gardez à l’esprit qu’il n’y a pas de bon coup ou de bonnes affaires, il faut simplement bien analyser et cadrer votre placement.

La raison principale réside dans le fait qu’une opération d’investissement Pinel bien réalisée, bien exécutée, et bien déclarée restera sans doute l'arme la plus puissante que vous pourrez appliquer à votre fiscalité (si vous en avez marre d’être le bon contribuable qui paye un montant énorme d’impôt). Comme nous l'avons souvent répété plus haut dans ce guide, n'hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos chefs de projet patrimonial au sein de l’équipe afin de bénéficier de conseils sur la manière de réaliser votre opération, la fiscalité sur cet investissement et les différentes porte de sortie qu'ils s'offriront à vous à l’avenir.

Enfin vous pouvez consulter d’autres guides sur les lois fiscales qui vous permettront par exemple de ne pas confondre le pinel avec la fiscalité européenne des SCPI.

Ne ratez rien de nos conseils !

Vous avez aimé ce guide ?
Laissez une note !

9/10 pour 2 lecteurs

A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 39 articles en ligne

Avis des clients de Gaspard :

  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

Lire la suite
Dernier commentaire client

"Site très complet et consultation facile. Beaucoup d'informations et de conseils. Très bon site"

Avis client :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.

Comment ça marche ?
C'est simple comme 1,2,3

1-Vous choisissez

Parmi l'ensemble des placements financiers et immobiliers sur le marché français.

2-Prise de contact

Fixez un rendez-vous gratuit avec un chef de projet patrimonial et recevez une réponse en 24h.

3-Vous souscrivez

Finalisez votre projet facilement en suivant les étapes de souscription.

Ils nous ont fait confiance
Des centaines de netinvestisseurs heureux !

/10

sur 508 avis clients

+ -
simulation gratuite Netinvestissement

Votre simulation

gratuite & personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Réponse en 24h !