Plus-values immobilières : ce qui change en 2012

La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 a réformé le système d’abattement des plus-values immobilières et est entrée en vigueur le 1er février 2012.

Plus-value immobilière : principe

Les personnes physiques domiciliées ou non en France, et les associés de sociétés civiles immobilières sont imposables au titre des plus-values immobilières sur les ventes de :

• Biens immobiliers (y compris les terrains non bâtis),
• Droits portants sur des biens immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.),
• Parts de société à prépondérance immobilière (société dont l’actif est constitué de plus de 50% de sa valeur, d’immeubles non affectés à leur propre exploitation à la clôture des 3 derniers exercices).

Les cessions à titre gratuit (donations, successions) ne sont pas imposables au titre des plus-values immobilières.

Exonérations

Sont exonérés de plus-values immobilières les immeubles, qui constituent la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément. « Au jour de la cession », il existe trois assouplissements :

1) Immeuble occupé jusqu’à sa mise en vente
Si l’immeuble est vacant au moment de la cession, mais qu’il a été occupé par le vendeur jusqu’au jour de sa mise en vente, l’exonération s’appliquera à condition que la cession intervienne dans des délais normaux de vente.

2) Immeuble occupé par le futur acquéreur
L’exonération continuera de s’appliquer, lorsqu’à partir du compromis de vente le futur acquéreur occupe l’immeuble si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• L’occupation du logement par l’acheteur doit être liée à la vente,
• L’acte de vente doit être signé dans un délai normal à compter de la signature du compromis.

3) Immeuble cédé par des époux séparés ou divorcés
En cas de séparation ou de divorce, il peut être difficile pour les époux de satisfaire à la condition d’habitation du logement au jour de la cession.

Par conséquent, si les 2 conditions suivantes sont remplies, l’exonération restera acquise :

• Le logement constituait la résidence principale des époux au moment de la séparation, et
• La vente du logement est motivée par leur rupture et intervient dans un délai normal après leur séparation.

Remarque : L’appréciation du « délai normal » de vente se fera par comparaison avec les délais de vente moyens constatés pour des biens similaires (situation et type de bien, date de mise en vente).

La première cession d’un logement

Depuis le 1er février 2012, la première cession d’un logement (résidence secondaire ou investissement locatif) est exonérée d’impôt sur les plus-values lorsque :

• Le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession,
• Le cédant remploie dans les 24 mois le produit dans l’acquisition de sa résidence principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération est alors au prorata de la somme utilisée.

Ancienne résidence des retraités ou invalides

Depuis le 30 décembre 2011, sont également exonérés les logements qui ont constitué la résidence principale de retraités ou de personnes handicapées, résidant au jour de la vente dans un établissement d’hébergement spécialisé. Cette exonération est soumise au respect de 2 conditions :

• La cession doit être réalisée obligatoirement par des personnes de conditions modestes (non assujettis à l’ISF et limite pour 2012 de 23572 € pour la première part de quotient familial et à 5507 € pour chaque demi-part supplémentaire),
• Elle doit avoir lieu dans les 2 ans de l’entrée dans l’établissement spécialisé, sans que le logement ait été occupé pendant ce laps de temps.

Prix de cession inférieur ou égal à 15000 €

Toute cession d’immeuble ou partie d’immeuble est exonérée si le prix de vente est inférieur à 15000 €. Attention, ce seuil s’apprécie opération par opération. En cas d’indivision, ce seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise de l’immeuble.

La durée de possession du bien

Depuis le 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au-delà de 30 ans de détention par le jeu des abattements pour la durée de détention.

Calcul de la plus-value : le prix de cession

Le prix à retenir est celui mentionné dans l’acte notarié. Ce montant peut être minoré de certains frais supportés par le vendeur :

• Frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (exemple : agent immobilier),
• Frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (exemple : diagnostics de performance énergétique),
• Indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation,
• Frais de mainlevée d’hypothèque.

Calcul de la plus-value : le prix d’acquisition

Le prix à retenir est celui mentionné dans l’acte d’achat, de donation ou de succession. Ce prix peut-être majoré de divers frais.

Frais liés à l’acquisition

En cas d’acquisition de l’immeuble à titre onéreux (vente, expropriation, échange), il existe 2 possibilités :

• Soit les frais d’acquisition seront pris en compte pour leurs montants réels, les frais de notaire, les droits d’enregistrement, ou de TVA et les commissions versées aux intermédiaires en vertu d’un mandat.
• Soit les frais d’acquisition seront retenus pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition.

En cas d’acquisition de l’immeuble à titre gratuit, les frais (d’acte et de déclaration, droits de mutation) seront retenus pour leur montant réel sur justification, à condition d’avoir été acquittés par le redevable de la plus-value.

Travaux

Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration sont retenues :

• Soit sous certaines conditions pour leur montant réel.
• Soit forfaitairement à 15% du prix d’acquisition à condition que la vente de l’immeuble se fasse plus de 5 ans après son acquisition.

Calcul de la plus-value : la plus-value imposable

Une fois la plus-value brute déterminée, il conviendra d’effectuer les abattements pour durée de détention.

La loi de finances rectificatives pour 2011 qui a réformé le calcul pour abattement de durée, a également supprimé l’abattement fixe de 1000 € pour tous les actes à compter du 1er octobre 2011.

Jusqu’au 1er février 2012, l’abattement était de 10% pour chaque année de détention au- delà de la 5ème année. A partir du 1er février 2012, le calcul de l’abattement est le suivant :

• 2% par année de détention à partir de la 6ème année,
• 4% par année de détention à partir de la 18ème année,
• 8% par an à partir de la 25ème année.

Imposition

La plus-value immobilière est taxée au taux de 19 %. De plus, les plus-values immobilières réalisées par les personnes domiciliées en France sont assujetties aux prélèvements sociaux de 13,5% (CSG 8,20 %, CRDS 0,50 %, contributions additionnelles 1,40 % et le prélèvement social 3,4%).

Nota bene : La loi de finances rectificative pour 2012 actuellement en discussion, prévoit une augmentation de la CSG de 8,20 % à 10,20%. Par conséquent, sous réserve d’une adoption définitive du texte en l’état, le taux des prélèvements sociaux sur les plus-values pourrait atteindre 15,5 % à compter du 1er octobre.

Obligations déclaratives et paiement

L’établissement de la déclaration et le paiement de l’imposition correspondant seront en règle générale effectués par le notaire, pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte de vente.

Au moment de la signature de l’acte de vente, le notaire aura calculé le montant de la plus-value à acquitter et le retiendra sur le montant de la vente. Il acquittera l’impôt directement lors du dépôt de la déclaration à la conservation des hypothèques.

Exemple

Immeuble acquis le 1er juillet 1994 (date de l’acte notarié) pour 100 000 € et revendu le 1er mai 2012 pour 160 000€. Le propriétaire avait réalisé des travaux de reconstruction mais ne peut justifier de factures. Pour la revente, le propriétaire a acquitté des frais de diagnostic techniques de 260 €. Les frais d’agence immobilière ont été acquittés par l’acquéreur.

Détermination du prix de d’acquisition :
Majoration 7,5% (frais d’acquisition évalués forfaitairement) soit 7 500€ ;
Majoration 15% (dépenses de reconstruction évalués forfaitairement car l’immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans) soit 15000€ ;

Prix d’acquisition à retenir : 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122500€

Détermination du prix de cession : déduction de 260 €.

Prix de cession à retenir : 160 000 - 260 = 159 740 €

Détermination de la plus-value imposable
Plus-value brute : 159 740 - 122 500 = 37 240 €.
Le bien a été détenu pendant 17 années pleines, par conséquent l’abattement pour durée de détention sera de 24 %.
Plus-value imposable = 37 240 – 24 % = 28 302,40 € .
L’impôt sur les plus-values sera de 28302,40 x 19% soit 5377,46 €.
Les prélèvements sociaux à acquitter seront de : 28302,40 x 13,5% soit 3820,83 €.
Soit une pression fiscale de 9198,29€.

En conclusion

Cette baisse des prix, malgré des conditions plus arbitraires d’accès au crédit, est néanmoins considérée comme saine pour le marché de l’immobilier Parisien : « Les vendeurs peuvent encore réaliser de belles plus-values et les acheteurs commencent ça et là à trouver des produits abordables. Mais tout repose sur l’accès au crédit qui risque de devenir rapidement la clef du puzzle immobilier ».