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Démembrement de SCPI : l'usufruit pour une personne morale ?

L’article « Démembrement de SCPI : l'usufruit pour une personne morale ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Introduction

Dans un contexte de taux d’intérêts très faibles, les produits bancaires vous permettant de placer votre trésorerie d’entreprise sont devenus très peu rentables. Alors, comment optimiser votre trésorerie d’entreprise et faire qu’elle vous rapporte plus ? Nos experts Netinvestissement vous proposent une solution très attractive à moindre risque : l’investissement dans des SCPI en démembrement.

Le principe est simple : au lieu d’investir dans l’immobilier de façon directe en achetant un immeuble, vous avez la possibilité d’acheter des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en plein propriété ou en usufruit. Ces SCPI vont ensuite utiliser les fonds que vous apportez pour investir elles-mêmes dans des immeubles qu’elles mettent en location.

La quote-part des loyers vous est ensuite reversée au prorata de votre investissement, ce qui vous permet de bénéficier de revenus réguliers et stables. (Ex : 100 000€ investis à 5% de rendement : 5 000€ de revenu annuel distribué trimestriellement).

1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un moyen d’investir dans un parc immobilier diversifié au prix d’une valeur de part (de 100 à 1000€ en moyenne). Elle vous permet d’investir dans de l’immobilier professionnel en délégant entièrement à une société de gestion toutes les démarches liées à l’acquisition et à l’adminitration du parc foncier. Vous avez donc accès à des biens immobiliers professionnels avec un montant d’investissement réduit.

En investissant dans une SCPI, vous ne vous occupez de rien : c’est la société qui réalise les investissements immobiliers et qui s’occupe de la gestion locative (recherche des futurs locataires, gestion des loyers, etc.). C’est également elle qui prend à sa charge les frais d’assurance, les dépenses d’entretiens, les travaux, etc. Vous n’avez donc aucun frais à payer et vous n’êtes pas soumis aux contraintes de gestion, alors même que vous bénéficiez du même rendement qu’un investissement direct dans l’immobilier locatif.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société immobilière soumise au contrôle et à la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour pouvoir offrir ses titres au public et faire appel public à l’épargne, la SCPI doit satisfaire 3 conditions :

  • Établir un bulletin de souscription : c’est ce bulletin qui va ensuite permettre aux investisseurs de souscrire des parts.
  • Établir une note d’information : le but est de donner des informations au public, afin d’agir en tout transparence.
  • Publier une notice au BALO (Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires) afin d’informer le public sur l’émission de titres.

2. Qu’est-ce que le démembrement ?

Le principe du démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties :

  • La Nue-Propriété
  • L’usufruit

Si vous décidez d’acheter des parts de SCPI en pleine propriété, alors vous serez à la fois propriétaire des parts et bénéficiaire des revenus dégagés par les placements immobiliers de la SCPI.

Le droit de percevoir les revenus est appelé « Usufruit » et le droit de disposer de ces parts est appelée «Nue-propriété». Donc quand vous achetez des parts de SCPI en pleine propriété, vous êtes à la fois usufruitier et nu-propriétaire des parts.

En cas de démembrement, la pleine propriété est divisée en deux : l’usufruit et la nue-propriété sont séparés et n’appartiennent pas à la même personne. Si vous optez pour une durée de démembrement de 5 ans, l’usufruit vaudra 20% de la valeur des parts et la nue-propriété 80% (barême général en vigueur).

Cela signifie que, si vous décidez de n’acheter que l’usufruit, vous bénéficiez d’une décote de 80% et vous n’achetez que 20% de la valeur de la pleine-propriété. Acheter en usufruit vous coûte donc moins cher que d’acheter en pleine propriété. De plus, en tant qu’usufruitier, vous bénéficiez de revenus réguliers qui vous sont directement versés par la SCPI pendant le durée choisie (5 ans principalement).

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3. Pourquoi n’acheter que l’usufruit ?

Acheter des parts de SCPI en usufruit est une solution très intéressante pour rémunérer votre trésorerie d’entreprise. Vous n’avez qu’à réaliser un investissement initial égal à 20% de la valeur des parts et vous percevez ensuite des revenus réguliers et stables pendant 5 ans. Vous pouvez bénéficier d’un taux de rendement de 5% par an pendant la durée choisie, ce qui est bien plus rémunérateur que les produits bancaires qui sont actuellement proposés.

D’autant plus que le taux de rendement de 5% s’applique sur la valeur totale des parts (usufruit + nue-propriété), ce qui est très attractif et intéressant pour votre entreprise car vous réalisez un investissement de 20% pour l’usufruit, pour percevoir des revenus sur les 100% de la pleine propriété.

Notre conseil :

Comme il s’agit avant tout de rémunérer votre trésorerie, optez pour des SCPI de rendement qui investissent principalement dans des locaux d’entreprise ou commerciaux, des bureaux ou des entrepôts. Ce sont les investissements les plus rentables et par conséquent, ceux qui peuvent vous rapporter le plus de revenus.

Pour connaître les meilleures SCPI de rendement, nous vous recommandons de vous adresser à l’un de nos experts Netinvestissement.

Le deuxième avantage de l’achat en usufruit est d’ordre fiscal et comptable. Les parts de SCPI achetées en usufruit sont inscrites dans votre bilan d’entreprise et sont comptabilisées comme une immobilisation incorporelle. Cet investissement est amortissable pendant 5 ans si votre société est soumise à l’IS.

Cet amortissement vient en déduction des revenus perçus et vous permet, par conséquent, de diminuer la base imposable et de bénéficier d’économies d’impôts, et donc d’optimiser votre trésorerie à moyen-terme. Mais attention : vous devez obligatoirement amortir votre investissement avec la méthode linéaire car l’amortissement dégressif n’est pas autorisé pour ce type d’investissement.

Un exemple vous permettant de comprendre l’avantage fiscal permis par l’achat de parts de SCPI en usufruit.

Admettons que vous souhaitiez acheter l’usufruit pour un montant de 100 000€ en pleine propriété. En n’acquérant que l’usufruit, vous n’achetez que 20% de la valeur des parts, soit 20 000€. En contrepartie de votre investissement, vous percevez 5% de rendement sur la valeur totale des parts (100 000€). Autrement dit, vous recevez chaque année 5 000€, soit 25 00€ au bout de 5 ans. Ces revenus, qui appartiennent à la catégorie des revenus fonciers, sont fiscalisés. Mais l’investissement initial de 20 000€ que vous avez réalisé est amortissable sur 5 ans. Vous pouvez donc déduire des revenus perçus 20 000€ sur 5 ans soit 4 000€ par an. Finalement, votre revenu imposable à l’IS ne sera que de 5 000€ - moins 4 000€ = 1 000€. L’économie d’impôt totale permise par l’achat de parts de SCPI en usufruit s’élève alors à 4 000€ par an, soit 4 000€ x 5 ans = 20 000€ sur 5 ans.

Par ailleurs, les revenus perçus peuvent être totalement exonérés d’impôts si votre société a un déficit foncier reportable. En effet, les loyers perçus vont vous permettre de gommer votre déficit petit à petit et tant que le déficit n’a pas été entièrement effacé, vous ne paierez pas d’impôts.

Un autre avantage à l’achat de parts de SCPI en usufruit tient à l’inflation. En tant qu’usufruitier, vous êtes protégé contre l’inflation car vos revenus dépendent des loyers pratiqués par la SCPI sur ses investissements immobiliers, qui eux-mêmes suivent l’évolution des prix. Vous pouvez donc directement profiter de la hausse générale des prix.

4. Pourquoi faire un démembrement croisé ?

Vous avez la possibilité de faire un démembrement croisé sur les parts de SCPI. Le principe est simple : d’un côté, votre société achète l’usufruit et acquiert donc le droit de percevoir les fruits de cet investissement. D’un autre côté, vous pouvez, en tant que chef d’entreprise, acheter la nue-propriété afin d’être propriétaire des parts de la SCPI en tant que personne physique.

En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu sur votre investissement. Toutefois, lorsque vous achetez la nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote de 20% et vous ne payez que 80% de la valeur de la pleine-propriété (les 20% restant étant payés par l’usufruitier, à savoir votre société). A la fin de la période de démembrement (5 ans), votre société ne sera plus usufruitière et vous recevrez la pleine propriété des parts.

Le montant que vous récupérez sera donc supérieur au montant investi (car vous n’aurez payé que 80% de la valeur nominale) et vous réaliserez alors une plus-value sur votre investissement. De plus, vous bénéficierez également de la revalorisation de la valeur nominale des SCPI sur toute la période, correllée à l’évolution du prix du parc immobilier.

Cette possibilité d’investir dans des parts de SCPI en nue-propriété est fiscalement avantageuse pour deux raisons :

  • Comme vous ne percevez pas de revenus, vous n’avez aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement (5 ans).
  • Vos parts ne rentrent pas dans l’ISF (Impôt Sur la Fortune) et vous pouvez déduire le prix d’achat de votre assiette fiscale.

Notre conseil :

Si vous êtes soumis à l’ISF et si vous dépassez de quelques milliers d’euros le plafond de 1 300 000€, nous vous recommandons d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété afin de déduire le prix d’achat de votre assiette fiscale et ne plus être assujetti à l’ISF.

Conclusion

Investir dans une SCPI est une solution très avantageuse, qui vous permet de placer votre trésorerie d’entreprise afin de la rentabiliser et de la faire fructifier. Trois possibilités s’offrent à vous :

1. Vous pouvez acheter des parts de SCPI en pleine propriété et dans ce cas, votre société est à la fois usufruitière et nu-propriétaire. Mais cette solution n’est pas avantageuse pour votre entreprise car elle ne pourra pas amortir le prix d’achat lié à la nue-propriété. C’est pourquoi nous vous recommandons l’achat en usufruit ou le démembrement croisé.

2. Vous pouvez acheter des parts de SCPI en usufruit seulement et dans ce cas, votre société pourra percevoir des revenus réguliers et stables sur sa trésorerie. Cette solution est fiscalement avantageuse pour votre entreprise car elle bénéficie d’une décote de 80% sur la valeur de la pleine-propriété et peut déduire l’amortissement du prix d’achat des revenus perçus. Elle profite donc d’économies d’impôts et peut même profiter d’une exonération totale d’impôts si elle a un déficit foncier.

3. Vous pouvez acheter des parts de SCPI en démembrement croisé : dans ce cas, vous achetez vous-même la nue-propriété pour être propriétaire des parts et votre société achète l’usufruit pour percevoir des revenus. L’avantage, pour vous, est que vous bénéficiez d’une décote de 20% sur la valeur de la pleine-propriété. Le prix d’achat est déductible de votre ISF et vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu, comme vous ne percevez pas de revenus sur votre investissement.

Pour vous aider dans le choix des meilleurs SCPI démembrées, contactez l’un de nos conseillers Netinvestissement qui vous donnera des conseils personnalisés en fonction de vos objectifs personnels et des objectifs de votre entreprise.

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