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Notre top 10 des villes où investir en immobilier en 2023

En résumé ...
Investir oui ! Mais à conditions de respecter certains critères.. Le premier ? L’emplacement ! Découvrez notre top 10 des villes où investir en France en 2023 : Angers, Nantes, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Le Mans, Rennes, Strasbourg ou encore Brest !

L’article « Notre top 10 des villes où investir en immobilier en 2023 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’intérêt des Français pour l’immobilier ne date pas d’hier et n’a cessé d’augmenter sur les dernières années, notamment grâce à des politiques monétaires accommodantes, et une facilité (relative) d’accès au crédit pour un grand nombre de foyers. La pierre constitue encore et toujours le meilleur moyen de se constituer un patrimoine sans trop de complexité et de manière plutôt fluide.

L'investissement immobilier, toujours plébiscité par les Français n'a pas été impacté par la crise sanitaire de 2020, bien au contraire. Désormais, l'investisseur immobilier français recherche davantage d'espace et de qualité de vie, en se concentrant davantage sur les villes de taille moyenne.

Quelles sont les villes dans lesquelles votre investissement pourrait prendre le plus de valeur ? Quel environnement apporte le plus de confort de vie ?

Toutes ces questions trouveront réponse dans ce guide, et si vous souhaitez aller plus loin dans votre réflexion, alors nos chefs de projets patrimoniaux restent à votre disposition pour tout complément d’information.

Si vous désirez plus d’informations sur les opportunités d'investissement immobilier autour de chez vous, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Quels critères prendre en compte pour un bon rendement locatif ?

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, la notion de rentabilité locative est évidemment au centre de la réflexion. Toutefois, le chiffre du rendement locatif « brut » affiché dans une annonce ne doit pas devenir l’alpha et l’omega.

En effet, il est fondamental de bien avoir conscience que logiquement, plus le rendement est élevé, plus le risque potentiel est grand. Nous y reviendrons.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Au-delà des croyances ou des fantasmes de chacun, un bon rendement locatif devrait en premier lieu à minima couvrir l’inflation. Elle a dépassé 5% en moyenne annuelle en 2022. Un bon rendement locatif devrait donc, dans l’idéal, être de cet ordre-là.

S’il est supérieur, tant mieux, mais attention à prendre en considération les trois piliers fondamentaux que l’on a (trop) souvent tendance à oublier. Il vaut mieux avoir un rendement de « seulement » 5% si celui-ci vous exonère de risques inutiles.

Pilier N°1 : le marché locatif local

Un bien loué à un instant T ne reflète pas pour autant la profondeur de votre marché locatif local. En d’autres termes, si votre locataire partait demain, auriez-vous des difficultés à relouer votre bien aux mêmes conditions ? Avant de vous lancer, assurez-vous donc que le marché locatif soit suffisamment profond pour vous assurer des mises en location pérennes.

Pilier N°2 : potentiel de revalorisation

Qu’il s’agisse de la valeur intrinsèque du bâti ou du niveau actuel du loyer, lorsque vous faites un investissement, n’oubliez pas que vous le faites généralement pour une période longue. Au moins 10 ans. Aussi, demandez-vous si le marché a encore du potentiel de revalorisation ou si, au contraire, il est déjà au plafond. Cette question devrait également être posée pour le foncier.

Pilier N°3 : frais, charges, mises aux normes, taxes et travaux

Eh oui ! Un bon rendement locatif ne se calcule absolument pas loyer / prix d’achat du bien. Outre le fait que vous devez rajouter les frais de notaire au prix d’acquisition et donc à votre calcul de rentabilité, celui-ci, à ce stade, n’est qu’un rendement locatif « brut ». Il faudra ensuite y soustraire les impôts fonciers, travaux et provisions pour travaux, mises aux normes (je pense notamment aux nouvelles normes énergétiques), les assurances etc. Bref, tout ce à quoi vous n’avez pas forcément pensé ou du moins ce que vous n’avez pas toujours intégré dans votre calcul de rentabilité et qui viendrait donc le grever.

Par exemple si un investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) génère 4,5% de rendement et que cela vous semble faible, n’oubliez pas qu’il s’agira de 4,5% nets d’impôts. En revanche, un bien immobilier loué « classiquement » qui génère en facial 7% deviendra plus proche des 3,5% nets d’impôts et de frais une fois toutes les charges, taxes et impôts grevés. Soyez vigilants.

Le potentiel de revalorisation du prix du foncier

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Ainsi des villes telles que Bordeaux, Nantes ou Toulouse, qui ont connues dix années d’une hausse discontinue de leurs prix immobiliers, voient désormais leur courbe se stabiliser, voire s’infléchir à certains endroits.

C’est pour cela que nous avons rédigé pour vous ce guide actualisé pour l’année qui démarre : dans quelles villes investir en immobilier en 2023 ?

AVANT PROPOS

État des lieux du marché immobilier en général en 2023 et analyse du changement de paradigme

Entre 2010 et 2020, nous avons assisté à une véritable migration des parisiens et plus généralement des franciliens pour « la Province ». Des villes telles que Lille, Nantes, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Nice (et plus récemment Angers ou Rennes) ont largement profité de ce nouveau flux migratoire.

Leurs prix immobiliers qui étaient un peu « en retard » par rapport à leur taille et à leur potentiel ont largement augmenté. Cela a coïncidé avec l’arrivée de nouvelles gares TGV désenclavant encore plus ces grandes villes de Province.

Ainsi, la ville de Nantes a vu ses prix augmenter de 58% au cours des dix dernières années, +60% pour la ville de Bordeaux sur la même période, +52% pour Toulouse et jusqu’à +67% pour la ville de Rennes qui a elle, en revanche, vu ses prix augmenter de +50%... au cours des seules cinq dernières années (merci les confinements).

Ces grandes villes de Province ont atteint leurs niveaux de croisière et le potentiel d’augmentation de leurs prix immobiliers est désormais limité.

Concomitamment à cette maturité de marché de la plupart des grandes villes de province, les confinements successifs ont durablement et profondément changé les envies et les besoins des Français, plus que jamais en « quête de vert ».

Je souhaitais donc entamer ce guide par cet avant-propos afin de vous sensibiliser à ces nouvelles règles à prendre en compte si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en 2023.

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Où investir en immobilier en 2023

Où investir dans l'immobilier en 2023 ? | Netinvestissement

1. Angers : la star 2023

La ville d’Angers prend cette année la première place de ce classement des 10 villes où investir en 2023.

Prisée pour sa qualité de vie et sa localisation, Angers est la ville moyenne de France à la plus forte croissance pour l’investissement immobilier, notamment dans l’immobilier neuf. Avec une population composée de près de 21% d’étudiants, Angers propose un marché locatif extrêmement actif, particulièrement pour les petites surfaces.

Localisation

Dynamisée par l’ouverture d’une seconde ligne de tramway et les récents importants flux migratoires à la suite des confinements, Angers voit son attractivité s’envoler depuis maintenant trois ans. Cette très forte attractivité de la ville a permis à Angers de voir sa population exploser et les grands projets urbains se développer en conséquence.

La ville est située au bord de l’autoroute A11 ce qui lui offre un accès direct en 3 heures à Paris et en seulement 1h30 par le TGV.

Angers n’est également qu’à une heure de Nantes par l’autoroute. Son emplacement entre ces deux villes lui confère donc un attrait stratégique fort.

En termes de tension locative et de facilité d’accès au marché immobilier, la ville n’a pas à rougir face aux grandes agglomérations citées précédemment. Attention toutefois à ne pas vous positionner sur des surfaces trop importantes, comme la grande majorité des locations sont destinées au secteur des étudiants ou des jeunes travailleurs, il faudra plus particulièrement viser des surfaces compactes.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier à Angers ont littéralement explosé. +70% sur 5 ans ! Un record en France.

En 2023, il faudra prévoir en moyenne 3 400€/m2 pour un appartement ou une maison.

À SAVOIR : du fait de la forte croissance de la population après l’arrivée de nombreux nouveaux habitants, la ville souffre d’un manque d’offre immobilière. Les projets de constructions neuves qui répondent notamment aux dernières normes énergétiques sont donc à privilégier.

En effet, la ville d’Angers rentrant dans le zonage Pinel B1 en 2023, c’est certainement l’une des meilleures villes de France pour réaliser un investissement immobilier neuf.

Loyers moyens

Comptez en moyenne entre 11€ et 12€/m2 seulement pour les loyers à Angers pour un appartement ou une maison. À Angers, du fait d’un pourcentage élevé (21%) d’étudiants, ce sont plutôt les petites surfaces qu’il faudra viser : studio ou T2 idéalement.

Les trois pièces seront en revanche à privilégier légèrement en périphérie de la ville.

Rentabilité estimée

Angers se situe à la troisième place des villes où le rendement locatif est le plus intéressant avec un rendement moyen aux alentours de 6%. Mais comme nous vous le rappelons souvent chez Netinvestissement, le rendement seul ne fait pas tout. Vous devez également prendre en considération la profondeur de votre marché locatif. En d’autres termes, quel est le risque de vacance locative. Or, à Angers, compte tenu de la forte tension locative, ce risque est très faible. En outre, nous pensons que les prix vont continuer de grimper au cours des prochaines années.

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2. La périphérie de Nantes

Située à 45 minutes de l’océan, Nantes est idéalement située à moins de 2h30 en TGV de Paris grâce à la mise en place de la LGV depuis 2017 et profite également d’un aéroport connecté aux grandes villes françaises et européennes. De nombreux projets de création de connexions entre les grandes villes bretonnes devraient également permettre la réduction du temps de trajet entre les deux métropoles régionales Rennes et Nantes et devrait aussi influer sur la valeur de l’immobilier de cette zone.

La démographie nantaise ne cesse de croître depuis 2012 avec une croissance de plus de 6% par an, et une ambition de gagner encore 100 000 habitants à horizon 2030. Cette ambition est accompagnée d’une création régulière d'emplois sur le bassin Nantais (+18 000 emplois sur les 5 dernières années).

Pour autant, et comme je l’ai indiqué dans l’avant-propos, Nantes a atteint son plafond et si la région continue d’attirer, c’est désormais vers les villes en périphérie qu’il faut vous pencher si vous voulez bien investir en 2023.

Voici les 4 villes intéressantes pour investir autour de Nantes

  • Saint Herblain
  • Rezé
  • Bouguenais
  • Les Sorinières

Localisation

2h30 de Paris en TGV. 4 heures par l’autoroute. La côte atlantique est à moins d’une heure en voiture. Il faut par exemple 55 minutes pour rejoindre Pornic ou encore 1h30 pour rejoindre Noirmoutier.

Prix au m2

Le prix moyen d’un appartement est compris entre 4 000€ et 5 000€/m2. Les maisons, plus recherchées, voient leur prix compris entre 4 000€ et 7 000€/m2 avec un prix moyen aux alentours de 5 000 €/m2.

À titre de comparaison, la ville de St Herblain que nous vous conseillons plutôt de privilégier en 2023, est deux fois moins chère au mètre carré alors qu’il n’y a que 25 minutes de voiture entre les deux centres-villes.

Loyers moyens

À Nantes, le loyer moyen est d’environ 14€/m2 pour un appartement et 13€/m2 pour une maison, alors qu’à St Herblain (où le prix d’achat est, en moyenne, je vous le rappelle, deux fois inférieur), le loyer moyen est de l’ordre de 12,5€/m2 qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

  • À Rezé : il faudra compter entre 11€ et 12,5€/m2 que ce soit pour une maison ou un appartement.

Là encore, le rendement locatif et le potentiel de plus-value est significativement plus élevé que dans Nantes même.

Rentabilité estimée

Si la ville de Nantes plafonne désormais en moyenne aux alentours de 4/5% de rendement locatif, les villes limitrophes, citées au début de ce chapitre, offrent elles en revanche un rendement pouvant aller jusqu’à 7%.

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3. Toulouse et sa périphérie

Toulouse poursuit son ascension et vise la troisième place des métropoles françaises d’ici 2025 avec une population intra-muros qui devrait dépasser les 500 000 habitants. Entre 2017 et 2021, elle a accueilli plus de 25 000 nouveaux habitants et a créé près de 20 000 emplois. C’est l’une des villes les plus performantes dans la catégorie des villes de plus de 100 000 habitants.

La capitale française de l’aéronautique possède des atouts indéniables pour séduire et rassurer des investisseurs (notamment sur le dispositif Pinel), d’autant qu’il ne faudra que 3h30 pour rallier la capitale en TGV à partir de 2025. Un nouvel atout pour la ville qui continue de s’agrandir depuis de nombreuses années.

Tout comme pour Nantes, la ville de Toulouse a vu sa communauté urbaine fortement grandir au cours des dix dernières années. Si la ville rose a encore du potentiel, en 2023, là encore mieux vaut porter votre dévolu sur les villes limitrophes.

Voici 4 villes ou investir en 2023 en périphérie de Toulouse :

  • Balma
  • Blagnac
  • Cornebarrieu
  • Aucamville

Ces villes bénéficient du dynamisme de Toulouse Métropole tout en offrant un cadre de vie et surtout des prix bien plus attractifs.

Localisation

Avec le prolongement de la ligne LGV de Bordeaux à Toulouse il ne faudra plutôt que 3h30 pour la relier à la capitale. Son aéroport international lui confère également un atout majeur et participe au dynamisme de la ville et à son développement.

Prix au m2

Un appartement dans Toulouse se négocie actuellement entre 3 000€ et 4 000€/m2 quand les maisons se vendent plutôt entre 4 000€ et 5 000€/m2.

Comme bien souvent dans les villes, c’est l’hyper centre-ville qui reste le plus recherché et c’est là que les prix sont les plus élevés.

Si vous regardez le prix moyen au mètre carré dans les villes aux alentours, vous vous rendez compte, une fois encore, qu’il y a non seulement un décalage important mais également un potentiel de revalorisation bien plus élevé.

  • À Blagnac par exemple, les maisons se vendent en moyenne à moins de 4 000€/m2.
  • À Cornebarrieu, moins de 3 000€/m2 pour une maison en moyenne alors que la ville est à moins de 30 minutes du centre de Toulouse en voiture.
  • À Aucamville, elle aussi à 30 minutes en voiture, appartements comme maisons se négocient en moyenne en dessous de 3 000€/m2.

Loyers moyens

En moyenne un appartement dans Toulouse se louera aux alentours de 14€/m2, 13€/m2 à Blagnac, moins de 12€/m2 à Aucamville.

Rentabilité estimée

Dans Toulouse intramuros en fonction de l’emplacement de votre bien, le rendement locatif moyen variera entre 3% et 8%. 8% étant pour les quartiers les plus « sensibles ». 3% pour l’hyper centre.

Le rendement moyen des villes limitrophes de Toulouse en revanche est d’environ 6% mais il est basé sur un prix d’achat d’un bien immobilier aujourd’hui. Non seulement les loyers devraient continuer de progresser dans ces villes en même temps que l’immobilier continuera lui aussi à prendre de la valeur dans le temps ce qui revient à potentiellement doublement optimiser le rendement global de votre investissement, tant d’un point de vue du locatif que de la revalorisation foncière donc.

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4. Bordeaux… c’est fini… Mais vive Bordeaux Métropole !

Bordeaux a été pendant plus de dix ans, la ville la plus « tendance » de France. En même temps, c’est normal, c’est là que Netinvestissement a installé son siège 😉

Trêve de plaisanterie, si vous vous intéressez à Bordeaux, vous savez de quoi je parle.

Malheureusement, la ville de Bordeaux est rentrée dans la liste des villes qui encadrent désormais les loyers. Ainsi, depuis juillet 2022, le rendement locatif dans Bordeaux intramuros s’est effondré puisqu’il faut désormais respecter des plafonds contraignant pour les propriétaires bailleurs. En moyenne, le rendement locatif oscille désormais entre 3% et 4%. Les belles années de l’immobilier bordelais sont donc plutôt derrière nous.

Heureusement, l’ancienne CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux), appelée aujourd'hui Bordeaux Métropole, offre de nombreuses opportunités pour investir dans l’immobilier.

À Bordeaux, vous vous intéresserez en priorité aux villes de la deuxième couronne de Bordeaux (la première ayant rejoint le niveau des prix de Bordeaux… c’est presque déjà trop tard d’y investir).

Ainsi, la rive droite avec des villes telles que Floirac, Cenon, Lormont ou Bassens offrent encore de belles et intéressantes opportunités. Les prix, bien qu’ayant fortement augmenté, restent encore abordables et cohérents.

Rive gauche, c’est du côté de Villenave d’Ornon, de Cestas, de St Médard en Jalles, Gradignan, Martignas sur Jalles ou encore le Haillan qu’il faut se pencher.

Localisation

Toujours à la neuvième place des plus grandes villes françaises, Bordeaux et la région bordelaise bénéficient toujours d’un dynamisme démographique important et soutenu (+5,3% annuel).

Bordeaux a permis de faire profiter ces dernières années d’une situation favorable aux investisseurs : le marché locatif a fait face à une forte demande, mais les prix sont devenus désormais trop élevés selon nos analystes. 6 000€/m2 en moyenne pour une maison dans Bordeaux avec des prix pouvant aller jusqu’à 8 000€/m2 !

Bordeaux reste également une ville jeune puisqu’elle est composée de 16 % d’étudiants et continue de voir sa population croitre. Si aujourd’hui la métropole bordelaise compte désormais 815 000 habitants (source Insee 2020), elle vise le million à l’horizon 2030.

Prix au m2

Dans Bordeaux, c’est devenu « la folie » : 6 000€/m2 en moyenne pour une maison avec des prix pouvant aller jusqu’à 8 000€/m2.

5 000 €/m2 en moyenne pour un appartement. Fin 2022, le marché intra bordelais assistait d’ailleurs à une très légère inflexion selon les quartiers. Clairement nous pensons que Bordeaux a atteint son plafond et qu’il n’y a plus réellement de potentiel de hausse.

En revanche, les villes limitrophes offrent de nombreuses opportunités. Voici quelques exemples :

  • À Floirac par exemple, rive droite, les prix sont tout simplement deux fois moins chers (3 400€/m2 en moyenne pour un appartement et 3 800€/M2 en moyenne pour une maison). A titre d’information, les prix ont augmenté de +10% au cours des deux dernières années… intégrant donc 2021 et 2022 !
  • À Martignas sur Jalles où la demande est très soutenue, comptez 4 200 €/m2 en moyenne pour une maison avec, comme pour Floirac, une hausse de +10% des prix au cours des deux dernières années.

Dans ces villes, les logements neufs sont plutôt à privilégier car ils répondent notamment aux dernières normes énergétiques exigées et vous permettront (à vous ainsi qu’à votre locataire d’ailleurs) de réaliser de substantielles économies d’énergie.

Loyers moyens

Depuis le 15 juillet 2022, la ville de Bordeaux a donc décidé d’imposer un encadrement et un plafonnement des loyers.

Si certains, très rares, biens immobiliers sont exempts de ce plafonnement, les propriétaires bailleurs sont donc désormais tenus de respecter et d’appliquer des plafonds de loyers.

Voici deux exemples pour vous donner une idée :

Pour un appartement de trois pièces de 80 m² construit avant 1946 situé par exemple dans le quartier de la Victoire, le loyer ne peut désormais pas dépasser :

  • 80 x 13,20 € (le plafond) = 1 056 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué vide ou 1192 €/mois au maximum s'il s'agit d'un appartement loué meublé.

Dans le même quartier, le loyer plafond d'un studio de 23 m² sera très légèrement plus élevé ne pouvant toutefois pas dépasser :

  • 23 x 21,60 € (le plafond) = 497 €/mois s'il est loué vide ou 561€/mois s'il est loué meublé.

Dans les villes limitrophes dont notamment celles évoquées au début de ce chapitre, les loyers moyens seront à peu près identiques à ceux désormais pratiqués à Bordeaux mais… sur la base d’un prix d’achat du bien immobilier significativement inférieur.

Si Bordeaux vous attire pour y investir, c’est donc plutôt vers les villes de la deuxième couronne que nous recommandons d’aller en 2023.

Rentabilité estimée

Depuis le mois de juillet 2022, les rendements locatifs dans Bordeaux intramuros plafonneront aux alentours de 3% (sur la base d’un prix d’achat immobilier aujourd’hui) alors que les rendements moyens constatés dans les villes périphériques oscillent plutôt aux alentours de 6%.

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5. Montpellier : le soleil et la mer

A la 5ème place de notre classement cette année, Montpellier et son agglomération se classent encore régulièrement dans le palmarès des villes les plus attractives de l’hexagone. La région affiche d’ailleurs une croissance démographique soutenue et l’une des plus forte du pays avec une moyenne de +4 000 habitants / an, et ce depuis plus de 10 ans. Il s’agit d’une des (rares) villes à avoir vu sa population augmenter sans discontinuité sur une décennie entière.

Localisation

Selon le site « Paris je te quitte », Montpellier se trouve dans le TOP 3 des villes privilégiées par les parisiens lorsqu’ils envisagent de quitter la capitale.

Montpellier attire et continue donc d’attirer. Son climat méditerranéen, ses plages et ses nombreux festivals y sont pour beaucoup. Même son tramway séduit. Le tramway de Montpellier Méditerranée Métropole a en effet été élu « plus beau tramway de France ». Le New York Times a même qualifié la ville de « plus sexy d’Europe ».

Située au cœur d'une aire urbaine et sur un axe de communication important reliant l'Italie à l'est et l'Espagne à l'ouest, Montpellier bénéficie d’une position stratégique qui attire chaque année de nombreux étudiants et touristes. La métropole a construit une nouvelle gare TGV en prévision de la future ligne à grande vitesse jusqu’à Perpignan. Le développement des transports dans la ville favorise sa croissance, ainsi que le potentiel de développement de son marché immobilier.

Prix au m2

À Montpellier, les prix ont augmenté de 41% au cours des dix dernières années, et +32% sur les seules cinq dernières années.

  • Il faut compter en moyenne 4 200 €/m2 pour une maison (avec une fourchette de prix qui varie entre 2 500€ et 5 500 € /m2).

Les appartements sont un peu plus accessibles : 3 600€/m2 en moyenne

Loyers moyens

En ce qui concerne les loyers en revanche, ils sont plus élevés pour les appartements. En moyenne 15€/m2 alors qu’ils se situent environ à 13€/m2 pour les maisons.

La demande est plus soutenue pour les petites surfaces à destination notamment des célibataires (nombreux à Montpellier) et des étudiants.

Rentabilité estimée

Le rendement locatif moyen dans Montpellier en 2023 varie entre 5% et 6% selon les quartiers. Si le centre de Montpellier est recherché c’est du côté de « Port Marianne » que les prix, et les loyers, sont les plus élevés.

Si vous voulez en savoir plus sur la ville de Montpellier et connaitre les bonnes raisons d’y investir, découvrez notre guide dédié sur le sujet juste ici

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6. Lyon et ses environs

Lyon, tout comme Bordeaux, a vu ses prix immobiliers très fortement augmenter au cours des dix dernières années. Dans certains quartiers, les prix des belles maisons fleurtent avec les 10 000 €/m2.

D’ailleurs, nous avons constaté un très net ralentissement de la hausse des prix en 2022 et nous pensons qu’ils devraient se stabiliser, voire se corriger légèrement en 2023.

Pourquoi ? D’un côté des prix qui ont trop augmenté et qui ont touché leur plafond de marché et de l’autre, une volonté de plus en plus marquée de la part des Lyonnais de « quitter la ville » pour l’air frais de la campagne, ou du moins de la périphérie.

Comme pour Bordeaux, si Lyon vous attire pour y investir, en 2023, intéressez-vous plutôt aux villes limitrophes.

Des villes telles que :

  • Tassin la demi-lune
  • Vénissieux
  • Villeurbanne
  • Ou encore Brignais

Ce sont des villes où les prix sont encore abordables tout en étant assez proches de Lyon. De plus, ces villes proposeront un plus large choix de biens avec un jardin ou une terrasse, désormais très prisés des locataires.

Localisation

Le dernier recensement (réalisé en 2019) annonçait 523 000 habitants ce qui fait de Lyon la troisième plus grande ville de France. L’agglomération continue d’afficher d’ailleurs de bons indicateurs démographiques et immobiliers. Lyon attire toujours autant d’investisseurs en quête d’un marché solide, stable et profond. Lyon est par ailleurs le second bassin d’emploi en France, ce qui lui « assure » une forte demande locative et les retards enregistrés du nombre de constructions neuves ces dernières années ne fait qu’accroitre le besoin.

Lyon est située à moins de 2 heures de Paris ou de Marseille en TGV et reste la grande ville la plus proche des Alpes. C’est également la troisième ville aéroportuaire, proposant des vols vers plus d’une centaine de destinations nationales et internationales.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier lyonnais reflètent son attractivité, en faisant de Lyon la deuxième ville la plus chère de France. Les prix y ont fortement progressé depuis 5 ans. Pour un appartement neuf, il faut désormais compter près de 6 000€/m², quand vous pourrez trouver un appartement dans l’ancien pour environ 5 300€/m2. Mais attention, restez vigilants sur les nouvelles normes énergétiques. Aussi, si l’ancien vous attire, pensez à intégrer les éventuels surcoûts liés aux mises aux normes.

  • Pour les maisons, le prix est en revanche beaucoup plus élevé. Comptez 7 000 €/m2 en moyenne.
  • À titre de comparaison, à Tassin la demi-lune, en moyenne 4 800€/m2 pour un appartement et 6 500€/m2 en moyenne pour une maison.
  • À Vénissieux, c’est encore moins cher : 3 000 €/m2 en moyenne pour un appartement, 4 000€/m2 en moyenne pour une maison.

Loyers moyens

Voici les loyers moyens pratiqués à Lyon : 16€/m2 pour un appartement, 15€/m2 pour une maison

  • À Tassin la demi-lune : 15€/m2 en moyenne qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.
  • À Vénissieux : 14€/m2 pour un appartement, 15€/m2 pour une maison.

Vous l’aurez compris, le rendement locatif sera donc bien plus intéressant à Vénissieux qu’il ne l’est à Lyon car en achetant un bien près de 50% moins cher à Vénissieux qu’à Lyon, vous le louerez, in fine, quasiment au même loyer.

Rentabilité estimée

Visez entre 4% et 5% de rentabilité locative brute pour la ville de Lyon et de l’ordre de 6% pour les villes limitrophes telles que celles mentionnées au début de ce chapitre.

RAPPEL : attention à ne pas tomber dans le piège du rendement locatif affiché « brut ». En particulier pour les logements anciens, il vous faudra prévoir, calculer et anticiper de nombreux frais, charges et dépenses qui viendront potentiellement grever votre rendement avant d’arriver à un rendement net.

Voilà pourquoi il faut privilégier le neuf : c’est l’une des raisons pour lesquelles il est bien souvent préférable de privilégier un investissement immobilier dans le neuf. Beaucoup moins de frais, de charges, de dépenses et de travaux à prévoir. Forcément, puisque c’est neuf et BBC (bâtiment basse consommation).

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7. Le Mans : l’étoile montante

En 2023, la ville du Mans fait son entrée dans notre classement.

Pourquoi ? Parce qu’elle incarne ces « petites » villes de Province qui attirent de plus en plus d’urbains en quête d’espace et de nature, et parce que la ville ne se situe qu’à 180 Km en voiture ou 45 minutes en train de Paris.

La ville du Mans a ainsi vu ses prix exploser : +15% en deux ans !

Le rendement locatif, du fait des prix immobiliers encore attractifs, en fait l’une des villes les plus rentables de France.

Avec le nombre de plus en plus important de Français désireux de quitter les grands centres urbains, le Mans fait partie des villes les plus prometteuses où investir en 2023.

Localisation

Le Mans fait partie des grandes villes du Grand Ouest de la France, située dans la région des Pays de la Loire et de la Sarthe.

La ville compte 144 000 habitants et plus de 220 000 pour son agglomération.

Le Mans ne compte pas moins de 130 grands projets de développements urbains qui doivent voir le jour d’ici à 2030 avec un budget de plus de 200 millions d’euros.

L'un des chantiers le plus emblématique de ce dynamise : la restructuration du centre commercial des Sablons dont l’achèvement est prévu pour 2024. Le centre commercial de l'Epau quant à lui sera entièrement reconstruit et livré entre 2024 et 2025.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier au Mans, bien qu’ayant déjà bien progressé, restent particulièrement attractifs. Moins de 2 000 € / m2 en moyenne ! A moins d’une heure de Paris avec un accès direct par le TGV… intéressant !

Comptez 1 800 € / m2 en moyenne pour un appartement et 2 100 €/m2 pour une maison. Attention, bien souvent il faudra prévoir quelques travaux.

Loyers moyens

Entre 9€ et 10€/m2 seulement en moyenne qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Le rapport locatif est donc fort intéressant.

Rentabilité estimée

La rentabilité moyenne au Mans peut atteindre jusqu’à 9% de rendement. La ville offre donc de superbes opportunités. Mais soyez vigilants, le marché locatif, bien que dynamique, reste encore réduit, ce qui peut, potentiellement, vous exposer à un risque de vacance locative. Choisissez donc bien votre investissement et privilégiez les petites surfaces proches des universités.

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8. Rennes : vive la Bretagne

Rennes, comme l’ensemble de la Bretagne d’ailleurs, a pleinement bénéficié de « l’effet confinement » et a vu ses prix exploser au cours des deux dernières années. La Bretagne faisait en effet partie des dernières régions de France les plus en retard en termes de correction des prix immobiliers.

Jusque-là boudée (à tort) en raison notamment des nombreux a priori sur son climat, la Bretagne est désormais en plein boom et sa capitale en profite pleinement. La prise de conscience du réchauffement climatique, le besoin profond des franciliens de quitter l’ile de France, ses prix attractifs et à sa proximité géographique avec Paris en font une des zones à privilégier en 2023.

Localisation

Rennes attire en effet de plus en plus d’investisseurs immobiliers. La ville bénéficie d’un cadre de vie agréable et d’un dynamisme économique et culturel très marqué depuis quelques années.

L’investissement immobilier locatif à Rennes reste une très belle opportunité en raison de prix d'accession encore très raisonnables et d’une démographie en hausse constante depuis la mise en place de la LGV entre Rennes et Paris. Le marché locatif reste actif et tendu, permettant aux investisseurs de ne pas craindre de vacances locatives durant leurs investissements et de s’assurer de percevoir leurs revenus.

Prix au m2

+16% sur 2 ans ! C’est l’une des villes de France qui a vu ses prix le plus augmenter pendant cette période. Pour autant, le prix moyen d’un appartement reste encore inférieur à 1 800€/m2 et à peine plus de 2 000€/m2 pour une maison. Et dès que vous quittez le centre-ville, les prix tombent encore plus.

Attention toutefois, le parc immobilier breton est souvent resté « dans son jus » et nécessitera une rénovation.

Loyers moyens

Entre 9€ et 10 € / m2 en moyenne pour un appartement ou une maison à Rennes.

Intéressant quand on sait que Rennes est à la 11ème place des plus grandes villes de France, juste derrière Lille (avec seulement 14 000 habitants d’écart). Il se pourrait bien que Rennes intègre le « Top 10 » des plus grandes villes de France en termes de population très prochainement.

Rentabilité estimée

La ville de Rennes affiche l'un des meilleurs taux de rentabilité locative de France avec 8,3 % en 2022 et avec un très faible taux de vacance locative. En général, les appartements sont loués en moins d’un mois.

Vous pouvez même viser 5% dans le neuf, sans compter la réduction fiscale liée à un investissement de type Pinel.

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9. Strasbourg

Avec près de 290 000 habitants recensés en 2022, Strasbourg fait partie des dix villes françaises les plus importantes et se positionne cette année à la 9ème place du top 10 des villes à privilégier en 2023. Idéalement située, elle bénéficie parfaitement du dynamisme d’une grande métropole et du calme de la province.

La ville capitale de l’Alsace offre un cadre de vie et une situation géographique particulièrement prisée des cadres. Strasbourg a notamment développé de nouveaux projets immobiliers pour répondre à la demande de plus en plus forte. L’attractivité immobilière et le dynamisme économique sont soutenus depuis plusieurs années.

Localisation

Située à quelques kilomètres de la frontière Allemande, Strasbourg vise à bâtir une grande métropole transfrontalière, ce qui offre de nombreuses perspectives de développement. Depuis 2017 d’ailleurs, un plan de développement du réseau de transport entre les deux pays est en cours de construction et porte déjà ses fruits.

De nombreux transfrontaliers profitent de sa situation pour bénéficier des opportunités d’emploi de part et d’autre du Rhin.

Prix au m2

Strasbourg, comme toutes les villes de ce classement, a vu ses prix immobiliers fortement augmenter ces dernières années mais continue d’offrir un potentiel de croissance. La preuve, sur un an, les prix ont encore augmenté de +8% et +50% sur 10 ans. Cela prouve bien que l’explosion de l’intérêt pour Strasbourg est encore récente.

Les appartements dans le centre se négocient en moyenne à 4 000 €/m2 (fourchette comprise entre 3 000€ et 5 500€/m2) quand les maisons peuvent encore s’acheter en moyenne à 3 700€/m2.

Les projets de construction neufs en périphérie de la ville sont à privilégier car ils s’inscrivent dans la mouvance générale constatée au niveau national. Les Français aspirent de plus en plus à davantage d’espace et d’air frais, un peu plus éloigné des centres-villes.

Loyers moyens

Avec la demande locative, les loyers ont eux aussi augmenté.

14€/m2 en moyenne pour un appartement, 11€/m2 pour une maison.

À NOTER : Strasbourg n’est pas pour le moment concerné par l’encadrement des loyers.

Rentabilité estimée

Du fait de la grande disparité de l’état de l’immobilier à Strasbourg (de nombreux immeubles sont très anciens et n’ont pas été rénovés ou mis aux normes), les rendements locatifs varient entre 3% pour l’hyper centre et 7% pour les quartiers plus populaires.

Dans le neuf, et sans compter l’avantage fiscal, les rendements moyens oscillent entre 3,5% et 4% en moyenne.

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10. Brest : La ville où il fait bon vivre

Deuxième ville de Bretagne ayant elle aussi profité à fond du flux migratoire « post COVID » la ville de Brest attire de plus en plus de Français désireux de se rapprocher de la nature et de… la mer.

En février 2022, le journal du dimanche la classait d’ailleurs dans les 10 meilleures villes de France pour y « venir » travailler. Entendez bien par-là que le phénomène de télétravail a pleinement profité à Brest.

Localisation

Brest est située à la pointe du Finistère… tout à l’Ouest. Pendant longtemps, du fait de sa situation géographique, Brest se sentait un peu isolée. Mais ça, c’était avant.

S’il faut encore 6 heures par l’autoroute pour rejoindre Paris, mais il faut désormais moins de 4 heures en TGV pour relier les deux villes. En outre, seulement 235 kilomètres séparent Brest de sa cousine bretonne Rennes.

Prix au m2

Alors que les prix n’ont augmenté « que » de +65% sur 10 ans, Brest a vu ses prix exploser de +50% sur les cinq dernières années !

Et même +23% sur 2 ans. Vous avez compris, c’est clairement l’effet des confinements qui a accéléré cet engouement. Des prix encore attractifs et une réelle qualité de vie « au bord de la mer ».

Les appartements se négocient aux alentours de 2 400 €/m2 en moyenne. Comptez 2 500€/m2 en moyenne pour une maison mais, dans les deux cas, il vous faudra prévoir des travaux car le parc immobilier n’a pas encore été totalement rénové et mis aux normes.

Attention aux nouvelles règles énergétiques : n’oubliez pas que les nouvelles normes énergétiques encadrent désormais de plus près les fameux DPE (diagnostics de performances énergétiques) et que vous ne pourrez désormais plus louer un bien qui est trop vétuste énergétiquement.

NOTRE CONSEIL : tournez-vous plutôt vers les constructions neuves, déjà aux normes et conçues pour répondre aux besoins et fonctionnalités des Françaises et des Français en 2023.

Loyers moyens

De 11€/m2 en moyenne pour un appartement à 10€/m2 pour une maison. Les loyers restent donc attractifs et compétitifs ce qui confère un avantage supplémentaire à Brest.

Rentabilité estimée

6% à 7% de rendement locatif en moyenne à Brest. Entre 4% et 5% dans le neuf (hors avantage fiscal).

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Conclusion

En l’espace de vingt ans, le paysage immobilier français a considérablement évolué. Pendant longtemps, Paris, Lyon et Marseille concentraient les plus importantes zones de densité démographique. Puis, grâce au désenclavement des grandes villes en province apporté notamment par les nouvelles lignes LGV, les villes moyennes telles que Bordeaux, Toulouse, Lille ou Montpellier en ont profité pleinement.

Le marché de ces grandes villes de Province a commencé à atteindre un certain palier à partir de 2019. Le COVID et les confinements successifs ont considérablement accéléré le passage dans une nouvelle ère. Celle des « petites » villes de Province, bien desservies par les axes autoroutiers et ferroviaires.

Depuis 2020, nous assistons donc à un changement profond et durable des besoins et des attentes des Français en matière de logements.

Pour vous donner toutes les chances de réussir votre investissement, de faire le bon choix et d’éviter les écueils, nous vous invitons à contacter nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement en cliquant ici.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1871 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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