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Où investir en 2024 ? Notre sélection des 10 meilleures villes pour un investissement immobilier

Immobilier Guides Les villes où investir
En résumé ...
Investir oui ! Mais à conditions de respecter certains critères.. Le premier ? L’emplacement ! Découvrez notre top 10 des villes où investir en France en 2024 : Niort, Angers, Nantes, Toulouse, Montpellier, Lyon, Rennes, Marseille, Strasbourg, ou encore Le Mans !

L’article « Où investir en 2024 ? Notre sélection des 10 meilleures villes pour un investissement immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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C’est une réalité vérifiée depuis de nombreuses années : l’investissement immobilier locatif fait et doit faire partie intégrante d’une stratégie de développement patrimoniale digne de ce nom. Bien que bercé (et même parfois un peu chahuté) par l’actualité économique, ce secteur fait office de référence quand il est question de valoriser son patrimoine sur le long terme.

Malgré ces notes plutôt positives, l’immobilier locatif reste un secteur sur lequel beaucoup d’investisseurs souhaitent se lancer, mais où les pièges sont nombreux et les possibilités d’erreurs également. Il est donc très important de correctement penser son investissement avant de se lancer. Et une bonne réflexion passe toujours par une veille active et profonde des zones sur lesquelles il est cohérent de se positionner afin de réaliser un bon investissement.

Chez Netinvestissement, nous avons analysé pour vous les villes de France dans lesquelles il est pertinent de se positionner, en fonction de différents critères que nous détaillerons plus bas. Et comme chaque année, vous l’attendez presque aussi impatiemment que votre calendrier de l’avent, alors le voici : notre top 10 des villes dans lesquelles investir en 2024.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Vous avez des questions ?

Un de nos conseillers vous recontactera dans les 24h pour répondre à vos demandes.

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1. Top ville pour 2024 : Niort !

Une population en hausse depuis quelques années, un bassin d’emploi qui en prend le même chemin et qui s’étoffe de plus en plus ainsi qu’un renforcement des infrastructures de transports (autoroutes, TGV, etc.)… La « venise verte » est devenue en peu de temps un petit paradis pour nombre de familles et de jeunes actifs; à noter notamment la présence de nombreux sièges d’entreprises dont des mutuelles.

Bien que Niort n’ait pas encore le dynamisme des grandes villes alentours telles que Bordeaux, La Rochelle ou Poitiers, il est intéressant de noter que la ville offre un vrai vivier d’opportunités pour des investisseurs immobiliers en quête d’un investissement rentable et avec un niveau de risque assez faible.

Localisation

Située à moins de 100km de Poitiers et moins de 2 heures de route de Bordeaux par l’autoroute, la ville de Niort a développé depuis quelques années une attractivité boostée par l’après-covid. Cette attractivité se matérialise notamment par une proximité de la mer (moins d’une heure de route de la côte atlantique et de La Rochelle) ainsi que de la campagne car située en plein dans le parc protégé du marais poitevin.

Prix au m2

Le prix du m2 s’affiche aujourd’hui à environ 2000€/m2, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Ce montant peut grimper jusqu’à 3000€ le m2 selon quartiers pour les maisons et plus de 2500€ pour les appartements.

Ville au dynamise important avec de nombreuses entreprises et un pôle universitaire bien développé, Niort affiche une augmentation de son prix au m2 de près de 27% sur les 3 dernières années.

Loyers moyens

En hausse de près de 5% par rapport à l’année passée, les loyers s’élèvent à environ 12€/m2. Légèrement au-dessus de ceux affichés par les villes voisines, ces loyers connaissent la même augmentation que le prix du m2, confirmant cette attractivité grandissante des investisseurs pour cette ville.

Rentabilité estimée

La rentabilité d’un investissement locatif sur la ville de Niort avoisine les 6/7%. Le centre-ville est d’ailleurs très prisé par les jeunes couples et les étudiants. Il est toutefois important de noter que certains facteurs sont à prendre en compte dans le calcul de cette rentabilité, comme le risque de vacance locative. Fort de sa demande locative très élevée, la ville de Niort n’est toutefois que très peu sujette à cette vacance permettant d’afficher un taux de rentabilité très intéressant.

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Top 10 des villes où investir en 2024 | Netinvestissement

2. Angers…qui consolide sa place !

Elle était la ville où il fallait investir l’année dernière ! Angers perd une place cette année mais reste toutefois sur le podium des environnements les plus propices aux bonnes opérations immobilières.

Prisée pour sa qualité de vie et sa localisation, Angers affiche cette année encore une forte croissance pour l’investissement immobilier, notamment dans l’immobilier neuf. Avec une population composée de plus de 20% d’étudiants, Angers propose un marché locatif extrêmement actif, particulièrement pour les petites surfaces.

Localisation

Dynamisée par l’ouverture d’une seconde ligne de tramway et les récents importants flux migratoires à la suite des confinements, Angers voit son attractivité s’envoler depuis plus de trois ans. Cette très forte attractivité de la ville a permis à Angers de voir sa population exploser et les grands projets urbains se développer en conséquence.

La ville est située au bord de l’autoroute A11 ce qui lui offre un accès direct en 3 heures à Paris et en seulement 1h30 par le TGV.

Angers n’est également qu’à une heure de Nantes par l’autoroute. Son emplacement entre ces deux villes lui confère donc un attrait stratégique fort.

En termes de tension locative et de facilité d’accès au marché immobilier, la ville n’a pas à rougir face aux grandes agglomérations citées précédemment. Attention toutefois à ne pas vous positionner sur des surfaces trop importantes, comme la grande majorité des locations sont destinées au secteur des étudiants ou des jeunes travailleurs, il faudra plus particulièrement viser des surfaces compactes.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier à Angers ont littéralement explosé. +70% sur 5 ans ! Un record en France.

En 2024, il faudra prévoir en moyenne 3 400€/m2 pour un appartement ou une maison.

À SAVOIR : du fait de la forte croissance de la population après l’arrivée de nombreux nouveaux habitants, la ville souffre d’un manque d’offre immobilière. Les projets de constructions neuves qui répondent notamment aux dernières normes énergétiques sont donc à privilégier.

En effet, la ville d’Angers reste dans le zonage Pinel B1 en 2024; c’est certainement l’une des meilleures villes de France pour réaliser un investissement immobilier neuf.

Loyers moyens

Comptez en moyenne entre 12€ et 13€/m2 seulement pour les loyers à Angers pour un appartement ou une maison. À Angers, du fait d’un pourcentage élevé (21%) d’étudiants, ce sont plutôt les petites surfaces qu’il faudra viser : studio ou T2 idéalement.

Les trois pièces seront en revanche à privilégier légèrement en périphérie de la ville.

Rentabilité estimée

Angers se situe à la troisième place des villes où le rendement locatif est le plus intéressant avec un rendement moyen aux alentours de 6%. Mais comme nous vous le rappelons souvent chez Netinvestissement, le rendement seul ne fait pas tout. Vous devez également prendre en considération la profondeur de votre marché locatif. En d’autres termes, quel est le risque de vacance locative. Or, à Angers, compte tenu de la forte tension locative, ce risque est très faible. En outre, nous pensons que les prix vont continuer de grimper au cours des prochaines années.

3. Nantes et ses environs

Nantes est idéalement située : à moins de 2h30 en TGV de Paris grâce à la mise en place de la LGV depuis 2017, seulement 45 minutes de l’océan et profite également d’un aéroport connecté aux grandes villes françaises et européennes. De nombreux projets de création de connexions entre les grandes villes bretonnes devraient également permettre la réduction du temps de trajet entre les deux métropoles régionales Rennes et Nantes et devrait aussi influer sur la valeur de l’immobilier de cette zone.

La démographie nantaise ne cesse de croître depuis 2012 avec une croissance de plus de 6% par an, et une ambition de gagner encore 100 000 habitants à horizon 2030-2035. Cette ambition est accompagnée d’une création régulière d'emplois sur le bassin Nantais (+18 000 emplois sur les 5 dernières années).

Pour autant, et comme nous en avons parlé, il semblerait que Nantes ait atteint son plafond de verre et si la région continue d’attirer, c’est désormais vers les villes en périphérie qu’il faut vous pencher si vous voulez bien investir en 2024

Voici les 4 villes intéressantes pour investir autour de Nantes

  • Saint Herblain
  • Rezé
  • Bouguenais
  • Les Sorinières

Localisation

2h30 de Paris en TGV. 4 heures par l’autoroute. La côte atlantique est à moins d’une heure en voiture. Il faut par exemple 55 minutes pour rejoindre Pornic ou encore 1h30 pour rejoindre Noirmoutier.

Prix au m2

Le prix moyen d’un appartement est compris entre 4 000€ et 5 000€/m2. Les maisons, plus recherchées, voient leur prix compris entre 4 000€ et 7 000€/m2 avec un prix moyen aux alentours de 5 000 €/m2.

À titre de comparaison, la ville de St Herblain que nous vous conseillons plutôt de privilégier en 2024, est deux fois moins chère au mètre carré alors qu’il n’y a que 25 minutes de voiture entre les deux centres-villes.

Loyers moyens

À Nantes, le loyer moyen est d’environ 14€/m2 pour un appartement et 13€/m2 pour une maison, alors qu’à St Herblain (où le prix d’achat est, en moyenne, je vous le rappelle, deux fois inférieur), le loyer moyen est de l’ordre de 12,5€/m2 qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

  • À Rezé : il faudra compter entre 11€ et 12,5€/m2 que ce soit pour une maison ou un appartement.

Là encore, le rendement locatif et le potentiel de plus-value est significativement plus élevé que dans Nantes même.

Rentabilité estimée

Si la ville de Nantes plafonne désormais en moyenne aux alentours de 4/5% de rendement locatif, les villes limitrophes, citées au début de ce chapitre, offrent, elles, en revanche, un rendement pouvant aller jusqu’à 7%.

4. Toulouse, encore très bien placée

La ville rose continue son chemin en s’offrant une nouvelle fois une place de choix dans notre top 10 pour 2024 et vise toujours la troisième place des métropoles françaises d’ici 2025 avec une population intra-muros qui devrait dépasser les 500 000 habitants. Entre 2017 et 2021, elle a accueilli plus de 25 000 nouveaux habitants et a créé près de 20 000 emplois. C’est l’une des villes les plus performantes dans la catégorie des villes de plus de 100 000 habitants.

La capitale française de l’aéronautique possède des atouts indéniables pour séduire et rassurer des investisseurs (notamment sur le dispositif Pinel), d’autant qu’il ne faudra que 3h30 pour rallier la capitale en TGV à partir de 2025. Un nouvel atout pour la ville qui continue de s’agrandir depuis de nombreuses années.

Tout comme pour Nantes, la ville de Toulouse a vu sa communauté urbaine fortement grandir au cours des dix dernières années. Si la ville rose a encore du potentiel, en 2024, là encore mieux vaut porter votre dévolu sur les villes limitrophes.

Voici 4 villes où investir en 2024 en périphérie de Toulouse :

  • Balma
  • Blagnac
  • Cornebarrieu
  • Aucamville

Ces villes bénéficient du dynamisme de Toulouse Métropole tout en offrant un cadre de vie et surtout des prix bien plus attractifs.

Localisation

Avec le prolongement de la ligne LGV de Bordeaux à Toulouse il ne faudra plus que 3h30 pour la relier à la capitale. Son aéroport international lui confère également un atout majeur et participe au dynamisme de la ville et à son développement.

Prix au m2

Le prix du foncier Toulousain poursuit lui aussi son ascension, un appartement se négociant actuellement entre 3 500€/m² et 5 000€/m², tandis que les prix au m² d’une maison se positionnent eux autours des 5 000€/m² - 6 000€/m².

Comme bien souvent dans les villes, c’est l’hyper centre-ville qui reste le plus recherché et c’est là que les prix sont les plus élevés.

Si vous regardez le prix moyen au mètre carré dans les villes aux alentours, vous vous rendez compte, une fois encore, qu’il y a non seulement un décalage important mais également un potentiel de revalorisation bien plus élevé.

  • À Blagnac par exemple, les maisons se vendent en moyenne à moins de 4 000€/m2.
  • À Cornebarrieu, moins de 3 000€/m2 pour une maison en moyenne alors que la ville est à moins de 30 minutes du centre de Toulouse en voiture.
  • À Aucamville, elle aussi à 30 minutes en voiture, appartements comme maisons se négocient en moyenne en dessous de 3 000€/m2.

Loyers moyens

En moyenne un appartement dans Toulouse se louera aux alentours de 14€/m2, 13€/m2 à Blagnac, moins de 12€/m2 à Aucamville.

Rentabilité estimée

Dans Toulouse intramuros en fonction de l’emplacement de votre bien, le rendement locatif moyen variera entre 3% et 7%. 7% étant pour les quartiers les plus « sensibles ». 3% pour l’hyper centre.

Le rendement moyen des villes limitrophes de Toulouse en revanche est d’environ 6% mais il est basé sur un prix d’achat d’un bien immobilier aujourd’hui. Non seulement les loyers devraient continuer de progresser dans ces villes mais l’immobilier devrait continuer lui aussi à prendre de la valeur dans le temps, ce qui revient à potentiellement doublement optimiser le rendement global de votre investissement, tant d’un point de vue du locatif que de la revalorisation foncière. Donc…

5. Montpellier : le soleil et la mer

À la 5ème place de notre classement cette année encore, Montpellier et son agglomération se classent encore régulièrement dans le palmarès des villes les plus attractives de l’hexagone. La région affiche d’ailleurs une croissance démographique soutenue et l’une des plus fortes du pays avec une moyenne de +4 000 habitants / an, et ce depuis plus de 10 ans. Il s’agit d’une des (rares) villes à avoir vu sa population augmenter sans discontinuité sur une décennie entière.

Localisation

Selon le site « Paris je te quitte », Montpellier se trouve dans le TOP 3 des villes privilégiées par les parisiens lorsqu’ils envisagent de quitter la capitale.

Montpellier attire et continue donc d’attirer. Son climat méditerranéen, ses plages et ses nombreux festivals y sont pour beaucoup. Même son tramway séduit. Le tramway de Montpellier Méditerranée Métropole a en effet été élu « plus beau tramway de France ». Le New York Times a même qualifié la ville de « plus sexy d’Europe ».

Située au cœur d'une aire urbaine et sur un axe de communication important reliant l'Italie à l'est et l'Espagne à l'ouest, Montpellier bénéficie d’une position stratégique qui attire chaque année de nombreux étudiants et touristes. La métropole a construit une nouvelle gare TGV en prévision de la future ligne à grande vitesse jusqu’à Perpignan. Le développement des transports dans la ville favorise sa croissance, ainsi que le potentiel de développement de son marché immobilier.

Prix au m2

À Montpellier, les prix ont augmenté de 41% au cours des dix dernières années, et +32% sur les seules cinq dernières années.

Il faut compter en moyenne 4 200 €/m2 pour une maison (avec une fourchette de prix qui varie entre 2 500€ et 5 500 € /m2).

Les appartements sont un peu plus accessibles : 3 600€/m2 en moyenne.

Loyers moyens

En ce qui concerne les loyers en revanche, ils sont plus élevés pour les appartements. En moyenne 15€/m2 alors qu’ils se situent environ à 13€/m2 pour les maisons.

La demande est plus soutenue pour les petites surfaces à destination notamment des célibataires (nombreux à Montpellier) et des étudiants.

Rentabilité estimée

Le rendement locatif moyen estimé dans Montpellier en 2024 varie entre 5% et 6% selon les quartiers. Si le centre de Montpellier est recherché c’est du côté de « Port Marianne » que les prix, et les loyers, sont les plus élevés.

6. Lyon et ses environs

Lyon, tout comme Bordeaux, a vu ses prix immobiliers très fortement augmenter au cours des dix dernières années. Dans certains quartiers, les prix des belles maisons fleurtent avec les 10 000 €/m2.

D’ailleurs, nous avons constaté un très net ralentissement de la hausse des prix en 2023 et nous pensons qu’ils devraient se stabiliser, voire se corriger légèrement en 2024.

Pourquoi ? D’un côté des prix qui ont trop augmenté et qui ont touché leur plafond de marché et de l’autre, une volonté de plus en plus marquée de la part des Lyonnais de « quitter la ville » pour l’air frais de la campagne, ou du moins de la périphérie.

Comme pour Bordeaux, si Lyon vous attire pour y investir, en 2024, intéressez-vous plutôt aux villes limitrophes.

Des villes telles que :

  • Tassin la demi-lune
  • Vénissieux
  • Villeurbanne
  • Ou encore Brignais

Ce sont des villes où les prix sont encore abordables tout en étant assez proches de Lyon. De plus, ces villes proposeront un plus large choix de biens avec un jardin ou une terrasse, désormais très prisés des locataires.

Localisation

Le dernier recensement (réalisé en 2019) annonçait 523 000 habitants ce qui fait de Lyon la troisième plus grande ville de France. L’agglomération continue d’afficher d’ailleurs de bons indicateurs démographiques et immobiliers. Lyon attire toujours autant d’investisseurs en quête d’un marché solide, stable et profond. Lyon est par ailleurs le second bassin d’emploi en France, ce qui lui « assure » une forte demande locative et les retards enregistrés du nombre de constructions neuves ces dernières années ne fait qu’accroitre le besoin.

Lyon est située à moins de 2 heures de Paris ou de Marseille en TGV et reste la grande ville la plus proche des Alpes. C’est également la troisième ville aéroportuaire, proposant des vols vers plus d’une centaine de destinations nationales et internationales.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier lyonnais reflètent son attractivité, en faisant de Lyon la deuxième grande ville la plus chère de France. Les prix y ont fortement progressé depuis 5 ans. Pour un appartement neuf, il faut désormais compter près de 6 000€/m², quand vous pourrez trouver un appartement dans l’ancien pour environ 5 300€/m2. Mais attention, restez vigilants sur les nouvelles normes énergétiques. Aussi, si l’ancien vous attire, pensez à intégrer les éventuels surcoûts liés aux mises aux normes.

Pour les maisons, le prix est en revanche beaucoup plus élevé. Comptez 7 000 €/m2 en moyenne.

À titre de comparaison, à Tassin la demi-lune, en moyenne 4 800€/m2 pour un appartement et 6 500€/m2 en moyenne pour une maison. À Vénissieux, c’est encore moins cher : 3 000 €/m2 en moyenne pour un appartement, 4 000€/m2 en moyenne pour une maison.

Loyers moyens

Voici les loyers moyens pratiqués à Lyon : 16€/m2 pour un appartement, 15€/m2 pour une maison

À Tassin la demi-lune : 15€/m2 en moyenne qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

À Vénissieux : 14€/m2 pour un appartement, 15€/m2 pour une maison.

Vous l’aurez compris, le rendement locatif sera donc bien plus intéressant à Vénissieux qu’il ne l’est à Lyon car en achetant un bien près de 50% moins cher à Vénissieux qu’à Lyon, vous le louerez, in fine, quasiment au même loyer.

Rentabilité estimée

Visez entre 4% et 5% de rentabilité locative brute pour la ville de Lyon et de l’ordre de 6% pour les villes limitrophes telles que celles mentionnées au début de ce chapitre.

RAPPEL : attention à ne pas tomber dans le piège du rendement locatif affiché « brut ». En particulier pour les logements anciens, il vous faudra prévoir, calculer et anticiper de nombreux frais, charges et dépenses qui viendront potentiellement grever votre rendement avant d’arriver à un rendement net.

C’est l’une des raisons pour lesquelles il est bien souvent préférable de privilégier un investissement immobilier dans le neuf. Beaucoup moins de frais, de charges, de dépenses et de travaux à prévoir. Forcément, puisque c’est neuf et BBC (bâtiment basse consommation).

7. Rennes : vive la Bretagne

Rennes, comme l’ensemble de la Bretagne d’ailleurs, a pleinement bénéficié de « l’effet confinement » et a vu ses prix exploser au cours des deux dernières années. La Bretagne faisait en effet partie des dernières régions de France les plus en retard en termes de correction des prix immobiliers.

Jusque-là boudée (à tort) en raison notamment des nombreux a priori sur son climat, la Bretagne est désormais en plein boom et sa capitale en profite pleinement. La prise de conscience du réchauffement climatique, le besoin profond des franciliens de quitter l’ile de France, ses prix attractifs et à sa proximité géographique avec Paris en font une des zones à privilégier en 2024.

Localisation

Rennes attire en effet de plus en plus d’investisseurs immobiliers. La ville bénéficie d’un cadre de vie agréable et d’un dynamisme économique et culturel très marqué depuis quelques années.

L’investissement immobilier locatif à Rennes reste une très belle opportunité en raison de prix d'accession encore très raisonnables et d’une démographie en hausse constante depuis la mise en place de la LGV entre Rennes et Paris. Le marché locatif reste actif et tendu, permettant aux investisseurs de ne pas craindre de vacances locatives durant leurs investissements et de s’assurer de percevoir leurs revenus.

Prix au m2

+16% sur 2 ans ! C’est l’une des villes de France qui a vu ses prix le plus augmenter pendant cette période. Pour autant, le prix moyen d’un appartement reste encore inférieur à 1 800€/m2 et à peine plus de 2 000€/m2 pour une maison. Et dès que vous quittez le centre-ville, les prix tombent encore plus.

Attention toutefois, le parc immobilier breton est souvent resté « dans son jus » et nécessitera une rénovation.

Loyers moyens

Entre 9€ et 10 € / m2 en moyenne pour un appartement ou une maison à Rennes.

Intéressant quand on sait que Rennes est à la 11ème place des plus grandes villes de France, juste derrière Lille (avec seulement 14 000 habitants d’écart). Il se pourrait bien que Rennes intègre le « Top 10 » des plus grandes villes de France en termes de population très prochainement.

Rentabilité estimée

La ville de Rennes affiche l'un des meilleurs taux de rentabilité locative de France avec 8,3% en 2023 et avec un très faible taux de vacance locative. En général, les appartements sont loués en moins d’un mois.

Vous pouvez même viser 5% dans le neuf, sans compter la réduction fiscale liée à un investissement de type Pinel.

8. Marseille, l’appel du Sud

Absente de nos classements depuis quelques années, Marseille fait son grand retour dans le top 10 des villes dans lesquelles investir en 2O24. Son cadre de vie typique du Sud, sa proximité des grandes villes européennes (notez un développement important de l’offres d’infrastructures de transports dans les dernières années) et son bassin d’emploi font de la cité phocéenne une destination de choix dans le cadre d’un investissement locatif.

Localisation

Nous ne la présentons plus, Marseille est la ville du Sud par excellence, située à moins de 3h de Paris en TGV et 2 heures de Lyon, elle attire désormais bon nombre de famille souhaitant profiter du cadre de la ville de bord de mer, ainsi que de ses environs.

Il est également à noter que l’offre des transports en communs, notamment via avion s’est considérablement étoffée depuis quelques temps, et permet aux usagers de se rendre facilement dans un grand nombre de villes européennes.

Aujourd’hui, la métropole Marseillaise compte plus de 2 millions d’habitants, et un bassin d’emploi en perpétuelle croissance, surtout sur le secteur tertiaire.

Prix au m²

Les prix de l’immobilier à Marseille sont restés stables sur l’année 2023, après avoir connu un léger tassement sur le début d’année. La tension locative qui pèse sur la ville a très largement contribué à effacer la baisse d’activité sur les ventes immobilières. Et tous ces éléments ont contribué à maintenir le marché sur des bases fortes et cohérentes avec les valorisations que nous connaissons depuis quelques années.

Pour ce qui concerne les appartements, le prix moyen au m2 est de 3 722€/m2 alors qu’il est de 4 721€/m2 pour les maisons.

Rentabilité estimée

La ville de Marseille affiche une rentabilité locative très correcte en 2023 avec un rendement moyen de 6%. En général, les appartements sont loués en moins d’un mois.

Vous pouvez même viser 4% dans le neuf, sans compter la réduction fiscale liée à un investissement de type Pinel à Marseille.

9. Strasbourg

Avec près de 300 000 habitants recensés en 2023, Strasbourg fait partie des dix villes françaises les plus importantes et se positionne cette année à la 9ème place du top 10 des villes à privilégier en 2024. Idéalement située, elle bénéficie parfaitement du dynamisme d’une grande métropole et du calme de la province.

La ville capitale de l’Alsace offre un cadre de vie et une situation géographique particulièrement prisée des cadres. Strasbourg a notamment développé de nouveaux projets immobiliers pour répondre à la demande de plus en plus forte. L’attractivité immobilière et le dynamisme économique sont soutenus depuis plusieurs années.

Localisation

Située à quelques kilomètres de la frontière Allemande, Strasbourg vise à bâtir une grande métropole transfrontalière, ce qui offre de nombreuses perspectives de développement. Depuis 2017 d’ailleurs, un plan de développement du réseau de transport entre les deux pays est en cours de construction et porte déjà ses fruits.

De nombreux transfrontaliers profitent de sa situation pour bénéficier des opportunités d’emploi de part et d’autre du Rhin.

Prix au m2

Strasbourg, comme toutes les villes de ce classement, a vu ses prix immobiliers fortement augmenter ces dernières années mais continue d’offrir un potentiel de croissance. La preuve, sur un an, les prix ont encore augmenté de +8% et +50% sur 10 ans. Cela prouve bien que l’explosion de l’intérêt pour Strasbourg est encore récente.

Les appartements dans le centre se négocient en moyenne à 4 000 €/m2 (fourchette comprise entre 3 000€ et 5 500€/m2) quand les maisons peuvent encore s’acheter en moyenne à 3 700€/m2.

Les projets de construction neufs en périphérie de la ville sont à privilégier car ils s’inscrivent dans la mouvance générale constatée au niveau national. Les Français aspirent de plus en plus à davantage d’espace et d’air frais, un peu plus éloigné des centres-villes.

Loyers moyens

Avec la demande locative, les loyers ont eux aussi augmenté.

14€/m2 en moyenne pour un appartement, 11€/m2 pour une maison.

À NOTER : Strasbourg n’est pas pour le moment concerné par l’encadrement des loyers.

Rentabilité estimée

Du fait de la grande disparité de l’état de l’immobilier à Strasbourg (de nombreux immeubles sont très anciens et n’ont pas été rénovés ou mis aux normes), les rendements locatifs varient entre 3% pour l’hyper centre et 7% pour les quartiers plus populaires.

Dans le neuf, et sans compter l’avantage fiscal, les rendements moyens oscillent entre 3,5% et 4% en moyenne.

10. Le Mans, l’outsider

En 2024, la ville du Mans fait son entrée dans notre classement.

Pourquoi ? Parce qu’elle incarne ces « petites » villes de Province qui attirent de plus en plus d’urbains en quête d’espace et de nature, et parce que la ville ne se situe qu’à 180 Km en voiture ou 45 minutes en train de Paris.

La ville du Mans a ainsi vu ses prix exploser : +15% en deux ans !

Le rendement locatif, du fait des prix immobiliers encore attractifs, en fait l’une des villes les plus rentables de France.

Avec le nombre de plus en plus important de Français désireux de quitter les grands centres urbains, le Mans fait partie des villes les plus prometteuses où investir en 2024.

Localisation

Le Mans fait partie des grandes villes du Grand Ouest de la France, située dans la région des Pays de la Loire et de la Sarthe.

La ville compte 144 000 habitants et plus de 220 000 pour son agglomération.

Le Mans ne compte pas moins de 130 grands projets de développements urbains qui doivent voir le jour d’ici à 2030 avec un budget de plus de 200 millions d’euros.

L'un des chantiers le plus emblématique de ce dynamise : la restructuration du centre commercial des Sablons dont l’achèvement est prévu pour 2024. Le centre commercial de l'Epau quant à lui sera entièrement reconstruit et livré entre 2024 et 2025.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier au Mans, bien qu’ayant déjà bien progressé, restent particulièrement attractifs. Moins de 2 000 € / m2 en moyenne ! À moins d’une heure de Paris avec un accès direct par le TGV… intéressant !

Comptez 1 800 € / m2 en moyenne pour un appartement et 2 100 €/m2 pour une maison. Attention, bien souvent il faudra prévoir quelques travaux.

Loyers moyens

Entre 9€ et 10€/m2 seulement en moyenne qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Le rapport locatif est donc fort intéressant.

Rentabilité estimée

La rentabilité moyenne au Mans peut atteindre jusqu’à 9% de rendement. La ville offre donc de superbes opportunités. Mais soyez vigilants, le marché locatif, bien que dynamique, reste encore réduit, ce qui peut, potentiellement, vous exposer à un risque de vacance locative. Choisissez donc bien votre investissement et privilégiez les petites surfaces proches des universités.

Quels critères prendre en compte pour un bon rendement locatif ?

Il est important de rappeler les critères retenus dans le cadre de cette analyse. Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, la notion de rentabilité locative est évidemment au centre de la réflexion. Toutefois, le chiffre du rendement locatif « brut » affiché dans une annonce ne doit pas devenir le seul critère dans votre réflexion.

En effet, il est fondamental de bien avoir conscience que (logiquement), plus le rendement est élevé, plus le risque potentiel est grand.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Au-delà des croyances ou des fantasmes de chacun, un bon rendement locatif devrait en premier lieu à minima couvrir l’inflation. Elle a dépassé 5,5% en moyenne annuelle en 2023. Un bon rendement locatif devrait donc, dans l’idéal, être de cet ordre-là.

S’il est supérieur, tant mieux, mais attention à prendre en considération les trois piliers fondamentaux que l’on a souvent tendance à oublier. Il vaut mieux avoir un rendement de « seulement » 5% si ce dernier nous évite quelques soucis de gestion le long du chemin.

Pilier N°1 : le marché locatif local

Un seul bien ne reflète pas la profondeur de votre marché locatif local. En d’autres termes, si votre locataire partait demain, auriez-vous des difficultés à relouer votre bien aux mêmes conditions ? Avant de vous lancer, assurez-vous donc que le marché locatif soit suffisamment profond et tendu pour vous assurer des mises en location pérennes.

Pilier N°2 : potentiel de revalorisation

Qu’il s’agisse de la valeur intrinsèque du bâti ou du niveau actuel du loyer, lorsque vous faites un investissement, n’oubliez pas que vous le faites généralement pour une période longue. Au moins 10 voire 15 ans. Aussi, demandez-vous si le marché a encore du potentiel de revalorisation ou si, au contraire, il est déjà au plafond. Cette question devrait également être posée pour le foncier. Si vous vous rendez compte que le secteur dans lequel vous vous projetez est proche du plafond, alors il pourrait être risqué de s’y positionner, où alors sur le (très) long terme.

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Ainsi des villes telles que Bordeaux, Nantes ou Toulouse, qui ont connues dix années d’une hausse discontinue de leurs prix immobiliers, voient désormais leur courbe se stabiliser, voire s’infléchir à certains endroits.

Pilier N°3 : frais, charges, mises aux normes, taxes et travaux

Eh oui ! Un bon rendement locatif ne se calcule absolument pas loyer / prix d’achat du bien. Outre le fait que vous devez rajouter les frais de notaire au prix d’acquisition et donc à votre calcul de rentabilité, celui-ci, à ce stade, n’est qu’un rendement locatif « brut ». Il faudra ensuite y soustraire les impôts fonciers, travaux et provisions pour travaux, mises aux normes (je pense notamment aux nouvelles normes énergétiques), les assurances etc. Bref, tout ce à quoi vous n’avez pas forcément pensé ou du moins ce que vous n’avez pas toujours intégré dans votre calcul de rentabilité et qui viendrait donc le grever.

Par exemple si un investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) génère 4,5% de rendement et que cela vous semble faible, n’oubliez pas qu’il s’agira de 4,5% nets d’impôts. En revanche, un bien immobilier loué « classiquement » qui génère en facial 7% deviendra plus proche des 3,5% nets d’impôts et de frais une fois toutes les charges, taxes et impôts grevés. Soyez vigilants.

En résumé...

Le paysage immobilier français a considérablement évolué ces dernières années et notamment sur les 12 derniers mois du fait des difficultés rencontrées par le marché immobilier pour maintenir son activité. Pendant longtemps, Paris, Lyon et Marseille concentraient les plus importantes zones de densité démographique. Puis, grâce au désenclavement des grandes villes en province apporté notamment par les nouvelles lignes LGV, les villes moyennes telles que Bordeaux, Toulouse, Lille ou Montpellier en ont profité pleinement.

Le marché de ces grandes villes de Province a commencé à atteindre un certain palier à partir de 2019. Le COVID et les confinements successifs ont considérablement accéléré le passage dans une nouvelle ère. Celle des « petites » villes de Province, bien desservies par les axes autoroutiers et ferroviaires.

Depuis 2020, nous assistons donc à un changement profond et durable des besoins et des attentes des Français en matière de logements.

Pour vous donner toutes les chances de réussir votre investissement, de faire le bon choix et d’éviter les écueils, nous vous invitons à contacter nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 56 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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"Site très complet et consultation facile. Beaucoup d'informations et de conseils. Très bon site"

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Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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