Un peu de patience ...

Immobilier : les 10 villes où investir en 2020

En résumé ...

La faiblesse des taux de crédit justifie à elle seule l’intérêt à porter à l’investissement immobilier locatif … à condition de respecter certaines règles. La première ? L’emplacement !

L’article « Immobilier : les 10 villes où investir en 2020 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

  • Avis de nos lecteurs :
  • 7,2/10 pour 5 netinvestisseurs

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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par nos lecteurs

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Podcast

Introduction

Placer son argent dans la pierre reste un incontournable dans l’esprit des investisseurs français et c’est indéniablement l’un des piliers d’une constitution de patrimoine.

Cela s’explique par le grand nombre d’intérêts patrimoniaux qu’offre cette classe d’actifs : bouclier contre l’inflation, complément de revenus réguliers, préparation de la retraite, prévoyance pour la cellule familiale etc.

Justement, parlant d’intérêts, et compte tenu du maintien des taux d’emprunt historiquement bas, un investissement immobilier couplé à un crédit bancaire offre un effet de levier conséquent pour optimiser son placement.

C’est donc l’alignement parfait des planètes, alors pourquoi attendre ?

Nous vous proposons une nouvelle fois de partager avec vous, au travers de ce guide, nos convictions pour cette nouvelle année avec ce tour d’horizon des 10 villes où investir. Et 2020 sera un bon millésime.

C’est parti !

1. Nantes

Nantes conserve une place privilégiée dans le classement des villes où investir. Sur le podium depuis plusieurs années, la cité des Ducs a fait son entrée en tête de liste en 2019, et se maintient en pole position pour cette nouvelle année !

Labélisée Capitale Verte Européenne, c’est surtout une commune avec une qualité de vie indéniable. Notamment grâce à son emplacement idéal dans l’hexagone : à proximité de la Capitale et de l’Océan !

Berceau de l’histoire, patrimoine culturel hors norme, ville étudiante par excellence, Nantes est une commune qui est de plus en plus recherchée par les investisseurs, notamment portée par des grands projets d’aménagement urbain qui font d’elle une ville d’avenir.

Et avec une croissance démographique positive sur ces dernières années, le dynamisme de la belle endormie des pays de la Loire n’est pas prêt de s’essouffler ! La preuve en est, c’est que Nantes ne cesse d’attirer une population d’étudiants et de cadres supérieurs.

L’évolution constante des prix au mètre carré des appartements, couplée à un rendement locatif moyen qui avoisine 5%, la dynamique locale demeure bel et bien positive. Outre cette augmentation, il est intéressant d’analyser les délais de vente qui fondent comme neige au soleil : moins d’un mois pour vendre un bien.

Le marché immobilier nantais est aussi favorable à un investissement locatif en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) que dans l’ancien, et vous pouvez judicieusement optimiser cet investissement en utilisant certains leviers fiscaux comme la loi PINEL, mais aussi dans le centre historique avec le régime du Déficit foncier et de la loi Malraux.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement pour faire le point sur les opportunités en cours ou à venir !

Nos préconisations :

De nombreux secteurs sont propices à l’investissement immobilier, en gardant toujours à l’esprit le besoin d’une proximité avec les transports en commun.

Quartier de prédilection des jeunes cadres et des étudiants à la recherche de l’énergie des ruelles animées, le centre-ville de Nantes est un secteur à favoriser. Avec une offre pléthorique de restaurants, bars et emplacements culturels, c’est un secteur de choix pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Ne comptez pas moins de 4 500 € le mètre carré pour une petite surface dans le neuf.

Si vous recherchez des prix moins élevés, vous pouvez tout à fait vous excentrer un peu du centre-ville vers les quartiers Saint-Félix ou Hauts-Pavés, qui présentent l’avantage d’être très bien desservis par les transports en commun mais qui sont aussi à proximité des pôles étudiants.

Comptez environ 3 500 € à 4 000 € le mètre carré, pour une rentabilité attendue supérieure à 5%.

Et d’autres quartiers sont à investiguer

De nombreux programmes sont en cours de construction sur l’Ile de Beaulieu, quartier idéalement situé sur le cours de la Loire, et qui regroupe notamment centre commercial, palais des sports et espaces verts. Le quartier résidentiel et chic du Grillaud est également très apprécié pour sa qualité de vie enviable.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Rennes

Comme pour sa grande sœur Nantaise, Rennes est l’étoile montante dans les classements des 10 communes où investir. Cette ville ne cesse de s’affirmer au fil des années, et n’a rien à envier aux autres communes de ce classement.

À moins d’1h30 de Paris, l’emplacement est stratégique entre plages et sites touristiques emblématiques (le Mont Saint-Michel, Saint-Malo etc.).

L’hebdomadaire l’Express l’a élue « Première des villes francophones où il fait bon vivre » et en seconde place dans le classement des endroits où il fait bon travailler (derrière Nantes tout de même !)

Outre le fait que Rennes bénéficie d’un cadre de vie apprécié, elle dispose surtout d’un bassin d’emploi attractif.

Labélisée French Tech, elle concentre de nombreuses entreprises du numérique, dont certaines start-ups que l’on ne présente plus (Regionsjob, Kelbillet ou Aladom), mais aussi un grand nombre de sièges sociaux comme ceux d’Ubisoft Entertainment, de la gouvernance France 3 ou bien encore une usine du groupe PSA.

On y trouve également l’un des principaux sites en Europe de R&D (Recherche et Développement) principalement dans les domaines de l’agroalimentaire, de la biologie et de la santé.

C’est donc tout naturellement que Rennes dispose d’un grand nombre de campus universitaires, d’écoles de commerce et d’enseignement supérieur. En bref, une vraie opportunité pour les investisseurs séduits par le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Et les perspectives de développement sont alléchantes, avec de grands projets d’aménagement urbain comme celui de la Courrouze (réaménagement en quartier urbain à caractéristiques écologiques modernes, ce n’est pas moins de 10 000 habitants et la création de 3 000 emplois qui sont attendus à terme) et le projet ViaSilva (développement urbain d’une surface de plus de 600m2 au nord-est de Rennes dans le prolongement d’une ligne de métro, c’est près de 6 000 logements qui sont prévus et un bassin d’emploi conséquent grâce aux commerces).

Finissons en beauté avec le projet EuroRennes qui consiste en la profonde rénovation du secteur de la gare SNCF et à faire sortir de terre pas moins de 125 000 m2 de bureaux et 30 000 m2 de commerces et services, afin d’accueillir plus de 1 400 habitations.

Il convient également de souligner que Rennes est localisée en zone B1 de la loi PINEL, ce qui en fait une zone particulièrement intéressante pour les investisseurs, avec des prix modérés et une demande locative importante.

Nos préconisations :

Le quartier « Beaulieu » est le quartier à privilégier pour une acquisition immobilière sur des petites surfaces à destination des étudiants (qui représentent plus d’un tiers de la population de ce quartier). Les transactions se réalisent en moyenne sur la base de 3 000 € minimum le mètre carré. C’est l’assurance d’un rendement locatif supérieur à 5%.

Selon toute logique, et pour bénéficier pleinement des retombées du projet EuroRennes, le secteur réhabilité de la gare est en passe d’être le quartier le plus prisé de Rennes. Les tarifs sont accessibles - même si le prix moyen a déjà sensiblement augmenté (comptez pas moins de 2 500 €

Le mètre carré pour un appartement et 3 500 € pour une maison) avec de belles perspectives d’évolution à la hausse compte tenu de l’ampleur de ce projet urbain.

Bien évidemment, les investisseurs amateurs de projets patrimoniaux se replieront sur le centre historique de Rennes qui offre de belles opportunités notamment avec la loi Malraux. Ici les prix varient et peuvent grimper jusqu’à plus de 4 000 € le mètre carré.

Pour des prix plus accessibles, il faut s’orienter un peu plus au nord, vers le quartier Villejean-Beauregard, où le prix moyen au mètre carré est inférieur à 2 300 €.

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3. Toulouse

L’énergie du marché immobilier toulousain ne faiblit pas. Capitale européenne de l’industrie spatiale et aéronautique, 4ème commune française en nombre d’habitants, Toulouse est en constante évolution pour rajeunir une partie de son parc immobilier vieillissant.

Ce n’est pas moins de 60 000 personnes qui ont rejoint la commune de Toulouse au cours de ces dix dernières années, et cette tendance démographique ne s’essouffle pas : la capitale du rugby est en passe de détrôner Lyon sur l’année 2020 en atteignant les 500 000 habitants.

Et pompon (sur la Garonne), contrairement à ses consœurs Lyon, Paris ou Marseille, Toulouse ne manque pas de place et est actuellement la commune la plus vaste du territoire.

Bassin d’emploi très actif sur des secteurs de pointe, Toulouse a développé une offre universitaire de qualité pour satisfaire la demande de main d’œuvre qualifiée, et c’est plus de 100 000 étudiants qui y ont élu résidence.

Ville étudiante par excellence et tarifs raisonnables, le tout combiné à des taux d’emprunt faibles, vous comprendrez aisément que les investisseurs soient attirés en masse par la Ville rose.

D’autant plus qu’elle est toujours dans le viseur du dispositif PINEL, et qu’il est donc tout à fait possible de réaliser un investissement locatif neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Nos préconisations :

Pour réaliser un investissement locatif les yeux fermés, sélectionnez des secteurs prisés à commencer par le centre historique, le quartier des Carmes ou de Saint Etienne, et autour du Capitole. Ce sont les quartiers les plus chers de Toulouse, où les prix atteignent 5 000 € le mètre carré et les rendements locatifs oscillent entre 3% à 3,5%.

D’autres secteurs, plus accessibles, méritent le coup d’œil.

C’est le cas notamment dans des secteurs au Nord de la ville, et plus particulièrement dans les anciens quartiers de maraichers qui offrent le parfait compromis entre dynamisme du centre et le calme résidentiel.

D’autant plus que ce quartier sera parfaitement desservi en prévision de Toulouse Aerospace Express (Création de la 3ème ligne de métro Toulouse Métropole à horizon 2024) permettant de rejoindre directement les trois grands pôles d’activités : Colomiers (sites Airbus, 71 000 emplois), Marengo/Matabiau (Toulouse Euro Sud-Ouest, 83 000 emplois) et Montaudran/Labège (Aerospace et Innopole, 53 000 emplois).

Accueillant l’un des plus grands centres scientifiques européens (CNES, CNRS, INSERM) et un pôle universitaire avec plus de 30 000 étudiants, le quartier de Rangueil mérite aussi le détour. On se déplace très facilement (et rapidement) jusqu’au centre de Toulouse par le métro mais également en bus. C’est l’une des adresses toulousaines très recherchées et appréciées pour son cadre de vie urbain (commerces, services de proximité etc.). En bref, parfait pour y réaliser un investissement immobilier. Dans le neuf, un 60m2 se monnaie en moyenne à 300 000 €.

Le rayonnement de Toulouse touche également sa proche banlieue, avec de belles perspectives d’investissement dans des villes comme Tournefeuille (emplacement au cœur des bassins d’emploi entre Colomiers et Toulouse, prisé par les ingénieurs et cadres d’Airbus) mais aussi des villes comme Castanet-Tolosan, bénéficiant d’un cadre de vie très privilégié.

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4. Angers

Angers, c’est la ville qui caracole en tête de tous les classements.

« Première ville la plus attractive de France » selon l’hebdomadaire L’Express, c’est indéniablement une commune très prisée des étudiants, et où il fait bon vivre dans un cadre de vie très apprécié de la population Angevine.

Labélisée « Ville Verte de France » (et parmi les meilleures élèves de l’Hexagone), Angers accumule les récompenses depuis quelques années, ce qui n’a pas échappé aux investisseurs avertis : après tout, la Villes des Fleurs est à moins de 2h de la gare Paris Montparnasse.

Au-delà d’être un pôle attractif pour la population étudiante, qui représente tout de même près de 20% de la population, c’est surtout l’un des principaux centres économiques de la région Ouest, notamment grâce à son pôle de compétitivité à vocation mondiale.

Mais c’est aussi un bassin industriel actif, un savoir faire reconnu dans le domaine de l’horticulture et de nombreuses activités de congrès, se traduisant par un nombre croissant de créations d’emploi.

L’économie angevine offre donc un paysage diversifié, s’appuyant notamment sur une solide filière de l’industrie électronique avec Lea Valley (Loire Electronic Applications Valley) qui compte plus de 400 entreprises. L’industrie agroalimentaire n’est pas en reste non plus : Brioche Pasquier, Cointreau, ou Giffard.

Le secteur tertiaire d’Angers Loire Métropole se développe avec le renforcement des services aux entreprises, de l’éducation et de la santé, de la Recherche et du Développement (R&D) avec la forte concentration des laboratoires de recherche et un haut niveau d’études supérieures et de formation.

Nous ne pouvons pas conclure à propos d’Angers sans mentionner la richesse de son capital historique et culturel, inscrit d’ailleurs au Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’Unesco. Châteaux de charme, vignobles renommés et gastronomie font que ce joyau de la culture française attire chaque année de plus en plus de visiteurs.

Nos préconisations :

La ville d’Angers, qui avait perdu au début de l’année dernière son éligibilité à la loi PINEL, vient de nouveau d’intégrer le dispositif, quittant ainsi la zone B2 pour rejoindre la zone B1. Une aubaine pour les investisseurs immobiliers, car ce changement de zone relance l’attractivité pour une solution de défiscalisation sur un emplacement où la demande locative est importante.

Quant aux quartiers à privilégier, les petites surfaces du centre-ville présentent de belles perspectives en matière de rentabilité locative. Il faut également se tourner vers des zones à proximité de la future ligne B du tramway.

N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement afin d’analyser les opportunités d’investissement adaptées à votre situation.

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5. Bordeaux

On ne la présente plus, elle est depuis quelques années la ville la plus plébiscitée par les investisseurs immobiliers.

On le répète assez souvent, inutile donc de souligner son cadre de vie idéal, avec un emplacement stratégique au milieu des vignes, entre océan et montagne, qui font de cette ville l’emblème de l’art de vivre à la française.

Est-il également nécessaire d’évoquer la beauté de l’architecture typique bordelaise ? Ou de rappeler sa proximité avec la capitale, à 2 heures depuis la mise en place récente de la LGV (Ligne à Grande Vitesse) ?

Rappelons tout de même que Bordeaux bénéficie d’un dynamisme démographique considérable, de projets urbains de grande ampleur et que son rayonnement bénéficie à l’ensemble de Bordeaux Métropole (communauté urbaine de bordeaux) avec ses 28 communes et son million d’habitants attendu d’ici une petite quinzaine d’années.

La « Belle Endormie » a également la cote auprès des étudiants, toujours plus nombreux à prendre place dans la capitale girondine.

Toutefois, force est de constater que le coût d’acquisition du foncier y est plutôt élevé, atteignant même des records dans son Triangle d’Or (près de 10 000 € le mètre dans le quartier prisé du Jardin Public).

Quoiqu’il arrive, Bordeaux demeure l’un des emplacements premium pour l’acquéreur désireux de réaliser un investissement patrimonial. Et pour parfaire le tout, vous pouvez vous faire financer par Bercy une partie de cette acquisition avec le bénéfice de la loi PINEL, ou bien de la loi MALRAUX et du Déficit foncier sur de l’immobilier patrimonial en cœur de ville.

Nos préconisations :

Pour réaliser un investissement immobilier locatif, il faut s’éloigner du centre historique et son fameux triangle d’or : les prix y sont très élevés, et immanquablement le rendement locatif trop faible.

Cet emplacement, certes exceptionnel, est davantage réservé à l’immobilier de jouissance « coup de cœur », que ce soit pour une résidence principale ou secondaire.

D’autres quartiers méritent toute votre attention.

C’est le cas du quartier Bastide-Niel, qui se réinvente comme prolongement du centre-ville sur l’autre rive de la Garonne. De la place de la Bourse avec son célèbre miroir d’eau jusqu’à la place des Quinconces, c’est de loin la plus belle vue de Bordeaux.

Plus accessible que l’hyper centre, bien que certains logements atteignent déjà près de 6 000 € le mètre carré. Il faut miser sur le potentiel de valorisation ; à noter qu’un troisième pont va relier les deux rives d’ici quelques années, ce qui sera de nature à fluidifier les échanges.

C’est aussi le cas du quartier Saint-Michel, anciennement le quartier populaire de Bordeaux. Idéalement situé entre la gare et la place des Quinconces, c’est un quartier vivant notamment avec le célèbre marché des Capucins et le marché aux puces place de la cathédrale, lieux de passage obligés lors de la balade bordelaise dominicale.

D’aucuns imaginent que Saint Michel sera le nouveau Chartrons de Bordeaux (quartier très prisé par une clientèle de franciliens), et les prix ont déjà pris ce chemin (pas moins de 6 000 € le mètre carré pour un appartement rénové à neuf).

Pour les investisseurs désireux de se tourner vers des locations à destination des étudiants, il est conseillé de se rapprocher des quartiers de la Victoire ou de la place Saint-Pierre.

Pour finir, l’un des plus grands chantiers de la ville de Bordeaux : celui du quartier Bassins à flot qui attend l’arrivée de plus de 5 000 logements ! Dans le prolongement du fameux quartier des Chartrons, c’est l’alliance entre proximité avec le centre-ville et les bords de la Garonne et prix attractifs. Ce qui fut les anciens docks de la ville laissent place aujourd’hui à une vie de quartier animée (Cité du Vin, Halles de Bacalan, expositions culturelles à la Base Sous-Marine etc.). Une belle opportunité pour les investisseurs, d’autant plus que cette zone est propice à l’investissement PINEL.

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6. Strasbourg

Et si la poule aux œufs d’or se trouvait dans la capitale de Noël ?

Emblème de la construction européenne, site touristique incontournable (le centre-ville est intégralement inscrit au Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’UNESCO) et ville étudiante à dimension internationale, Strasbourg est une ville d’avenir plongée dans d’importants projets d’aménagement.

A vélo ou en transports en commun, il est très agréable de découvrir cette ville aux mille et un charmes. Jardins botaniques et espaces verts familiaux, quais aménagés et édifices remarquables (Palais de Rohan, Cathédrale Notre-Dame, Hôtellerie du Corbeau etc.), c’est le parfait équilibre entre l’énergie des grandes métropoles et la quiétude de nos paisibles provinces.

Strasbourg concentre également de nombreux sièges sociaux, dont un grand nombre de filiales de grands groupes allemands, et un pôle financier majeur avec la plupart des salles de marchés des banques.

La raison de cette attractivité ? Son emplacement stratégique dans l’hexagone : c’est un carrefour incontournable, limitrophe de l’Allemagne et à proximité de la frontière suisse.

Dernier atout (et pas des moindres), les prix restent encore très abordables pour une ville de cette ampleur !

Nos préconisations :

Premier élément à avoir à l’esprit : environ 50% du marché locatif strasbourgeois est constitué par de petites surfaces.

Naturellement, l’hypercentre reste un secteur favorable pour réaliser un investissement immobilier locatif. Très prisé par les locaux, ce quartier dynamique est un concentré du charme strasbourgeois : vieilles pierres, ruelles étroites et maisons à colombages.

Les prix varient de 3 000 € à 5 000 € le mètre carré pour l’acquisition d’un logement dans ces quartiers historiques (Petite-France, Cathédrale etc.). Le rendement attendu sera certes plus faible que dans d’autres secteurs (inférieur à 4%) mais c’est l’assurance d’un investissement patrimonial, qui peut être judicieusement optimisé avec le bénéfice de la loi Malraux.

Pour des prix plus doux, se tourner vers l’Ouest pour le quartier de l’Esplanade, plébiscité par les primo-accédants et les étudiants. Comptez en moyenne 2 800 € le mètre carré. Emplacement idéal pour réaliser un investissement locatif sur des petites surfaces, destinées à la location étudiante.

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7. Lille

Si Lille n’est pas vraiment renommée pour la douceur de son climat, les prix de l’immobilier ont tendance quant à eux à se réchauffer depuis quelques temps : +20% en dix ans !

À tout juste une heure de Paris (avec pas moins d’un train toutes les 30 minutes aux heures de pointe), mais également proche de Londres et de Bruxelles, la métropole lilloise est un carrefour stratégique au cœur de l’Europe.

Elle a conquis au fil des années une population estudiantine de plus en plus importante, et développé un bon niveau en matière d’emploi et d’amélioration du pouvoir d’achat.

Et bien évidement, la capitale des Hauts-de-France dispose d’une offre culturelle riche et d’une magnifique architecture qui lui est propre.

Tous les signaux sont donc au vert pour investir à Lille, d’autant plus que l’encadrement des loyers est désormais supprimé et que la carence locative est faible.

Cerise sur le gâteau : près de 75% des lillois sont locataires … une aubaine pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans le neuf pour louer grâce à la loi PINEL !

Nos préconisations :

Cibler le centre, pour sa proximité avec les facultés de l’Université Catholique (plus de 30 000 étudiants). Le recours à la location meublée sur des petites surfaces à destination des étudiants est donc tout à fait judicieux.

Un autre quartier qui attire les étudiants : Bois blanc, avec 40% des habitants qui se situent sous la barre des 25 ans ! Baptisé « l’Ile de Lille », il est situé à proximité du centre-ville et offre des tarifs plus accessibles : comptez 2 700 € en moyenne le mètre carré.

Les tarifs s’envolent dans les secteurs du Vieux Lille ou de la Grande Place, et mécaniquement les rendements locatifs sont par conséquents plus faibles. C’est toutefois l’assurance de réaliser un investissement patrimonial, pouvant être judicieusement optimisé avec le régime du Déficit Foncier ou de la loi Malraux.

Virage au sud pour trouver le plus de logements neufs. Quartier anciennement populaire de Lille, le Sud regroupe une population plus jeune et plus dynamique, qui a poussé à la rénovation de ses rues.

Véritable fer de lance du changement urbain, un grand nombre de projets y voient le jour.

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8. Lyon

A équidistance de la Capitale et de Genève (et le tout en moins de 2h montre en main), et à proximité des frontières italiennes, Lyon bénéficie elle aussi d’un emplacement stratégique dans l’Hexagone.

Deuxième région après l’Ile-de-France en matière de PIB (Produit Intérieur Brut, indicateur économique permettant de mesurer la production de richesse), la ville des Lumières dispose d’une réelle attractivité économique, dans des secteurs de pointe comme les nouvelles technologies.

En effet, Lyon est dans les startingblocks des villes françaises les plus concurrentielles dans des domaines tels que de la Bio santé, la chimie environnementale ou les loisirs numériques. Dans cette logique, c’est près de 1 500 pôles de décision de sociétés comme Sanofi, BioMérieux ou encore Renault Trucks et de nombreux sièges sociaux qui se sont installés au cœur de la cité. Et Lyon Métropole, c’est aussi la région française qui accueille le plus grand nombre de sociétés internationales.

Elle dispose d’un centre universitaire de renom, et c’est la deuxième ville étudiante de France. Avec près de 150 000 étudiants, c’est un excellent indicateur pour les investisseurs soucieux de trouver un rendement locatif élevé.

L’évolution des prix est constante (environ +5% sur ces dernières années) et cette dynamique n’a aucune raison de s’essouffler.

Les acquéreurs sont naturellement attirés par les remarquables habitations du XIXème siècle entourant la place Bellecour, mais un grand nombre d’entre eux sont de plus en plus séduit par les opportunités offertes par l’investissement dans le neuf.

Nos préconisations :

A équidistance de la Capitale et de Genève (et le tout en moins de 2h montre en main), et à proximité des frontières italiennes, Lyon bénéficie elle aussi d’un emplacement stratégique dans l’Hexagone.

Deuxième région après l’Ile-de-France en matière de PIB (Produit Intérieur Brut, indicateur économique permettant de mesurer la production de richesse), la ville des Lumières dispose d’une réelle attractivité économique, dans des secteurs de pointe comme les nouvelles technologies.

En effet, Lyon est dans les startingblocks des villes françaises les plus concurrentielles dans des domaines tels que de la Bio santé, la chimie environnementale ou les loisirs numériques. Dans cette logique, c’est près de 1 500 pôles de décision de sociétés comme Sanofi, BioMérieux ou encore Renault Trucks et de nombreux sièges sociaux qui se sont installés au cœur de la cité. Et Lyon Métropole, c’est aussi la région française qui accueille le plus grand nombre de sociétés internationales.

Elle dispose d’un centre universitaire de renom, et c’est la deuxième ville étudiante de France. Avec près de 150 000 étudiants, c’est un excellent indicateur pour les investisseurs soucieux de trouver un rendement locatif élevé.

L’évolution des prix est constante (environ +5% sur ces dernières années) et cette dynamique n’a aucune raison de s’essouffler.

Les acquéreurs sont naturellement attirés par les remarquables habitations du XIXème siècle entourant la place Bellecour, mais un grand nombre d’entre eux sont de plus en plus séduit par les opportunités offertes par l’investissement dans le neuf.

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9. Clermont-Ferrand

Porte d’entrée de l’Auvergne, la ville de Clermont-Ferrand a intégré le classement du top 10 des villes où investir depuis quelques années déjà et continue de s’y maintenir.

Sa démographie est positive, son économie dynamique, ses universités sont renommées et sa localisation privilégiée : au cœur d’un ancien volcan, avec des vues fabuleuses sur le Puy-de-Dôme et la chaine des Puys (plus grande chaîne de volcans endormis d’Europe).

Un indicateur particulièrement intéressant concernant Clermont-Ferrand : son taux de chômage est en dessous de la moyenne nationale, notamment par l’implantation de l’entreprise Michelin.

Mais aussi par le bénéfice de sociétés spécialisées dans des domaines de pointe, comme les biotechnologies, l’information ou les pôles de compétitivité.

C’est donc l’assurance d’un tissu économique dense, et de bon augure pour l’employabilité ; de quoi rassurer et séduire les investisseurs.

Clermont-Ferrand c’est aussi un centre-ville disposant d’un patrimoine architectural remarquable (dont une partie est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO), où l’art de vivre à la française est respecté : bonnes tables et terrasses animées sont au rendez-vous !

Nos préconisations :

Le secteur de la République, qui prévoit d’accueillir le quartier numérique, est en pleine transformation et s’affirme comme un quartier d’avenir. Avec un prix moyen au m2 d’environ 2 000 €, c’est le bon moment pour investir.

Une alternative : le quartier chic et animé de Vallières, Poncillon et Salin. Plébiscité par les jeunes cadres dynamiques (qui représentent plus de 60% de la population de ce secteur), les prix grimpent mais le potentiel locatif est assuré.

Comme à son habitude, le centre-ville est également l’occasion de réaliser un bon investissement. Avec un prix moyen au mètre carré d’environ 2 400 € et un rendement locatif de 5%, c’est un secteur qu’il ne faut pas négliger.

Il est tout à fait possible de bénéficier de la loi PINEL pour un investissement immobilier à Clermont-Ferrand, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement pour vous renseigner.

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10. Tours

Ancienne cité gallo-romaine, Tours, qui est la principale ville de l’ancienne Province de Touraine, abrite la Préfecture de l’Indre-et-Loire et bénéficie d’une situation géographique idéale à mi-chemin entre Paris, Nantes et Bordeaux (Lignes LGV).

Surnommée « La ville Blanche et Bleue » (en rapport à l’usage récurrent du tuffeau pour la construction et de l’ardoise utilisée pour les toitures des hôtels particuliers et des maisons bourgeoises), Tours est un écrin d’Histoire ouvert sur la découverte des Châteaux de la Loire.

Son patrimoine architectural spécifique s’illustre par un grand nombre d’édifices remarquables, à l’instar de la Cathédrale Saint-Gatien et de la Basilique Saint-Martin.

C’est donc tout naturellement que son cœur historique est inscrit au Patrimoine de l’Unesco, mais c’est aussi et surtout l’un des centres villes les plus dynamiques de l’Hexagone !

Dynamique par sa jeunesse, la ville de Tours regroupe près de 30 000 étudiants inscrits, principalement à l’Université de Tours qui bénéficie également de plusieurs unités de recherche et de formation. C’est ainsi qu’elle figure depuis de longues années dans le TOP 30 des villes où il fait bon étudier, et cela s’explique notamment par la qualité de vie locale et un budget relativement maitrisé pour les étudiants.

Dynamique par son bassin d’emploi, faisant entrer Tours dans le cercle des 22 métropoles françaises en 2017. Tours Métropole Val de Loire s’affiche comme un acteur actif dans le développement de l’offre de formation et de la recherche, de l’investissement dans l’innovation et dans le financement des acteurs du numérique au sein de la French Tech Loire Valley (un écosystème riche de 3 400 entreprises implantées pour environ 20 000 emplois).

Dynamique par son emplacement, à moins d’une heure de la plupart des châteaux de la Loire, au cœur d’un réseau ferroviaire, autoroutier et aérien et à 1h de Paris, Tours s’impose naturellement comme le lien entre la capitale et le Grand Ouest.

Et c’est aussi tout naturellement que « la Ville Blanche et Bleue » s’est imposée au fil du temps comme une destination touristique incontournable de l’Hexagone, offrant ainsi des opportunités d’investissement en location saisonnière.

Nos préconisations :

Le centre-ville est un secteur très prisé notamment par une population jeune, étudiante ou célibataire. Le cadre de vie est dynamique et festif, regroupant la plupart des musées, bars et restaurants.

Cette partie de la ville se prête donc plutôt à de l’investissement dans l’ancien, sous le statut du Loueur en Meublé. Comptez en moyenne environ 2 500 € / m2.

Il faut également se tourner vers Tours-Nord, où les réserves foncières sont conséquentes et permettent notamment d’investir dans le neuf tout en étant éligible à la loi Pinel.

Et la ligne de tram inaugurée en 2013 a beaucoup joué dans le développement de ce secteur. Avec des prix d’acquisition au m2 de l’ordre de 3 500 € (parking inclus), c’est une belle opportunité pour réaliser un investissement immobilier locatif rentable.

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Conclusion

Nous tentons de vous apporter toutes les clés nécessaires pour que vous puissiez vous lancer cette année sereinement dans votre investissement immobilier.

Il ne faut pas perdre de vue qu’un bon placement immobilier n’est pas une acquisition « coup de cœur » dans un secteur qui a votre préférence sur la base de critères subjectifs.

Ce guide a été pensé avec un examen complet du potentiel des plus grandes villes françaises sur un certain nombre de critères comme l’employabilité, le dynamisme démographique, la population estudiantine, le marché locatif ou encore les tarifs.

Pour autant, la règle d’or pour réaliser un investissement immobilier locatif ne repose pas que sur ce critère d’emplacement : il faut également étudier de près vos objectifs et besoins propres, les aspects fiscaux qui en découleraient et évidemment établir un bon plan de financement.

Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour échanger avec vous et vous accompagner dans votre projet d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter !

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7,2/10 pour 5 lecteurs

A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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Le 2020-04-08 16:39:39 par Victor P.

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