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Immobilier : les 10 villes où investir en 2022

En résumé ...
La faiblesse des taux de crédit justifie à elle seule l’intérêt à porter à l’investissement immobilier locatif, à condition de respecter certaines règles. La première ? L’emplacement ! Découvrez notre top 10 des villes où investir en France en 2022 : Nantes, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Lille, Rennes, Angers, Strasbourg et Aix-en-Provence.

L’article « Immobilier : les 10 villes où investir en 2022 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’intérêt des français pour l’immobilier ne date pas d’hier et n’a cessé d’augmenter sur les dernières années, notamment grâce à des politiques monétaires accommodantes, et une facilité (relative) d’accès au crédit pour un grand nombre de foyers. La pierre constitue encore et toujours le meilleur moyen de se constituer un patrimoine sans trop de complexité et de manière plutôt fluide.

L'investissement immobilier porté par les Français n'a pas été impactés par la crise sanitaire de 2020 et les différents tissus que nous avons connus. Par exemple, l'investisseur immobilier français recherchera aujourd'hui plus d'espace et plus de qualité de vie qu'il ne pouvait le faire autrefois, en se concentrant par exemple uniquement sur des grandes métropoles et les moments intra-muros.

Dans ce guide, nous allons tâchez de détailler ensemble quels sont aujourd'hui et pour l'année à venir les 10 villes dans lesquelles il serait intéressant d'investir où se positionner pour un bon investissement locatif ? Quelles sont les villes dans lesquelles votre investissement pourrait prendre le plus de valeur ? Quel environnement apporte le plus de confort de vie ?

Toutes ces questions trouveront réponse dans ce guide, et si vous souhaitez aller plus loin dans votre réflexion, alors nos chefs de projets patrimoniaux restent à votre disposition pour tout complément d’information.

Si vous désirez plus d’informations sur les opportunités d'investissement immobilier autour de chez vous, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Nantes

Située à 45 minutes de l’océan, Nantes est idéalement située à moins de 2h30 en TGV de Paris grâce à la mise en place de la LGV depuis 2017 et profite également d’un aéroport connecté aux grandes villes françaises et européennes. De nombreux projets de création de connexions entre les grandes villes bretonnes devraient également permettre la réduction du temps de trajet entre les deux métropoles régionales Rennes et Nantes, et devrait aussi influer sur la valeur de l’immobilier de cette zone.

La démographie nantaise ne cesse de croître depuis 2012 avec une croissance de plus de 6% par an, et une ambition de gagner encore 100 000 habitants à horizon 2030. Cette ambition est accompagnée d’une création régulière d'emplois sur le bassin Nantais (+18 000 emplois sur les 5 dernières années).

L’économie solide de la zone porte haut la valorisation du prix du foncier sur les dernières années, qui peut parfois même sembler élevée. Il faut compter dans le neuf un prix moyen de 4 560 €/m² et 3 700€/m² pour un bien ancien. Avec une rentabilité Pinel (zone B1) à 3,2% et un taux de vacance à 5,9%, il y existe un bon équilibre risque/rendement locatif.

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2. Toulouse

Toulouse, la ville rose, continue son ascension et vise la troisième place des métropoles françaises d’ici 2025 avec une population intra-muros qui devrait dépasser les 500 000 habitants. Sur les dernières années (entre 2012 et 2017) elle a accueilli plus de 25 000 nouveaux habitants et a créé près de 20 000 emplois. C’est l’une des villes les plus performantes dans la catégorie des villes de plus de 100 000 habitants.

Avec un dynamisme sans égal, les prix au mètre carré sont en hausse continue. Ils restent en moyenne plus accessibles que ceux des autres métropoles de son envergure. Il faudra compter dans le neuf un prix moyen de 4 200 €/m². Avec une rentabilité Pinel (zone B1) à 3,5% et un taux de vacance à 8,2%, Toulouse, tout comme Nantes possède de beaux arguments et un bon équilibre rendement risque.

La capitale française de l’aéronautique possède des atouts indéniables pour séduire et rassurer des investisseurs (notamment sur le dispositif Pinel), d’autant qu’il ne faudra que 3h30 pour rallier la capitale en TGV à partir de 2025. Un nouvel atout pour une ville qui ne cesse de s’agrandir depuis de nombreuses années.

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3. Bordeaux

La neuvième ville française bénéficie depuis de nombreuses années maintenant d’un dynamisme démographique important et soutenu (+5,3% annuel). La ville bénéficie notamment de grands projets urbains qui devraient voir le jour sur les prochaines années, notamment du côté de la gare Saint Jean avec le développement du quartier Euratlantique, ainsi que du côté des Bassins à Flots qui connaissent depuis quelque temps un regain d’attractivité assez conséquent.

Bordeaux profite ces dernières années d’une situation favorable aux investisseurs: le marché locatif fait face à une forte demande, et les prix y sont encore abordables (entre 4 000 euros/m² et 6 000 euros/m² selon les quartiers dans le neuf) et permettent d’espérer un rendement brut de plus de 4%.

De plus, la situation démographique de la ville joue pour elle. Composée à 17 % d’étudiants, Bordeaux gagne d’année en année de nouveaux habitants avec une population en progression de 8% annuel. Si aujourd’hui la métropole bordelaise compte 720 000 habitants, elle pourrait atteindre le million à l’horizon 2030.

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4. Montpellier

L’agglomération Montpelliéraine se classe très régulièrement en tête des classements des villes les plus attractives de l’hexagone. La zone affiche d’ailleurs une croissance démographique très soutenue (et accessoirement la plus forte croissance du pays) de 1,7% annuel, et ce depuis près de 10 ans. Il s’agit d’une des (rares) villes à avoir vu sa population augmenter sans discontinuité sur une décennie entière.

Située au cœur d'une aire urbaine et sur un axe de communication important reliant l'Italie à l'est et l'Espagne à l'ouest, Montpellier bénéficie d’une position stratégique qui attire chaque année de nombreux étudiants et touristes. La métropole a construit une nouvelle gare TGV pour projet de ligne à grande vitesse jusqu’à Perpignan. Le développement des transports dans la ville favorise sa croissance, ainsi que le potentiel de développement de son marché immobilier.

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5. Lyon

Lyon se classe encore une fois troisième ville de France avec plus de 500 000 habitants. L’agglomération affiche d’ailleurs de très bons indicateurs démographiques et immobiliers, et attire toujours autant les investisseurs venus chercher un excellent équilibre entre risque et rentabilité sur leurs opérations d’investissement. Lyon étant le second bassin d’emploi en France, la tension locative y reste très présente et ne cesse de s'accroître.

En termes d’emplacement et de positionnement géographique, là encore la ville bénéficie d’un réel avantage, elle est située à moins de 2 heures de Paris en TGV, idem pour Marseille et reste la grande ville la plus proche des Alpes. C’est également la deuxième ville aéroportuaire, proposant des vols vers plus d’une centaine de destinations nationales et internationales.

Les prix de l’immobilier lyonnais reflètent son attractivité, en faisant la deuxième ville la plus chère de France. Les prix y ont fortement progressé depuis 5 ans. Pour un appartement neuf, il faut compter près de 5 300€/m² , mais par rapport au prix de l’immobilier ancien national, l’écart avec l’ancien est de seulement 8% (soit très en dessous de la moyenne nationale ce qui est très sécurisant). Investir à Lyon est une valeur sûre pour des investisseurs Pinel, malgré des prix élevés.

En revanche, l’investissement dans le neuf reste encore et toujours une opération complexe, du fait de la présence active d’investisseurs institutionnels sur zone, qui n’hésitent pas à acquérir en lots des ensembles immobiliers résidentiels.

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6. Lille

La capitale des Flandres gagne de plus en plus de terrain chaque année et parvient à se hisser à de très bonnes places dans les différents classements des villes françaises. Cette métropole jeune et dynamique voit sa population croître de manière constante. C’est un pôle économique et universitaire de premier plan, et la ville est devenue la quatrième agglomération française (après Lyon), totalisant environ 85 communes dans l’agglomération totale, et plus de 1,2 millions d’habitants.

Autrefois un peu boudé, le bassin d’emploi lillois et sa proximité immédiate avec la Belgique et ses institutions Européennes s’est développé durant ces dernières années. La grande force de la ville est d’avoir su miser sur le développement et la reconversion de son bassin d’activité vers le tertiaire et le numérique.

Investir en métropole Lilloise permet aux propriétaires fonciers de s’exposer à un marché encore jeune dont les prix n’ont pas encore été totalement impactés par la hausse des prix au m² (il faut compter environ 3 800€/m² pour un bien immobilier). Et l’emplacement de choix que propose Lille vous permettra à la fois de bénéficier d’un secteur dynamique et d’une tension locative intéressante qui vous apportera un bon équilibre dans le couple rendement risque présenté par votre opération.

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7. Rennes

Rennes attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. En effet, la ville bénéficie d’un cadre de vie agréable et d’un dynamisme économique et culturel très marqué depuis quelques années. Depuis quelques années également, Rennes attire les Parisiens grâce à son cadre de vie et sa politique immobilière assez ambitieuse, attirant de fait les investisseurs souhaitant bénéficier d’un cadre de vie agréable tout en restant à proximité de Paris.

L’investissement immobilier locatif à Rennes reste une très belle opportunité en raison de prix d'accession encore très raisonnables et d’une démographie en hausse constante depuis la mise en place de la LGV entre Rennes et la capitale. Le marché locatif reste actif et tendu, permettant aux investisseurs de ne pas craindre de vacances locatives durant leurs opérations.

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8. Angers

Prisée pour sa douceur de vivre en bordure de Maine, Angers est l’étoile montante de l’investissement immobilier, notamment dans l’immobilier neuf. Avec une population composée à 20,8 % d’étudiants, le département de Maine-et-Loire propose un marché locatif extrêmement actif, particulièrement pour les surfaces compactes.

Dynamisée par l’ouverture d’une seconde ligne de tramway, Angers voit son attractivité s’envoler depuis quelques années. Tout ceci génère une attractivité impliquant que la ville d’Angers va voir sa population exploser dans les prochaines années et les grands projets urbains se développer en conséquence.

En termes de tension locative et de facilité d’accès au marché immobilier, la ville n’a pas à rougir face aux grandes agglomérations citées plus haut dans ce guide. Attention toutefois à ne pas se positionner sur des surfaces trop importantes, comme la grande majorité des locations sont destinées au secteur des étudiants ou des jeunes travailleurs, il faudra plus particulièrement viser des surfaces compactes.

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9. Strasbourg

Avec près de 280 000 habitants, Strasbourg fait partie des dix villes françaises les plus importantes et se positionne à la 7ème place du top 10 des villes où investir. Idéalement située, elle bénéficie parfaitement du dynamisme de grande métropole et du calme de province.

La ville alsacienne dispose d’un cadre de vie et d’une situation géographique qui plaît aux cadres. Strasbourg a ainsi développé différents projets immobiliers pour répondre à la demande de plus en plus forte. L’attractivité immobilière et le dynamisme économique y sont forts.

Située à quelques kilomètres de la frontière Allemande, Strasbourg vise à bâtir une grande métropole transfrontalière, ce qui offre de nombreuses perspectives de développement. Depuis 2017 d’ailleurs, un plan de développement du réseau de transport entre les deux pays est en cours de construction et commence déjà à porter ses fruits.

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10. Aix-en-Provence

Aix-en-Provence bénéficie depuis quelques années d’une grande attractivité démographique et économique. Son positionnement à proximité du bassin d’emploi marseillais et son cadre de vie très agréable font d’Aix-en-Provence l’une des villes du sud-est les plus en vogue actuellement. Et la ville ne se contente pas d’attirer les foules et les emplois, elle attire également les investisseurs immobiliers à la recherche d’un bon compromis entre cœur de ville et vie à la campagne.

De plus, l’agglomération compte plus de 94 000 étudiants accueillis chaque année, ce qui permet à "Aix" de bénéficier d’une population jeune et dynamique. C’est un critère important pour la réalisation d’un investissement locatif, qui plus est en loi Pinel.

Le marché immobilier de la ville d’Aix-en-Provence ne cesse de progresser depuis ces dernières années. Son attractivité, ainsi que son dynamisme, tant sur le plan étudiant qu’économique, ont incité de nombreux acheteurs à sauter le pas ces dernières années, faisant régulièrement augmenter les prix. Avec une hausse de plus de 12 % sur les 10 dernières années, Aix-en-Provence est d’ailleurs devenue une des villes les plus chères du département des Bouches-du-Rhône.

Néanmoins, même si les prix sont aujourd’hui élevés, la demande locative y est forte et le besoin des petites surfaces est réel. De quoi assurer aux investisseurs de rentabiliser leur bien sur la durée. De plus, la tendance haussière ne semblant pas près de s’essouffler, il y a fort à parier qu’au moment de revendre leur bien après un investissement en Pinel, les propriétaires bailleurs pourront réaliser de jolies plus-values.

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Conclusion

Quel que soit votre projet d’investissement ou vos critères, il existe toujours une solution adaptée à vos besoins. Nous ne le dirons jamais assez chez netinvestissement, mais lors d’un investissement immobilier, l’emplacement est un critère des plus importants. Non pas pour “habiter” le bien visé par l’investissement, mais tout simplement pour vous assurer que cette opération vous permettra de bénéficier du meilleur rendement possible, tout en prenant le moins de risque possible dans la gestion de votre patrimoine immobilier.

Nord ou Sud, Est ou Ouest, la France regorge de villes en pleine expansion et qui vont connaître dans les années à venir des évolutions importantes. Ces évolutions ne peuvent que venir b, il est important de faire les bons choix aujourd’hui pour mieux vivre demain. Alors comme d’habitude, n’hésitez pas à prendre contact avec nous pour être accompagné d’un chef de projet patrimonial, et assurez-vous ainsi de mener correctement votre projet. N'hésitez pas, contactez-nous ici !

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1046 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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