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Immobilier

De plus en plus de français sont aujourd’hui portés sur un mécanisme assez peu connu d’acquisition immobilière : la nue-propriété. Ce type d’opération a le vent en poupe et permet de répondre intelligemment à certains besoins d’une clientèle assez précise, mais qu’en est-il vraiment ?

Une fois cette modalité d’achat correctement intégrée par l’investisseur, il faut se pencher sur le montage de ce type de projet et sa mise en œuvre, ou plutôt sa faisabilité. Encore une fois, quelles sont les ficelles à savoir correctement manier pour faire en sorte d’assurer une réussite de ce genre d’investissement sur le long terme ?

Dans ce contexte de développement de ce type de transaction immobilière, la société PERL tire son épingle du jeu avec des solutions souvent basées sur des fondamentaux qualitatifs extrêmement encadrés. C’est dans cette démarche que cette société a fait son fer de lance, depuis le début des années 2000, du montage et de la mise en œuvre d’opérations d’investissement en nue-propriété.

Dans ce guide, nous allons voir ensemble les raisons pour laquelle il est très intéressant de se baser sur l’expertise PERL dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, et par quels moyens vous y parviendrez.

Vous avez acquis il y a plusieurs années un bien meublé sous statut LMNP (dans l’ancien rénové, dans le neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) en résidence services de type EHPAD, résidence pour seniors, résidence pour étudiants, résidence d’affaires ou résidence de tourisme ? Vous avez opté pour la réduction d’impôt sur le revenu lié au dispositif Censi-Bouvard et peut-être avez-vous également récupéré la TVA immobilière sur le prix d’acquisition ?

Vous avez maintenant besoin de récupérer de la liquidité, pour par exemple réinvestir dans un autre projet, votre situation personnelle a changé (chômage, décès, divorce…) ou tout simplement vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt et vous payez désormais des impôts sur ces revenus locatifs ?

Sachez que vous pouvez revendre un bien immobilier acquis sous dispositif Censi-Bouvard, en respectant certaines conditions, entre autres pour conserver le bénéfice de la récupération de la TVA immobilière. Voici les conditions à respecter pour tout projet de revente d’un LMNP bouvard.

Nous nous retrouvons aujourd’hui pour aborder l’un des sujets préférés des français : l’investissement dans la pierre.

Depuis un grand nombre d’années et notamment en période de crise, l’immobilier apparaît comme LA valeur refuge pour les ménages français. Tangible, stable et concret sont les maîtres mots des investisseurs en quête de revenus locatifs, de constitution de patrimoine, de préparation de la retraite ou même encore de défiscalisation.

Chaque gouvernement met la main à la pâte et créé, modifie ou prolonge des dispositifs permettant d’octroyer aux contribuables des avantages en matière d’économie d’impôts. Parmi les nombreux dispositifs fiscaux agissant sur l’immobilier, la loi Denormandie a vu le jour le 1er janvier 2019 en honneur au Ministre de la ville et du logement.

En effet, le sujet du logement est un sujet très important en France et le gouvernement souhaite solutionner cette problématique par des incitations envers les ménages français. A cet effet, le dispositif Denormandie instauré par le Ministre de la ville et du logement n’est en réalité que la continuité du dispositif Pinel ancien déjà en cours depuis septembre 2014 avec tout de même quelques modifications.

Cette loi a pour vocation d’encourager les ménages à rénover des biens existants pour les mettre ensuite en location. A l’origine, le dispositif Denormandie intervient pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Compte tenu de la demande et du délai nécessaire pour le développement des projets, le temps imparti a semblé être trop court. L’amendement du 14 novembre 2019 propose donc de proroger cette loi fiscale pour une année de plus, à savoir jusqu’au 31 décembre 2022.

Nous le rappelons fréquemment, il est vrai qu’il n’est pas aisé pour l’investisseur de s’y retrouver face à une offre pléthorique de solutions d’investissement.

L’une d’entre elles tire particulièrement son épingle du jeu. Elle s’est largement démocratisée au fil des années et attire aujourd’hui un nombre croissant d’investisseurs : c’est l’investissement au travers du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Si vous pouvez tout à fait avoir recours à ce statut fiscal par l’intermédiaire d’un investissement immobilier que vous réalisez vous même, de plus en plus d’épargnants sont séduits par la possibilité de pouvoir déléguer intégralement la gestion de cet investissement à un professionnel, par l’intermédiaire des résidences de service gérées.

Nous allons donc au travers de ce guide reprendre les principales caractéristiques d’un investissement en LMNP au sein de ces résidences de service, mais vous expliquer également la nécessité de bien choisir son professionnel pour réaliser cet investissement.

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Que ce soit parce que vous souhaitez investir dans l’immobilier sans pour autant avoir besoin de revenus complémentaires immédiatement, pour réduire et optimiser votre IFI, transmettre intelligemment à vos enfants ou encore parce que vous ne souhaitez avoir à vous occuper de rien tout en sachant que votre capital prendra automatiquement de la valeur chaque année, il y a de nombreuses raisons pour lesquelles vous pouvez être intéressé(e) par un achat immobilier en démembrement.

La question ici est de savoir tout simplement pourquoi devriez vous (absolument) choisir netinvestissement pour réaliser votre investissement en nue propriété ?

Comme d’habitude, je réponds à cette question de façon simple, claire et très concrète au travers des lignes qui suivent.

Bonne lecture à tous.

L’immobilier d’investissement est un type d’investissement qui remporte un franc succès auprès de nos clients désireux de développer et construire leur patrimoine. Cette appétence est très ancrée en France et dans les mœurs ; en effet, l’immobilier confère un sentiment de sécurité et reste une valeur refuge tangible pour bon nombre de Français. Ils qualifient souvent l’immobilier d’investissement « bon père de famille » qui inspire confiance.

Mais pourquoi un tel amour pour cet actif ?

Eh bien, l’observation assez simple du marché locatif permet de comprendre cela et les investisseurs le savent bien ! De manière générale, les prix ont une évolution positive sur la majeure partie du territoire français, conséquence du manque de logements en France ; il s’agit donc d’un marché locatif immobilier « porteur », du fait d’une demande locative supérieure à l’offre (information à toujours regarder et vérifier) qui est un indicateur essentiel concernant la zone où investir.

C’est donc principalement là que l’investissement immobilier prend son sens et devient un actif incontournable en matière d’investissement car investir là où il y a une forte demande parait logique et avantageux à condition d’avoir mené une étude de marché au préalable par une cellule compétente. Sur la majorité du territoire les prix ont augmenté, signe que malgré les « potentielles crises immobilières » vues par certains, le secteur de l’immobilier d’investissement se porte bien et de belles perspectives d’investissement peuvent s’offrir à vous si vous êtes bien conseillé.

Aujourd’hui, nous vous proposons un duel électrique entre 2 villes qui ont le vent en poupe : Marseille et Nantes.

Bon nombre d’entre vous sont à la recherche de biens à louer. Pour certains, c’est un excellent complément de revenus pour la retraite, pour d’autres c’est une diversification patrimoniale et enfin pour certains, cela peut aussi être l’occasion de diminuer ses impôts.

Quel que soit le moyen, la cause commune est simple : se créer un patrimoine avec l’argent des loyers ! Pour cela, nous mettons au banc d’essai deux villes concurrentielles : Bordeaux et Toulouse !

Les antagonismes sont profonds entre ces métropoles : la domination du quart sud-ouest en dépend ! Au risque d’être au milieu de la mêlée (et ce n’est pas la meilleure place ), il faut considérer que chacun voit plus d’opportunités près de chez soi. Le sens de l’objectivité va nous pousser à plus de pondération et d’analyse factuelle.

Quelles sont les critères différenciant de leurs marchés immobiliers respectifs ? Y a-t-il des atouts à mettre en avant ? Quelle est la dynamique de chacune ?

Car pour un bon placement dans la pierre, il est primordial de considérer les opportunités dans le temps. L’horizon de placement se considère sur une dizaine d’années. Nous verrons ensemble les caractéristiques propres de chaque métropole à travers le cycle immobilier : achat, location et revente. A chaque étape, nous verrons les points cruciaux à analyser pour ne pas se tromper.

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux a été institué le 4 août 1962 puis a fait l’objet de révisions en 1995, en 2009, 2011 puis en 2017. La loi Malraux vise non seulement à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français mais aussi, à conserver l'intégrité des quartiers historiques en favorisant et en facilitant la restauration immobilière.

Le dispositif est, avec l’investissement en Outre-mer, la seule niche fiscale n’ayant pas été rabotée et n’étant pas soumise non plus au plafonnement de 10 000 € de réduction annuelle d’impôt sur le revenu. Avec des niveaux de plafond de défiscalisation très élevés, le dispositif Malraux reste la seule issue pour les contribuables les plus lourdement fiscalisés en France.

L’objectif de ce dispositif est de protéger le patrimoine historique et architectural de la France. Ainsi, les propriétaires d’immeubles anciens situés dans un secteur protégé ont la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Malraux sur les travaux de restauration importants qu’ils effectuent.

Elle offre ainsi aux investisseurs la possibilité de réaliser des investissements immobiliers localisés la plupart du temps dans les centres-villes historiques.

Nous allons voir à travers ce guide les différents dispositifs de défiscalisation reposant sur de l’investissement immobilier. Que ce soit la loi Pinel, la loi Denormandie, le déficit foncier, la location meublée, le dispositif Censi-Bouvard, la loi Malraux ou encore les Monuments Historiques, ces dispositifs peinent à combler les carences en logements sur le territoire français. Nous rentrerons dans les détails de chaque loi pour comprendre pourquoi et comment choisir le bon dispositif en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs.

Ce guide a pour but également de permettre aux investisseurs d’éviter les pièges de l’immobilier.

Placer son argent dans la pierre reste un incontournable dans l’esprit des investisseurs français et c’est indéniablement l’un des piliers d’une constitution de patrimoine.

Cela s’explique par le grand nombre d’intérêts patrimoniaux qu’offre cette classe d’actifs : bouclier contre l’inflation, complément de revenus réguliers, préparation de la retraite, prévoyance pour la cellule familiale etc.

Justement, parlant d’intérêts, et compte tenu du maintien des taux d’emprunt historiquement bas, un investissement immobilier couplé à un crédit bancaire offre un effet de levier conséquent pour optimiser son placement.

C’est donc l’alignement parfait des planètes, alors pourquoi attendre ?

Nous vous proposons une nouvelle fois de partager avec vous, au travers de ce guide, nos convictions pour cette nouvelle année avec ce tour d’horizon des 10 villes où investir. Et 2020 sera un bon millésime.

C’est parti !

La France possède de nombreux atouts et un patrimoine très important. Elle est effectivement reconnue à travers le monde pour son patrimoine culinaire notamment, mais également pour son patrimoine historique, culturel et architectural.

Et sur ce dernier point, très important aux yeux de bon nombre de nos compatriotes, il est aussi difficile de maintenir ce patrimoine architectural en bon état que de mettre à disposition des fonds pour réaliser son entretien. Afin de répondre à cette problématique, l’Etat met en place une réflexion continuelle.

Vous avez certainement entendu récemment la création du Loto du Patrimoine, qui est un jeu de loto créé par la Française des Jeux afin de récolter des fonds destinés à la Fondation du patrimoine pour assurer l'entretien de monuments considérés comme étant en péril.

Si le Loto du Patrimoine a un effet non négligeable sur l’entretien et la conservation de notre patrimoine historique, dont les Monuments Historiques, ce n’est malheureusement pas suffisant pour espérer atteindre l’objectif de conservation de notre patrimoine.

Il existe également des dispositifs fiscaux incitatifs pour les investisseurs qui permettent justement la réalisation de travaux de rénovation, restauration et réhabilitation du patrimoine immobilier Français.

Parmi ces dispositifs, nous nous intéressons dans ce guide à la loi « Monuments Historiques ». La loi de défiscalisation Monuments Historiques 2019 est, à l’heure où je rédige ce guide, la seule loi, avec le dispositif Malraux, qui permette de déduire sans plafond du revenu global de l'investisseur, les travaux de restauration d’un bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à son acquisition. Ce guide a pour but de vous éclairer sur « les 10 choses à savoir sur l’investissement immobilier en Monuments Historiques ».

Hors dispositif spécifique de défiscalisation, le droit commun de l'investissement immobilier dans l'ancien - avec travaux - permet déjà de réduire le montant de vos impôts de façon significative. Le tout sans les contraintes assorties au dispositif Pinel ou au dispositif Denormandie.

Le déficit foncier est un sujet que peu d’investisseurs maîtrisent. En effet, que ce soit par manque d’information ou parce que la structure de leurs investissements immobiliers ne le permet pas, trop peu d’investisseurs optimisent ce facteur. C’est pourtant aujourd’hui l’un des derniers outils pour optimiser votre fiscalité immobilière de façon mécanique.

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers, il est possible d’opter entre deux options. La première option est le régime du micro foncier, c’est à dire de bénéficier d’un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers, lorsque ceux-ci ne dépassent pas 15 000€/an. La deuxième option consiste à déclarer vos revenus fonciers au régime du réel au moins pour trois ans. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des charges et l’ensemble des dépenses qui ont été nécessaire à l’entretien et au bon usage de votre bien immobilier. Cela devient très intéressant lorsque les charges sont supérieures aux revenus : on appelle ça le déficit foncier.

Nous verrons à travers ce guide quels sont les moyens pour optimiser ce déficit foncier.

La loi Malraux est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière en France et qui est encore en vigueur à ce jour.

La défiscalisation Malraux est née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Elle fut à l’initiative d’André Malraux qui souhaitait renforcer la législation sur la protection du Patrimoine Historique Français en en facilitant la restauration immobilière. Renforcée en 1985, le dispositif Malraux est dite loi d’aménagement avec pour objectif initial de répondre à une volonté de redynamiser les centres-villes et pour améliorer la législation sur la protection du patrimoine historique en France.

Avec le temps, elle est devenue un outil de défiscalisation dans l’ancien et plus précisément un dispositif de réduction de l’impôt.

Dans ce guide nous allons voir comment et pourquoi investir en loi Malraux !

L’investissement immobilier est sans doute la forme d’investissement la plus souvent citée par nos clients dans la construction et la constitution de leur patrimoine.

Rien d’étonnant à cela puisque la pierre se révèle être pour beaucoup un véritable gage de sécurité qui conduit bien souvent à qualifier cette classe d’actif de valeur refuge.

En effet, les Français observent depuis de nombreuses années une évolution positive des prix dans une large majorité des métropoles françaises.

Bien que certains pseudos spécialistes ne cessent de dresser des constats alarmistes d’une supposée « bulle » immobilière, il nous semble important de débuter ce guide en rappelant que le marché immobilier est régi comme tout marché par une règle : la confrontation de l’offre et de la demande. Si la demande est supérieure à l’offre, les prix grimpent, à l’inverse si c’est l’offre qui est supérieure à la demande, alors les prix baissent.

Actuellement, les nouvelles constructions de logements neufs ne suffisent pas à répondre efficacement à une demande de logements en France qui ne cesse d’augmenter. Cette demande en perpétuelle progression se justifie non seulement par la croissance de la population mais surtout par l’explosion des familles monoparentales.

Maintenant que ce focus sur la santé du marché immobilier est réalisé et que votre appétence pour investir dans la pierre est indéfectible nous vous proposons un match entre deux villes.

Nous avons décidé de mettre en comparaison Bordeaux et Marseille.

L’investissement immobilier locatif, de toute sorte, est devenu un véritable « Eldorado » pour la plupart des investisseurs en quête de plus de rendement et d’hypothétiques plus-values.

Cependant, vous êtes nombreux à vouloir maîtriser la fiscalité des revenus fonciers qui, rappelons-le, sont fortement taxés en France. Il existe pour cela plusieurs solutions dans le but de neutraliser ou de diminuer ce fameux bénéfice foncier.

Acquérir un bien immobilier par le biais d’un emprunt pour déduire les intérêts, réaliser des travaux d’amélioration de l’habitat, opter pour le régime Micro Foncier ou bien louer via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et pratiquer l’amortissement réputé différé, sont des solutions intéressantes permettant d’affaiblir l’impact fiscal sur vos revenus mais elles sont toutes limitées dans le temps.

Ce guide va notamment mettre en lumière une solution adaptée pour les investisseurs ayant du bénéfice foncier et souhaitant l’optimiser.

La conviction de notre richesse architecturale est à mettre en relation avec la nécessité de son entretien. Pour cela, le Loto du Patrimoine existe depuis peu afin d’aider l’Etat à sauvegarder ses merveilles (avec Stéphane Bern en tête d’affiche).

Cependant, et fort heureusement, il n’a pas attendu ces dernières années. Il a mis en place depuis plus de 100 ans des dispositifs de défiscalisation des travaux en vue de la restauration ou la réhabilitation des bâtiments en question. Moins médiatique, certes, mais tout aussi efficace en gardant une certaine mesure ! Selon vous, pourquoi ? Car l’Etat ne peut plus tout financer et il incite les citoyens français à l’aider en ce sens.

A l’image du logo des monuments historiques, qui représente le labyrinthe de la cathédrale de Reims, ces dispositifs fiscaux sont méconnus et pas toujours simples de compréhension.

En premier lieu, cela est dû au caractère exceptionnel de l’immobilier et à l’encadrement des normes des travaux. Ensuite, la réduction fiscale et ses conditions de réalisation doivent être maitrisées pour éviter tout reclassement. Enfin, il est important de se projeter sur le long terme et penser revente et succession sur des biens à forte valeur patrimoniale.

Ces caractéristiques seront abordées en fonction des deux lois de défiscalisation relatives à notre sujet : la loi Malraux et celle des Monuments Historiques.

Les dispositifs Malraux et Monument Historique sont des dispositifs fiscaux pérennes et fiables dans le temps permettant d’acquérir de la pierre de grande qualité et de bénéficier d’avantages fiscaux très attrayants.

Et pour cause, dans un environnement où cette même fiscalité apparait de plus en plus importante, voire même confiscatoire, plusieurs dispositifs existent pour la limiter, voire l’éliminer.

Si les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard ou l’investissement en Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) sont des dispositifs dont vous avez déjà entendu parler, il en existe d’autres tout aussi intéressants.

Parmi eux, les dispositifs Malraux et Monuments historiques, qui sont deux dispositifs de défiscalisation à travers une acquisition immobilière. Le dispositif Malraux est le dispositif fiscal le plus démocratisé parmi les deux, mais il possède aussi des spécificités, et chaque dispositif ne sera pas adapté à tous les profils d’investisseurs.

Ainsi, ce guide a pour objectif de vous éclairer sur le dispositif le plus efficace entre le Malraux et le Monument Historique.

Les investissements en résidences de services dans les secteurs de l’étudiant, du senior ou de l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ne sont plus à présenter tant ils séduisent les investisseurs recherchant un placement clés en main, sécurisé, rentable et permettant de bénéficier d’une importante optimisation fiscale.

Bien que moins connu, l'investissement dans une résidence de tourisme, que vous pouvez voir comme un placement de type « vacances » entre dans la catégorie des résidences de services et permet de bénéficier des mêmes avantages. En effet, l'achat locatif d'un appartement à la mer ou à la montagne est une opportunité qui permet de lier l’utile à l’agréable.

Dans ce secteur, il est en revanche très important de sélectionner un partenaire opérateur d’expérience et d’investir sur un concept porteur. Voyons donc à travers ce guide pourquoi et comment investir dans un Center Parc

Nous allons nous focaliser aujourd’hui sur ce statut à travers les résidences de services qui assurent aux investisseurs un loyer garanti et un confort de gestion optimal.

Ce statut séduit de plus en plus d’investisseurs depuis de nombreuses années pour de multiples raisons. En effet, avec une rentabilité souvent supérieure à l’immobilier traditionnel, des loyers garantis, une gestion déléguée ou encore une fiscalité très avantageuse, le LMNP s’installe au premier rang parmi les différents véhicules immobiliers.

Si tous ces avantages sont clairement à mettre en avant pendant la durée de détention du bien immobilier, nous allons aujourd’hui traiter d’une aspérité plus méconnue et ô combien importante de ce dispositif : la revente.

Ce guide a pour objectif de vous présenter les règles essentielles à appliquer pour fixer le prix de vente de votre LMNP.

Green City immobilier est un promoteur immobilier indépendant avec un développement national dans les grandes métropoles. C'est un acteur de la construction de logements neufs : logements collectifs, habitats intermédiaires, maisons et villas individuelles, maisons de ville, résidences étudiantes, EHPAD, commerces, bureaux etc.Le champ d'intervention de Green City immobilier est vaste et concerne des programmes neufs urbains d'une dizaine de logements à l'aménagement de « nouveaux quartiers » qui peuvent compter plusieurs centaines de logements. A ce titre, Green City immobilier valorise le potentiel des quartiers et des villes à la recherche de constructions durables, confortables et respectueuses de l'environnement. Et ce en choisissant les emplacements pour une parfaite mixité d'usage, en favorisant dans les projets le parcours résidentiel et en pensant aujourd'hui comme demain au mieux-vivre de chacun.

Green City Immobilier, c’est avant tout une équipe d’experts soudés, de collaborateurs passionnés, de partenaires impliqués, partageant la même vision novatrice de l’immobilier. Chaque construction est pensée avec un objectif central : bâtir des logements pour vivre bien, vivre mieux, et vivre heureux. Comment ? En construisant des logements pérennes, des logements pensés aujourd’hui en anticipant demain, des logements conçus pour prendre de la valeur au fil des années.

Voilà pourquoi Green City attache une importance capitale à la qualité́ de ses résidences, leur localisation, leur confort et leurs finitions. En s’engageant également à réduire au maximum l’empreinte environnementale de chaque construction. Recherche d'efficacité́ et de fiabilité́, gout de la perfection, implication dans l'innovation et le durable inspirent et guident ce promoteur à taille humaine.