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Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d'incitation à l'acquisition d’immobilier neuf.
C'est une loi de réduction d’impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l’impôt brut à payer) qui permet, en contrepartie d'une mise en location entre 6 et 12 ans, de bénéficier d'un avantage fiscal de 12%, 18% ou 21% (selon la durée d'engagement). Netinvestissement décrypte pour vous les avantages de la loi Pinel.
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La loi Pinel
en quelques mots

  • 1
  • Choisir l'emplacement de son bien reste primordial.

    L’on ne choisit pas un bien parce qu’il est près de chez soi ou parce que vous pensez "connaitre". Privilégiez des critères froids, neutres et objectifs. Assurez-vous d’abord que le marché locatif soit effectivement tendu avec une forte demande et que les prix locaux ont encore un potentiel de revalorisation dans le temps.

  • 2
  • Préférez les petits programmes à "taille humaine".

    Les petites copropriétés de 40 à 50 logements maximum ou les maisons individuelles offrent de meilleures perspectives de revente. En effet, il y aura moins de logements équivalents au vôtre à vendre à moyen terme.

  • 3
  • Faites-vous conseiller par un professionnel indépendant

    Un conseiller indépendant (et compétent) vous apportera un conseil neutre et objectif qui défende vos intérêts. Le mieux pour cela est de vous assurer qu’il ait bien accès à tous les programmes et pas seulement à une liste limitée.

La loi Pinel, portée par l'ancienne ministre du logement Sylvia Pinel est une loi de réduction d’impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l’impôt brut à payer). Il permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021.

Le taux de la réduction d’impôt du dispositif "Pinel" est fonction d'une condition de base incontournable : le logement doit répondre au niveau de performance énergétique "label BBC".

Il faut également se soumettre dès la période d’engagement initiale de location, à des contraintes supplémentaires :

  • plafonnement des ressources du locataire,
  • plafonnement de loyer,
  • location permise à un ascendant ou un descendant sous conditions (Nouveauté loi Pinel).

En fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à 12 %, 18% ou 21%.

La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient de l’appartement et peut s’appliquer jusqu’à deux logements par an. On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière ; sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire (frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).

Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 € par année.

S'applique également un plafond par m² de surface habitable en fonction de la localisation du bien :

Zones de logement

Plafond
A et Abis 5 000 €
B1 4 000 €
B2 2 100 €

La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans à raison d’un neuvième par an. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).

Exemples de réductions d’impôt pour un investissement Pinel réalisé en 2013 et respectant les normes BBC :

Prix de revient de l'investissement

Réduction totale sur 9 ans (18%) Réduction sur 9 ans annuelle
150 000 € 27 000 € 3 000 €
200 000 € 36 000 € 4 000 €
300 000 € 54 000 € 6 000 €
350 000 € 54 000 € 6 000 €

Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes. Ce report au-delà de la période d’engagement de location n’est possible qu’à condition de maintenir le logement en location (il n’est cependant pas nécessaire de continuer à respecter les plafonds de loyers et/ou "ressources Pinel").

Attention, la réduction d'impôt "Pinel" entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Les revenus fonciers d’une opération sous le régime Pinel sont imposables selon les règles de droit commun. Par conséquent, les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Attention, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.

Cette reprise est sans incidence sur la réduction d’impôt Pinel qui elle demeure acquise sans condition de conservation du bien une fois la période d’engagement de location écoulée.

Attention, la base de réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par logement et non par personne.

Ainsi, en cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient (pour un maximum de 300 000 €) correspondant à ses droits dans l’indivision.

Exemple : 2 concubins acquièrent en indivision un logement à 400 000 € ; X détient 60% du logement et Y 40%.

Réduction d’impôt de X : 60% de 300 000 € x 18% Réduction d’impôt de Y : 40% de 300 000 € x 18%

  • Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,
  • L'immeuble doit être achevé dans les 30 mois suivants la déclaration d'ouverture de chantier,
  • Respect de la règlementation thermique en vigueur,
  • Le démembrement de propriété,
  • Le recentrage géographique.

Ce dispositif est essentiellement applicable aux logements situés dans les zones A, A Bis, B1 et B2 définies par les arrêtés du 29 avril 2009 et du 22 décembre 2010 relatifs au classement des communes. (la zone A a été remaniée par un décret n°2010-1601 du 20 décembre 2010 qui créée ainsi la zone A bis.).

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.

  • Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans,
  • L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble (ou la date d’acquisition si elle est postérieure),
  • Respect du plafond de loyer (fonction de la zone du logement),
  • Respect du plafond de ressources du locataire (fonction de la zone du logement),
  • La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.

Le loyer mensuel hors charges doit respecter les plafonds de loyer applicables au dispositif Pinel. A la surface pondérée du logement, il conviendra d’appliquer ces plafonds fixés par décret afin de vérifier le respect de cette condition.

Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 modifie les plafonds de loyers applicables aux investissements Pinel. La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’application de ces plafonds est la date d’acquisition du bien, c’est-à-dire, la date de signature de l’acte authentique d’achat pour les logements acquis neufs achevés ou en VEFA.

A noter : pour les logements que le contribuable fait construire, la date de réalisation de l’investissement est la date de dépôt de demande de permis de construire.

Les plafonds de loyers applicables dépendent donc de la situation géographique du bien et de la taille du logement.

Plafonds de loyer applicables aux investissements acquis à compter du 1er janvier 2020

Le décret 2012-1532 du 29/12/2012 défini les plafonds de loyer moyens suivants :

Zones de logement

Pinel
A 12,75 €
Abis 17,17 €
B1 10,28 €
B2 8,93 €

Plafonds de ressources applicables aux investissements acquis à compter du 1er janvier 2020

Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 défini les plafonds de ressources par situation suivants :

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A

Zone B1

Zone B2
Célibataire 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Célibataire ou couple avec 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Célibataire ou couple avec 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Célibataire ou couple avec 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Célibataire ou couple avec 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration au-dessus de 5 personnes à charge + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

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Chaque année depuis le milieu des années 90, les périodes de printemps et d’automne ne sont pas synonyme que de réveil de la nature ou de rentrée des classes mais correspondent aux deux principales périodes fiscales en France. Au printemps la déclaration, à l’automne le paiement ajusté.

Et le mois de septembre de cette année n’échappe pas à la règle, bien au contraire, avec une hausse constatée sur l’imposition de la classe moyenne française qui a, une fois de plus, fait réagir ceux d’entre vous qui ne souhaitent plus subir ces variations et ces incertitudes. Et cela se matérialise par une reprise des investissements des contribuables français dans les dispositifs d’incitation dont la loi Pinel est la principale bénéficiaire ces derniers mois.

Héritière d’une longue lignée de lois dites de défiscalisation, la loi Pinel offre des avantages fiscaux attractifs mais également permet de capitaliser dans le temps avec un très bon ratio risque-rendement. Pour autant, il s’agit d’un investissement immobilier à long terme qui réclame donc de la préparation et de l’attention afin qu’il soit optimisé et pour éviter que votre projet ne se transforme en cauchemar. Voici donc nos 10 conseils, basés sur un retour d’expérience constaté au travers des lois de défiscalisation précédentes, pour réussir au mieux votre investissement en loi Pinel.

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Investissement Denormandie / Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre
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Investissement Denormandie / Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre

Il est clair qu’en France la fiscalité peut vite s’avérer confiscatoire. Si l’on regarde comment l’argent est parfois réutilisé, tout incite alors à vouloir maitriser sa fiscalité et optimiser la redistribution de ses revenus. Et peu de possibilités s’offrent aux contribuables pour choisir comment sera réorienté ce qu’ils « doivent » à l’état.

Pourtant, quelques solutions existent mais peu permettent de bénéficier de l’effet de levier du financement tout en permettant une réduction fiscale efficace. Le dispositif fiscal Denormandie / Pinel en fait parti.

La réduction fiscale que cette solution engendre permet de créer un enrichissement à termes. Dès lors, si l’opération est appréhendée de la manière la plus intelligente, c’est la solution idoine pour un investisseur qui souhaite, en minimisant son effort d’épargne, stabiliser à des niveaux faibles son impôt sur le revenu tout en se préservant d’un risque superflu.

Comme dans toutes classes d’actifs, un investissement doit être appréhendé selon un cahier des charges établi. Investir dans un dispositif comme celui-ci, c’est se lier avec un bien immobilier durant au moins 6 années. Inutile de préciser l’importance capitale de faire le bon choix quant au lot acquis.

Ainsi, un certain nombre d’erreurs peut être évité : c’est ce que nous allons voir dans ce guide.

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Par Hotman A.

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