Jeudi 6 avril à 19h. 
Loi Pinel
C'est une loi de réduction d’impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l’impôt brut à payer) qui permet, en contrepartie d'une mise en location entre 6 et 12 ans, de bénéficier d'un avantage fiscal de 12%, 18% ou 21% (selon la durée d'engagement). Netinvestissement décrypte pour vous les atouts et les inconvénients de la loi Pinel.
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en quelques mots
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Choisir l'emplacement de son bien reste primordial.
On ne choisit pas un bien parce qu’il est près de chez soi ou parce que vous pensez "connaitre". Privilégiez des critères froids, neutres et objectifs. Assurez-vous d’abord que le marché locatif soit effectivement tendu avec une forte demande et que les prix locaux ont encore un potentiel de revalorisation dans le temps.
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Préférez les petits programmes à "taille humaine".
Les petites copropriétés de 40 à 50 logements maximum ou les maisons individuelles offrent de meilleures perspectives de revente. En effet, il y aura moins de logements équivalents au vôtre à vendre à moyen terme.
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Faites-vous conseiller par un professionnel
Un conseiller Netinvestissement vous apportera un conseil neutre et objectif qui défende vos intérêts. Le mieux pour cela est de vous assurer qu’il ait bien accès à tous les programmes et pas seulement à une liste limitée.
Le désormais fameux dispositif Pinel initialement mis en place en 2014 a pour objectif de favoriser l’investissement immobilier dans des logements locatifs neufs tout en offrant une réduction d’impôts avantageuse et pérenne.
Face au problème de plus en plus important du manque de logements en France, le gouvernement a donc décidé de prolonger ce dispositif fiscal jusqu’en 2024.
La loi Pinel a été mise en place par le gouvernement avec un double objectif :
- d’une part, soutenir la construction de logements immobiliers neufs qui manquent cruellement en France tout en proposant aux locataires des loyers accessibles puisque plafonnés. Un système vertueux et gagnant/gagnant.
- d’autre part, ce dispositif s’inscrit dans le Plan de Relance du Logement (PRL), visant à promouvoir des zones en forte tension immobilière et locative et ainsi multiplier les offres sur ces secteurs afin de diminuer la pression.
Le dispositif Pinel s’adresse à tout investisseur (personne physique) qui souhaite réaliser un investissement immobilier. Certaines règles et obligations lui incombent, en contrepartie desquelles il bénéficiera d’une réduction d’impôts calculée sur le prix d’achat du bien. Cette réduction est étalée dans le temps ce qui permet d’optimiser le rendement global de l’investissement.
Pinel + correspond à la nouvelle version du dispositif Pinel, effective à partir de janvier 2023. Nouveaux avantages, conditions d’accès… Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour investir en loi Pinel à partir de 2023 en vidéo.
Fonctionnement, conditions, zones ...
Les origines de la loi Pinel
L’immobilier est indubitablement une « pierre » fondamentale de l'économie française. Toutefois, depuis plus de 20 ans, nous n’arrivons pas à construire suffisamment de logements pour répondre à une demande de plus en plus forte.
Depuis des années, on estime qu’il manque en France environ 800 000 logements alors que l’on peine à en construire 600 000/an. De plus, les années 2020 et 2021, entachées par les confinements que nous avons connus, n’ont fait que retarder encore davantage les mises en chantier et qu’aggraver notre retard.
Jamais la France n’avait autant manqué de logements.
Les demandes locatives sont en forte croissance dans les zones tendues, ce qui a tendance à tirer les loyers vers le haut, à la défaveur des locataires.
C’est pour toutes ces raisons que les gouvernements successifs votent régulièrement des dispositifs dits de « défiscalisation » pour inciter les Français investir dans l’immobilier neuf.
Borloo, Scellier, Duflot, Pinel… A chacun le nom de son Ministre... Qu’importe. Ce qui compte, c’est son mécanisme, ses avantages et son fonctionnement.
Devant le constat de la situation, le gouvernement actuel a donc, sans attendre, décidé de reconduire le dispositif Pinel (qui devait initialement s’arrêter fin 2022) en 2023 et même en 2024.
Les objectifs de la loi Pinel
Défiscaliser
L’investissement Pinel ou loi Pinel est une mécanique de défiscalisation immobilière. Dans ce contexte, investir dans de nouveaux biens locatifs vous permettra enfin de réduire vos impôts plusieurs années durant. Plus le projet est long, plus la réduction d’impôt est élevée.
Investir dans un actif respectueux de l’environnement
Face à des marchés financiers fragilisés et de nombreuses incertitudes, le Pinel, investissement immobilier, permet d’investir dans un actif tangible, respectueux de l’environnement (RE2020) et aux dernières normes énergétiques et environnementales tout en vous permettant d’obtenir un rendement pérenne et rentable dans le temps.
Investir dans un actif stable
En outre, jamais l’immobilier n’avait autant attiré les investisseurs en quête de stabilité. Cette appétence continue de tirer les prix vers le haut, notamment et en particulier dans les nouvelles zones géographiques où la demande locative est en forte croissance. Je pense notamment aux villes moyennes de Province qui ont vu un afflux massif et soutenu de nouveaux arrivants, désireux de « quitter la ville pour la campagne ».
Le fonctionnement de la loi Pinel
Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel
Pour bénéficier et être éligible à ce dispositif et ses avantages fiscaux, il existe certaines conditions à respecter.
La durée d’engagement
Les propriétaires d’un bien locatif en loi Pinel doivent, au choix, conserver le bien 6 ans, 9 ans ou dans la limite de 12 ans.
Les plafonds Pinel
L’investissement immobilier dans un dispositif Pinel est conditionné au respect d’un double plafond :
Un plafond à 5 500€ du m² d’une part et une enveloppe d’investissement défiscalisable maximale de 300 000€ par an. Cela signifie que si vous investissez dans un bien dont le prix d’achat est supérieur à 300 000€, seule la « tranche » jusqu’à 300 000€ serait comprise dans le calcul de la réduction.
Le locataire du bien peut être un enfant (descendant) ou un parent (ascendant) dans la mesure où il ne fait plus partie foyer fiscal.
Que se passe-t-il après 12 ans ?
Après les 12 ans d’engagement de location (rappel : vous n’êtes pas obligé de louer 12 ans, vous pouvez choisir selon plusieurs durées), vous aurez alors plusieurs choix :
- Continuer à louer votre bien immobilier en direct,
- Le vendre et encaisser la quote-part de capital déjà remboursé à la banque (sans compter l’éventuelle plus-value si vous avez bien appliqué les conseils et recommandations de Netinvestissement quant à l’emplacement),
- Le conserver, pourquoi pas, comme nouvelle résidence principale ou secondaire.
NOUVEAUTES : La loi Pinel en 2023
Loi Pinel 2023 : ce qui ne change pas
Un dispositif fiscal attractif
Le Pinel est avant tout un dispositif éminemment attractif qui permet dans un premier temps de vous constituer un patrimoine immobilier à crédit (donc avec l’argent de la banque), dans un second temps de percevoir des revenus locatifs et enfin d’optimiser significativement et durablement votre fiscalité.
Toute cette stratégie et ces avantages de la loi Pinel sont donc encore accessibles et disponibles en 2023.
Les durées d’engagement
Prolongé jusqu’en 2024 donc, le Pinel proposait initialement trois durées d’engagement de location corrélées à trois pourcentages de réduction d’impôts.
Ces périodes d’engagement de location sont de 6, 9 ou 12 ans, au choix. Ces durées restent donc inchangées par rapport au « Pinel 2022 ».
La réduction d’impôts grâce au Pinel : ce qui change en 2023
Evolution du montant de la réduction d’impôts
Ce qui évolue en revanche ce sont les montants des réductions d’impôt offerts. Ils sont désormais de :
- 10,5% pour une période d’engagement de 6 ans.
- 15% pour une période d’engagement fixée à 9 ans.
- 17,5% pour une période d’engagement fixée à 12 ans.
Taux de réduction de la loi Pinel en 2021, 2022, 2023 et 2024
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| 6 ans | 12% | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 21% | 17,5% | 14% |
Comme l’indique de tableau, ces taux sont d’ailleurs amenés à diminuer encore en 2024. Vous l’aurez compris, 2023 est donc une bonne année pour réaliser votre investissement.
Ce dispositif Pinel actualisé pour 2023 s’est vu affublé de plusieurs surnoms : « super Pinel » ou « Pinel plus ».
Pourquoi ? Notamment en particulier parce que le gouvernement veut accentuer la qualité de la construction et la maitrise énergétique des nouveaux bâtis qui doivent désormais respecter la nouvelle norme en vigueur : la RE2020.
L’enjeu de ce nouveau Pinel + n’est en effet désormais plus uniquement de répondre à la forte demande de nouveaux logements, mais également d’en profiter pour inscrire ces nouvelles constructions dans un projet écologique et environnemental de grande ampleur en construisant des immeubles à énergie neutre, voire passive.
Le montant maximal de la réduction d’impôts
LE CHIFFRE DU JOUR : 52 500 €
C’est le montant maximal de la réduction d’impôts dont vous pourriez bénéficier si vous investissez dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel pour 300 000€ et que vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 12 ans (17.5% de 300 000€).
Exemple concret :
Vous avez choisi d’investir avec Netinvestissement (sans aucun surcoût) dans un bel appartement T2 à Angers pour une valeur de 283 000€ frais de notaires inclus. Pour cet investissement, vous avez décidé d’une période de location Pinel d’une durée de 9 ans. Sur cette période, la réduction d’impôts sera donc de 15%. Ainsi vous bénéficierez sur cette durée d’une réduction de 42 450€ de réduction d’impôt.
Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel en 2023
Les conditions qui permettent d’obtenir la réduction du Pinel sont les suivantes :
- Il doit évidemment s’agir d’un bien immobilier neuf, ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Le logement qui sera loué doit être loué durant une période annoncée, respectée et devra être loué nu (non meublé).
- Le logement devra être occupé par un locataire au titre de sa résidence principale. En effet l’Etat impose dans son dispositif que le logement Pinel loué serve à la location pour devenir une résidence principale. De ce fait, il convient donc de s’assurer que le bien est loué au titre d’une résidence principale.
- Le logement doit appliquer les nouvelles réglementations. Désormais, les logements éligibles doivent être construits dans le respect de la nouvelle règlementation thermique en vigueur : la RE 2020 (règlementation énergétique). Cette nouvelle règlementation, plus rigoureuse, impose aux logements les derniers matériaux et les dernières exigences en matière de maitrise de la consommation et de la réduction énergétique. Vous l’aurez compris, cela signifie que votre bien sera très peu énergivore et donc très économe pour vous, et votre locataire,
- Enfin le Pinel est limité sur les montants de l’opération et donc par conséquence de la réduction d’impôt. Premièrement la limite du bien est de 300 000€ ou de 5 500€ par mètre carré. Au-delà, la réduction ne s’applique plus.
Les nouveaux critères d’éco-responsabilité (PINEL + et RE2020)
Un investissement immobilier neuf, pour être éligible au Pinel + doit respecter les 6 critères environnementaux suivants :
| CONSOMMATION D’ENERGIE PRIMAIRE (cep) | Le cep détermine l’indice de consommation d’énergie primaire du bâtiment. Il est exprimé en kWhep (kilowatt/heure d'énergie primaire). | Pour être éligible à la loi Pinel +, la consommation devra être inférieure à 85 kWhep/m²/an. |
| BESOIN BIO CLIMATIQUE | Détermine les besoins de régulation en chaleur, fraicheur et lumière du bâti. Il est exprimé en points. | Le bien immobilier, pour être éligible, devra atteindre un score égal ou inférieur à 65 points. |
| Cep.nr (non renouvelable) | La cep.nr inclut l’ensemble du bâtiment, extérieurs compris. Elle est, elle aussi, mesurée en kWhep. | Pour être éligible au Pinel 2023, l’immeuble doit générer une consommation égale ou inférieure à 70 kWhep/m²/an. |
| ICE (impact carbone énergie) | L’ICE mesure l’impact énergétique par habitants pour un logement. Il est mesuré en kg eq. CO²/m² | La RE2020 exige un plafond de 560 kgCO²/m² pour un appartement. |
| ICC (impact carbone construction) | Il mesure l’impact sur le changement climatique des composants du bâtiment incluant les équipements et matériaux utilisés pour sa construction. | La valeur plafond de l’indicateur est de 740 kq éq. CO²/m² pour les logements collectifs. |
| DH (degrés / heures) | Le critère DH mesure le niveau de « confort » des logements durant les périodes chaudes. | Si le bâtiment présente un DH inférieur à 350, il respecte la RE 2020 ; le DH max dépend de la zone climatique. |
Les zones éligibles au Pinel en 2023
Les villes de France sont réparties par zones.
A SAVOIR : en 2023, plus que jamais, la zone B1 est la zone d’investissement à privilégier.
Non seulement, c’est là que la demande locative est la plus forte et la plus durable, mais le ratio prix d’achat/loyer y est optimal par rapport aux autres zones.
Les zones éligibles au dispositif Pinel + sont au nombre de deux :
- La zone A et Abis qui englobe Paris et la région parisienne, la Côte d’Azur et le pourtour genevois. A quelques rares exceptions, cette zone n’est pas optimale en raison des prix du marché, trop élevés, qui ne permettent plus d’avoir un rendement cohérent,
- La Zone B1, qui concerne les grandes villes de Province et les villes limitrophes telles que Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, etc...
La Zone B2 n’est plus éligible aux zones Pinel en 2023.
Les conditions de la location Pinel en 2023
Nous l’avons vu précédemment, vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
A. Les plafonds de loyers
Afin de proposer des logements accessibles et répondre à une forte demande, les loyers sont plafonnés par zone géographique :
- A Bis : 17,62 € par m²
- A : 13,09 € par m²
- B1 : 10,55 € par m²
Cette « contrainte » apparente s’avère être est en l’occurrence un atout. Si, de premier abord, on pourrait légitimement se dire qu’un loyer plafonné baisse, de fait, le rendement global de l’investissement aussi. Mais cette obligation de loyers plafonnés vous assure la mise en location quasi immédiate de votre bien (si vous avez acheté au bon endroit et que vous n’avez pas choisi votre bien en fonction de vos propres critères affectifs). En effet, un logement neuf, sans travaux, avec de très faibles charges locatives et un loyer 20% moins cher que le même appartement dans l’immeuble d’en face mais qui lui est dans l’ancien, permet généralement de se donner toutes les chances de le louer en quelques jours.
« Chez netinvestissement, la grande majorité des appartements que nous vendons ont déjà trouvé leur locataire, le jour de la remise des clés et de la livraison du bien ».
RAPPEL : la perte de rendement liée à l’encadrement des loyers est très largement compensée par la réduction d’impôts qui, contrairement aux loyers, n’est pas imposable... de fait.
Au final, 9 fois sur 10, dans une même ville, un investissement dans le neuf sera plus rentable financièrement qu’un investissement dans l’ancien, lorsqu'on intègre tous les frais et paramètres : travaux, mises aux normes, appels de charges, aléas locatifs, impôts, etc.
B. Les ressources des locataires
Un plafond de ressources (revenus) pour une personne seule, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) différera de la zone géographique (Zone A bis, A, B1, etc.).
| PLAFONDS DE REVENUS DES LOCATAIRES LOI PINEL + | ||||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | RESTE DE LA ZONE A | ZONE B 1 | ZONES B2 ET C | |
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 70 718 € | 77 120 € | 51 524€ | 46 372 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 84 708 € | 92 076 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 100 279 € | 109 552 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 112 844 € | 123 275 € | 82 465 € | 74 219 € |
C. NOUVEAU : Des surfaces requises minimum
Pour que votre logement neuf soit éligible du dispositif Pinel+, sa surface habitable devra désormais être a minima de :
- 28 m2 pour un T1
- 45 m2 pour un T2
- 62 m2 pour un T3
- 79 m2 pour un T4
A NOTER : en fonction du type d’appartement, ce dernier devra également avoir une partie privative extérieure. Les rez-de-chaussée reviennent en force. Ça tombe bien, ils sont désormais très convoités.
Pourquoi la loi Pinel demeure plus que jamais un excellent investissement ?
La loi Pinel reste-t-elle avantageuse en 2023 ? Notre avis sur la loi Pinel : malgré tous ces changements, le dispositif Pinel restera un excellent placement en 2023, qui permet de répondre à divers objectifs d’investissement.
Possibilité de louer le bien à un membre de votre famille
Le locataire du bien peut toujours être soit un enfant (descendant) soit un parent (ascendant) hors du foyer fiscal. Pour rappel, tout locataire confondu, un plafond de ressources pour une personne seule, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) différera selon la ville où vous investissez (zones A, A bis, B1, etc.).
Le Pinel pour se constituer un patrimoine immobilier
Investir dans l’immobilier au travers de la loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, qui apporte une diversification à votre patrimoine financier. Votre investissement est, en outre, financé grâce à un prêt immobilier - ce dernier étant quant à lui payé en grande partie par les loyers perçus ainsi que par la réduction d’impôt. Dans le jargon, on appelle cela de la « capitalisation fiscale ». En d’autres termes, plutôt que d’envoyer vos impôts « à fonds perdus » à Bercy, vous les placez, les investissez et les capitalisez dans un bien immobilier neuf pour vous.
Le Pinel 2023 pour préparer votre retraite
Au terme de sa période d’engagement de location et donc de défiscalisation Pinel de 6, 9 ou 12 ans, vous serez libre. Libre de faire ce que bon vous semble avec ce bien.
L’immobilier plus que jamais reste un excellent support pour vous générer des revenus complémentaires pour votre retraite. D’ailleurs, il peut être judicieux de « calibrer » la durée du prêt pour l’acquisition du Pinel avec votre départ à la retraite. Ainsi, le jour de votre départ à la retraite, le bien sera entièrement payé et vous pourrez alors pleinement profiter des loyers et... de votre retraite !
En résumé : ce qu’il faut retenir
Quelles que soient les raisons pour lesquelles vous auriez éventuellement raté le coche en 2022, en 2023 il n’est pas absolument pas trop tard pour investir. Au contraire.
Non seulement les prix immobiliers, en raison du manque chronique d’offres sur le marché, vont continuer d’augmenter (c’est le cas depuis 30 ans pour les mêmes raisons) et le besoin de nouveaux logements n’a jamais été aussi fort..
De plus, ce Pinel+ met l’accent sur les économies d’énergie en vous offrant l’opportunité de vous porter acquéreur d’un bien qui respecte les normes. Cela signifie pas de travaux de mises aux normes coûteux et contraignants si vous avez un bien immobilier dans l’ancien. Pour information : 17% du parc immobilier locatif français n’est pas aux normes. Les propriétaires bailleurs concernés vont être contraints de devoir faire de lourds et coûteux travaux de rénovation et de mises aux normes sans quoi ils n’auront plus le droit de louer leurs biens. En investissant dans un dispositif Pinel+, vous n’aurez, de fait, pas ce problème.
Le marché immobilier français a vu sa carte et ses référentiels profondément évoluer au cours des vingt-quatre derniers mois. De plus en plus de Françaises et de Français quittent les grandes villes pour s’installer à la campagne ou en périphérie, le tout ayant été propulsé grâce au télétravail. Ainsi, de nouvelles régions et villes de France où les prix sont encore très attractifs vont très certainement voir arriver un afflux massif de nouveaux habitants et avec eux, une croissance soutenue et durable des prix.
2023 est donc une excellente année pour se lancer et réaliser votre investissement immobilier dans un dispositif Pinel+ et la meilleure façon de mener à bien ce beau projet, de vous donner toutes les chances de ne pas vous tromper et de faire un bon investissement est de passer par nous. En effet, nous réalisons des sélections précises des meilleures offres immobilières du marché, sans aucun surcoût supplémentaire en plus de vos placements. Tous les prix sont directs prix promoteurs.
Alors n’attendez plus et prenez contact directement et gratuitement avec l’un de nos chefs de projets en cliquant ici.
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