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SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de placements collectifs ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet d’avoir accès à des marchés immobiliers et des produits difficilement accessibles aux particuliers. La structure même des SCPI permet une parfaite répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation et la diversité des produits. La SCPI permet également de se dégager des soucis de gestion et du stress lié aux investissements locatifs. Netinvestissement décrypte pour vous les avantages de la SCPI.
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Nos conseils sur les SCPI

  • 1
  • Utilisez les SCPI de rendement pour diversifier votre portefeuille de placements.

    En effet, cela vous permet d’obtenir des rentabilités stables et complémentaires à celles des placements financiers.

  • 2
  • Investissez par le biais de parts de SCPI soit comptant soit avec l’aide d’un financement bancaire.

    Prenez en compte le fait que 99% des revenus issus des parts sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

  • 3
  • En situation de déficit foncier, privilégiez l’investissement comptant en parts de SCPI

    Afin d’optimiser la rentabilité de ce produit en quasi totale exonération de fiscalité.

  • 4
  • Diversifiez votre allocation de SCPI

    Ne vous limitez pas une seule SCPI sous prétexte qu’elle est plus rentable. Privilégiez une diversification sur deux ou trois SCPI ayant chacune une stratégie d’investissement distincte. Demandez conseil à votre chef de projet patrimonial netinvestissement.

2 types de SCPI :

Choisir d’investir dans des SCPI c’est faire le choix d’un investissement unique mais vous donnant accès à une multitude de secteurs et de zones géographiques.

En effet, la SCPI va acquérir plusieurs actifs immobiliers, ce qui va répartir le risque à la fois sur

  • la nature de chaque biens (immeuble de bureaux, grand magasin, commerces etc.)
  • leurs localisations géographiques
  • la diversité de leurs cible locative

Le statut des baux contractés par les gestionnaires des biens détenus par la SCPI et les locataires (loi du 30 avril 1951, principe du 3,6 ou 9ans) offre une stabilité locative dans un cadre réglementaire très précis.

Un investissement souple

L’investissement par le biais de parts de SCPI offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution du patrimoine du contractant. C’est un investissement souple, dont la souscription est simplifiée, qu’il est possible de financer à 100%.

Les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif, cependant, la durée de détention recommandée est de 8 à 10 ans en raison de frais de souscription à « couvrir » notamment grâce à la revalorisation des parts détenues. La SCPI de rendement permet enfin de choisir combien et quand investir (ticket d’entrée très accessible) et surtout combien et quand désinvestir, en totalité ou partiellement.

L’investissement par le biais de parts de SCPI de rendement implique la connaissance des risques inhérents à une telle opération. En effet, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, le marché sous-jacent (immobilier) étant susceptible de suivre des cycles successifs de hausse et de baisse. Les revenus locatifs versés peuvent également diminuer dans un contexte économique moins favorable. La nature du risque correspond à celle d’un placement immobilier cependant, le cadre légal (bail commercial) et la mutualisation de l’exposition au risque permettent une meilleure sécurisation de l’investissement.

La SCPI de rendement n’offre pas d’avantage fiscal à proprement parlé mais la grande majorité des revenus qu’elle verse étant imposable dans la catégorie des revenus fonciers, en cas de financement bancaire (déduction à 100% des intérêts d’emprunt) ou de déficit foncier existant, cela offre au contractant une rente moins imposée.

Si le montant des rentes versées est inférieur à 15 000 €, l’investisseur peut opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant à déclarer.

La partie, très faible, des revenus provenant du placement de la trésorerie de la SCPI est soumise au régime d’imposition des valeurs mobilières (soit Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit Impôts sur le Revenu.

Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus provenant des parts de SCPI.

Les plus-values en cas de vente tombent quant à elles sous le régime des plus-values immobilières.

Une SCPI est gérée par une Société de Gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.

Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.

Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle peut assister l’investisseur en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valide la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’Expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts etc.).

Chaque SCPI est doté d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle les documents d’information destinés au grand public et y appose son visa.

Personnes physiques ou morales cherchant une rente ou un complément de revenu diversifié ayant ou pas une fiscalité foncière.

Dans le cadre d’acquisition de parts de SCPI fiscales, le particulier pourra dématérialiser son investissement en ayant accès à un ensemble de produits immobiliers neufs à but locatif. De plus, la SCPI va acquérir plusieurs actifs immobiliers, ce qui va répartir le risque à la fois sur :

  • la nature de chaque biens (localisation, type de biens, volume et valeur)
  • leurs localisations géographiques
  • la diversité de leurs cible locative.
  • Le gestionnaire ayant la charge de la gestion globale locative du parc immobilier, cela offre une stabilité locative dans un cadre réglementaire très précis.

    Un investissement souple

    L’investissement par le biais de parts de SCPI offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution du patrimoine du contractant. Par ailleurs, les banques acceptent de financer ce type d’acquisition à 100%.

    En sortie d’opération, les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif, cependant, la détention minimum est de 9 ans en raison la réglementation fiscale en vigueur relative à l’environnement du projet. La SCPI fiscale permet enfin de choisir combien et quand investir (ticket d’entrée très accessible) et surtout combien et quand désinvestir, en totalité ou partiellement.

    L’investissement par le biais de parts de SCPI fiscales implique la connaissance des risques inhérents à une telle opération. En effet, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, le marché sous-jacent (immobilier) suivant des cycles successifs de hausse et de baisse. Les revenus locatifs versés peuvent également diminuer dans un contexte économique moins favorable. La nature du risque correspond à celle d’un placement immobilier cependant, le cadre légal et la mutualisation de l’exposition au risque permettent une meilleure sécurisation de l’investissement.

    La SCPI Fiscale offre la possibilité de bénéficier l’année de souscription d’un avantage fiscal, soit sous forme de déduction ou de réduction d’impôt et ce dés un montant d’investissement relativement faible (7500 € en moyenne selon opérateurs).

    Il existe trois familles principales de SCPI Fiscales :

    • SCPI Pinel : réduction d’impôts de 18% (en 2016) du montant investi étalée sur 9 années de détention obligatoire. Plafond d’investissement de 300.000 € investis soit 63.000 € de réduction maximum.
    • SCPI Malraux : réduction d’impôts de 36% appliquée sur le montant des travaux effectués sur les immeubles détenus. Ces montants sont évalués à 65% environ du montant de la souscription de parts, ce qui donne une réduction d’impôts de 23,4% sur le montant total investi. La durée minimum de détention est de 15 ans en général (selon opérateurs). Plafond de travaux ouvrant droit à réduction de 100.000 €/an
    • SCPI de « Déficit Foncier » : ce type de SCPI permet à l’investisseur d’imputer les déficits fonciers occasionnés par les dépenses de rénovation ou de restauration engagée par la SCPI sans limite sur leurs revenus fonciers existants et à hauteur de 10 700 €/an sur leur revenu global. Dans la grande majorité, ces SCPI imposent une durée de détention de parts équivalente à la propre durée de vie de la SCPI (15 à 18 ans).

    Attention, dans le cas de la SCPI Pinel, la grande majorité des revenus qu’elle verse étant imposable dans la catégorie des revenus fonciers, en cas de financement bancaire (déduction à 100% des intérêts d’emprunt) ou de déficit foncier existant, cela offre au contractant la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus fonciers issus de la SCPI voire de déduire le déficit foncier généré de son revenu global.

    La partie, très faible, des revenus provenant du placement de la trésorerie de la SCPI Fiscales est soumise au régime d’imposition des valeurs mobilières (soit Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit Impôts sur le Revenu.

    Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus provenant des parts de SCPI.

    Les plus-values tombent sous le régime des plus-values immobilières. Le montant est calculé sur la base de la différence entre le prix de cession net et le prix de souscription (majoré des frais d’acquisition). S’applique un abattement de 10% par an après les 5 premières années de détention (soit 100% d’abattement après 15ans). Le résultat bénéficie d’un abattement forfaitaire supplémentaire de 1000 € par opération. La plus-value nette est imposée à 19% + 12,3 % de prélèvements sociaux. Ce montant est retenu directement par la société de gestion sur la vente des parts.

    Une SCPI est gérée par une Société de Gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.

    Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.

    Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle peut assister l’investisseur en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valide la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’Expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts etc.).

    Chaque SCPI est doté d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle les documents d’information destinés au grand public et y appose son visa.

    Personnes physiques imposables à l’IR, ayant ou pas des revenus fonciers existants qui cherchent à investir en dématérialisant le support immobilier.

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    Avec plus de 50 milliards d’euros d’encours sous gestion, l’intérêt des investisseurs pour la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne faiblit pas. Et les raisons sont nombreuses.

    C’est un gage de sécurité patrimoniale, alliant rendement attractif et bouclier contre l’inflation. C’est un moyen de diversifier votre patrimoine en réalisant un investissement proche de celui de la « pierre » … tout en minimisant les risques liés à la détention d’un parc immobilier.C’est également un excellent moyen de préparer sa retraite.

    Oui mais voilà. L’investissement immobilier est dans l’œil d’un cyclone fiscal. Fiscalité confiscatoire des revenus locatifs, lourdeur des charges foncières, imposition à l’impôt sur la fortune (IFI) … Il faut donc être très vigilant avant de se lancer dans un investissement immobilier, et surtout bien définir vos objectifs. Si vous n’avez pas nécessairement besoin de revenus complémentaires immédiats, il n’est pas judicieux de générer un frottement fiscal inutile.

    Une solution ? Le recours au démembrement de propriété, qui consiste à acquérir la seule nue-propriété des parts de SCPI. La contrepartie ? Un achat décoté par rapport à la valeur en pleine propriété et le report de la perception des revenus locatifs à une période déterminée à l’avance.

    C’est parti pour un tour d’horizon des 5 meilleures SCPI pour une acquisition en nue-propriété.

    Par Christelle A.

    7 min de lecture

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