SCPI

Quels sont les avantages d'une Société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Lorsqu’il s’agit de l’investissement en SCPI, les avantages à souligner sont plutôt nombreux.

Force est de constater en effet que, quel que soit votre situation personnelle, la SCPI constitue forcément une réponse patrimoniale efficace.

Pour lister les principaux avantages, retenons en priorité :

• Ticket d’entrée faible (quelques milliers d’euros), plus accessible donc que l’achat d’un bien immobilier en direct ;
• Accès à des marchés immobiliers diversifiants, au travers d’immobilier professionnel et commercial (difficilement accessibles en direct) ;
• Aucune contrainte en matière de gestion (celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion) ;
• Optimisation du couple rendement/risque, avec des rendements attractifs et une saine mutualisation des risques ;
• Facilité de la transmission du patrimoine, en permettant d’éviter l’écueil de l’indivision pour les enfants héritiers (on transmet un nombre de parts équivalent versus un actif immobilier).

Quels sont les risques des SCPI ?

Bien que l’investissement en SCPI permette une réelle mutualisation des risques par la pleine diversification des acquisitions réalisées, le capital investi n’est pas garanti et vous vous exposez à certains aléas (cela dit comme n’importe quel investissement immobilier traditionnel...).

Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à ce placement.

Avant d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, vous devez tenir compte des éléments et facteurs de risques décrits suivants :

• L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé. Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre investissement.
• Les revenus de la SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garantis. Ils dépendent notamment des conditions de location des immeubles.
• Les SCPI sont exposées au risque du marché immobilier, qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par les SCPI.
• Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
• La liquidité des parts de SCPI n'est pas garantie par la société de gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide.

Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d'information, les statuts, le document d'informations clés, le dernier bulletin d'information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l'investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion.

En cas de souscription à crédit :

• Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
• La durée d’un crédit in fine destiné au financement de parts de SCPI « fiscale », peut ne pas être compatible avec les délais prévisibles de la liquidation de celle-ci, qui peut s’étaler sur plusieurs années ; il convient de s’informer du délai maximum dans lequel la SCPI peut être liquidée.
• En outre, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entrainer une perte de capital et/ou, il s’agit d’une SCPI « fiscale », du bénéfice de l’avantage fiscal accordée ;
• Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.

En résumé, le risque SCPI existe comme pour toute classe d’actifs et tout type de placement. Qui dit risque ne veut pas dire accident à partir du moment où vous prenez le temps de bien comprendre ou de bien vous faire expliquer ce que vous faites.

Nos chefs de projets patrimoniaux sont à votre disposition, n’hésitez pas à nous contacter.

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

En tant que détenteur de parts de SCPI, vous pouvez être concerné par différents types de fiscalité.

Fiscalité à l’entrée

Cela concerne uniquement les SCPI dites « fiscales », c’est-à-dire celles adossées à un dispositif de défiscalisation immobilière type PINEL, Malraux ou Déficit foncier, qui vous permettent d’obtenir un avantage fiscal au moment de l’investissement.

En fonction de la nature du dispositif choisi, vous pouvez bénéficier soit d’une réduction d’impôts applicable sur le montant de l’impôt à payer soit d’une déduction fiscale de vos revenus imposables. L’option pour tel ou tel dispositif doit s’apprécier au cas par cas, en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.

Fiscalité en cours de vie

Que ce soit pour les SCPI fiscales ou celles dites de « rendement » (dès lors que ces dernières sont souscrites en pleine propriété), vous êtes imposés sur les revenus locatifs perçus dans la catégorie des « revenus fonciers ».

L’imposition se base sur la distribution nette imposable versée par la SCPI, soit après déduction des frais et charges supportées.

NB : rappelons que les rendements annoncés sont toujours nets de ces frais de gestion.

En fonction de votre situation fiscale, voici les deux options d’imposition pour vos revenus SCPI :

Imposition selon le régime du micro foncier

Avec le bénéfice d’un abattement forfaitaire de 30% pour déterminer la base de taxation réelle.
Soit imposition effective sur 70% des revenus perçus.

Imposition selon le régime réel

Pas de bénéfice d’un abattement mais le droit de déduire des distributions perçues les charges réellement supportées pour déterminer la base nette imposable.

Dans le cas d’un recours au crédit bancaire, il y a la possibilité de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt.

A noter également qu’en marge, la SCPI ayant recours au placement d’une partie de sa trésorerie, vous pouvez percevoir des revenus de capitaux mobiliers. Mais attendez avant de foncer, cela ne représente qu’une part epsilon des revenus.

Les revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2% (dont une partie de CSG déductible sur les revenus de l’année suivante).

Par ailleurs, si vous êtes redevable de l’IFI, les parts de SCPI sont imposables au titre de cet impôt. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la valeur IFI à déclarer, qu’il convient de multiplier par le nombre de parts détenues. Si l’investissement est réalisé à crédit, vous pouvez réduire la facture en déclarant la valeur nette de ces parts (déduction faite du capital restant dû à la banque).

Une alternative plus radicale pour optimiser sa situation à l’IFI : souscrire les parts en nue-propriété au travers d’un démembrement de propriété. L’imposition étant réalisée entre les mains de l’associé usufruitier (pour la valeur en pleine propriété), cela vous permet de sortir intégralement les sommes investies du champ de taxation de l’IFI.

Fiscalité à la sortie

Lors de la revente de parts de SCPI, vous êtes soumis au régime des cessions immobilières des particuliers.

Autrement dit, dans le cas d’une plus-value au moment de la cession : le taux d’imposition forfaitaire sera de 19% ainsi que les prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%.

Vous bénéficiez toutefois d’abattement pour durée de détention pour diminuer le montant de la plus-value nette imposable, permettant une exonération totale d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu à partir de la 22ème année de détention (et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Sachant qu’en pratique la durée réelle de détention moyenne d’une SCPI est supérieure à 25 ans...

Comment acheter des parts de SCPI ?

Concernant l’acquisition de parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous :

• De façon classique, en cash et en pleine propriété :

  Pour percevoir dès maintenant une distribution stable et régulière.

• Mais également par l’acquisition de la seule nue-propriété avec la technique du démembrement de propriété :

  Pour décaler dans le temps la perception des revenus à une période ultérieure et bénéficier ainsi d’une décote sur le prix d’acquisition des parts - utile si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiatement.

• Ou par recours au crédit bancaire :

  Pour bénéficier d’un double levier, bancaire et fiscal (par la déduction des intérêts d’emprunt).

• Et pour finir au travers d’un contrat d’assurance-vie :

  Pour réaliser des arbitrages afin de sécuriser une partie de votre épargne investie.

Comment financer un investissement en SCPI ?

Concernant le financement de parts de SCPI, vous disposez de deux leviers :

• Le premier consiste à investir « cash » une partie de vos liquidités ou de ré arbitrer une partie de votre épargne financière (en procédant par exemple à un rachat d’un contrat d’assurance-vie peu performant),
• Le second consiste à avoir recours au crédit bancaire, de la même façon que pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Sous respect de certaines conditions, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus versés par la SCPI... par nature imposables ! Cela vous permet en réalité de bénéficier d’un troisième levier, fiscal celui-ci dans le cadre du financement bancaire.

En tout état de cause, le financement de votre investissement SCPI est directement lié à l’objectif attaché à celui-ci.

Nos chefs de projet chez Netinvestissement sont à votre disposition pour échanger avec vous sur votre projet de placement, pour les contacter, c’est par ici !

Nos 5 conseils pour investir en SCPI

Liste non exhaustive bien évidement, mais voici quelques bons réflexes :

Avoir des conseils personnalisés sur votre placement en SCPI.

Netinvestissement ne se contente pas de vous donner accès à sa sélection des meilleures SCPI du marché. Non.

Investir en SCPI avec nous ne vous coutera pas un centime de plus. Oui. En tant que CIF (Conseil en Investissement Financier), Netinvestissement est habilité à expliquer, conseiller et recommander la souscription de parts de SCPI, en fonction de la cohérence avec votre profil d’investisseur, sans pour autant vous facturer de frais supplémentaires. C’est en effet la société de gestion qui nous rémunèrera directement sans que cela ne vienne modifier de quelque manière que ce soit les conditions tarifaires d’acquisition. Oui, on le sait, c’est génial !

Utilisez les SCPI de rendement pour diversifier votre portefeuille de placements.

C’est encore plus vrai dans un contexte de marché trouble, acquérir des parts de SCPI de rendement à capital variable est un excellent moyen d’obtenir des rentabilités stables et complémentaires à celles d’autres placements financiers.

Investissez par le biais de parts de SCPI soit comptant soit à l'aide d'un financement bancaire.

Si vous n’avez pas besoin de percevoir dès maintenant un complément de revenus réguliers, pensez à optimiser votre investissement avec le recours au crédit (n’oubliez pas que 99% des revenus issus des parts sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers).

En situation de déficit foncier, privilégiez l'investissement comptant en parts de SCPI

Vous détenez par ailleurs d’autres biens immobiliers locatifs pour lesquels vous avez enregistré un déficit foncier lors des précédentes déclarations fiscales. Investissez dans des parts de SCPI vous permet d’optimiser la rentabilité de ce produit en quasi-totale exonération de fiscalité !

Diversifiez votre allocation de SCPI

Ne vous limitez pas à une seule SCPI sous prétexte qu’elle est plus rentable. Privilégiez une diversification sur deux ou trois SCPI ayant chacune une stratégie d’investissement distincte. Demandez conseil à votre chef de projet patrimonial Netinvestissement.

Comment bien choisir une SCPI ?

Avec un peu plus de 200 SCPI référencées sur le marché, il n’est pas forcément aisé de s’y retrouver pour sélectionner la ou les meilleures.

Si certains paramètres relèvent plus de votre propre structuration patrimoniale, d’autres éléments financiers et extra financiers sont à analyser pour bien choisir sa solution de placement.

On retrouve classiquement :

• La capitalisation

  Comprendre la taille de la SCPI. Plus celle-ci est importante, plus le risque est dilué. C’est le principe même de mutualisation.

• Le taux d’occupation

  Il permet de mesurer la surface du parc immobilier effectivement loué. C’est un indicateur particulièrement intéressant pour maîtriser la stabilité du rendement (si peu de vacances locatives), mais aussi son potentiel d’amélioration (un taux d’occupation financier de 85% laisse entendre une marge de manœuvre pour améliorer le rendement).

• Le marché secondaire

  Est-il facilement possible de revendre ses parts ? Un indicateur phare : le nombre de parts en attente (d’être vendues donc ... !).

• La trésorerie

  Analyse au travers de la notion comptable du report à nouveau ; c’est le solde de sécurité (la trésorerie) sur lequel est assis la SCPI lui permettant de faire face à d’éventuels aléas ou pertes de loyers (vente d’actifs, travaux ...).

• La composition du parc immobilier (secteurs d’activité et zones géographiques)

  Le choix pour telle ou telle SCPI peut se faire en fonction de vos convictions personnelles, mais également dans l’optique d’une meilleure harmonisation de votre patrimoine.

Selon vos objectifs, vous privilégierez peut-être de l’immobilier ancien en « fonds de portefeuille » (exemple : Haussmannien parisien) ou des immeubles neufs THQE. La diversification au sein même de votre sélection de SCPI est importante. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et investissez dans plusieures SCPI, gérées par différents opérateurs, sur différentes classes d’actifs (bureaux parisiens, e-commerce en Province, crèches et EHPAD, etc.).