en quelques mots
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Utilisez les SCPI de rendement pour diversifier votre portefeuille de placements.
En effet, cela vous permet d’obtenir des rentabilités stables et complémentaires à celles des placements financiers.
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Investissez par le biais de parts de SCPI soit comptant soit avec l’aide d’un financement bancaire.
Prenez en compte le fait que 99% des revenus issus des parts sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
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En situation de déficit foncier, privilégiez l’investissement comptant en parts de SCPI
Afin d’optimiser la rentabilité de ce produit en quasi totale exonération de fiscalité.
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Diversifiez votre allocation de SCPI
Ne vous limitez pas une seule SCPI sous prétexte qu’elle est plus rentable. Privilégiez une diversification sur deux ou trois SCPI ayant chacune une stratégie d’investissement distincte. Demandez conseil à votre chef de projet patrimonial netinvestissement.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à capital variable est une société de placements collectifs ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle offre entre autres la possibilité d’avoir accès à des marchés immobiliers et des produits difficilement accessibles aux particuliers en raison notamment du coût élevé d’acquisition.
La structure même des SCPI permet une parfaite répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation et la diversité des produits. La SCPI permet également de se dégager des soucis de gestion et du stress liés aux investissements locatifs classiques tels que vous les connaissez peut-être.
La SCPI est une société d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’acquisition de parts de SCPI vous permet donc d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi :
- avoir notamment accès au marché de l’immobilier professionnel et commercial (difficilement accessible en direct) offrant des rendements éventuellement plus élevés* que l’immobilier d’habitation (de l’ordre de 4% à 6%/an nets de frais de gestion, charges, provisions, etc.) ;
- tout en se dégageant des aléas de gestion, celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion de la SCPI ;
- et en s’assurant d’une saine diversification de son investissement (et par conséquent une bonne mutualisation des risques) : contrairement à un investissement classique « en direct », l’acquisition de parts de SCPI permet en effet à l’épargnant de répartir son investissement sur différentes zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles et au travers de plusieurs centaines de locataires professionnels.
Avec près de 60 ans d’existence, les SCPI à capital variable confirment donc leur vocation de placement intermédiaire, résilients, moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations.*
*Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Globalement, on peut distinguer sur le marché trois types de SCPI :
- la SCPI de plus-value, pour répondre à une logique de rentabilité uniquement par l’accroissement du capital immobilier ;
- la SCPI de rendement, pour répondre à une logique de rentabilité par la distribution de revenus complémentaires réguliers ;
- la SCPI fiscale, pour répondre à une logique de rentabilité par le bénéfice d’avantages fiscaux.
Nous allons nous concentrer particulièrement sur les deux dernières, la SCPI de plus-value se faisant plus rare. La stratégie consistant à acquérir des biens avec un fort potentiel de revalorisation peut en effet s’avérer par conséquent plus risqué. Cet objectif de rentabilité par accroissement du capital immobilier peut tout à fait se réaliser au travers d’une acquisition de la simple nue-propriété de SCPI de rendement au travers d’un démembrement ; stratégie plus diversifiée et pérenne dans le temps.
Un investissement souple
L’investissement par le biais de parts de SCPI offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution de votre patrimoine. De plus, certaines banques acceptent de financer ce type d’acquisition à 100%.
En sortie d’opération, les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif. Cependant, la détention minimum recommandée est généralement de 8/10 ans afin notamment de laisser les parts potentiellement se valoriser dans le temps et ainsi venir amortir tout ou partie des frais d’acquisition qui sont prélevés au moment de la revente. La SCPI de rendement permet enfin de choisir combien et quand investir et surtout combien et quand désinvestir, en totalité ou partiellement.
La fiscalité de la SCPI de rendement
La SCPI de rendement à capital variable n’offre pas d’avantage fiscal à proprement parlé mais les revenus qu’elle génère et qu’elle vous versera sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de financement bancaire, comme pour tout investissement immobilier, les intérêts d’emprunt seront déductibles à 100%, vous permettant alors de générer une rente moins imposée. Seuls les revenus nets, déduction faite des intérêts, seront imposables.
Si le montant des rentes versées est inférieur à 15 000€ et que vous détenez d’autres actifs immobiliers hors SCPI, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant à déclarer.
La partie, très faible, des revenus provenant du placement de la trésorerie de la SCPI est soumise au régime d’imposition des valeurs mobilières (soit Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit Impôts sur le Revenu).
Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus provenant des parts de SCPI.
Les plus-values en cas de vente tombent quant à elles sous le régime des plus-values immobilières.
Cadre juridique de la SCPI de rendement
Une SCPI est gérée par une société de gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.
Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.
Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle vous pouvez assister en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valident la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts, etc.).
Chaque SCPI est dotée d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au bon respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle notamment les documents d’informations destinés au grand public et y appose son visa.
Contribuables concernés par la SCPI de rendement
La SCPI de rendement s’adresse particulièrement aux personnes physiques ou morales cherchant une rente ou un complément de revenu diversifié, régulier et sans souci de gestion.
Un investissement souple
L’investissement par le biais de parts de SCPI fiscales offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution de votre patrimoine. Là encore, dans certains cas, les banques acceptent de financer ce type d’acquisition à 100%.
La SCPI fiscale permet enfin de choisir combien et quand investir et surtout combien et quand désinvestir, en totalité ou partiellement.
La fiscalité de la SCPI fiscale
La SCPI fiscale offre la possibilité de bénéficier l’année de souscription d’un avantage fiscal, sous forme de déduction ou de réduction d’impôt et ce, dès un montant d’investissement relativement faible (7 500€ en moyenne selon l’opérateur).
Il existe trois familles principales de SCPI fiscales à capital variable :
- SCPI Pinel : réduction d’impôts jusqu’à 21% du montant investi étalée sur plusieurs années de détention obligatoire. Plafond d’investissement de 300 000€ investis soit 63 000€ de réduction maximum.
- SCPI Malraux : réduction d’impôts de 18% sur le montant total investi. La durée minimum de détention est de 15 ans en général (selon l’opérateur). Plafond de travaux ouvrant droit à réduction de 100 000 €/an et hors plafonnement global des niches fiscales.
- SCPI de « Déficit Foncier » : ce type de SCPI permet à l’investisseur d’imputer les déficits fonciers occasionnés par les dépenses de rénovation ou de restauration engagée par la SCPI sans limite sur leurs revenus fonciers existants et à hauteur de 10 700€/an sur leur revenu global. Dans la grande majorité, ces SCPI imposent une durée de détention de parts équivalente à la propre durée de vie de la SCPI (15 à 18 ans).
Attention, dans le cas de la SCPI Pinel, la grande majorité des revenus qu’elle verse étant imposable dans la catégorie des revenus fonciers, en cas de financement bancaire (déduction à 100% des intérêts d’emprunt) ou de déficit foncier existant, cela vous offre potentiellement la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus fonciers issus de la SCPI voire de déduire le déficit foncier généré de son revenu global.
La partie des revenus provenant du placement de la trésorerie de la SCPI fiscale est soumise au régime d’imposition des valeurs mobilières (soit Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit Impôt sur le Revenu).
Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus provenant des parts de SCPI. Les plus-values tombent quant à elle sous le régime des plus-values immobilières.
Cadre juridique de la SCPI fiscale
Une SCPI est gérée par une société de gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.
Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.
Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle vous pouvez assister en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valident la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts, etc.).
Chaque SCPI est dotée d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle les documents d’information destinés au grand public et y appose son visa.
Contribuables concernés par la SCPI fiscale
La SCPI fiscale s’adresse particulièrement aux personnes physiques imposables à l’IR, ayant ou pas des revenus fonciers existants et qui cherchent des solutions d’investissement pour diminuer leur pression fiscale.
Fonctionnement, avantages, conseils ...
Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à ce placement.
Avant d’investir dans une société civile de placement immobilier, vous devez tenir compte des éléments et facteurs de risques décrits suivants :
- L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé. Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre investissement.
- Les revenus de la SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garantis. Ils dépendent notamment des conditions de location des immeubles.
- Les SCPI sont exposées au risque du marché immobilier, qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par les SCPI.
- Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
- La liquidité des parts de SCPI n'est pas garantie par la société de gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide.
Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d'information, les statuts, le document d'information clé, le dernier bulletin d'information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l'investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion.
En cas de souscription à crédit :
- Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement ;
- La durée d’un crédit in fine destiné au financement de parts de SCPI « fiscale », peut ne pas être compatible avec les délais prévisibles de la liquidation de celle-ci, qui peut s’étaler sur plusieurs années ; il convient de s’informer du délai maximum dans lequel la SCPI peut être liquidée.
- En outre, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entrainer une perte de capital et/ou, il s’agit d’une SCPI « fiscale », du bénéfice de l’avantage fiscal accordée ;
- Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.

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