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Comprendre les SCPI en 5 minutes !

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de placements collectifs ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet d’avoir accès à des marchés immobiliers et des produits difficilement accessibles aux particuliers. La structure même des SCPI permet une parfaite répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation et la diversité des produits. La SCPI permet également de se dégager des soucis de gestion et du stress lié aux investissements locatifs. Netinvestissement décrypte pour vous les points forts de la SCPI.
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Les SCPI
en quelques mots

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à capital variable est une société de placements collectifs ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Elle offre entre autres la possibilité d’avoir accès à des marchés immobiliers et des produits difficilement accessibles aux particuliers en raison notamment du coût élevé d’acquisition.

La structure même des SCPI permet une parfaite répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation et la diversité des produits. La SCPI permet également de se dégager des soucis de gestion et du stress liés aux investissements locatifs classiques tels que vous les connaissez peut-être.

La SCPI est une société d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’acquisition de parts de SCPI vous permet donc d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi :

  • Avoir notamment accès au marché de l’immobilier professionnel et commercial (difficilement accessible en direct) offrant des rendements éventuellement plus élevés* que l’immobilier d’habitation (de l’ordre de 4% à 6%/an nets de frais de gestion, charges, provisions, etc.) ;
  • Se dégager des aléas de gestion, celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion de la SCPI ;
  • S’assurer d’une saine diversification de son investissement (et par conséquent une bonne mutualisation des risques) : contrairement à un investissement classique « en direct », l’acquisition de parts de SCPI permet en effet à l’épargnant de répartir son investissement sur différentes zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles et au travers de plusieurs centaines de locataires professionnels.

Avec près de 60 ans d’existence, les SCPI à capital variable confirment donc leur vocation de placement intermédiaire, résilients, moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations.*

*Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Globalement, on peut distinguer sur le marché trois types de SCPI :

  • la SCPI de plus-value, pour répondre à une logique de rentabilité uniquement par l’accroissement du capital immobilier ;
  • la SCPI de rendement, pour répondre à une logique de rentabilité par la distribution de revenus complémentaires réguliers ;
  • la SCPI fiscale, pour répondre à une logique de rentabilité par le bénéfice d’avantages fiscaux.

Nous allons nous concentrer particulièrement sur les deux dernières, la SCPI de plus-value se faisant plus rare. La stratégie consistant à acquérir des biens avec un fort potentiel de revalorisation peut en effet s’avérer par conséquent plus risqué. Cet objectif de rentabilité par accroissement du capital immobilier peut tout à fait se réaliser au travers d’une acquisition de la simple nue-propriété de SCPI de rendement au travers d’un démembrement ; stratégie plus diversifiée et pérenne dans le temps.

Un investissement souple

L’investissement par le biais de parts de SCPI offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution de votre patrimoine. De plus, certaines banques acceptent de financer ce type d’acquisition à 100%.

En sortie d’opération, les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif. Cependant, la détention minimum recommandée est généralement de 8/10 ans afin notamment de laisser les parts potentiellement se valoriser dans le temps et ainsi venir amortir tout ou partie des frais d’acquisition qui sont prélevés au moment de la revente. La SCPI de rendement permet enfin de choisir combien et quand investir et surtout combien et quand désinvestir, en totalité ou partiellement.

La fiscalité de la SCPI de rendement

La SCPI de rendement à capital variable n’offre pas d’avantage fiscal à proprement parlé mais les revenus qu’elle génère et qu’elle vous versera sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de financement bancaire, comme pour tout investissement immobilier, les intérêts d’emprunt seront déductibles à 100%, vous permettant alors de générer une rente moins imposée. Seuls les revenus nets, déduction faite des intérêts, seront imposables.

Si le montant des rentes versées est inférieur à 15 000€ et que vous détenez d’autres actifs immobiliers hors SCPI, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant à déclarer.

La partie, très faible, des revenus provenant du placement de la trésorerie de la SCPI est soumise au régime d’imposition des valeurs mobilières (soit Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit Impôts sur le Revenu).

Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus provenant des parts de SCPI.

Les plus-values en cas de vente tombent quant à elles sous le régime des plus-values immobilières.

Cadre juridique de la SCPI de rendement

Une SCPI est gérée par une société de gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.

Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.

Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle vous pouvez assister en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valident la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts, etc.).

Chaque SCPI est dotée d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au bon respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle notamment les documents d’informations destinés au grand public et y appose son visa.

Contribuables concernés par la SCPI de rendement

La SCPI de rendement s’adresse particulièrement aux personnes physiques ou morales cherchant une rente ou un complément de revenu diversifié, régulier et sans souci de gestion.

Un investissement souple

L’investissement par le biais de parts de SCPI fiscales offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution de votre patrimoine. Là encore, dans certains cas, les banques acceptent de financer ce type d’acquisition à 100%.

La SCPI fiscale permet enfin de choisir combien et quand investir et surtout combien et quand désinvestir, en totalité ou partiellement.

La fiscalité de la SCPI fiscale

La SCPI fiscale offre la possibilité de bénéficier l’année de souscription d’un avantage fiscal, sous forme de déduction ou de réduction d’impôt et ce, dès un montant d’investissement relativement faible (7 500€ en moyenne selon l’opérateur).

Il existe trois familles principales de SCPI fiscales à capital variable :

  • SCPI Pinel : réduction d’impôts jusqu’à 21% du montant investi étalée sur plusieurs années de détention obligatoire. Plafond d’investissement de 300 000€ investis soit 63 000€ de réduction maximum.
  • SCPI Malraux : réduction d’impôts de 18% sur le montant total investi. La durée minimum de détention est de 15 ans en général (selon l’opérateur). Plafond de travaux ouvrant droit à réduction de 100 000 €/an et hors plafonnement global des niches fiscales.
  • SCPI de « Déficit Foncier » : ce type de SCPI permet à l’investisseur d’imputer les déficits fonciers occasionnés par les dépenses de rénovation ou de restauration engagée par la SCPI sans limite sur leurs revenus fonciers existants et à hauteur de 10 700€/an sur leur revenu global. Dans la grande majorité, ces SCPI imposent une durée de détention de parts équivalente à la propre durée de vie de la SCPI (15 à 18 ans).

Attention, dans le cas de la SCPI Pinel, la grande majorité des revenus qu’elle verse étant imposable dans la catégorie des revenus fonciers, en cas de financement bancaire (déduction à 100% des intérêts d’emprunt) ou de déficit foncier existant, cela vous offre potentiellement la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus fonciers issus de la SCPI voire de déduire le déficit foncier généré de son revenu global.

La partie des revenus provenant du placement de la trésorerie de la SCPI fiscale est soumise au régime d’imposition des valeurs mobilières (soit Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit Impôt sur le Revenu).

Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus provenant des parts de SCPI. Les plus-values tombent quant à elle sous le régime des plus-values immobilières.

Cadre juridique de la SCPI fiscale

Une SCPI est gérée par une société de gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.

Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.

Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle vous pouvez assister en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valident la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts, etc.).

Chaque SCPI est dotée d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle les documents d’information destinés au grand public et y appose son visa.

Contribuables concernés par la SCPI fiscale

La SCPI fiscale s’adresse particulièrement aux personnes physiques imposables à l’IR, ayant ou pas des revenus fonciers existants et qui cherchent des solutions d’investissement pour diminuer leur pression fiscale.

Notre sélection des 10 meilleures SCPI en 2023

Les SCPI en détails
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Quels sont les avantages d'une Société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Lorsqu’il s’agit de l’investissement en SCPI, les avantages à souligner sont plutôt nombreux.

Force est de constater en effet que, quel que soit votre situation personnelle, la SCPI constitue forcément une réponse patrimoniale efficace.

Pour lister les principaux avantages, retenons en priorité :

  • Ticket d’entrée faible (quelques milliers d’euros), plus accessible donc que l’achat d’un bien immobilier en direct ;
  • Accès à des marchés immobiliers diversifiants, au travers d’immobilier professionnel et commercial (difficilement accessibles en direct) ;
  • Aucune contrainte en matière de gestion (celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion) ;
  • Optimisation du couple rendement/risque, avec des rendements attractifs et une saine mutualisation des risques ;
  • Facilité de la transmission du patrimoine, en permettant d’éviter l’écueil de l’indivision pour les enfants héritiers (on transmet un nombre de parts équivalent versus un actif immobilier).

Quels sont les risques des SCPI ?

Bien que l’investissement en SCPI permette une réelle mutualisation des risques par la pleine diversification des acquisitions réalisées, le capital investi n’est pas garanti et vous vous exposez à certains aléas (cela dit comme n’importe quel investissement immobilier traditionnel...).

Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à ce placement.

Avant d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, vous devez tenir compte des éléments et facteurs de risques décrits suivants :

  • L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé. Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre investissement.
  • Les revenus de la SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garantis. Ils dépendent notamment des conditions de location des immeubles.
  • Les SCPI sont exposées au risque du marché immobilier, qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par les SCPI.
  • Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
  • La liquidité des parts de SCPI n'est pas garantie par la société de gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide.

Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d'information, les statuts, le document d'informations clés, le dernier bulletin d'information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l'investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion.

En cas de souscription à crédit :

  • Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
  • La durée d’un crédit in fine destiné au financement de parts de SCPI « fiscale », peut ne pas être compatible avec les délais prévisibles de la liquidation de celle-ci, qui peut s’étaler sur plusieurs années ; il convient de s’informer du délai maximum dans lequel la SCPI peut être liquidée.
  • En outre, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entrainer une perte de capital et/ou, il s’agit d’une SCPI « fiscale », du bénéfice de l’avantage fiscal accordée ;
  • Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.

En résumé, le risque SCPI existe comme pour toute classe d’actifs et tout type de placement. Qui dit risque ne veut pas dire accident à partir du moment où vous prenez le temps de bien comprendre ou de bien vous faire expliquer ce que vous faites.

Nos chefs de projets patrimoniaux sont à votre disposition, n’hésitez pas à nous contacter.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Concernant l’acquisition de parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous :

  • De façon classique, en cash et en pleine propriété :

    Pour percevoir dès maintenant une distribution stable et régulière.

  • Mais également par l’acquisition de la seule nue-propriété avec la technique du démembrement de propriété :

    Pour décaler dans le temps la perception des revenus à une période ultérieure et bénéficier ainsi d’une décote sur le prix d’acquisition des parts - utile si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiatement.

  • Ou par recours au crédit bancaire :

    Pour bénéficier d’un double levier, bancaire et fiscal (par la déduction des intérêts d’emprunt).

  • Et pour finir au travers d’un contrat d’assurance-vie :

    Pour réaliser des arbitrages afin de sécuriser une partie de votre épargne investie.

Comment financer un investissement en SCPI ?

Concernant le financement de parts de SCPI, vous disposez de deux leviers :

  • Le premier consiste à investir « cash » une partie de vos liquidités ou de ré arbitrer une partie de votre épargne financière (en procédant par exemple à un rachat d’un contrat d’assurance-vie peu performant),
  • Le second consiste à avoir recours au crédit bancaire, de la même façon que pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Sous respect de certaines conditions, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus versés par la SCPI... par nature imposables ! Cela vous permet en réalité de bénéficier d’un troisième levier, fiscal celui-ci dans le cadre du financement bancaire.

En tout état de cause, le financement de votre investissement SCPI est directement lié à l’objectif attaché à celui-ci.

Nos chefs de projet chez Netinvestissement sont à votre disposition pour échanger avec vous sur votre projet de placement, pour les contacter, c’est par ici !

Nos 5 conseils pour investir en SCPI

Liste non exhaustive bien évidement, mais voici quelques bons réflexes :

1-Avoir des conseils personnalisés sur votre placement en SCPI.

Netinvestissement ne se contente pas de vous donner accès à sa sélection des meilleures SCPI du marché. Non.

Investir en SCPI avec nous ne vous coutera pas un centime de plus. Oui. En tant que CIF (Conseil en Investissement Financier), Netinvestissement est habilité à expliquer, conseiller et recommander la souscription de parts de SCPI, en fonction de la cohérence avec votre profil d’investisseur, sans pour autant vous facturer de frais supplémentaires. C’est en effet la société de gestion qui nous rémunèrera directement sans que cela ne vienne modifier de quelque manière que ce soit les conditions tarifaires d’acquisition. Oui, on le sait, c’est génial !

2-Utilisez les SCPI de rendement pour diversifier votre portefeuille de placements.

C’est encore plus vrai dans un contexte de marché trouble, acquérir des parts de SCPI de rendement à capital variable est un excellent moyen d’obtenir des rentabilités stables et complémentaires à celles d’autres placements financiers.

3-Investissez par le biais de parts de SCPI soit comptant soit à l'aide d'un financement bancaire.

Si vous n’avez pas besoin de percevoir dès maintenant un complément de revenus réguliers, pensez à optimiser votre investissement avec le recours au crédit (n’oubliez pas que 99% des revenus issus des parts sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers).

4-En situation de déficit foncier, privilégiez l'investissement comptant en parts de SCPI

Vous détenez par ailleurs d’autres biens immobiliers locatifs pour lesquels vous avez enregistré un déficit foncier lors des précédentes déclarations fiscales. Investissez dans des parts de SCPI vous permet d’optimiser la rentabilité de ce produit en quasi-totale exonération de fiscalité !

5-Diversifiez votre allocation de SCPI

Ne vous limitez pas à une seule SCPI sous prétexte qu’elle est plus rentable. Privilégiez une diversification sur deux ou trois SCPI ayant chacune une stratégie d’investissement distincte. Demandez conseil à votre chef de projet patrimonial Netinvestissement.

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Comment bien choisir une SCPI ?

Avec un peu plus de 200 SCPI référencées sur le marché, il n’est pas forcément aisé de s’y retrouver pour sélectionner la ou les meilleures.

Si certains paramètres relèvent plus de votre propre structuration patrimoniale, d’autres éléments financiers et extra financiers sont à analyser pour bien choisir sa solution de placement.

On retrouve classiquement :

  • La capitalisation

    Comprendre la taille de la SCPI. Plus celle-ci est importante, plus le risque est dilué. C’est le principe même de mutualisation.

  • Le taux d’occupation

    Il permet de mesurer la surface du parc immobilier effectivement loué. C’est un indicateur particulièrement intéressant pour maîtriser la stabilité du rendement (si peu de vacances locatives), mais aussi son potentiel d’amélioration (un taux d’occupation financier de 85% laisse entendre une marge de manœuvre pour améliorer le rendement).

  • Le marché secondaire

    Est-il facilement possible de revendre ses parts ? Un indicateur phare : le nombre de parts en attente (d’être vendues donc ... !).

  • La trésorerie

    Analyse au travers de la notion comptable du report à nouveau ; c’est le solde de sécurité (la trésorerie) sur lequel est assis la SCPI lui permettant de faire face à d’éventuels aléas ou pertes de loyers (vente d’actifs, travaux ...).

  • La composition du parc immobilier (secteurs d’activité et zones géographiques)

    Le choix pour telle ou telle SCPI peut se faire en fonction de vos convictions personnelles, mais également dans l’optique d’une meilleure harmonisation de votre patrimoine.

Selon vos objectifs, vous privilégierez peut-être de l’immobilier ancien en « fonds de portefeuille » (exemple : Haussmannien parisien) ou des immeubles neufs THQE. La diversification au sein même de votre sélection de SCPI est importante. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et investissez dans plusieures SCPI, gérées par différents opérateurs, sur différentes classes d’actifs (bureaux parisiens, e-commerce en Province, crèches et EHPAD, etc.).

À savoir / Risques

Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à ce placement.

Avant d’investir dans une société civile de placement immobilier, vous devez tenir compte des éléments et facteurs de risques décrits suivants :

  • L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital. Le montant du capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé. Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre investissement.
  • Les revenus de la SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garantis. Ils dépendent notamment des conditions de location des immeubles.
  • Les SCPI sont exposées au risque du marché immobilier, qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par les SCPI.
  • Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
  • La liquidité des parts de SCPI n'est pas garantie par la société de gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide.

Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d'information, les statuts, le document d'information clé, le dernier bulletin d'information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l'investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion.

En cas de souscription à crédit :

  • Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement;
  • La durée d’un crédit in fine destiné au financement de parts de SCPI « fiscale », peut ne pas être compatible avec les délais prévisibles de la liquidation de celle-ci, qui peut s’étaler sur plusieurs années ; il convient de s’informer du délai maximum dans lequel la SCPI peut être liquidée.
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