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LMNP

Le statut du loueur en meublé concerne l’investissement dans de l’immobilier meublé dans des résidences de services gérées. Le LMNP permet donc d'investir dans une résidence de services (étudiant, tourisme, affaires, sénior, EHPAD) à travers un bail commercial clair, transparent et à l'avantage du propriétaire. Pour en bénéficier, une des conditions à respecter est notamment que le logement soit loué meublé. Dans certains cas, il est même possible de récupérer la TVA sur le bien (soit 20% du prix d'achat). Netinvestissement décrypte pour vous les atouts et les inconvénients de la location meublée.
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Le statut LMNP
en quelques mots
  • 1
  • Choisissez bien le gestionnaire

    Privilégiez avant tout la solvabilité, le sérieux et l’expertise du gestionnaire : gage de la pérennité de votre investissement.

  • 2
  • Validez et vérifiez bien le bail commercial

    Le bail commercial est la pierre angulaire de votre investissement. C’est au travers du bail que tout est précisé : la durée, le montant des revenus et leur taux de ré indexation et notamment les charges : qui paye quoi ?

  • 3
  • Investissez dans un secteur profond et pérenne

    N’investissez pas dans un LMNP parce que vous allez y faire du ski 10 jours par an. Votre investissement doit répondre à une demande effective, prouvée et durable.

  • 4
  • Privilégiez plutôt les résidences EHPAD et étudiantes

    Le marché des EHPAD ainsi que celui des résidences étudiantes est profond et national. Tant pour les personnes âgées dépendantes que pour les étudiantes, il manque des centaines de milliers de lits partout en France. Bien choisir son investissement en LMNP dans l’une ou l’autre de ces deux catégories optimise vos chances de réussir.

Avant toute chose, il s’agit d’un statut (et non pas d’une loi) qui date de 1949 et cet acronyme désigne la Location Meublée Non Professionnelle.

Comme son nom l’indique, vous bénéficiez ce statut dès lors que vous mettez en location un bien immobilier avec des meubles. On entend par meublé, tout le nécessaire pour qu’il ne reste plus au locataire qu’à « poser ses valises » : les tables et chaises donc mais également les appareils électroménagers, le linge etc. En somme, votre locataire n’a plus qu’à s’installer !

Les caractéristiques plus précises sur un plan fiscal, les biens éligibles, et les conditions d’obtention de ce statut vous seront expliquées ici même : bonne lecture !

La différence est « simplement » d’une lettre mais elle est fondamentale. En fait, la question est de savoir quand est ce que vous êtes considéré(e) comme un Professionnel.

Il faut réunir plusieurs critères :

  • Les revenus issus de vos locations sont supérieurs à 23 000€. Ici, nous parlons des revenus avant toute imputation de charges, etc...
  • Ces mêmes loyers sont supérieurs à vos autres sources de revenus

Ensuite, les différences sont les suivantes en LMP :

  • Les plus-values sont soumises au régime des professionnels donc :
    • - Exonération partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90 et 126 000€
    • - Totale si plus de 5 ans et recettes inférieures à 90 000€
  • Charges sociales : RSI de 20.15 à 43.2% et CSG/CRDS de 9.7%
  • IFI : exonération dans le ce cadre du LMP si c’est votre activité principale

A noter que vous n’êtes plus tenu d’être inscrit au RCS pour le statut de LMP depuis la loi de finances 2020.

Dans le cadre du régime réel, voici les imputations dont vous bénéficiez :

  • Possibilité de déduire les frais d'ingénierie sur le revenu global l'année d'acquisition
  • Déduction de l’ensemble des charges d’exploitation sur le revenu global (charges, intérêts d'emprunts, assurances, etc.).
  • Si ces charges sont supérieures à vos revenus sur l’année considérée, l’excédent est alors reportable sur les prochaines années.
  • Amortissement du mobilier à 100% sur 7 ans.
  • Amortissement de l'immobilier (hors terrain) jusqu'à 100% sur 30 ans.

RAPPEL : Comme nous l’avons expliqué plus haut, quel que soit le choix de votre déclaration, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA sous 6 mois après la signature de l’acte.

Dans le cadre d’une déclaration au régime réel, la plus répandue car plus intéressante, voici la chronologie :

  • Choisir un comptable pour vous accompagner et qui soit notamment en mesure de procéder à l’amortissement du bien. Pas de panique, nous nous chargeons de la mise en relation pour vous. A NOTER : il faudra également prévoir de passer par un Centre de Gestion Agréé (CGA)
  • Il fait la démarche pour vous concernant la déclaration du statut vis-à-vis de l’administration
  • Première déclaration : remplir l’imprimé cerfa 2042 en complément de votre déclaration
  • Les autres années : répéter l’opération ci-dessus avec l’aide de votre comptable

Pour plus de précision sur l’ensemble des cas de figure, l’administration vous explique tout : https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition

Les démarches sont assez simples. Cependant, nous vous conseillons de passer par un comptable pour appliquer l’ARD. Dans ce cas c’est lui qui fait les démarches.

Dans le cas contraire, vous devrez établir vous-même votre déclaration.

Encore une fois, pour bien faire, veuillez-vous référer au site officiel des impôts via ce lien : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/si-je-mets-en-location-un-meuble-dois-je-minscrire-au-greffe-du-tribunal-de

Le LMNP en détails
Fonctionnement, conditions, zones ...

À savoir / Risques

L’immobilier est un investissement conséquent qui doit être adapté à votre situation patrimoniale ainsi qu’à vos objectifs.

Les critères fiscaux ne doivent pas être les seuls à être pris en compte dans le cadre d’un investissement immobilier locatif et il convient d’intégrer dans votre décision la dimension patrimoniale.

Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer.

Dans le cadre d’un investissement en immobilier impliquant un dispositif fiscal, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Il existe plusieurs risques liés à l’investissement en immobilier notamment le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque d’impayés.

Comment ça marche ?
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