LMNP
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gratuite et personnalisée
en quelques mots
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Choisissez bien le gestionnaire
Privilégiez avant tout la solvabilité, le sérieux et l’expertise du gestionnaire : gage de la pérennité de votre investissement.
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Validez et vérifiez bien le bail commercial
Le bail commercial est la pierre angulaire de votre investissement. C’est au travers du bail que tout est précisé : la durée, le montant des revenus et leur taux de ré indexation et notamment les charges : qui paye quoi ?
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Investissez dans un secteur profond et pérenne
N’investissez pas dans un LMNP parce que vous allez y faire du ski 10 jours par an. Votre investissement doit répondre à une demande effective, prouvée et durable.
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Privilégiez plutôt les résidences EHPAD et étudiantes
Le marché des EHPAD ainsi que celui des résidences étudiantes est profond et national. Tant pour les personnes âgées dépendantes que pour les étudiantes, il manque des centaines de milliers de lits partout en France. Bien choisir son investissement en LMNP dans l’une ou l’autre de ces deux catégories optimise vos chances de réussir.
Avant toute chose, il s’agit d’un statut (et non pas d’une loi) qui date de 1949 et cet acronyme désigne la Location Meublée Non Professionnelle.
Comme son nom l’indique, vous bénéficiez ce statut dès lors que vous mettez en location un bien immobilier avec des meubles. On entend par meublé, tout le nécessaire pour qu’il ne reste plus au locataire qu’à « poser ses valises » : les tables et chaises donc mais également les appareils électroménagers, le linge etc. En somme, votre locataire n’a plus qu’à s’installer !
Les caractéristiques plus précises sur un plan fiscal, les biens éligibles, et les conditions d’obtention de ce statut vous seront expliquées ici même : bonne lecture !
La différence est « simplement » d’une lettre mais elle est fondamentale. En fait, la question est de savoir quand est ce que vous êtes considéré(e) comme un Professionnel.
Il faut réunir plusieurs critères :
- Les revenus issus de vos locations sont supérieurs à 23 000€. Ici, nous parlons des revenus avant toute imputation de charges, etc...
- Ces mêmes loyers sont supérieurs à vos autres sources de revenus
Ensuite, les différences sont les suivantes en LMP :
- Les plus-values sont soumises au régime des professionnels donc :
- - Exonération partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90 et 126 000€
- - Totale si plus de 5 ans et recettes inférieures à 90 000€
- Charges sociales : RSI de 20.15 à 43.2% et CSG/CRDS de 9.7%
- IFI : exonération dans le ce cadre du LMP si c’est votre activité principale
A noter que vous n’êtes plus tenu d’être inscrit au RCS pour le statut de LMP depuis la loi de finances 2020.
Dans le cadre du régime réel, voici les imputations dont vous bénéficiez :
- Possibilité de déduire les frais d'ingénierie sur le revenu global l'année d'acquisition
- Déduction de l’ensemble des charges d’exploitation sur le revenu global (charges, intérêts d'emprunts, assurances, etc.).
- Si ces charges sont supérieures à vos revenus sur l’année considérée, l’excédent est alors reportable sur les prochaines années.
- Amortissement du mobilier à 100% sur 7 ans.
- Amortissement de l'immobilier (hors terrain) jusqu'à 100% sur 30 ans.
RAPPEL : Comme nous l’avons expliqué plus haut, quel que soit le choix de votre déclaration, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA sous 6 mois après la signature de l’acte.
Dans le cadre d’une déclaration au régime réel, la plus répandue car plus intéressante, voici la chronologie :
- Choisir un comptable pour vous accompagner et qui soit notamment en mesure de procéder à l’amortissement du bien. Pas de panique, nous nous chargeons de la mise en relation pour vous. A NOTER : il faudra également prévoir de passer par un Centre de Gestion Agréé (CGA)
- Il fait la démarche pour vous concernant la déclaration du statut vis-à-vis de l’administration
- Première déclaration : remplir l’imprimé cerfa 2042 en complément de votre déclaration
- Les autres années : répéter l’opération ci-dessus avec l’aide de votre comptable
Pour plus de précision sur l’ensemble des cas de figure, l’administration vous explique tout : https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
Les démarches sont assez simples. Cependant, nous vous conseillons de passer par un comptable pour appliquer l’ARD. Dans ce cas c’est lui qui fait les démarches.
Dans le cas contraire, vous devrez établir vous-même votre déclaration.
Encore une fois, pour bien faire, veuillez-vous référer au site officiel des impôts via ce lien : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/si-je-mets-en-location-un-meuble-dois-je-minscrire-au-greffe-du-tribunal-de
Fonctionnement, conditions, zones ...
Quels sont les avantages du LMNP ?
Le premier intérêt est d’ordre fiscal. Vos loyers peuvent « échapper » à la fiscalité. Oui, vous avez bien lu, vous percevez des revenus non fiscalisé et sur un temps qui peut être long car cela peut durer une vingtaine d’années !
Comment ? En utilisant le principe comptable de l’ARD (Amortissement Réputé Différé). En fait, vous « piochez » dans la valeur comptable du bien pour ajouter une charge et annuler les revenus taxés. Ceci ne peut se faire que dans le cas d’une déclaration au régime réel de vos revenus BIC. Si vous optez pour le régime du micro BIC, vous ne pourrez pas.
L’autre avantage réside dans le bail qui vous lie avec votre locataire lorsque vous optez pour une résidence services. Et quand je dis locataire, il s’agit en fait de l’exploitant de la résidence et non la personne qui occupe effectivement l’appartement. Cela veut dire que c’est l’exploitant (le gestionnaire) qui vous verse les loyers. Charge à lui de remplir la résidence.
Donc, en somme, vous retournez le risque locatif : même s’il n’y a physiquement personne dans votre bien, vous percevez le loyer. Le gestionnaire de la résidence va en effet s’engager, par bail, à vous verser un loyer défini quoiqu’il arrive, charge ensuite à lui de « louer » la chambre ou l’appartement.
Ensuite, ce bail a une durée en général de 9 ans et il est reconductible. Cela permet d’avoir de la sérénité sur le long terme par rapport à un bail en nu d’une durée de 3 ans.
Un dernier avantage réside dans le fait que ce statut dans le cadre d’une résidence service vous permet de passer outre la TVA. Plus précisément, elle vous sera remboursée après votre achat. Dans une acquisition immobilière neuve par exemple, la TVA est de 20%. Donc si vous achetiez un bien neuf, vous raisonnerez alors en hors taxe. Certes, vous vous acquitterez de la TVA au moment de l’achat, mais celle-ci vous sera ensuite intégralement remboursée au bout de six mois.
Si vous achetez dans l’ancien, toujours dans une résidence de services gérée, la TVA est alors proratisée dans le temps à raison de 1/20ème de TVA par an, à compter de l’achèvement des travaux de construction de la résidence. En d’autres termes, si vous achetez un bien qui a dix ans, alors vous ne devrez vous acquitter que de 10% de TVA, et là encore celle-ci vous sera remboursée au bout de six mois.
Comment est-ce possible ? C’est grâce au fait que les résidences services proposent... des services ! et notamment trois parmi les quatre suivants : fourniture du linge, accueil, petits déjeuners, nettoyage des locaux.
Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ?
Les conditions d'éligibilité pour les propriétaires
Toute personne majeure capable est éligible à ce statut. Cependant, si vous souhaitez louer en LMNP et pas en LMP, il vous faudra réunir les conditions énumérées dans ce guide.
Les types de bien éligibles
Tous les biens sont éligibles à ce statut dans la mesure où ils respectent les conditions d’éligibilité. Ce sont surtout les conditions du marché locatif considéré qu’il vous faut regarder de près. En effet, vous ne voudrez pas louer un bien meublé n’importe où pour n’importe qui.
En toute logique, il faut qu’il y ait une demande.
En ce sens, le marché des résidences services répond à une demande sociétale forte. Il existe quatre familles :
- Etudiants
- Séniors, EHPAD,
- Business,
- Tourisme
Elles ont leurs spécificités mais nous retrouvons tous les avantages du statut LMNP quelles qu’elles soient.
La fiscalité du statut LMNP
Nous l’avons vu précédemment, la fiscalité peut être particulièrement attractive.
Dans un premier temps, vous devez faire le choix du type de déclaration fiscale : micro BIC ou au réel.
Si vous choisissez le micro BIC, vos loyers fiscalisés seront ceux perçus après un abattement de 50%. En d’autres termes, vous êtes fiscalisés sur la moitié des revenus annuels perçus.
Si vous optez pour le réel, vous aurez alors la possibilité de déduire l’ensemble des charges d’exploitation et de pratiquer l’ARD et donc de percevoir des revenus complémentaires dans un cadre fiscal avantageux sur le long terme.
Le LMNP dans le neuf ou dans l'ancien ?
Là aussi, ce statut ne fait pas le distinguo selon l’ancienneté du bien acheté. Donc que le bien soit neuf ou ancien, vous pouvez appliquer ce statut.
Ensuite, selon votre volonté de déclarer fiscalement, voici les possibilités :
- LMNP en micro BIC : neuf et ancien
- Réel avec amortissement : neuf et ancien
- Loi Censi Bouvard : s’applique seulement dans le neuf comme la Loi Pinel car elle est (ou plutôt était car ce dispositif n’est plus en vigueur en 2023) basée sur la construction de résidences services pour répondre aux besoins démographiques.
A NOTER : l’amortissement du bien se « régénère » à chaque vente du bien. Donc même si le vendeur a utilisé la totalité de la valeur comptable du bien, vous pouvez repartir de zéro pour vous.
Comment bien choisir son investissement LMNP ?
L’investissement est vaste sous ce statut. Outre l’emplacement qui est bien sur un critère principal, il vous faudra d’abord déterminer votre cible de locataires : touristes, étudiants, personnes âgées, et déterminer votre cycle locatif : à la journée, à la semaine, à l’année ou sur une période plus longue.
Malgré que cela soit réducteur, plus vous louez sur des temps courts, plus c’est évidemment risqué ! On entend par là « aléatoire ». Faites donc attention à opter pour une stratégie d’exploitation adaptée à vos connaissances et vos besoins.
Ensuite, dans le cadre des résidences services, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Ce marché a ses particularités. Privilégiez plutôt les résidences pour personnes âgées dépendantes et les étudiants.
Cela étant dit, il vous faudra apprécier celle qui correspond à votre cahier des charges. Ensuite, dans ce marché concurrentiel, l’étude du bail commercial est absolument primordiale pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Comme nous avons pour habitude de le dire à nos clients : le bail est la « pierre angulaire » de votre investissement.
Choisissez bien le gestionnaire
Car il sera votre locataire unique. C’est lui qui vous versera vos loyers donc soyez particulièrement attentif. Son expérience, sa surface financière, son expertise, etc… sont autant de critères à mettre dans la balance !
CONSEIL : évitez tant que faire se peut de mélanger investissement et « choix personnels ». Ainsi, nous vous recommandons d’éviter d’investir dans un bien que vous envisagez d’occuper quelques semaines dans l’année. Outre le fait que c’est souvent pendant les périodes ou la demande locative sera la plus forte que vous voudrez vous-même occuper le bien, ce mélange des genres est généralement peu rentable sur la durée.
B. Validez et vérifiez bien le bail commercial
Nous l’avons vu plus haut, c’est le contrat qui lie l’exploitant aux propriétaires. Il définit :
- sa durée,
- les conditions de sorties,
- les loyers perçus et leur revalorisation,
- la répartition des charges
- etc...
Ce bail devra donc être étudié avec soin. Nous ne saurions trop vous recommander que de ne pas vous lancer seul(e) dans ce genre d’investissement. Nos équipes dédiées sont là pour vous.
Investissez dans un secteur profond et pérenne
Quel que soit votre projet locatif, soyez pragmatique et pensez long terme.
En termes de secteur, nous sommes convaincus par ceux qui sont encadrés démographiquement tels que celui des étudiants et des personnes âgées. Nous sommes là plutôt dans des enjeux sociétaux qui permettent d’être convaincu de la tension locative sur le long terme.
Et pour vous en tant que propriétaire, c’est un gage de sécurité, de stabilité et de pérennité pour votre opération !
Privilégiez plutôt les résidences EHPAD et étudiantes
Les résidences EPHAD répondent comme vous vous en doutez à un manque de plus en plus important de logements pour nos ainés qui nécessitent un suivi et un accompagnement médicalisé. Comme son acronyme l’indique, le public concerne des gens non autonomes.
En 2020, la DREES avait estimé qu’il fallait construire plus de 100 000 places en EPHAD pour soutenir l’accueil des personnes âgées en France à horizon 2030. C’est environ deux fois plus de création de places que jusqu’à maintenant !
En ce qui concerne les résidences étudiantes, le constat est tout aussi alarmant. La France ne compte que 380 000 places en résidences privées pour 2,7 millions d’étudiants… Si vous avez des enfants en âge de faire des études universitaires alors vous avez certainement vécu le calvaire de trouver un logement pour lui(elle).
Ce sont ces simples chiffres qui apportent une profondeur de marché incroyable pour celles et ceux qui souhaiteraient se lancer dans l’investissement locatif sans prendre de risques inconsidérés.
LMNP en location vide ou location meublée ?
Ici, ma réponse sera laconique à la vue de ce que l’on s’est déjà dit non ? Meublée !
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Cela va dépendre de votre stratégie de location :
- A la nuitée : chronophage, de plus en plus régulée par les villes, couteux en termes d’entretien du bien et souvent contraignant en termes de voisinage !
- Tourisme, business : des locations soumises aux aléas économiques (le COVID en est un bon exemple), mieux vaut bien choisir son exploitant encore une fois !
- EPHAD : pas sexy a minima ! (mais pérenne et rentable)
- Etudiants : attention à la gestion locative (petits dégâts, bruits, turn over)
Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
En quelques mots, ce dispositif est la loi Pinel des résidences services !
Il n’est plus à l’ordre du jour depuis le 01/01/2023. Donc vous ne pouvez plus profiter de cette réduction d’impôt pour l’achat d’un bien dans une résidence service.
À savoir / Risques
L’immobilier est un investissement conséquent qui doit être adapté à votre situation patrimoniale ainsi qu’à vos objectifs.
Les critères fiscaux ne doivent pas être les seuls à être pris en compte dans le cadre d’un investissement immobilier locatif et il convient d’intégrer dans votre décision la dimension patrimoniale.
Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer.
Dans le cadre d’un investissement en immobilier impliquant un dispositif fiscal, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Il existe plusieurs risques liés à l’investissement en immobilier notamment le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque d’impayés.
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