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LMNP

Le statut du loueur en meublé concerne l’investissement dans de l’immobilier meublé dans des résidences de services gérées. Le LMNP permet donc d'investir dans une résidence de services (étudiant, tourisme, affaires, sénior, EHPAD) à travers un bail commercial clair, transparent et à l'avantage du propriétaire. Pour en bénéficier, une des conditions à respecter est notamment que le logement soit loué meublé. Dans certains cas, il est même possible de récupérer la TVA sur le bien (soit 20% du prix d'achat). Netinvestissement décrypte pour vous les avantages de la location meublée.
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Le statut LMNP
en quelques mots

  • 1
  • Choisissez bien le gestionnaire

    Privilégiez avant tout la solvabilité, le sérieux et l’expertise du gestionnaire : gage de la pérennité de votre investissement.

  • 2
  • Validez et vérifiez bien le bail commercial

    Le bail commercial est la pierre angulaire de votre investissement. C’est au travers du bail que tout est précisé : la durée, le montant des revenus et leur taux de ré indexation et notamment les charges : qui paye quoi ?

  • 3
  • Investissez dans un secteur profond et pérenne

    N’investissez pas dans un LMNP parce que vous allez y faire du ski 10 jours par an. Votre investissement doit répondre à une demande effective, prouvée et durable.

  • 4
  • Privilégiez plutôt les résidences EHPAD et étudiantes

    Le marché des EHPAD ainsi que celui des résidences étudiantes est profond et national. Tant pour les personnes âgées dépendantes que pour les étudiantes, il manque des centaines de milliers de lits partout en France. Bien choisir son investissement en LMNP dans l’une ou l’autre de ces deux catégories optimise vos chances de réussir.

Le statut de loueur meublé concerne une certaine catégorie d’investissements immobiliers qui offre un certain nombre d’avantages ainsi que des conditions à respecter. Avant toute chose, il est important de vous informer sur la définition de location meublée.

Qualification de location meublée : pour être qualifié de logement meublé, un certain nombre d'équipements en état d'usage nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisines...) doivent figurer dans le logement afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.

En l'absence de ces équipements, le contrat de location peut être requalifié en bail de location vide et ainsi être soumis à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour les propriétaires.

La location meublée regroupe différentes situations :

  • La location saisonnière, généralement courte (de quelques jours à quelques semaines) et le plus souvent réservées aux étudiants,
  • La location meublée classique qui regroupe généralement les résidences de services.
  • Dans certains cas, possibilité de récupérer la TVA sur le bien (20% du prix d’achat)
  • Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC si inférieurs à 23.000 € HT par an dans le cadre du statut de MICRO BIC
  • Bail de location à l’avantage du propriétaire (par rapport notamment à un bail de location classique)
  • Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé).

L’ARD ou amortissement réputé différé est une notion comptable propre au statut de loueur meublé. En effet, seul le statut de LMNP ou de LMP permet d’utiliser l’ARD.

Principe : comme pour tout investissement immobilier, les intérêts relatifs à l’emprunt bancaire sont déductibles de revenus liés au projet. En d’autres termes, vous ne pouvez déduire les intérêts bancaires de votre prêt pour l’achat d’un bien en meublé… que de revenus tirés de la location meublée, soit des BIC. A cette mécanique simple et largement connue vient se rajouter l’ARD.

Lorsque vous n’avez plus suffisamment d’intérêts d’emprunt à déduire de vos revenus BIC, ceux-ci vont alors devenir imposables mais l’ARD vous permet alors d’amortir chaque année la valeur immobilière (ainsi que la valeur des meubles composant le logement) nécessaire pour ramener vos revenus à 0.

De plus, cet amortissement est autorisé pendant une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans pour l’immobilier (7 ans pour les meubles). L’excédent non utilisé sur l’année étant reportable chaque année jusqu’à… 30 ans donc.

Prenons un exemple : vous avez acquis un bien immobilier en meublé d’une valeur immobilière de 100.000 € et des meubles d’une valeur de 5000 €. Votre rentabilité locative est de 5% ce qui vous génère donc 5000 € de revenus BIC par an.

Les premières années de votre opération, les intérêts d’emprunts seront suffisants pour les déduire de vos revenus.

Disons qu’au bout de 8 ans (c’est un exemple), vous n’ayez plus suffisamment d’intérêts à déduire et que vous vous retrouviez alors en fin d’année avec 2000 € de revenus non défiscalisés donc imposables. L’ARD va vous permettre d’aller « piocher » dans une réserve d’amortissement composée de la valeur de l’immobilier (100.000 €) ou des meubles (5000 €) et ce pendant 30 ans. C’est pour cette raison que l’on dit souvent que le LMNP permet d’avoir des revenus défiscalisés pendant longtemps grâce à l’ARD.

Le statut de loueur en meublé professionnel se distingue de celui du loueur en meublé NON professionnel en plusieurs points. Pour être éligible au statut LMP il faut :

  • Etre immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnel.
  • Réaliser des recettes annuelles de plus de 23.000 € TTC et retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.
  • Déclarer les revenus locatifs dans les BIC.
  • Tenir une comptabilité avec l’obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables relatives aux sociétés. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

Les avantages fiscaux du statut LMP sont nombreux :

  • Possibilités de déduire les frais d'ingénierie sur le revenu global l'année d'acquisition.
  • Déduction de l’ensemble des charges d’exploitation sur le revenu global (charges, intérêts d'emprunts, assurances, etc.).
  • Amortissement du mobilier à 100% sur 7 ans.
  • Amortissement de l'immobilier (hors terrain) jusqu'à 100% sur 30 ans.
  • Possibilité de récupérer la TVA sous certaines conditions.
  • Exonération sur la plus-value et sur l'IFI.

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