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Déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme de déduction d'impôts qui permet de diminuer l’impôt sur le revenu (IR) et les contributions sociales. Il est plafonné à 10700€ / an (ou dans la limite des revenus fonciers). Le déficit foncier s'impute intégralement dans la limite des revenus fonciers de même nature, l'excédent étant reportable pendant 6 ans. Netinvestissement décrypte pour vous les avantages du déficit foncier.
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Le déficit foncier
en quelques mots

  • 1
  • Déduisez une grande partie des travaux de rénovation

    Des travaux de rénovation dans un appartement destiné à la location, c'est du déficit foncier.

  • 2
  • Ne confondez pas déficit foncier et intérêts d’emprunt

    Si les intérêts d’emprunt sont effectivement déductibles des revenus fonciers, ils ne rentrent pas pour autant dans le calcul du déficit foncier et ne peuvent générer de manière générale un déficit.

  • 3
  • Ne pas oublier

    l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si l'investisseur maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle il a imputé ledit déficit. Si cette condition de location n'est pas respectée, l'avantage fiscal est donc remis en cause.

  • 4
  • Faites vous accompagner d’un professionnel indépendant

    Mettre en place une opération d’investissement immobilier requiert la prise en compte de nombreux paramètres (juridiques, financiers, fiscaux, déclaratifs…). Faites vous conseiller par un professionnel indépendant de la gestion de patrimoine vous assurera de monter le projet le plus judicieusement possible sans rien oublier.

L'impôt sur le revenu est établi d'après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal.

Ce revenu net est déterminé eu égard aux propriétés et aux capitaux que possèdent les membres du foyer fiscal désignés aux 1 et 3 de l'article 6, aux professions qu'ils exercent, aux traitements, salaires, pensions et rentes viagères dont ils jouissent ainsi qu'aux bénéfices de toutes opérations lucratives auxquelles ils se livrent, sous déduction du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus.

Si le revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Si l'investissement dans l’immobilier classique (non meublé) ne permet pas d’amortir la partie immobilière (contrairement au LMNP par exemple), certains travaux sont 100% déductibles et imputables dans la limite de 10700 € par an.

  • Constituer un déficit foncier en cumulant les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation d'un immeuble et l’ensemble des frais et charges d’exploitation
  • Le déficit foncier est alors imputable, hors intérêts d'emprunt, sur le revenu global dans la limite de 10700 € par an
  • L'excédent de déficit foncier non imputé est reportable pendant 6 ans
  • Possibilité d'investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine tout en bénéficiant des avantages du déficit foncier
  • Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.
  • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.
  • Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.

Le déficit foncier est imputable sans limite de durée. Attention toutefois à bien respecter le délai de 3 ans en excédent foncier avant de vendre le bien concerné sous peine de requalification.

Contribuables concernés

Les immeubles de toute nature : propriété urbaine ou rurale, immeuble neuf ou ancien.

Dans le cadre du régime réel d’imposition, les revenus fonciers, qui constituent l’une des catégories de revenus imposables à l’impôt sur le revenu, sont déterminés en déduisant des revenus imposables (loyers, subventions ANAH) différents frais et charges dont le détail sera plus amplement développé ci-après.

Calcul du revenus fonciers :

Recettes Foncières – Charges Foncières

Si au cours de la même année, les charges foncières se trouvent être supérieures au montant des recettes foncières, il est constaté un déficit foncier.

Ce déficit foncier, à l’exception de la partie du déficit foncier afférente aux intérêts d’emprunt et assimilés, est imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite annuelle de 10700€ par foyer fiscal.

Le régime d'imputation limitée des déficits sur le revenu global n'est pas optionnel : il s'applique de plein droit dès lors qu'un déficit foncier est dégagé au cours d'une année. En d'autres termes, il n'est pas possible de reporter un déficit foncier sur les revenus fonciers des années suivantes si l'imputation sur le revenu global de l'année de sa constatation n'a pas été épuisée.

Cette limite de 10700€ peut être relevée à 15300€ pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction prévue au titre d’un investissement PERISSOL.

La fraction du déficit foncier supérieure à 10700€ et la fraction du déficit non imputable sur le revenu global résultant des intérêts d’emprunts s’imputeront sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque le revenu global de l'associé est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (10700 € ou 15300€), l'excédent de déficit est alors reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Conditions de l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global

  • L’immeuble sur lequel est constaté des charges foncières doit produire des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la location de l'immeuble jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Si la condition de location pendant trois ans n'est pas respectée, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause selon les modalités suivantes.

Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global. Le contribuable est donc replacé dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'application du dispositif d'imputation sur le revenu global.

Par exception, il n'est pas procédé à la remise en cause de l'imputation des déficits dans les cas suivants : décès, invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble déficitaire.

Charges imputables exclusivement sur les revenus fonciers (Liste non exhaustive)

  • des intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration d'un bien destiné à la location
  • des frais accessoires aux emprunts, dès lors que ces frais sont eux-mêmes déductibles

Charges imputables sur les revenus fonciers et sur le revenu global dans la limite annuelle de 10700€ (Liste non exhaustive)

  • les frais de gestion et de garde
  • les dépenses d'entretien et de réparation sur des locaux professionnels et d'habitation
  • les dépenses d'amélioration réalisées exclusivement sur les locaux à usage d'habitation
  • les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • les provisions pour charges de copropriété
  • les primes d'assurances
  • certaines impositions (Taxe foncière)
  • les indemnités d'éviction et frais de relogement.

Dépenses d’entretien et de réparation :

Les dépenses d'entretien et de réparation (CGI art. 31, I-1° a) sont en principe déductibles quelle que soit l'affectation de l'immeuble. La déduction peut donc être pratiquée aussi bien pour des locaux commerciaux, des bureaux ou des ateliers que pour des logements.

Par dépenses de réparation et d'entretien, il convient d'entendre, d'une manière générale, tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Dépenses d’amélioration :

Les travaux d’amélioration s'entendent de ceux qui ont pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier pour autant la structure de l'immeuble.

Les seules dépenses d'amélioration dont la déduction est autorisée sont en principe celles qui se rapportent à des locaux d'habitation (ou à leurs dépendances immédiates), sans distinguer suivant qu'il s'agit de locaux anciens ou de constructions récentes (CGI art. 31, I-1° b).

L'affectation à l'habitation s'apprécie lors de l'exécution des travaux.

Toutefois, par exception, les dépenses d'amélioration effectuées dans les locaux professionnels et commerciaux sont admises en déduction lorsqu'elles sont destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à favoriser l'accueil des personnes handicapées (CGI art. 31, I-1° b bis).

Les dépenses exclues :

Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement, alors même qu'elles seraient rendues nécessaires par la modernisation d'un immeuble ancien, ne peuvent être déduites pour la détermination du revenu net foncier (CGI art. 31, I-1° b).

Illustration chiffrée :

Soit un contribuable qui a perçu en 2011 les revenus fonciers suivants :

Revenu brut 2000€
Frais et charges (sauf intérêts d'emprunt) -50000€
Intérêts d'emprunts -7000€
Déficit -55000€

Le revenu brut est réputé compenser d'abord les intérêts d'emprunt. Le déficit provient donc à hauteur de 5 000 € des intérêts d'emprunts et à hauteur de 50 000 € des autres charges.:

  • Si le revenu global est supérieur ou égal à 10700€, le déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt (soit 50000€) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700€ ; l'excédent, soit 39300€, s'ajoute aux 5000€ (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
  • Si le revenu global est inférieur à 10700€ (par hypothèse : 8700€), le déficit qui n'a pu être imputé est alors imputable à hauteur de 2000€ sur le revenu global des six années suivantes, le reliquat de 44300€ demeurant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Plafonnement global de certains avantages fiscaux

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est pas concernée par le plafonnement global de certains avantages fiscaux codifié à l’article 200 0-A du Code Général des Impôts.

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Le déficit foncier est un sujet que peu d’investisseurs maîtrisent. En effet, que ce soit par manque d’information ou parce que la structure de leurs investissements immobiliers ne le permet pas, trop peu d’investisseurs optimisent ce facteur. C’est pourtant aujourd’hui l’un des derniers outils pour optimiser votre fiscalité immobilière de façon mécanique.

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers, il est possible d’opter entre deux options. La première option est le régime du micro foncier, c’est à dire de bénéficier d’un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers, lorsque ceux-ci ne dépassent pas 15 000€/an. La deuxième option consiste à déclarer vos revenus fonciers au régime du réel au moins pour trois ans. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des charges et l’ensemble des dépenses qui ont été nécessaire à l’entretien et au bon usage de votre bien immobilier. Cela devient très intéressant lorsque les charges sont supérieures aux revenus : on appelle ça le déficit foncier.

Nous verrons à travers ce guide quels sont les moyens pour optimiser ce déficit foncier.

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  • 9/10

Par Fabien A.

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