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Primo-accédant : tout savoir sur ce statut et les aides disponibles

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En résumé ...
Le statut primo-accédant a une signification peu connue, c’est un statut qui peut aider à l’achat d’un premier bien immobilier. Être considéré comme tel peut vous apporter de nombreuses aides financières, et bien d’autres avantages.

L’article « Primo-accédant : tout savoir sur ce statut et les aides disponibles » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Vous souhaitez faire votre premier achat immobilier et bâtir votre patrimoine ? Vous ne savez pas si vous avez le droit à des aides mais vous voulez franchir ce cap ? Renseignez-vous sur l’importance que peut avoir le statut primo-accédant sur votre intention d’achat. Être considéré comme un primo-accédant peut vous apporter de nombreux bénéfices lorsque votre objectif est d’effectuer votre premier achat de résidence principale. Il est possible d’être considéré comme primo-accédant lorsque vous êtes déjà propriétaire, c’est d’ailleurs le cas si vous êtes en location ou hébergé gratuitement au sein de votre résidence principale.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Que désigne le terme primo-accédant ?

Primo-accédant est un terme qui désigne l’accès à la propriété pour la première fois, généralement une maison ou un appartement. Ce terme est utilisé afin de désigner toute personne non-propriétaire de son domicile principal depuis au moins 2 ans. Le terme primo-accédant peut être utilisé pour des personnes seules ou des couples, le tout étant que personne n’ait été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. Il est aussi possible d’être considéré comme un primo-accédant en étant propriétaire d’un bien immobilier qui est en location ou simplement qui n’est pas votre résidence principale.

2. Quelles sont les conditions pour être primo-accédant ?

Il existe différentes solutions pour être considéré comme primo-accédant.

Premier achat immobilier

Être une personne n’ayant jamais été propriétaire de sa résidence principale. De ce fait, vous souhaitez effectuer une nouvelle acquisition immobilière en résidence principale et le statut de primo-accédant va vous y aider.

Être déjà propriétaire

Vous êtes propriétaire d’une autre typologie de bien : résidence secondaire, garage, investissement locatif, terrain… Vous pouvez quand même être qualifié de primo-accédant puisque ce n’est pas votre résidence principale et que vous êtes actuellement locataire ou hébergé gratuitement et ce depuis au minimum 24 mois. La primo accession est conditionnée à l’achat d’une résidence principale.

Société civile immobilière

Il est important de noter que vous ne pouvez pas être considéré comme primo-accédant si vous êtes propriétaire d’un logement SCI ou en indivision.

3. Des prêts avantageux pour les primo-accédants

Étant considéré comme primo-accédant, vous pouvez bénéficier de nombreuses aides à commencer par des prêts avantageux.

L’achat d’une résidence principale est un investissement conséquent, c’est pourquoi il faut étudier toutes les possibilités qui s’offrent à vous. Il existe six prêts différents qui peuvent vous accompagner à l’accès d’un financement viable.

L’état vous propose diverses solutions :

  • Le prêt conventionné (PC)
  • Le prêt social locationaccession (PSLA)
  • Le prêt accession sociale (PAS)
  • Le prêt épargne logement (PEL)
  • Le prêt action logement (PAL)
  • Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est un prêt qui est accordé sans conditions de revenus à des personnes physiques qui souhaitent passer à l’achat de leur résidence principale. Ce sont souvent les primo-accédants qui sont visés car ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Les ménages disposent d’un taux d’intérêt plafonné pour un logement :

  • Dans l’ancien
  • Dans le neuf
  • En construction

Le prêt à taux zéro

C’est généralement l’aide qui est la plus connue quand on parle de primoaccédant, comme son nom l’indique, ce prêt aidé par l’Etat permet d’emprunter une somme d’argent à sa banque à un taux de 0% ; c’est l’Etat qui paye les intérêts auprès de la banque directement.

Un autre élément important, le PTZ (prêt à taux zéro) est exclusivement destiné aux personnes ayant en optique l’acquisition de leur résidence principale. Et le logement doit impérativement le devenir 1 an après la date d’achat ou la date de fin des travaux.

De plus ce prêt est accordé en fonction du revenu, le revenu des acheteurs ne doit pas dépasser un certain niveau, c’est ce que l’on appelle le niveau maximal. Celui-ci va varier en fonction du foyer fiscal et de la zone géographique dans lequel se trouve le logement que vous souhaitez acquérir.

Le prêt social location-accession

Ce prêt va permettre au primo-accédant de bénéficier d’une exonération de taxe foncière, de la réduction des frais de notaire, de la baisse des taux de TVA puis de la réduction du prix des ventes d’un minimum de 1% par an pendant la période de location.

Le prêt accession sociale

Le prêt accession sociale a pour principal but de faciliter et de favoriser l’accès à la propriété, c’est un prêt qui est réservé aux personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Ce prêt tout comme le prêt à taux zéro doit servir à l’acquisition d’une résidence principale. Vous pouvez souscrire le PAS auprès des banques ayant une convention avec l’Etat. Ce PAS est remboursable entre 5 et 35 ans et ouvre le droit à l’aide personnalisée au logement (APL), il vous permet aussi de bénéficier de frais de notaire réduits. Le taux du PAS varie en fonction des établissements prêteurs en sachant que la loi à fixer un taux maximum.

Le prêt Action Logement

Le prêt action logement, aussi appelé prêt employeur, est généralement accordé aux salariés des entreprises du secteur privé cotisant à Action Logement. Ce prêt peut couvrir au maximum 30% du coût total, il vient en complément d’un prêt classique et ne permet pas le financement complet du bien. Du côté des organismes bancaires, ils s’engagent à proposer des prêts immobiliers à 1%. Pour l’obtention de ce prêt les salariés primo-accédants sont considérés comme étant prioritaires.

Le plan épargne Logement

Les primo-accédants ont la possibilité d’accéder à ce prêt lors de leur premier achat immobilier uniquement s’ils ont ouvert un plan épargne logement depuis au moins 3 ans. Le PEL est un prêt de complément très utile, grâce à celui-ci vous disposez d’un montant maximal de 92 000€. À noter : le remboursement doit se faire sur une durée de 2 à 15 ans.

4. Les autres avantages pour un premier achat immobilier

En plus d’être considéré comme primo-accédant, il existe d’autres avantages pour un premier achat immobilier. Ces avantages peuvent varier en fonction de la localisation géographique, de la politique de l’Etat et des programmes gouvernementaux en vigueur.

Les aides financières

En tant que Primo-accédant, certaines aides financières sont là pour vous accompagner dans votre projet d’achat de résidence principale. Parmi ces aides on retrouve les différents prêts que nous avons énoncés précédemment avec des taux d’intérêt plus bas mais pas seulement. Il existe souvent des dispositifs fiscaux spécifiques pour les primo-accédants, tels que des réductions ou des crédits d’impôts.

L’exonération de la taxe foncière

Sous certaines conditions, vous pouvez aussi être exonéré de taxes foncières sur une durée maximale de deux ans. Evidemment sous réserve d’une déclaration auprès d’un service des impôts fonciers.

Les aides des collectivités locales

Vous pouvez aussi bénéficier d’aide de la part des collectivités locales, comme les communes, les départements et les régions, pour disposer d’informations et savoir si vous êtes éligibles, nous vous conseillons de prendre contact avec votre mairie. Ces aides permettent aux personnes défavorisées d’avoir l’accès à la propriété d’une résidence principale.

Les aides de la CAF

Certaines personnes ayant un revenu fiscal inférieur à un certain seuil ont la possibilité de bénéficier des aides financières directes notamment en faveur de l’accès au logement. La caisse d’allocations familiales verse des aides à l’accession à la propriété aux primo-accédants.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel offre la possibilité à des nouveaux acquéreurs de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 10,5%, 15% ou encore 17,5% selon la durée d’engagement de mise en location du bien concerné. En revanche, le non-respect des engagements de location entraine directement la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Une réduction de la TVA

En étant primo-accédant, vous pouvez réaliser de réelles économies en matière de fiscalité. En effet, si nous prenons l’exemple de la TVA d’un bien immobilier neuf situé dans une zone d’aménagement et de rénovations urbaines son taux de TVA est passé de 20% à 5%.

5. Comment réussir son premier achat immobilier ?

Le premier achat immobilier est une étape importante, il peut générer quelques inquiétudes et il est important d’être renseigné sur les différentes aides auxquelles vous pouvez avoir recours. Pour réussir son premier achat immobilier il n’y a pas de recette magique mais nous pouvons vous donner quelques conseils. L’achat d’un premier bien immobilier n’est pas un long fleuve tranquille mais plus un chemin escarpé. On peut avoir l’impression que cet achat peut être réalisé seul cependant nous vous conseillons de vous tourner vers vos proches, afin d’avoir un maximum de conseils et de retours d’expériences. Il convient aussi de s’entourer des bons professionnels afin d’assurer la transaction de manière pérenne. L’expérience de ces derniers est un indispensable atout pour éviter les accidents de parcours ; vous pouvez même faire appel à un avocat pour limiter les risques.

Bien préparer votre projet

Pour réussir votre premier achat immobilier, voici quelques étapes que nous vous conseillons de suivre : tout d’abord commencer par établir votre budget, déterminer combien vous pouvez investir pour votre achat immobilier en vous basant sur vos revenus et vos économies. Il est important de prendre en compte les coûts supplémentaires liés à l’achat d’un logement, tel que les frais de notaire, les coûts d’assurance, les taxes, etc. A la suite de ça, il faut que vous trouviez le financement adéquat, celui qui vous convient, et il est important de vous renseigner sur les différentes options de financement disponibles pour les primo-accédants, comme les prêts à taux zéro, les prêts aidés etc.

Evidemment, ne vous précipitez pas sur le premier bien immobilier, il faut trouver un bien adapté à vos besoins, cherchez donc un bien qui réponde à vos critères de localisation, de taille ou de type. Il est important de bien évaluer les avantages et les inconvénients de chaque bien avant de prendre une décision.

Une fois que vous avez trouvé des biens immobiliers qui vous correspondent, vous pouvez commencer à effectuer des offres d’achat, et quand vous en aurait accepté une sur un bien qui vous convient, il vous faudra finaliser l’achat (en réglant les frais de notaire, en signant les documents officiels, etc.). Il est important de bien comprendre les termes de l’accord et de vous assurer que tous les documents sont en ordre avant de financer l’achat.

Pour finir, nous vous conseillons de prendre en compte les frais d’aménagements et de rénovations. En effet, si vous voulez que le bien soit parfaitement adapté à vos besoins, il peut être nécessaire de faire des aménagements et des rénovations. Il est important de bien planifier ces travaux et de les budgétiser adéquatement.

Lorsque vous préparez votre projet, l’objectif principal est l’opération de financement afin d’obtenir le meilleur taux auprès des banques. Pour y arriver il est important de :

  • Définir votre apport personnel ;
  • Calculer votre taux d’endettement ;
  • Se renseigner sur les aides aux primo-accédants qui sont disponibles ;
  • Jouer avec la concurrence entre les établissements de crédit.

Monter son dossier de prêt

Pour la construction de votre dossier, nous vous conseillons de profiter du courtier en immobilier qui vous est proposé en étant primo-accédant. Cette personne aura comme mission de vous accompagner tout au long du montage du dossier de prêt, il sera aussi là pour vous dégoter les meilleures options pour votre emprunt face à votre banque. L’étape la plus importante est celle du rendez-vous avec votre banquier, en sachant que les banques sont très attentives à vos situations financières et professionnelles et à la qualité de votre dossier.

Choisir son assurance emprunteur

Le choix de son assurance emprunteur peut être fait par les primo-accédants comme les autres catégories d’emprunteurs de façon autonome depuis 2010 et la loi Lagarde. Ils ne sont plus obligés de souscrire à l’assurance qui est proposée avec le prêt. Une assurance externe choisie en délégation prend généralement davantage en compte les spécificités de l’assuré comme l’âge et les facteurs de risque. Elle est habituellement plus avantageuse financièrement, le contrat de délégation peut diminuer à hauteur de 50% le coût par rapport à un contrat proposé avec le crédit. A partir du moment où les garanties souscrites sont identiques à celles exigées, les banques se retrouvent dans l’obligation d’accepter une assurance empruntée en délégation.

L’assurance de prêt immobilier est un élément obligatoire quelle que soit la situation professionnelle de l’emprunteur. Les primo-accédants sont donc concernés par cette assurance même s’ils bénéficient d’un grand nombre d’avantages. La loi oblige d’avoir une assurance emprunteur cependant elle n’impose pas l’assurance emprunteur avec l’octroi d’un prêt immobilier.

Pour choisir votre assurance emprunteur, vous avez plusieurs possibilités. Vous pouvez avoir recoure à un comparateur en ligne où vous trouverez une assurance de prêt primo-accédant ; c’est un outil en ligne, gratuit et sans engagement qui peut vous faire gagner du temps. Vous pouvez aussi faire appel à des professionnels qui pourront vous aider à trouver l’assurance de prêt qui vous correspond le mieux en fonction de vos besoins.

Conclusion

Être considéré comme un primo-accédant vous permet de bénéficier de certaines aides à l’emprunt notamment. Les banques sont plus souples avec vous cependant les rendez-vous avec les banques ne sont pas à négliger et doivent être pris très au sérieux. Il est important de vérifier les critères pour être considérés comme un primo-accédant et de se renseigner sur les programmes et les incitations disponibles dans votre région.

N’hésitez pas à vous faire aider en consultant des professionnels de la gestion de patrimoine pour bénéficier de leur expertise et de leurs connaissances des différents programmes et incitations disponibles pour les primo-accédants.

FAQ

Peut-on réaliser un investissement immobilier sans apport ?

Il est en effet possible de réaliser en investissement immobilier sans apport. Environ 60% des crédits immobiliers accordés sont destinés à financer un investissement locatif sans apport. Il existe une possibilité de prêt vous permettant d’effectuer cet investissement, c’est le prêt à « 110% ». C’est un aménagement de prêt, validé par votre banquier, qui a pour objectif de financer via un emprunt l’intégralité du prix du bien en y ajoutant tous les frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garanties ou encore les horaires d’agence.

Comment justifier son statut de primo-accédant ?

Pour justifier le statut de primo-accédant, la personne va devoir prouver qu’elle n’a jamais été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Pour le prouver l’emprunteur va devoir soit fournir les quittances de loyer des deux dernières années et ou le bail de son ancien logement. Si le demandeur de prêt était hébergé à titre gratuit, il va devoir fournir une attestation d’hébergement sur l’honneur avec un justificatif d’identité, un extrait cadastral, un avis de taxe foncière ou un contrat de location établit au nom de la personne qui est hébergée.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1921 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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