Mis à jour le 21/11/2024

Prêt amortissable ou prêt in fine : lequel choisir ?

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Écrit par Doriane Saint Louis Augustin, Responsable de l'animation commerciale
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Lorsque l’on parle de crédit immobilier, le 1er et le plus connu qui vient naturellement à l’esprit est le prêt amortissable, généralement (et en particulier actuellement) à taux fixe d’ailleurs.

Pourtant il existe un autre type de prêt bancaire, certes moins connu, mais particulièrement efficace, notamment pour celles et ceux qui achètent de l’immobilier en investissement locatif : il s’agit du prêt In Fine.

Écrit par Doriane Saint Louis Augustin, Responsable de l'animation commerciale

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Le prêt amortissable : principe et fonctionnement

Le prêt amortissable est le prêt « classique ». Il est en effet le plus largement utilisé par les acheteurs et par les banques. Son principe est le suivant : Vous remboursez chaque mois à l’établissement prêteur (généralement une banque) une échéance fixe composée d’une part d’intérêts et d’une part de capital.

En remboursant un peu de capital emprunté tous les mois, vous « amortissez » donc progressivement ce capital. Bien évidemment, vous remboursez au départ une grande partie d’intérêts et peu de capital ; et cette tendance s’inverse progressivement dans le temps, à mesure que vous avancez dans le remboursement du prêt.

2. Le prêt In Fine : principe et fonctionnement

Le prêt In Fine diffère du prêt amortissable sur de nombreux points.

Tout d’abord lorsque vous optez pour un prêt In Fine, vous remboursez tous les mois à la banque une mensualité fixe également mais qui elle a la particularité de n’être composée QUE d’intérêts d’emprunts.

Le capital quant à lui, sera remboursé d’un seul coup, à la fin du prêt, c’est-à-dire… In Fine.

Il faut toutefois préciser que la banque ne vous prêtera pas aussi simplement un capital au travers d’un prêt In Fine. Elle aura naturellement besoin de garanties. Cette garantie se matérialise sous la forme de ce que l’on appelle un nantissement.

Le nantissement consiste à apporter à la banque un contrat d’assurance-vie qui sera nanti par la banque. En d’autres termes, la banque se « branche » sur votre contrat pour se garantir le remboursement effectif du capital.

En plus de la mise en place de ce nantissement, il vous faudra donc abonder (c’est-à-dire verser régulièrement) sur ce contrat de sorte qu’au terme du prêt, le capital constitué sur le contrat corresponde au montant du capital emprunté.

Une hypothèque sur le bien immobilier peut aussi être apportée en tant que garantie d’un prêt in fine. Cette garantie porte alors sur le bien immobilier acquis à crédit. Si celui-ci n’est pas remboursé, la banque peut alors saisir le bien immobilier et la revendre pour se rembourser.

Quel est l'intérêt d’un prêt in Fine ?

Il y a deux principaux avantages à opter pour le prêt In Fine :

  • En ne remboursant que des intérêts fixes tout au long du prêt, vous optimisez leur déduction de revenus fonciers. Ainsi vous vous assurez une réserve linéaire et optimale d’intérêts déductibles tout au long de votre investissement : avantage fiscal donc
  • Plutôt que de rembourser une part de capital qui ne se valorise pas à la banque, vous le capitalisez sur un contrat d’assurance-vie qui lui se valorise (à raison du rendement du contrat choisi). Cette mécanique vous permet donc de réaliser ce que l’on appelle un effet de levier.

Vous l’aurez compris, le prêt In Fine est une option à retenir systématiquement dès que deux critères sont remplis :

  1. Il s’agit d’un investissement locatif (ou si vous disposez déjà de revenus fonciers par ailleurs)
  2. Vous avez au moins 15% du capital emprunté en liquidité disponible. En effet, la banque vous demandera d’apporter au moins cette somme en nantissement pour pouvoir accéder au prêt In Fine.

Aujourd’hui, les crédits in fine représentent une part comprise entre 5 et 10% de des crédits immobiliers accordés en France. Malgré son intérêt certain, ce faible taux est lié aux exigences strictes demandées par les banques pour octroyer ce type de prêt (nantissement, capacité d’épargne importante etc.).

Si vous financez votre résidence principale ou secondaire

Si vous financez l’un de ces deux types de bien, le prêt In Fine n’aura alors aucun intérêt pour vous. En effet cette notion de « lissage » des intérêts est notamment intéressante d’un point de vue fiscal, pour laquelle vous n’êtes pas concernée s’il s’agit d’un bien qui ne sera pas loué.

De plus, il faut savoir qu’un prêt In Fine coute généralement un tout petit peu plus cher qu’un prêt amortissable classique.

Si ce delta de cout du taux est totalement absorbé par la déduction des intérêts, cela représenterait en revanche un surcout inutile dans le cas d’un financement de Résidence principale ou secondaire non louée.

Aujourd’hui en Novembre 2024, le taux de crédit immobilier classique (donc amortissable) moyen sur 25 ans s’affiche entre 3,55% et 3,70%. Il est supérieur de 20% à 30% dans le cadre d’un crédit In Fine.

Exemple :

Vous empruntez 200 000 € sur 15 ans à un taux d’intérêt disons de 3%. Chaque mois donc on va rembourser seulement les intérêts de 500€ (200 000€ x 3% / 12). Le bien dégage un revenu locatif de 700€/mois.

En parallèle de cela, on place tous les mois de l’argent sur un contrat d’assurance vie pour pouvoir rembourser le capital au bout de 15 ans. On place ainsi la somme de 900 € par mois afin de pouvoir se constituer un capital de 200 000 € au bout de 15 ans afin de pouvoir rembourser le capital du prêt.

L’effort mensuel est donc de 700€ (loyer) – 500€ (intérêts) – 900€ (épargne) soit 700€. Vous dépensez donc 700€ par mois pour cet investissement.

Ainsi, au bout des 15 ans, vous avez remboursé les 200 000€ de capital grâce à votre épargne constituée. Par ailleurs, si le bien acquis a pris de la valeur, vous conservez la plus-value réalisée et continuez surtout à percevoir les loyers de votre bien.

En résumé...

Etonnement, les banquiers sont peu habitués à travailler les prêts In Fine, souvent par méconnaissance ou manque de formation. Aussi, si vous envisagez d’avoir recours au prêt In Fine, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier qui saura certainement vous aider dans le choix et la mise en place du meilleur prêt pour vous.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Doriane Saint Louis Augustin, Responsable de l'animation commerciale

Titulaire d'un Master 2 en Management International Trilingue, Doriane débute sa carrière dans une banque en tant que Conseillère Patrimoniale.
Elle intègre ensuite, dans des fonctions commerciales et d'animation de réseau, un grand promoteur français, au sein de sa filiale dédiée à l'immobilier d'investissement.
Riche de cette double expérience, elle prend ensuite des fonctions de coaching et d'animation du réseau d'une banque privée nationale avant de rejoindre l'équipe de Netinvestissement.

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