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Pourquoi et comment acheter un bien en LMNP ?

Immobilier Guides Location meublée LMP-LMNP

L’article « Pourquoi et comment acheter un bien en LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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L'investissement immobilier en LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, peut offrir de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Ce type d'investissement peut en effet notamment permettre de générer des revenus locatifs stables, de diversifier votre patrimoine et votre portefeuille d'investissements et de bénéficier d'avantages fiscaux importants. Si vous êtes intéressé(e) par l'achat d'un bien immobilier en LMNP, il est important de comprendre les différents aspects de ce type d'investissement.

Le processus d'achat d'un bien neuf en LMNP est différent de l'achat d'un bien dans l'ancien en LMNP. Il vous faut connaitre les différences entre ces deux types d'investissements immobiliers et prendre en compte les avantages et les inconvénients de chacun. Avant de réaliser l'achat d'un bien neuf en LMNP, nous vous recommandons d’évaluer au préalable vos besoins et objectifs, de faire une recherche de biens immobiliers, d'évaluer les coûts et les avantages fiscaux avant de finaliser la transaction.

En ce qui concerne l'achat d'un bien dans l'ancien en LMNP, il vous faudra notamment prendre en compte les éventuels coûts liés à la rénovation du bien, ainsi que les éventuels frais de gestion. Il est également important de comprendre les différences de loyers potentiels entre un bien neuf et un bien dans l'ancien.

Il existe de nombreuses options pour acheter en LMNP, allant des grandes villes françaises à des zones plus rurales. Il est important de choisir la localisation en fonction de vos objectifs d'investissement et de la demande locative de la région.

La déclaration de votre investissement en LMNP est un des aspects sensible de ce type d’opération immobilière. Nous vous recommandons vivement de vous faire accompagner par un comptable, au moins pour la première déclaration, afin de prendre la mesure de l’ensemble des démarches et obligations et ainsi éviter de vous tromper.

Enfin, il est important d’avoir conscience que tous les biens immobiliers en LMNP proposés sur le marché ne se valent pas. Pour découvrir les meilleurs produits en LMNP et ainsi maximiser les avantages de ce type d’investissement immobilier, le mieux et le plus simple est encore de faire appel à nos chefs de projet spécialisés. Non seulement nous avons le plus large choix de produits immobiliers en LMNP mais surtout, cela ne vous coutera pas plus cher. Oui, je sais, c’est génial.

Nos équipes effectuent pour vous une recherche approfondie des différents produits disponibles sur le marché et une évaluation de leurs avantages et inconvénients. En faisant appel à un expert-comptable ou un conseiller en investissement immobilier compétent et habilité à travailler ce type de véhicule d’investissement, vous pouvez être sûr de trouver le meilleur produit pour vous.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

1. Quels sont les avantages d'un achat en LMNP ?

Voici une liste des avantages d'un achat en LMNP :

Avantages fiscaux :

Le LMNP permet de déduire un ensemble de frais liés à l'investissement immobilier de vos revenus locatifs (appelés ici revenus BIC), ce qui vous permet de diminuer l’imposition sur les revenus nets restants après déduction des charges. Mais ce n’est pas tout. Si vous investissez dans un LMNP dans une résidence de services gérée, vous pourrez amortir le bien immobilier (hors foncier) ainsi que les meubles sur une longue période, comme le fait une personne morale, et ainsi générer des revenus quasi nets d’impôts.

Revenus locatifs stables :

Le LMNP, surtout dans une résidence de services gérée, génère des revenus locatifs stables grâce à la location du bien via un bail commercial.

Défiscalisation :

Le LMNP permet de bénéficier d'une défiscalisation grâce à la loi Censi-Bouvard. A noter toutefois que cette loi n’est désormais plus en vigueur depuis le 1er Janvier 2023.

Valorisation du patrimoine :

L'investissement immobilier en LMNP peut aider à valoriser votre patrimoine à long terme et à vous créer un patrimoine immobilier avec « l’agent de la banque », grâce à la puissance du prêt bancaire.

Facilité de gestion :

La gestion des biens en LMNP peut être facilitée par la mise en place de contrats de gestion locative avec des professionnels, ou encore mieux, via un bail commercial.

Possibilité de transmettre le bien :

Le bien immobilier acheté en LMNP est transmissible à vos ayants droits, comme pour tout actif immobilier classique.

2. Comment acheter un bien neuf en LMNP ?

Comme nous venons de le voir, acheter un bien immobilier neuf en LMNP peut être un choix judicieux si vous cherchez à générer des revenus locatifs stables et à bénéficier d'avantages fiscaux, notamment grâce à l’amortissement comptable.

Pour acheter un bien neuf en LMNP, vous devez suivre une série d'étapes clés. Tout d'abord, il est important de déterminer les critères clés pour l'investissement immobilier, tels que la localisation, le prix du bien, son rendement locatif potentiel ainsi que son potentiel de valorisation dans le temps.

Ensuite, vous devrez explorer les différentes options de biens immobiliers neufs disponibles sur le marché en sollicitant, par exemple, nos équipes gratuitement et sans engagement.

Il est également important d'évaluer les coûts et les différents avantages fiscaux associés à l'investissement immobilier en LMNP pour prendre une décision éclairée. N’oubliez pas également de bien tenir compte des frais de notaire, des taxes et des frais de gestion, ainsi que de la possibilité, selon le type de produit que vous aurez choisi, de bénéficier de l’amortissement comptable inhérent à l'investissement en LMNP, ainsi que la déduction des frais liés à l'investissement immobilier.

Une fois que vous aurez trouvé le bien immobilier qui répond à vos critères, vous veillerez bien à vous assurer que toutes les conditions sont claires et satisfaisantes pour vous. Alors seulement vous pourrez finaliser la transaction en vous acquittant des frais de notaire (réduits dans le neuf) ainsi que les éventuels autres frais liés à la transaction immobilière.

Une fois que le bien immobilier est acheté, vous pourrez alors le mettre en location à des locataires vous-même en direct ou encore faire appel à un gestionnaire locatif pour vous aider à gérer le bien et les locataires. L’idéal et le moins contraignant étant de le confier à un gestionnaire dédié au travers d’un bail commercial unique.

3. Comment acheter un bien dans l'ancien en LMNP ?

Si la mécanique d’achat d’un bien LMNP dans l’ancien peut sembler identique à celle dans le neuf, il y a toutefois de nombreuses différences. Tout d’abord, les frais de notaires supportés pour l’achat seront les frais « classiques », à 8%, contre 2% dans le neuf. Mais c’est surtout au niveau du rendement locatif et du délai de mise en location que les choses changent. En effet, un bien LMNP dans l’ancien sera généralement plus rentable qu’un LMNP dans le neuf, mais vous ne bénéficierez en revanche pas de la garantie décennale que l’on retrouve pour les biens immobiliers neufs. De plus, lorsque vous achetez un bien immobilier en LMNP dans l’ancien, vous n’aurez pas à attendre que le bien soit terminé d’être construit pour vous être livré. Bien évidemment qui dit ancien dit, « déjà existant ». A ce titre, dès le jour de la signature chez le notaire vous commencerez à percevoir les revenus locatifs.

Enfin, le marché secondaire est plus « généreux » en matière de choix de biens à la vente que dans le neuf. Il y a en effet de moins en moins de programmes immobiliers neufs qui « sortent de terre » en France, et à fortiori sous l’égide du statut du LMNP.

4. Où acheter en LMNP ?

En toute logique, l’emplacement du bien est un critère absolument déterminant, mais, ces critères ne sont pour autant pas du tout les mêmes que ceux que vous privilégieriez pour un achat immobilier « classique ». Le critère de l’emplacement pour un investissement en LMNP doit être rationnellement et objectivement abordé non pas sous votre propre spectre affectif et/ou subjectif mais bel et bien en fonction de la cible de locataires visée. Ainsi, pour un bien LMNP visant des étudiants, vous privilégierez les villes étudiantes, et un immeuble de préférence proche des facultés et universités, facilement accessible via les transports publics. Pour un LMNP de tourisme, en toute logique, la zone doit répondre à une appétence touristique forte et la plus longue durant l’année possible.

Enfin, et c’est un cas bien spécifique, pour les EHPAD ont davantage d’intérêt (et de rentabilité) au calme, en périphérie des villes, voire à la campagne plutôt qu’en centre-ville. En effet, si un étudiant privilégiera une résidence hyper bien située proche de son lieu d’étude et bien desservie par les transports, un pensionnaire d’EHPAD en revanche n’en aura que faire et préfèrera au contraire le calme de la campagne, un cadre bucolique et le champ des oiseaux.

Si les centres-villes peuvent potentiellement offrir des loyers plus élevés et une forte demande locative, ils sont généralement plus chers à l’achat. Les zones touristiques peuvent offrir des loyers élevés en haute saison, mais les revenus locatifs peuvent être plus faibles en dehors de cette période. Les résidences étudiantes et les résidences seniors peuvent offrir des loyers stables tout au long de l'année et peuvent donc, comme nous l’avons vu précédemment, être situées dans des zones moins prisées.

Il est également important de tenir compte des conditions économiques locales, de la qualité des infrastructures et des services, ainsi que des perspectives de développement futur. En faisant une analyse approfondie de chaque localité et en comparant les avantages et les inconvénients, vous pourrez choisir la meilleure option pour votre investissement en LMNP. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller en investissement immobilier pour vous aider à faire le bon choix.

5. Comment déclarer son investissement en LMNP ?

Déclarer son investissement en LMNP est un processus en réalité assez simple, mais il est important de le faire correctement pour maximiser les avantages fiscaux liés à ce type d'investissement. Pour déclarer votre investissement en LMNP, et en fonction du régime fiscal que vous aurez choisi, soit au micro BIC soit au réel soit via l’amortissement réputé différé, les formulaires cerfa et les «cases à remplir» diffèrent. Rapprochez vous de votre chef de projet patrimonial ou de votre expert-comptable pour ne pas vous tromper.

À NOTER : comme pour tout investissement immobilier locatif, vous pouvez également déduire les intérêts d'emprunt liés à l'opération, ce qui viendra réduire significativement votre impôt sur les revenus locatifs BIC. Il est important de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour s'assurer que vous déclarez correctement votre investissement en LMNP et que vous profitez au maximum des avantages fiscaux.

Enfin, il est important de noter que les règles fiscales liées au LMNP peuvent changer au fil du temps, il est donc judicieux de rester informé des évolutions régulièrement pour s'assurer que vous déclarez votre investissement en conformité avec les lois en vigueur.

6. Découvrez notre sélection des meilleurs produits en LMNP

Netinvestissement est un acteur français leader dans le secteur de l'investissement immobilier en France, offrant une très large gamme de produits LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) de qualité supérieure. Via notre site, nous vous donnons accès à une véritable plateforme en ligne simple et facile à utiliser si vous êtes intéressé(e)s par ce type d'investissement.

Avec Netinvestissement, vous pouvez découvrir une sélection des meilleurs produits LMNP du marché, y compris des appartements neufs en résidence de tourisme et des maisons individuelles en résidence services. Tous les produits sont sélectionnés avec soin pour offrir un rendement locatif optimal, une sécurité et une pérennité dans l’investissement et une valorisation de patrimoine à terme.

Netinvestissement propose également des services de conseil en investissement immobilier, avec une équipe d'experts en investissements qui pourront vous aider à faire les meilleurs choix pour votre portefeuille d'investissement. Grâce à leur connaissance approfondie du marché de l'investissement immobilier en France, ils vous aideront à vous y retrouver et à comprendre les avantages et les inconvénients de chaque produit LMNP ainsi que vous conseiller sur la meilleure stratégie d'investissement pour vos objectifs financiers et patrimoniaux personnels.

Si vous êtes intéressé(e) par l'investissement immobilier en LMNP, Netinvestissement est le choix à privilégier pour découvrir une sélection des meilleurs produits sur le marché. Promenez-vous librement sur notre site pour en savoir plus sur les produits LMNP disponibles et pour obtenir des conseils sur les meilleures stratégies d'investissement.

En résumé...

En conclusion, l'investissement immobilier en LMNP peut être un choix judicieux pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'investissements et à générer des revenus locatifs stables. L'achat d'un bien en LMNP peut offrir de nombreux avantages fiscaux, tels que la déduction des frais liés à l'investissement immobilier et l’amortissement comptable dans certains cas, ce qui peut aider à réduire vos impôts. De plus, le LMNP peut aider à valoriser le patrimoine à long terme et à transmettre le bien à des héritiers sans subir de droits de succession.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en LMNP, il est important de déterminer les critères importants pour vous et effectuer, en amont, une recherche approfondie des différentes options disponibles. Il est également important d'évaluer les coûts et les avantages fiscaux associés à l'investissement immobilier en LMNP pour prendre une décision éclairée. Enfin, une fois que vous avez acheté le bien, vous pouvez le louer à des locataires ou faire appel à un gestionnaire locatif pour vous aider à gérer le bien et les locataires.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1645 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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