Les clés pour réussir votre investissement en SCPI viager

Qu'est ce que le viager en SCPI ?

Définition de la SCPI en viager

Lorsqu’une personne souhaite investir dans une SCPI, elle peut soit décider de posséder les parts en pleine propriété, soit démembrées. Dans le second cas, les parts détenues sont alors séparées entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le nu-propriétaire est propriétaire des parts tandis que l’usufruitier, lui, perçoit les loyers issus de l’investissement, aussi appelées dividendes. Ce démembrement est fixé pour une durée déterminée, au terme de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

Par ailleurs, si ce démembrement doit s’achever au décès de l’usufruitier, il est alors appelé « démembrement viager ».

Le principe du démembrement viager

Le démembrement viager est utilisé principalement dans des problématiques de transmission patrimoniale. Du fait de l’abattement fiscal qu’il offre sur les frais de transmission, il est donc fortement plébiscité par les parents souhaitant préparer leur succession et le leg de leur bien à moindre coût à leur enfant.

Si le démembrement viager est choisi par le client, un barème est alors utilisé pour calculer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, tenant compte de l’âge de l’usufruitier.

Ainsi, au décès du donateur (usufruitier des parts de SCPI), les héritiers récupérant alors la pleine propriété des parts ne paient des frais de transmission que sur la quote-part du barème appliqué lors du démembrement.

Monsieur L., âgé de 65 ans et parent de 1 enfant est propriétaire de 100 000 € de SCPI

Il décide de procéder à un démembrement viager. Une fois son investissement réalisé, Monsieur L. doit établir ce qu’on appelle un acte de donation pour la nue-propriété des parts de la SCPI. Monsieur L. devient alors usufruitier des parts de sa SCPI tandis que son enfant devient nue-propriétaire de celles-ci.
Avec le tableau des clés de répartition, nous pouvons constater qu’à 65 ans, la quote-part de nue-propriété transférée à l’enfant (héritier) sera de 60% et 40% pour l’usufruit.
Ainsi, lors du décès de Monsieur, son enfant récupère la pleine propriété des parts tout en ne payant des droits de transmission que sur sa quote-part des parts en nue-propriété, soit 60% des 100 000 €. 
L’enfant devient donc plein propriétaire des parts de la SCPI, tout en ne versant des droits de succession que sur 60% de leur valeur.

Pourquoi opter pour le démembrement viager en SCPI ?

Les avantages

Recourir à un démembrement viager de parts de SCPI aide à anticiper leur transmission au moment du décès de leur propriétaire. Optimisant la fiscalité liée à la succession, ce dispositif permet, tout en bénéficiant des abattements prévus par la loi, de transmettre vos parts de SCPI avec une fiscalité avantageuse. Dans certains cas, l’imposition peut même être nulle. Cette méthode de démembrement offre aussi des avantages pour le nu-propriétaire. Les parts démembrées ne rentrent pas dans la base de calcul de leur impôt sur la fortune immobilière (IFI). De plus, l’acquisition des parts en démembrement permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais (le nu-propriétaire ne paie que la nue-propriété des parts).

Pour ce qui est de l’usufruitier, bien que celui-ci puisse bénéficier de revenus complémentaires réguliers, il se décharge aussi de toute la gestion locative, gérée elle par la société de gestion. De fait, bien que l’intérêt premier d’un tel dispositif soit d’ordre successoral, il n’est pas le seul à rendre le démembrement viager de plus en plus utilisé.

Les risques

Le démembrement viager ne présente pas de risque à proprement parler. Il est toutefois important de rappeler que, comme tout investissement immobilier en SCPI, le rendement et les revenus complémentaires ne sont pas garantis. On parle aussi du risque de liquidité. En effet, pendant toute la durée de l’investissement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus directement liés à ses parts et peut voir la valeur de reconstitution de celles-ci fluctuer, altérant ainsi la rentabilité de l’opération. Nous ne parlons ici que de risques liés directement à l’investissement lui-même, car le montage de démembrement viager en tant que tel ne présente pas de réels risques.

Comment se déroule le démembrement viager en SCPI ?

Les étapes-clés

Avant toute chose, il est important de bien analyser vos objectifs financiers fiscaux et successoraux.

Le choix de la SCPI est primordial car il s’agit de sélectionner une société dont les secteurs d’investissement correspondent le mieux à vos attentes et à vos objectifs.

La durée de démembrement est aussi un critère à surveiller. Dans le cadre d’un démembrement viager, la durée est liée à la durée de vie de l’usufruitier. Il est donc essentiel de réaliser ce type de démembrement au plus tôt afin de bénéficier d’une quote-part la plus intéressante possible pour le nu-propriétaire (voir tableau ci-dessus). Le prix du démembrement sera ainsi calculé en fonction de cette grille et de l’âge de l’usufruitier.

Une fois cette étape achevée, l’investissement sera formalisé, et chaque partie se verra attribuer ses droits et obligations.

Durant toute la durée de l’investissement, l’usufruitier perçoit les loyers correspondants aux parts de SCPI acquises, tandis que le nu-propriétaire attend la fin du démembrement pour en récupérer la pleine propriété.

À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires. Il peut alors choisir de conserver ses parts et de percevoir les revenus locatifs, ou de les revendre en réalisant potentiellement une plus-value.

La donation de la nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

La donation de la nue-propriété, pratique courante dans la gestion patrimoniale, permet à une personne (à savoir le donateur) de transférer la nue-propriété d’un bien (immobilier, valeur mobilière etc) à une autre personne (un donataire) tout en conservant l’usufruit de ce bien. Le donateur continue de jouir du bien ou de percevoir les revenus générés par celui-ci (loyers d’un bien immobilier) jusqu’à son décès, ou jusqu’à une période déterminée. Le donataire devient alors plein propriétaire du bien.

La donation de la nue-propriété confère plusieurs avantages intéressants, notamment en termes de transmission patrimoniale. Offrant une transmission progressive du patrimoine aux héritiers tout en réduisant les droits de donation, un avantage fiscal ressort aussi de la donation de nue-propriété. Les droits de donation sont en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété, elle-même déterminée sur l’âge de l’usufruitier. Réaliser une donation de nue-propriété le plus tôt possible permet donc de bénéficier (pour le nu-propriétaire) d’un abattement sur le prix du bien et de ne payer au moment de la succession des frais que sur un certain pourcentage de la valeur totale du bien.

Permettant à l’usufruitier de continuer d’habiter dans le bien, d’en percevoir les éventuels loyers qui en découlent, la donation représente aussi un avantage certains dans le cadre familial, assurant la pérennité d’un bien au sein d’une même famille avec transmission aux personnes souhaitées.

À la fin de l’usufruit, souvent au moment du décès de l’usufruitier donc, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de la nue-propriété déjà transmise.

Qui peut bénéficier du démembrement viager en SCPI ?

Le profil des investisseurs en SCPI viager

Le démembrement viager, qui permet de percevoir des revenus complémentaires tout en anticipant la transmission du patrimoine et en protégeant son conjoint survivant, s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant transmettre à leurs enfants une part de leur patrimoine, tout en continuant à percevoir des revenus. Le patrimoine sera ainsi transmis en intégralité au moment du décès des deux parents, et réparti entre les héritiers. Contrairement à de l’immobilier classique, l’immobilier SCPI représente un avantage conséquent en termes de transmission. Les parts d’une SCPI sont en effet beaucoup plus facilement divisibles entre héritiers qu’un bien en propre.

Comment choisir la SCPI qui vous convient ?

Afin de choisir la SCPI qui correspond le mieux à votre investissement et à vos objectifs, il est important de bien vous renseigner sur les différentes sociétés de gestion, leurs secteurs d’investissements, etc.

Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement dans votre investissement et le choix de la SCPI, n’hésitez pas à contacter un de nos chefs de projets patrimoniaux ! Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans ce sens.

Comment s’effectue le calcul du démembrement viager en SCPI ?

Le barème de démembrement viager en SCPI

Comme vu précédemment, voici le barème de démembrement viager qui s’applique dans le cadre des SCPI.

Investir en viager en SCPI permet aujourd’hui de diversifier votre patrimoine financier en vous constituant un patrimoine immobilier. Cela tout en bénéficiant de revenus complémentaires et en préparant la succession. Principalement utilisé au sien de cercles familiaux, cette méthode de démembrement apporte, au moment de la succession, des avantages fiscaux non négligeables.

Ces produits sont fortement liés à l'immobilier et considérés comme des instruments financiers complexes, réglementés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). C'est pourquoi il est crucial de comprendre tous les aspects de ces investissements, et de recourir aux conseils d'un professionnel agréé en tant que Conseiller en Investissements Financiers (CIF). Ça vous aidera à prendre des décisions éclairées en fonction de votre profil d'investisseur.

L'équipe de Netinvestissement et tous nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous accompagner dans l'approche de cette classe d'actifs hautement prisée.