L'évolution de l'Indice de Référence des Loyers

Bonne nouvelle pour les propriétaires de biens immobiliers locatifs, l’augmentation de leur loyer sera plus forte. Cette augmentation est basée sur l’IRL, l’indice de référence des loyers. Cette hausse importante est notamment due à la baisse de l’inflation.

Analysons comment est composé et calculé cet indice et sa progression au fil des années et les conséquences qu’il a entrainé.

Définition et calcul de l’IRL

Tout d’abord sachez que l'indice de référence des loyers concerne les loyers des locaux à usage d'habitation principale (régis par la loi du 6 juillet 1989) et les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

L'indice trimestriel de référence des loyers (IRL) créé par la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers. Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998. Le calcul est effectué sur la série non arrondie de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L'évolution de l'indice de référence intervenant dans la révision des loyers d'habitation est arrondie à deux décimales. L'indice de référence des loyers est entré en vigueur le 10 février 2008 (article 9 de la loi 2008-111 pour le pouvoir d'achat) et remplace à compter de cette date l'indice de référence des loyers - loi 2005 (créé par la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005).

Evolution de l’IRL

Régi par le contrat de location qui lie le locataire au propriétaire l’augmentation du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut donc excéder la variation de l'IRL publiée par l'Insee.

L’IRL a connu l’évolution suivante sur les dernières années :

• 2008 :L'IRL enregistre sa plus forte hausse au troisième trimestre 2008 (+2,95%),
• 2009 : l’IRL enregistre un recul au quatrième trimestre 2009 (-0,06%).
• Après une forte progression au premier trimestre 2012 (+2,24%), sa plus forte progression depuis le premier trimestre 2009, l'IRL n'a cessé de ralentir depuis.
• L'indice a progressé de 1,54% sur un an au premier trimestre 2013, ralentissant légèrement par rapport à la hausse du dernier trimestre 2012 (+1,88%).

Cette décélération s'explique par son indexation sur l'inflation qui est restée globalement stable ces dernières années et ces derniers mois: + 0,3% sur un mois en mars, et de 1% sur un an (après +1,1% en février).

L’indexation de l’IRL sur l’inflation est donc favorable lorsque l’inflation est basse mais l’IRL augmente progresse fortement dès que celle-ci est élevée.

Les propriétaires et l’augmentation de loyer

Au 1er janvier 2013 les propriétaires peuvent augmenter leur loyer de 1,88%. Cette augmentation est plus élevée que le niveau d’augmentation de l’inflation. Cette tendance s’est inversée au 1er trimestre 2013.

Même si les propriétaires peuvent indexer leur augmentation de loyer en se basant sur l’indice IRL, selon une étude récente de Gererseul.com, plateforme web d'assistance à la gestion locative, 3500 bailleurs particuliers sondés sur leur pratique en matière de loyers met en relief que 52% d'entre eux n'appliquent pas systématiquement les révisions de loyer légales en cours de bail.

Ces chiffres sont cependant en légère contradiction avec certaines estimations réalisées par d'autres organismes. La tendance est différente pour les nouveaux baux constatés dans le parc immobilier privé. Selon l'observatoire Clameur, les bailleurs privés ont en effet accentué leur hausse, « en raison de l'insuffisance de l'offre constatée » dans plusieurs métropoles. Selon les chiffres publiés par l'observatoire Clameur fin novembre, sur les onze premiers mois de 2012, comparés à la même période de 2011, la hausse a été de 2,4 %.

L’indice de révisions des loyers est l’indice de base permettant aux bailleurs privés de pratiquer leur augmentation de loyer aux dates convenues entre les parties contractantes du contrat de location. Cet indice est indexé sur l’évolution des prix à la consommation. Le niveau d’augmentation de l’indice est orienté à la hausse lorsque l’inflation est forte, et inversement l’IRL est décélère ou baisse dans le cas d’une inflation stable ou en baisse.

La demande locative reste forte dans les plusieurs grandes métropoles et l’augmentation des loyers sur ces zones a été accentué, +2,4% sur les onze premiers mois de de 2012.

Dans cette optique le rendement locatif dans les zones à forte demande locative reste plutôt favorable et il est à considérer dans le cadre d’un projet d’ investissement locatif.