Crédit Immobilier : les taux toujours en baisse !

La baisse des taux de crédit immobilier continue en octobre. Le repli, bien que très léger, touche l’ensemble du marché, crédit sur immobilier ancien, immobilier neuf mais également travaux. Si les volumes des crédits continuent de plonger et que le nombre de transactions continue de chuter, cette baisse reste une bonne nouvelle, les taux se rapprochant de leur plus bas historique de novembre 2010.

Une demande de crédits en chute libre

Les observateurs notent que l’encours de crédits immobiliers accordés en 2012 par les banques ne sera que de 115 milliards d’euros, après une bonne année 2011 (162 milliards d’euros) et loin du record de l’année 2007 (170,2 milliards d’euros). La situation économique compliquée explique en partie que la demande de crédits s’est fortement affaissée depuis le début de l’année avec un retour de la prudence des ménages dans la gestion de leur budget. De plus, l’entrée en vigueur des règles « Bâles III » en 2013 pousse les banques à se désintéresser des emprunts à long terme qui seront les plus pénalisés par le nouveau cadre prudentiel. Cela se confirme avec une durée moyenne des prêts stabilisée autour de 216 mois dans l’ancien (226 en 2011) et 225 mois dans le neuf (233 en 2011).

Un marché immobilier atone

La baisse des taux ne suffit pas à endiguer la chute brutale des volumes de transactions et de crédits accordés. Pourtant, après 3,51% en août et 3,44% en septembre, le taux moyen hors assurance sur toutes durées confondues a atteint 3,37% en octobre selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Même constat pour le baromètre Empruntis qui note sur 15 ans un repli de -0,05% et sur 25 ans un repli de -0,10%.

Le volume des crédits immobiliers dépend bien entendu du dynamisme du marché immobilier et du volume de transactions. En province, on enregistre en effet une baisse des volumes dans l’ancien de 15% sur un an à fin juin 2012 et même de 17% à fin août. En IDF y compris, où les volumes ont enregistré une baisse de 20% sur un an à fin juillet. Les perspectives finales pour 2012 font craindre une baisse importante des volumes dans l’ancien aux alentours de 650000 ventes, loin derrière 2011 (environ 800000) et dans le neuf avec 75000 ventes maximum (environ 130000 en 2011).

Les bonnes nouvelles

Dans ce contexte un peu morose, une nouveauté tout de même qui peut être considérée comme une bonne nouvelle. La possibilité de négocier et d’obtenir une décote sur les conditions de base offertes ne serait plus réservée qu’aux seuls bons profils. En effet, sur une durée de 20 ans, et bien que ce taux soit resté en moyenne désespérément stable, un emprunteur présentant un dossier moyen pourra obtenir une « remise » portant le taux aux alentours de 3,60% par rapport aux grilles moyennes offrant 3,80%. Un emprunteur présentant les meilleures garanties obtiendra sur la même durée un taux proche de 3,30%.

Quand aux perspectives proches, les observateurs prévoient une nouvelle légère baisse en novembre avec un volume en léger rebond du fait que toutes les banques n’auront pas atteint leurs objectifs et feront la chasse aux nouveaux clients.

Le marché des taux de crédit immobilier offre de belles perspectives avec un niveau moyen historiquement bas. Dans un contexte de légère baisse des prix immobiliers dans l’ancien et de déstockage dans l’immobilier neuf, l’investisseur qui présente un bon dossier peut espérer utiliser au mieux le levier du crédit pour optimiser son investissement avec des conditions très attractives. L’entrée en vigueur en janvier 2013 du cadre prudentiel « Bâles III » aura certainement un impact sur la distribution de crédit par les banques. Il est donc conseillé de ne pas perdre de temps.