Encadrement des loyers : l’avis des professionnels

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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L’apparition du décret au Journal Officiel (J.O) vendredi a confirmé le souhait du gouvernement de mettre en place pour cet été l’encadrement des loyers. Alors ça y est, c’est bien officiel, la loi Alur a dicté son cadre de mesure et son champs d’application. Une grande partie du travail est faite pour qu’elle devienne applicable dans la capitale en août 2015. Mais cette mesure divise professionnels et contribuables français. Explications.

La crainte des professionnels de l’immobilier

Nombreux professionnels ne voyant pas la mesure d’un bon oeil. Selon eux, l’encadrement des loyers ferait fuir les investisseurs achetant des biens immobiliers pour de la location. Aujourd’hui nous savons tous que l’immobilier locatif a besoin d’être soutenu et encouragé pour continuer à séduire les investisseurs potentiels. Hors avec cette « normalisation des loyers », la peur première des investisseurs seraient de voir la rentabilité de leur patrimoine immobilier locatif affaiblie.

D’autres professionnels la jugent inutile. Pourquoi ? Pour la simple et bonne raison que le dispositif entrera en vigueur à un moment où les loyers, certes quelques peu élevés, n’augmentent plus. En 2014 nous avons même assisté à une baisse des loyers un peu partout en France. Dans la capitale le loyer moyen en 2014 a baissé de 2.8% en un an passant de 995€ à 981€. Même constat en Ile-de-France où le loyer moyen a reculé l’année dernière de 5.1% passant de 832€ à 791€.

Depuis plus d’un an les marchés s’oriente à la baisse et cela sans encadrement des loyers. Le marché immobilier locatif s’autorégule seul. Avec l’encadrement des loyers, l’Olap a estimé une baisse mensuelle des loyers de 50€ pour un tiers des locations et de 50 à 100€ pour un autre tiers. Le changement le plus visible sera pour le dernier tiers regroupant 10% des loyers les plus chers. La baisse des loyers de ce dernier tiers est estimée à plus de 240€ par mois.

Rappelons aussi que dans 39 agglomérations l’encadrement des loyers est déjà applicable sous une autre forme. En effet, il est interdit pour un bailleur d’élever le loyer à la relocation d’une valeur plus haute que l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice sert de base à la révision des loyers de tous logements. Au premier trimestre 2015, il atteint 125.19 soit une augmentation sur un an de 0.15%.

Evolution annuelle de l’indice de référence des loyers

IRL entre 2011 et 2015Source : Insee.fr

Les associations de défense des consommateurs et la majorité des français se réjouissent

Avec l’encadrement des loyers, lors de la signature d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, les propriétaires de logement ne pourront plus dépasser de plus de 20% le loyer de référence fixé par arrêté. Cette nouvelle mesure séduit 75% des français. L’encadrement des loyers est pour eux une solution pour mettre de l’ordre dans le marché immobilier, de limiter les abus et pratiques excessives de certains bailleurs. Il est aussi perçu par les français comme étant un bon dispositif de protection des locataires. L’encadrement des loyers permettra aussi un accès facilité pour le financement du logement.

Aujourd’hui les loyers des ménages correspondent à un taux d’effort de 25%. Le but de la loi Alur est d’alléger ce taux, surtout pour les jeunes pour lesquels le logement absorbe en moyenne 35% de leur revenu net mensuel. Globalement, du point de vue des français et des associations de défense des consommateurs, la loi Alur séduit.

Conclusion

Professionnels de l’immobilier ou contribuables français, les avis divergent. Les conclusions de cette mesure de l’encadrement des loyers ne pourront se faire qu’après une année de phase de test. Le bilan sera s’en doute mitigé. La mesure doit être équilibrée et ne doit pas être présente pour figer l’immobilier et de poursuivre une certaine détérioration du parc immobilier locatif. Faciliter l’accès au logement et alléger les charges de loyers pour redynamiser l’économie, oui ! Mais tout cela doit être possible en évitant absolument la fuite des investisseurs immobiliers.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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Le 2020-10-27 10:58:29 par Eric F.