Censi-Bouvard : comment sortir de votre opération ?

Vous avez acquis il y a plusieurs années un bien meublé sous statut LMNP (dans l’ancien rénové, dans le neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) en résidence services de type EHPAD, résidence pour seniors, résidence pour étudiants, résidence d’affaires ou résidence de tourisme ? Vous avez opté pour la réduction d’impôt sur le revenu lié au dispositif Censi-Bouvard et peut-être avez-vous également récupéré la TVA immobilière sur le prix d’acquisition ?

Vous avez maintenant besoin de récupérer de la liquidité, pour par exemple réinvestir dans un autre projet, votre situation personnelle a changé (chômage, décès, divorce…) ou tout simplement vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt et vous payez désormais des impôts sur ces revenus locatifs ?

Sachez que vous pouvez revendre un bien immobilier acquis sous dispositif Censi-Bouvard, en respectant certaines conditions, entre autres pour conserver le bénéfice de la récupération de la TVA immobilière. Voici les conditions à respecter pour tout projet de revente d’un LMNP bouvard.

Rappel du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est une loi de réduction d'impôts ou de défiscalisation, qui a été adoptée en mars 2009 et prolongée de 3 ans jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dispositif a pour objectif d’inciter les investissements en résidences de services en offrant des réductions fiscales intéressantes pour l’investisseur. Les résidences services concernées doivent être neuves ou avoir plus de 15 ans et faire l’objet d’une rénovation.

Les résidences services concernées par ce dispositif sont les EHPAD, les résidences pour seniors ou encore les résidences pour étudiants. Pour information les résidences de tourisme de loisirs ou de tourisme d’affaires ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard. La gestion doit être confiée à un exploitant professionnel, gestionnaire de la résidence, qui doit délivrer des services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, blanchisserie et ménage). Sachez que dans le cadre d’un investissement Censi-bouvard, le bien immobilier doit être destiné à la location meublée dans une résidence services pour une durée minimum de 9 ans. A noter également que les loyers perçus rentrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Il convient de noter que la mise en place du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

Les avantages fiscaux :

Ce dispositif Censi-Bouvard offre à l’investisseur des avantages substantiels :

• Une baisse d’impôt égale à 11% du montant investi répartie sur 9 ans
• La récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf (soit 20 % du prix de vente Hors Taxes)
• Une déduction des charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, frais comptables, travaux, etc.)
• Une gestion simplifiée et des loyers versés pendant 9 ans, fixés par le bail commercial entre le propriétaire et le locataire (gestionnaire de résidence)

Cette acquisition en résidence services est donc en grande partie financée par vos revenus locatifs et votre réduction d’impôt.

Les contraintes :

Comme tout dispositif fiscal, la Loi Censi-Bouvard présente également quelques inconvénients qu’il est important de noter. A savoir que la réussite de ce genre d’investissement immobilier repose en grande partie sur le sérieux et la qualité du gestionnaire de la résidence avec lequel le bail commercial a été conclu. Il est donc important de bien choisir le gestionnaire afin d’éviter tout risque de faillite ou de non-paiement des loyers. Il est important également de noter que les réductions et crédits d’impôts du foyer fiscal ne peuvent dépasser 10 000 euros par an. En outre, opter pour la réduction Censi-Bouvard ne permet pas de bénéficier des amortissements comptables sur l’immobilier et le mobilier, à la différence du LMNP classique, ni pendant la période des 9 ans, ni après

Pourquoi revendre un LMNP au terme du dispositif Censi-Bouvard ?

Comme vu précédemment, acheter un bien immobilier sous le dispositif Censi-Bouvard impose une obligation de détention du bien en résidence services pendant 9 ans minimum. Passé ce délai, l’investisseur peut décider de revendre son bien sur le marché secondaire ou de l’occasion. Les raisons de la revente peuvent être diverses :

• Récupérer des liquidités
• Réinvestir dans un nouveau projet immobilier ou effectuer un autre placement
• Une séparation ou un divorce
• Un décès
• Transmettre des fonds à ses enfants ou tout autre bénéficiaire
• Changement de situation professionnelle (perte d’emploi par exemple);
• Echapper à la fiscalisation naissante des revenus générés par ces revenus
• Etc.

Pour optimiser votre investissement et éviter de reverser intégralement la réduction d’impôt à l’administration fiscale, il est donc vivement conseiller d’attendre les 9 ans avant de revendre votre bien LMNP et de vous adresser à un spécialiste de la revente pour optimiser le capital en sortie.

Bien faire estimer sa location meublée non professionnelle pour mieux revendre

Avant de pouvoir revendre votre bien LMNP sur le marché secondaire, il est important de bien faire estimer ce bien en faisant appel à un professionnel. Afin de faire une estimation juste, aux meilleures conditions du marché, plusieurs critères vont être analysés :

• La qualité de l’exploitant
• Le type de résidence : pour seniors, pour étudiants, médicalisée, de tourisme etc.
• La localisation de la résidence
• La qualité du bail commercial : révision du loyer, travaux éventuels à faire, répartition des charges, renouvellement du mobilier etc.
• La durée restante du bail commercial. Les baux qui viennent d’être renouvelés sont ceux qui donnent le plus de visibilité à long terme à l’acquéreur.

Les éléments à prévoir pour l’estimation de votre bien en résidence services

Afin de préparer au mieux votre prochaine estimation, il est primordial de constituer votre dossier et de vous munir des éléments suivants :

• L’attestation de vente avec le prix d’acquisition ventilant prix de l’immobilier et prix du mobilier
• Le bail commercial en cours et/ou avenant signé des deux parties
• La dernière facture de loyer
• La dernière taxe foncière
• Le dernier décompte annuel de charges de copropriété
• Le dernier procès-verbal d’assemblée générale
• Le plan du logement

Quid de la fiscalité lors de la revente

La TVA immobilière

Lors de la revente d’un bien immobilier acquis sous dispositif Censi-Bouvard, il est possible de conserver la totalité de la TVA immobilière à condition de détenir ce bien depuis au moins 20 ans. En effet, passée cette date, la TVA est définitivement acquise par le vendeur et l’administration fiscale ne pourra pas faire de rappel sur celle-ci. Dans le cas contraire, le propriétaire vendeur devra rembourser cette TVA initialement acquise.

Cependant, sachez qu’il est en réalité possible de revendre ce bien immobilier plus tôt que prévu, c’est-à-dire avant les 20 ans, tout en conservant cette TVA, à condition de :

• Réaliser la vente entre deux personnes assujettis à la TVA (le vendeur et l’acquéreur)
• Les loyers perçus sont soumis à TVA car 3 des 4 services para-hôteliers sont fournis : accueil, service de petit-déjeuner, ménage, linge de maison
• Placer la vente sous l’article 257 bis du CGI, pour ainsi vendre hors régime de TVA immobilière.

La plus-value immobilière à la revente d’un LMNP

Lors de la revente d’un bien immobilier acquis sous dispositif Censi-Bouvard, si le propriétaire vendeur du LMNP réalise une plus-value, cette dernière sera soumise au régime des plus-values des particuliers. Cette plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, est soumise à divers abattements en fonction de la durée de détention. Ainsi, le propriétaire vendeur pourra donc au bout de 22 ans être exonéré d’impôt sur la plus-value, et au bout de 30 ans être exonéré des prélèvements sociaux.

Pourquoi se faire accompagner pour la revente de votre bien LMNP ?

Pour tout propriétaire d’un bien LMNP souhaitant revendre, il peut s’avérer compliqué de prendre en compte et de maitriser tous les aspects liés à la réduction d'impôts, à la TVA ou aux spécificités du bail commercial appliqués à ce type de bien immobilier. En effet, la revente de ce type de bien immobilier ne s’improvise pas et nécessite d’être accompagné par des spécialistes pour ainsi éviter certains risques, comme la reprise de l’avantage fiscal en Censi-Bouvard, la plus-value immobilière en tant que Loueur Professionnel, le renouvellement du mobilier, le renouvellement ou non du bail commercial les travaux votés ou non etc.

C’est pour cette raison qu’il est vivement conseillé de faire appel à un spécialiste de la revente LMNP sur le marché secondaire. Un expert en LMNP en résidence services saura vous accompagner et vous conseiller pour revendre au bon moment et rapidement votre bien immobilier aux meilleures conditions du marché, tout en respectant la législation en vigueur. Il vous aidera également à conserver votre TVA immobilière initialement récupérée, et ce même si vous décidez de revendre avant la date des 20 ans.

En faisant appel à un professionnel de la revente en location meublée gérée sous bail commercial en résidence services, vous pouvez ainsi profiter d’un savoir-faire et d’un réseau de partenaires (experts-comptables, notaires, conseillers en gestion de patrimoine, diagnostiqueurs etc.).

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est un dispositif avantageux pour l’investisseur lui permettant de profiter de nombreux avantages fiscaux. C’est pour cette raison qu’il a été plébiscité par de nombreux particuliers souhaitant investir pour se générer un complément de revenu, préparer leur retraite, défiscaliser une partie de leurs revenus ou bien se constituer un patrimoine immobilier.

Lorsque le propriétaire souhaite sortir de ce dispositif et revendre son bien sur le marché secondaire, les choses peuvent vite se compliquer si ce dernier n’est pas ou mal accompagné dans son projet de revente. En effet, il est important d’avoir une pleine connaissance des complexités liées à ce type d’investissement, comme la réduction d'impôts, ou encore la conservation de la TVA immobilière. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de faire appel à un spécialiste.

Etant donné que ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022 pour non-prorogation dans le cadre de la loi Finances pour 2023, vous ne pouvez plus en bénéficier. Néanmoins, pour réduire vos impôts, il existe d'autres solutions de défiscalisation immobilière sur lesquelles nous pouvons vous accompagner.