Immobilier/assurance vie : réunissez deux placements

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Par Stéphane van Huffel - Vu 10559 fois

En ces temps d’incertitude générale, vous êtes certainement, comme de nombreux investisseurs, en situation d’attentisme concernant vos placements. Il se peut notamment que vous hésitiez encore entre immobilier et assurance vie. Et si les deux étaient compatibles ? Oui, c’est possible. Et cela présente même de nombreux avantages ; à commencer par vous permettre de diversifier vos placements. Voici les solutions existantes.

Allier placements immobiliers et assurance vie

placements immobilier et assurance vie

Le « ticket d’entrée » pour un investissement dans l’immobilier en direct peut s’avérer élevé et il est possible de rencontrer des risques et contraintes, principalement liés à la gestion, et aux aléas locatifs (loyers impayés, absences de locataires, etc).

Ainsi, quand on ne peut financer entièrement une opération immobilière ou si l’on souhaite investir dans l’immobilier en se dispensant des contraintes de gestion, passer par l’assurance vie est alors une solution intéressante. En effet, c’est la compagnie d’assurance qui porte le risque du placement et il est possible de retirer ses capitaux au moment voulu, et ce, sans délai.

De plus, en choisissant d’investir dans l’immobilier par le biais de l’assurance vie, le risque de pertes est mutualisé puisque les sociétés dans lesquelles le placement est réalisé possèdent souvent un parc immobilier important et varié, limitant ainsi les loyers impayés. Cette variété de biens est aussi l’occasion d’investir dans des logements de standing que vous n’auriez pu acquérir seul et en direct.

Sachez que c’est l’immobilier d’entreprise qui est privilégié dans les supports disponibles. Ce type d’immobilier est généralement apprécié pour ses bons rendements (5 à 7% par an avant impôt) ; des rendements bien souvent meilleurs que dans l’immobilier d’habitation (4%).

Les différents types de contrats d’assurance vie pour investir dans l’immobilier

Dans le cadre de contrats d’assurance vie multi-supports, vous pouvez placer votre argent dans l’immobilier à travers trois sous-jacents :

  • le classique fonds euros qui contient une proportion d’actifs immobiliers variant en fonction des périodes d’acquisition et des compagnies d’assurance. Certains fonds en euro sont majoritairement composés d’immobilier, assurant ainsi une meilleure solidité financière, particulièrement en ce moment.


Pour autant, ce n’est souvent pas le support privilégié en la matière car, pour des raisons de liquidité, la proportion d’immobilier ne dépasse souvent pas 5% du fonds.

  • les OPCVM (SICAV et FCP) investis dans l’immobilier.
  • la pierre papier (SCPI et OPCI) permet aussi d’investir dans l’immobilier dans certains contrats ( EFIMMO 1 par exemple).

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Les parts qu’il est possible d’acquérir sont généralement limitées car moins liquides que les OPCVM. Ceci étant, de plus en plus de contrats les proposent car la pierre papier connaît un engouement croissant des épargnants.

Sachez qu’un contrat multi-supports est le compromis idéal pour pouvoir combiner performance des OPCVM et de la pierre papier et sécurité des fonds euros.

En effet, les fonds euros constituent la manière la moins risquée de placer son argent dans une assurance vie. Le seul risque encouru est la faillite de la compagnie d’assurance et même dans ce cas, un fonds de garantie à hauteur de 70000€ est prévu.

Quant aux unités de comptes, elles présentent l’avantage d’offrir une grande diversité de placements et donc de varier au maximum ses investissements, les rendant ainsi plus performants. Toutefois, l’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de comptes et non sur leur valeur, vous prenez donc un risque de perte de votre capital plus important.

Ainsi, en diversifiant de manière équilibrée vos sous-jacents, vous sécurisez une partie de votre épargne tout en favorisant la performance que vous octroient les supports sur les marchés financiers.

Avantages fiscaux d’un placement immobilier dans une assurance vie

En faisant le choix d’investir dans l’immobilier par un contrat d’assurance vie, vous profitez de la fiscalité appliquée à ce produit financier.

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Sauf rachat, les revenus perçus au travers des parts d’OPCVM ou de SCPI ne sont pas imposables; ce qui permet de produire des intérêts en franchise d’impôt et de prélèvements sociaux.

Véhicule à la fois d’assurance et de retraite, l’assurance vie peut également être avantageuse en matière de succession et de donation. En effet, concernant la succession, sous certaines conditions, il est possible de profiter d’un abattement fiscal pouvant s’élever à 152 500 € maximum par bénéficiaire. Cet avantage permet de diminuer l’actif qui est imposable aux droits de successions. Ces derniers sont donc moins élevés.

D’ailleurs, à propos de succession, nous souhaitons attirer votre attention sur la clause bénéficiaire de votre contrat d’assurance vie car elle est souvent négligée à la signature d’un contrat. Elle a pourtant son importance.

Il est primordial d’être attentif à la rédaction de cette clause car elle permet d’indiquer qui bénéficiera du capital disponible sur le contrat au décès du titulaire. Il faut alors y porter une attention particulière car les clauses types proposées par les compagnies d’assurance ne sont pas forcément adaptées à votre situation matrimoniale.

Enfin, tout comme les plus-values immobilières, les plus-values des contrats d’assurance vie sont soumise à une imposition particulière. C’est à cette imposition que vous serez assujetti en investissant dans l’immobilier par le biais de l’assurance vie.

Pour rappel, voici les taux de prélèvements applicables en fonction de l’ancienneté du contrat :

  • 35% de PFL entre 0 et 4 ans (ou imposition sur le revenu) ;
  • 15% de PFL entre 4 et 8 ans (ou imposition sur le revenu) ;
  • 7,5% de PFL ou imposition sur le revenu au-delà de 8 ans (après un abattement de 4200€ pour un célibataire et 9200€ pour un couple).

S’ajoutent à cette taxation les prélèvements sociaux obligatoires (15,5%).

Conclusion

Il est donc possible de profiter des avantages d’un investissement immobilier à travers une assurance vie, et ainsi bénéficier aussi des opportunités de son contrat. Ces deux placements complémentaires sont l’occasion de diversifier son patrimoine tout en évitant les contraintes de gestion qu’impliquent notamment l’ investissement locatif en direct. Enfin, pour faire fructifier son patrimoine, l’important réside dans le choix des meilleures assurances vie investies en immobilier. Pour cela, ne vous lancez pas à l’aveugle et comparez les différents contrats proposés.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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