Investissement Censi-bouvard : exemple de défiscalisation

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1943 fois

Née en 2009 d’un amendement de la loi Scellier, la loi Censi-bouvard est un mécanisme de défiscalisation immobilière offrant la possibilité aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu de bénéficier, lors de l’acquisition d’une résidence de services, d’une réduction de cet impôt.

Combinant à la fois les avantages de la loi Scellier et ceux du régime LMNP, ce dispositif permettra à toutes les personnes physiques domiciliées en France, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient étalée sur 9 ans.

Aux nombreux avantages (fiscalité attrayante, gestion très peu contraignante, etc.) le dispositif Censi-bouvard suscite chaque année l’intérêt de nombreux investisseurs, et se présente désormais comme un dispositif de défiscalisation immobilière incontournable. Explications.

match immobilier

De nombreux avantages fiscaux

D’un point de vue fiscal, réaliser un investissement en loi Censi-bouvard vous permettra de bénéficier d’un double avantage fiscal, tenant d’une part à une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix de revient, et d’autre part à un remboursement de la TVA acquittée lors de l’acquisition du bien.

S’agissant de la réduction d’impôt, le foyer fiscal achetant un bien au sein d’une résidence de services neuve recevra une réduction fiscale équivalente à 11% du coût total de l’acquisition dans la limite de 300 000 euros prix du logement (frais de notaire inclus).

Répartie de manière égale et linéaire sur 9 ans, cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure et elle sera imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu au titre de la même année et ce indépendamment du mois de livraison (aucun prorata n’est réalisé).

rentabilite

Rappelons que si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt à payer, celle-ci est reportable sur 6 ans, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

A noter : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est cumulable avec l’avantage fiscal du mécanisme de défiscalisation Censi-bouvard. Néanmoins, il ne sera pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Bouvard.

S’agissant de la récupération de la TVA, ce mécanisme vous permettra également de récupérer la TVA acquittée au moment de l’achat du bien immobilier. Cependant, il vous faudra d’abord vérifier que :

  • 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle ;
  • Les loyers perçus soient soumis à la TVA ;
  • Vous ayez opté pour le statut LMNP et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des BIC.

Un dispositif soumis à conditions

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, un certain nombre de conditions doivent être respectées ; certaines tenant à la location et d’autres tenant au bien lui-même.

S’agissant des conditions tenant à la location, la réduction d’impôt permise par la loi Censi-bouvard ne concernera que :

  • Les biens acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
  • Les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum ;
  • Les biens dont la valeur est inférieure ou égale à 300 000 euros ;

Rappelons que l’activité de LMNP ne doit pas être exercée à titre professionnel et les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

S’agissant des conditions tenant à la location, ce dispositif ne s’appliquera que si :

  • Le bien est mis en location dans les 12 mois suivants sa livraison ;
  • Le bien est loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.

Contrairement au dispositif Duflot, aucun zonage, ni aucun plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer ne s’appliquent. Seul, le type de logement va déterminer l’avantage fiscal.

A noter : dans le cadre d’un tel investissement la gestion du bien meublé n’est pas à la charge du propriétaire. Le propriétaire va venir déléguer l’exploitation à un professionnel.

Ici, le bail d’exploitation de minimum 9 ans étant conclu entre le futur propriétaire et l’exploitant (et non le locataire), le loyer mensuel sera versé par l’exploitant ce qui permet de s’assurer une garantie des loyers.

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Attention : l’investissement en loi Censi-bouvard concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences de tourismes classées : il s’agit d’établissements commerciaux d’hébergement classés faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.
  • Les résidences avec services pour étudiants : elles doivent être occupées pour au moins 70% par des étudiants et proposer au moins trois des prestations suivantes ; le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle.
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées : destinées à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et habilitées à leur apporter des prestations relevant d’actes médicaux ou paramédicaux, ces résidences appartiennent souvent à la catégorie des EHPAD.
  • Les résidences d’accueil et de soins agréées : ces résidences vont dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant par leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

Attention : seules les résidences ayant obtenu l’agrément « qualité » peuvent bénéficier du dispositif Censi-bouvard. Cet agrément doit être délivré par le gestionnaire des services au plus tard dans les 12 mois suivant la mise en exploitation de la résidence.

Exemple de défiscalisation

Afin de mieux comprendre le mode de fonctionnement du dispositif Censi-Bouvard, voici un exemple concret d’investissement :

Vous décidez d’investir dans un établissement avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées pour un montant de 120 000 euros TTC. La TVA applicable ici est de 20%.

Vous vous engagez à satisfaire aux conditions du dispositif, et notamment à louer le bien meublé et par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans.

Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt totale de 120 000x11%, soit de 11 000 euros. Cette réduction est répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 1 222 euros d’impôt en moins chaque année.

Si vous adoptez le statut LMNP, si votre résidence assure 3 services sur les 4 énoncés précédemment et si vos loyers sont soumis à la TVA, vous allez alors pouvoir récupérer la TVA investie lors de l’achat, soit 20 000 euros.

Conclusion

Jouissant de nombreux avantages (gestion déléguée, récupération de la TVA, réduction d’impôt, etc..), l’investissement en Censi-bouvard conviendra parfaitement aux contribuables souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier tout en se dégageant des contraintes qui y sont souvent attachées. Attirant de nombreux investisseurs chaque année, notamment en raison de la diversité des biens visés, cet investissement au succès grandissant n’a pas fini de faire parler de lui.

Néanmoins, afin de bénéficier de manière optimale de l’ensemble des avantages que présente un tel investissement, il est conseillé d’ avoir recours à un professionnel indépendant qui saura vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre démarche.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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