Un fonds historiquement performant

Alors certes, les performances passées ne sont pas gages des performances futures. Il est tout de même important de souligner que la SCI CAPIMMO n’enregistre que des performances positives depuis sa création (2007).

Cette année est donc une année historique pour le fonds, avec la première constatation d’une moins-value depuis l’origine (env. -12% à date depuis le début de l’année).

Pour mémoire, synthèse des dernières performances annuelles de la SCI CAPIMMO :

2013	2014	2015	2016	2017
5.03%	4.70%	4.95%	4.23%	4.06%

2018	2019	2020	2021	2022
4.20%	4.56%	2.50%	4.12%	4.04%

Dans un contexte économique peu favorable à l’immobilier tertiaire …

Si 2022 a été une année relativement propice à l’investissement immobilier notamment au travers des contrats d’assurance-vie (via des fonds type SCI et/ou OPCI), cette année 2023 s’avère être particulièrement difficile pour le marché de l’immobilier tertiaire.

La raison principale ? Une hausse progressive et soutenue des taux bancaires ces dernières années, fortement en accélération depuis la fin de l’année 2022 / début de l’année 2023, ayant pour conséquence directe une baisse des valorisations immobilières.

Rappelons tout de même que nous avons connu pas moins d’une dizaine de hausse des taux directeurs sur l’année passée. Cette politique restrictive est inédite sur les 30 dernières années.

Cet impact des taux sur la valeur liquidative des supports immobiliers SCI se chiffre en moyenne selon l’ASPIM à -1% sur le premier semestre 2023 (légèrement supérieur pour la SCI CAPIMMO). Ce qui reste relativement contenu.

… couplé à un soudain vent de panique des investisseurs

Et c’est là où le bat-blesse. La légère baisse de l’ordre de 2% sur le premier semestre 2023 de la valeur liquidative de la SCI CAPIMMO est justifiable à elle seule compte tenu du contexte économique.

Seulement, et à la suite des effets d’annonce de baisse importante des prix de parts de SCPI chez des grands gestionnaires tels que BNP ou AMUNDI (en moyenne de -15%), il a régné une certaine confusion chez les investisseurs qui ont pris peur… Principalement par manque d’accompagnement.

Primonial REIM a dû faire face à une demande massive de sortie de capitaux au sein de la SCI CAPIMMO, honorée à hauteur de 1 milliard d’euros par la SCI elle-même. Et dans la continuité, de mettre en place un plan d’arbitrage (comprendre des cessions importantes d’actifs) pour accompagner les partenaires assureurs dans les éventuels besoins de liquidités supplémentaires.

Concrètement, cela a eu pour conséquence directe de faire plonger la valeur liquidative du support, en provisionnant d’éventuelles pertes lors de ces cessions d’actifs planifiées, atteignant désormais une performance globale d’environ -12% depuis le début de l’année.

Voyons le côté positif : cette baisse désormais actée depuis mi-septembre implique une diminution sensible des demandes de sortie du fonds (arbitrage ou rachat), permettant ainsi de préserver les intérêts des investisseurs porteurs de parts et d’envisager de repartir sur un cycle d’investissement avec plus de visibilité.

Quelles sont les perspectives pour la SCI CAPIMMO ?

Il convient de rappeler dans un premier temps que la conjoncture globale, peu favorable à la valorisation immobilière, n’impacte aucunement les loyers encaissés par la SCI.

Au contraire, la dynamique est même plutôt bonne depuis le début de l’année 2023, avec un rendement intrinsèque lié aux seuls revenus de l’ordre de +2% sur le premier semestre, soit un rythme de 4% annualisé. Intéressant de constater que ce niveau de rendement est même supérieur aux années passées (3,62% en 2022).

Indexation des locations sur l’inflation, renouvellement de baux dans des conditions économiques plus favorables et à des niveaux de loyers supérieurs … la stratégie de gestion est donc payante !

La baisse de valorisation de la SCI CAPIMMO n’est donc pas imputable à une erreur de gestion, ni à une crise immobilière à proprement parler. Ce fonds subit de plein fouet l’ajustement des valeurs lié à la hausse brutale des taux d’intérêt et sans doute un effet de masse pénalisant de la part des investisseurs.

Les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne (BCE) se veulent plutôt rassurantes sur l’efficacité du resserrement monétaire sur l’inflation, et par conséquent, d’une probable stabilisation des taux d’intérêts.

Notre avis : Il ne nous semble pas opportun d’envisager une sortie de vos fonds investis actuellement au sein de la SCI CAPIMMO (par arbitrage ou rachat). Sortir aujourd’hui revient à acter définitivement la baisse enregistrée à date sur l’année 2023.

Le cycle de resserrement monétaire semblant arriver progressivement à son terme, les valorisations immobilières sont amenées à se stabiliser sur les prochains trimestres. Ajouté à cela une dynamique attractive des loyers encaissés par le fonds et la solide capitalisation de la SCI (6 milliards d’euros d’actifs sous gestion, répartis sur près de 300 lignes d’investissement), tout porte à croire que le gestionnaire pourra regénérer de la performance positive dès 2024.

Poussons le raisonnement au bout : compte tenu de l’ensemble des facteurs décrits, investir dans la SCI CAPIMMO pourrait même constituer aujourd’hui une opportunité de placement particulièrement intéressante : baisse significative du point d’entrée et politique commerciale momentanée à 0% de droits de souscription, nous sommes à votre disposition pour en discuter de vive voix !