Préparer sa déclaration à l’avance

Le moyen le plus sûr pour vivre sereinement sa déclaration de revenus est probablement dans le fait de l’anticiper… et de ne pas attendre le jour même de la fermeture du service pour s’y mettre !

D’autant plus que la déclaration des revenus fonciers peut s’avérer fastidieuse les premières années d’investissement.

Collecter les informations nécessaires

Même si vous n’avez en soit aucun document justificatif à joindre à votre déclaration de revenus, vous allez avoir besoin d’un certain nombre d’éléments pour remplir les différents formulaires.

Certains sont probablement déjà en votre possession, comme le tableau d’amortissement du prêt si vous avez eu recours à un financement bancaire pour l’acquisition de vos parts de SCPI. Et si vous n’arrivez pas à remettre la main dessus, rapprochez-vous au plus tôt de votre banque afin d’obtenir une copie dans les délais impartis.

Comprendre les documents fournis par la société de gestion

Dans les autres documents essentiels à votre déclaration de revenus, vous devez réunir les éléments directement transmis, chaque année, par les sociétés de gestion. Il s’agit des Imprimés Fiscaux Uniques (IFU) reprenant précisément les montants que vous devez reporter dans votre déclaration de revenus, en fonction de votre situation personnelle.

Et pour ne rien faciliter, chaque société de gestion dispose de sa propre façon de fonctionner. Certaines transmettent ces informations par mail, d’autres par courrier.

Courriers directement basculés dans la boite indésirables et jamais lus, changement d’adresse postale non prise en compte … autant de facteurs qui font que chaque année beaucoup de clients courent après ces documents, souvent à la dernière minute.

À noter que les sociétés de gestion transmettent généralement ces éléments à partir de la mi-avril, surveillez donc vos boites aux lettres !

Choisir votre régime pour déclarer vos impôts ?

Les revenus générés par un investissement en SCPI sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers (à l’instar des loyers perçus pour un investissement immobilier traditionnel en direct).

Ils sont ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%.

Il existe toutefois deux grands modes d’imposition, fonction de votre situation personnelle :

Régime micro foncier

Les conditions nécessaires à respecter pour être éligible à ce régime d’imposition sont reprises au travers des dispositions de l’article 32 du Code Général des Impôts; nous pouvons retenir principalement les caractéristiques suivantes :

Vous devez percevoir des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 € (hors charges). Cela inclut bien évidement les dividendes versés par les SCPI, ainsi que les autres revenus fonciers;
Vous devez nécessairement être propriétaire d’un autre bien immobilier (détenu en direct), loué nu et situé en France;
Vous ne devez pas détenir par définition de parts dans des SCPI fiscales (SCPI Pinel par exemple);

C’est un régime d’imposition simplifié pour lequel vous devez déclarer le montant brut des revenus fonciers encaissés du 1er janvier au 31 décembre de l’année en question.

Vous ne devez déduire aucun frais, ni travaux ou charges (pour un bien immobilier détenu en direct); c’est l’administration fiscale qui calcule directement un abattement forfaitaire de 30%. Autrement dit, vous êtes taxés uniquement sur 70% des revenus réellement perçus.

L’intérêt de rester soumis à ce régime d’imposition dépend donc du montant des charges réellement supporté, qui doit être inférieur à cet abattement forfaitaire de 30%.

Si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à opter pour le régime du réel.

Régime réel

Nous venons de le voir, si le montant des charges locatives excède 30% de vos recettes, vous avez intérêt à opter pour ce régime d’imposition.

En tout état de cause, si le montant des revenus fonciers perçus dépasse le seuil de 15 000 euros, c’est votre régime d’imposition obligatoire par défaut (sans possibilité d’opter pour le régime du micro foncier).

Précision importante : si le régime réel n’est pas votre régime par défaut et que vous souhaitez basculer du régime micro foncier à cet autre régime d’imposition, cela est irrévocable pour une durée de 3 ans.

Dans le régime réel d’imposition, vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire spécifique. À contrario, les charges locatives et foncières supportées sont déductibles des loyers perçus pour déterminer votre revenu locatif net imposable.

Quelles sont les charges admises en déduction ?

Globalement, on retrouve les postes de dépenses suivants (liste non exhaustive) :

Taxe foncière (déduction faite de la TEOM ; taxe d’enlèvement des ordures ménagères imputable au locataire) ;
Intérêts d’emprunt ;
Assurance de prêt ;
Certains travaux ;
Gestion ;
Assurances locatives ;

Précision importante : Si vous ne possédez donc aucun bien immobilier détenu en direct et loué nu, vos revenus SCPI sont obligatoirement imposés sur ce régime d’imposition.

Force est de constater que pour la détention de parts de SCPI, peu de charges peuvent être admises en déduction (pas de taxe foncière, ni de travaux à supporter).

Reste donc uniquement, lors d’un recours au financement bancaire, la possibilité de déduire intérêts emprunt et assurance de prêt le cas échéant, et sous certaines conditions.

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime micro foncier ?

Nous venons de préciser les conditions d’éligibilité au régime du micro foncier. Si vous êtes concernés, voici comment déclarer vos revenus fonciers.

Dans ce cas précis, vous n’avez pas besoin de remplir de formulaire spécifique, il s’agit d’un simple report sur le formulaire principale n°2042 en case 4BE.

Attention, il convient d’indiquer le montant total des recettes perçues sans appliquer l’abattement, l’administration fiscale s’en charge.

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime réel ?

Si vous n'êtes pas soumis au micro foncier ou si vous souhaitez opter pour ce régime réel d’imposition, vous devez reporter sur votre déclaration principale n°2042 le montant (bénéfice ou déficit) calculé sur le formulaire spécifique n°2044.

Quels sont les erreurs à éviter lors de la déclaration des revenus de SCPI ?

Dans les principales erreurs à éviter lors de la déclaration de vos revenus SCPI, nous pouvons citer :

Déclaration tardive

La déclaration tardive, généralement par manque d’anticipation (cf. ci-dessus !). À défaut d’avoir récupéré à temps les éléments nécessaires pour remplir sa déclaration de revenus (notamment les fameux IFU), difficile de savoir quels montants reporter.

Pour les retardataires, et sans que cela ne soit réitéré chaque année, sachez que le service de télédéclaration réouvre pour procéder à des corrections généralement dans le courant de l’été.

Mauvais calcul des revenus

Deuxième erreur possible, se tromper dans le montant des revenus fonciers à déclarer.

Pour le régime d’imposition au micro foncier, cela peut impliquer de déclarer en case 4BE les revenus fonciers perçus après application de l’abattement forfaitaire de 30%.

Pour le régime réel d’imposition, cela peut impliquer une erreur dans la déduction de certaines charges (omission ou déduction à tort).

À noter que si vous constatez après coup avoir réalisé une erreur en votre défaveur sur vos déclarations passées, vous avez la possibilité de procéder à des déclarations rectificatives.

Omission de certains types de revenus

Dans le cas de la SCPI, cela peut correspondre aux revenus financiers générés par la SCPI. Ils sont en marge par rapport aux revenus fonciers, mais il convient tout de même de les déclarer dans la catégorie des revenus mobiliers de la déclaration principale.

À noter toutefois qu’il existe en matière fiscale la notion de droit à l’erreur. C’est la possibilité de régulariser votre situation fiscale sans subir de pénalités (majoration ou amende), dès lors que vous avez commis une inexactitude ou omission dans votre déclaration de revenus.

Attention toutefois, ce droit à l’erreur s’applique uniquement aux erreurs commises de bonne foi, et surtout dans les déclarations déposées dans les délais impartis.

En résumé...

Nous le savons, la déclaration d’impôts, c’est la bête noire de nos clients investisseurs !

Finalement, même si l’imposition des revenus fonciers présente certaines particularités (et encore, nous n’avons pas abordé le cas spécifique des SCPI européennes et de la déclaration des revenus étrangers), rien d’insurmontable.

Nos chefs de projet patrimoniaux sont à votre disposition tout au long de l’année pour vous accompagner et répondre à vos interrogations, n’hésitez pas à prendre RDV !