Investir dans les SCPI de défiscalisation : avantages, inconvénients et alternatives

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Écrit par Roland Baudinot, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Investir dans l'immobilier a toujours été considéré comme l'un des moyens les plus sûrs et les plus rentables pour faire fructifier son capital. Cependant, l'achat direct d'un bien immobilier peut représenter un investissement financier important, assorti de contraintes de gestion locative qui peuvent s'avérer fastidieuses. Pour pallier ces défis, de plus en plus d'investisseurs se tournent vers les SCPI de défiscalisation, des véhicules d'investissement immobiliers offrant une alternative attrayante et avantageuse.

Les SCPI de défiscalisation, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier de défiscalisation, permettent aux particuliers de bénéficier d'avantages fiscaux en investissant dans l'immobilier sans les inconvénients liés à la gestion locative. Ces dispositifs d'investissement immobilier collectent des fonds auprès d'un grand nombre d'investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié et adapté aux dispositifs fiscaux en vigueur.

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Écrit par Roland Baudinot, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Qu'est-ce que les SCPI de défiscalisation ?

Les SCPI de défiscalisation, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier de défiscalisation, sont des véhicules d'investissement permettant aux particuliers de profiter d'avantages fiscaux en investissant dans l'immobilier. Elles fonctionnent en collectant des fonds auprès des investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié.

Le fonctionnement des SCPI fiscales

Les SCPI de défiscalisation sont principalement régies par des lois de défiscalisation mises en place par le gouvernement pour encourager l'investissement dans certains secteurs immobiliers spécifiques. Ces lois offrent généralement des réductions d'impôts aux investisseurs, en échange de l'engagement à conserver leur placement pendant une durée déterminée. Les SCPI collectent les fonds des investisseurs et les utilisent pour acquérir des biens immobiliers en accord avec les dispositifs fiscaux en vigueur. Les revenus locatifs générés par ces biens sont ensuite répartis entre les investisseurs en fonction de leur quote-part d'investissement.

Les avantages

Les SCPI de défiscalisation présentent plusieurs avantages intéressants pour les investisseurs. Tout d'abord, elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt substantielle, ce qui peut être un véritable atout pour alléger votre charge fiscale. En effet, selon le dispositif fiscal choisi (par exemple, la loi Pinel, la loi Malraux, etc.), vous pourrez déduire une partie du montant investi ou des travaux réalisés de vos revenus ou impôts sur le revenu. Cela permet de diminuer le montant dû à l’administration fiscale et préserver ainsi une part plus importante de vos revenus.

De plus, investir dans une SCPI est souvent plus accessible financièrement que l'achat d'un bien immobilier en direct. Les SCPI permettent aux petits investisseurs de participer à des projets immobiliers plus importants et diversifiés, car ils n'ont pas à supporter la totalité du coût d'un bien. Ils peuvent ainsi investir avec une somme plus modeste et bénéficier des avantages d'un portefeuille immobilier diversifié.

Un autre avantage est que la gestion locative est assurée par la SCPI. Les investisseurs n'ont pas à se soucier de la recherche de locataires, de la gestion administrative, des travaux ou des problèmes liés à la location. La société de gestion de la SCPI s'occupe de toutes ces tâches, ce qui permet à l'investisseur de se libérer des contraintes habituelles de la gestion immobilière.

Les risques et inconvénients

Malgré leurs avantages, les SCPI de défiscalisation comportent également des risques et des inconvénients à prendre en considération. Tout d'abord, le rendement et la rentabilité des SCPI peuvent varier d'une SCPI à une autre, et certains investisseurs peuvent être déçus par les performances financières de leur placement. Il est important de se renseigner sur les performances passées de la SCPI et de comprendre que les rendements ne sont pas garantis, car ils dépendent des fluctuations du marché immobilier.

De plus, les parts de SCPI ne sont pas toujours facilement liquides, ce qui signifie que la sortie de l'investissement peut être complexe et longue. Contrairement à un placement en actions ou en obligations, où l'investisseur peut vendre ses titres rapidement sur le marché, la revente des parts de SCPI dépend de la demande du marché et des conditions spécifiques de chaque SCPI.

En outre, des frais peuvent être associés à l'acquisition et à la gestion des SCPI. Ces frais peuvent varier d'une SCPI à une autre, mais ils peuvent inclure des frais d'entrée, des frais de gestion annuels, et éventuellement des frais de sortie. Ces coûts peuvent réduire le rendement net de l'investissement pour l'investisseur.

Enfin, toutes les SCPI fiscales ne sont pas éligibles à l'assurance-vie, ce qui peut limiter la flexibilité de l'investisseur dans la gestion de son patrimoine. Certains investisseurs préfèrent avoir la possibilité de placer leur investissement dans une assurance-vie pour bénéficier de ses avantages fiscaux et de transmission du patrimoine.

En résumé : Les SCPI de défiscalisation peuvent être une option intéressante pour les investisseurs cherchant à bénéficier d'avantages fiscaux et à diversifier leur portefeuille immobilier sans s'occuper de la gestion locative. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les spécificités de chaque SCPI, les dispositifs fiscaux auxquels elles sont éligibles, ainsi que les risques et contraintes associés avant de se lancer dans un investissement. Une réflexion approfondie et une analyse des objectifs personnels d'investissement sont indispensables pour prendre une décision éclairée.

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2. Pourquoi choisir une SCPI de défiscalisation ?

L'attrait de la réduction d'impôt

L'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs choisissent une SCPI de défiscalisation est évidemment l'attrait de la réduction d'impôt. En investissant dans une SCPI éligible à une loi de défiscalisation spécifique, telle que la loi Pinel, la loi Malraux, ou d'autres dispositifs similaires, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction significative de leur impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôt peut représenter un pourcentage du montant investi ou du coût des travaux réalisés, selon le dispositif fiscal choisi. Cet avantage fiscal permet ainsi de diminuer la charge fiscale de l'investisseur et d'optimiser sa gestion patrimoniale.

La facilité d'un placement financier

Investir dans une SCPI de défiscalisation offre une solution simple et pratique pour les investisseurs. Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier, qui peut nécessiter des démarches administratives lourdes et des contraintes de gestion locative, l'investissement dans une SCPI permet de déléguer ces tâches à une société de gestion spécialisée. La SCPI s'occupe de l'ensemble des aspects liés à la gestion des biens immobiliers, y compris la recherche de locataires, les travaux, la perception des loyers, etc. Cette facilité d'un placement financier attire les investisseurs souhaitant bénéficier des avantages de l'immobilier sans les tracas de gestion.

La diversité des SCPI fiscales

Les SCPI de défiscalisation offrent une grande diversité d'opportunités d'investissement. En fonction des dispositifs fiscaux auxquels elles sont éligibles, les SCPI peuvent se spécialiser dans différents types de biens immobiliers : logements neufs, rénovation de bâtiments anciens, monuments historiques, etc. Cette diversité permet aux investisseurs de choisir des SCPI en accord avec leurs préférences et leurs objectifs d'investissement. Par exemple, ceux qui souhaitent investir dans le secteur de l'immobilier neuf et bénéficier des avantages de la loi Pinel peuvent opter pour une SCPI spécialisée dans ce domaine, tandis que ceux intéressés par la préservation du patrimoine historique peuvent se tourner vers une SCPI éligible à la loi Malraux.

En résumé, choisir une SCPI de défiscalisation peut être avantageux pour les investisseurs en raison de l'attrait de la réduction d'impôt, de la facilité de gestion offerte par ce placement financier, et de la diversité des opportunités d'investissement qu'elles proposent. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les spécificités de chaque SCPI, les dispositifs fiscaux auxquels elles sont éligibles, ainsi que les risques et contraintes associés avant de prendre une décision d'investissement.

3. Quelles sont les limites des SCPI de défiscalisation ?

Les SCPI de défiscalisation présentent certaines limites et contraintes pour les investisseurs, qui doivent être prises en compte avant de se décider à investir dans ce type de véhicule immobilier.

Rendement et rentabilité

Le rendement et la rentabilité des SCPI de défiscalisation peuvent varier considérablement d'une SCPI à une autre, ainsi qu'en fonction des conditions du marché immobilier. Certains investisseurs peuvent être déçus par des rendements inférieurs à leurs attentes, ce qui peut affecter le niveau de rentabilité de leur placement. Il est important de bien se renseigner sur les performances passées de la SCPI, ainsi que sur sa stratégie d'investissement et son portefeuille immobilier, afin de mieux évaluer son potentiel de rendement futur. À noter que le rendement des SCPI fiscales est inférieur à celui des SCPI dites de rendement car l'objectif qui prime ici est celui de la défiscalisation.

La liquidité

Un autre inconvénient des SCPI de défiscalisation est leur faible liquidité. Contrairement à des placements plus traditionnels comme les actions ou les obligations, il n'existe pas de marché secondaire actif pour les parts de SCPI. La revente des parts peut donc s'avérer plus complexe et plus lente, ce qui peut être un frein pour les investisseurs ayant besoin de récupérer rapidement leur capital.

Les frais liés

Investir dans une SCPI de défiscalisation implique souvent des frais d'entrée, des frais de souscription, des frais de gestion, et parfois des frais de sortie. Ces frais peuvent varier d'une SCPI à une autre et peuvent représenter un pourcentage non négligeable de l'investissement initial. Ils peuvent également impacter le rendement net de l'investissement, notamment sur les premières années.

L'éligibilité des SCPI fiscales à l'assurance-vie

Toutes les SCPI fiscales ne sont pas éligibles à l'assurance-vie. Or, pour certains investisseurs, l'assurance-vie peut être un outil de gestion patrimoniale intéressant, offrant notamment des avantages en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine. Lorsque la SCPI n'est pas éligible à l'assurance-vie, cela peut restreindre la flexibilité de l'investisseur dans la gestion de son portefeuille global.

En somme, bien que les SCPI de défiscalisation offrent des avantages fiscaux indéniables, il est important de considérer attentivement ces limites avant de se lancer dans un investissement. Une bonne compréhension des risques et des contraintes associées aux SCPI permettra à l'investisseur de prendre une décision éclairée, en fonction de ses objectifs patrimoniaux et de son profil d'investisseur.

4. Quelles sont les alternatives aux SCPI fiscales ?

Il existe plusieurs alternatives à l'investissement dans des SCPI de défiscalisation. Les investisseurs peuvent opter pour l'achat direct d'un bien immobilier locatif, ce qui leur confère une plus grande liberté dans la gestion de leur patrimoine. Le PER (plan d’épargne retraite) permet également de bénéficier d’allègement fiscaux. Demandez conseil à un chef de projet Netinvestissement.

5. Quelles lois de défiscalisation sont éligibles en SCPI ?

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel vise à encourager l'investissement dans des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destinés à la location. En investissant dans une SCPI éligible Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est similaire à la loi Pinel mais concerne les biens immobiliers anciens situés dans certaines zones définies. Les SCPI éligibles Denormandie permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en rénovant ces biens et en les mettant en location.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

La loi Malraux vise à encourager la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les SCPI éligibles Malraux permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en participant à la restauration de ces biens.

Comment fonctionne la loi sur les monuments historiques ?

La loi sur les monuments historiques encourage la restauration et la préservation de monuments historiques classés. Les SCPI éligibles à cette loi permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contribuant financièrement à la conservation de ces bâtiments d'exception.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une disposition qui permet aux investisseurs de déduire les charges liées à la rénovation d'un bien immobilier ancien des revenus fonciers, ce qui peut générer un déficit reportable sur les revenus globaux. Les SCPI éligibles au déficit foncier offrent ainsi une possibilité de réduction d'impôt intéressante.

En résumé...

En conclusion, les SCPI de défiscalisation offrent des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs, mais elles comportent également des risques et des inconvénients qu'il convient de prendre en compte. Avant de se lancer, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement des différentes lois de défiscalisation, de considérer ses objectifs d'investissement et de diversification, et d'envisager les alternatives possibles pour faire un choix éclairé.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Roland Baudinot, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Roland débute son cursus universitaire par une licence d’économie. Ayant développé un fort intérêt pour les marchés financiers et désireux d’accroitre ses connaissances juridiques et fiscales, il décide de s’orienter vers un Master en Gestion de Patrimoine.
Par le biais d’une alternance au sein d’une banque privée, il découvre les rouages de la gestion patrimoniale, puis conquis par les valeurs de Netinvestissement, il rejoint par la suite l’équipe parisienne en 2021.

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