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Comment s'y prendre pour revendre ses parts de SCPI ?

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L’article « Comment s'y prendre pour revendre ses parts de SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Appréciées pour leur sécurité et leur rendement net moyen aux alentours de 4,50%, les SCPI attirent chaque jour de nouveaux investisseurs grâce à leurs nombreux avantages. Ce véhicule d'investissement se présente désormais comme un véritable outil de gestion patrimoniale.

Ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier qu’elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts, les SCPI également appelées Pierre papier, vont vous permettre d’investir dans l’immobilier à travers des titres et non directement en achetant un bien.

Lorsque vous choisissez d’investir dans une SCPI, un certain nombre de critères doivent être regardés avec la plus grande attention, sous peine de vous retrouver face à de mauvaises surprises. Cela va notamment être le cas, de la composition de l’actif, du rendement, du gestionnaire et de la liquidité.

Une fois ces critères appréciés, il faudra alors vous intéresser à l’achat des parts en elles-mêmes et vous poser la question, logique, de la revente éventuelle de ces parts.

Afin de vous faciliter la tâche, vous trouverez donc dans ce guide toutes les informations nécessaires à la vente de parts de SCPI.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Comment revendre des parts de SCPI ?

Lorsque vous achetez vos parts de SCPI et bien qu’aucune durée de détention minimum légale ou obligatoire ne soit imposée, il est toutefois recommandé de les conserver au moins 8 à 10 ans afin, notamment, d’amortir les frais d’acquisition. Frais qui, je vous le rappelle, on la particularité de ne pas être prélevés au moment de la souscription (eh oui, même si on les appelle frais de souscription ou d’acquisition) mais d’être prélevés au moment de la revente. Mais alors, comment cela se passe t-il le jour ou vous voudrez revendre tout ou partie de vos parts ? Décryptage !

SCPI à capital variable

Si vous avez fait le bon choix en optant pour des SCPI à capitale variable (mieux vaut en effet éviter les SCPI à capital fixe qui sont beaucoup plus difficilement revendables), toute vente de parts devra faire l’objet d’une demande préalable auprès de la société de gestion.

L’acceptation et la validation de votre demande dépendront alors de l’existence de ce que l’on appelle une « contrepartie » en face, entendez par là un investisseur souhaitant acheter des parts de cette même SCPI au même moment. Techniquement, c’est la société de gestion qui vous rachètera alors vos parts, les « détruira » dans ses livres comptables, en créera de nouvelles en quantité équivalente et, les vendra à la contrepartie, c’est-à-dire à l’investisseur souhaitant en acheter.

Vous l’aurez compris, la liquidité de vos parts dépend donc directement, comme pour tout actif en général, de la demande en face. Or, pour le moment, la demande d’achats de parts de SCPI est très largement supérieure au nombre de personnes qui souhaitent vendre. Cela n’est pas garanti dans le temps mais jusqu’à présent, la revente de parts de SCPI est donc plutôt liquide en raison d’une demande plus forte d’achat que de revente. CQFD.

Le prix de vente est connu, public et déterminé à l’avance. Il s’agit de la valeur de retrait et celle-ci est définie par la société de gestion. Cette valeur de retrait est déterminée en tenant compte de la valeur des parts à l’instant T, diminuée des frais de souscription prélevés donc, je vous le rappelle, au moment de la revente.

SCPI à capital fixe

Si vous êtes associé(e) d’une SCPI à capital fixe, le marché de la revente de parts sera organisé de la manière suivante :

Tout d’abord, une période dite de «confrontation» est organisée à des intervalles réguliers (soit hebdomadaires, soit mensuel, soit trimestriel). Vous passerez donc un ordre de vente à une valeur que vous aurez préalablement fixée. Cependant, le marché répondant aux lois de l’offre et la demande, cela implique que la valeur d’une part de SCPI peut être supérieure ou inférieure à la valeur immobilière.

La transaction va alors se dérouler en plusieurs étapes :

  • En qualité de vendeur, vous transmettrez vos ordres de vente à la société de gestion et les acquéreurs potentiels transmettront également à la même société leurs ordres d’achat.
  • La société de gestion va ensuite enregistrer les ordres d’achat et de vente par montant et par chronologie sur un registre, après vérification.
  • Les vendeurs et acheteurs proposent ensuite un prix plancher et un prix plafond.
  • La période de confrontation va permettre l’établissement d’un prix d’équilibre appelé, prix d’exécution, entre le prix plancher et le prix-plafond, ce prix permettra le plus grand nombre d’échanges de parts.
  • Les ordres sont exécutés après l’établissement de ce prix d’exécution, dans l’ordre chronologique des ordres transmis à la société de gestion.

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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Est-ce que la revente de parts de SCPI peut se faire à tout moment ?

En principe oui, la revente de parts de SCPI peut se faire à tout moment.

Toutefois, il est nécessaire de noter que la revente des parts de SCPI dépend de la disponibilité d’acheteurs et peut ne pas être possible si aucun acheteur n’est disponible.

De plus, la revente de parts de SCPI peut être soumise à d’éventuels frais tels que des frais de courtage si vous passez par un intermédiaire, sans oublier les frais de souscription qui seront alors prélevés à ce moment. Il est recommandé avant tout de se renseigner auprès de votre gestionnaire ou de votre conseiller financier pour connaitre les modalités de revente.

À quel moment vendre ses parts de SCPI ?

La SCPI, comme pour tout investissement immobilier, reste un placement à long terme. Il est recommandé de conserver ses parts au moins 8- 10 ans pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Cette durée de conservation est préconisée par les sociétés de gestion elles-mêmes ainsi que par l’AMF (l’autorité des marchés financiers).

En effet, les SCPI gèrent des biens immobiliers. Les investissements immobiliers requièrent notamment un certain laps de temps pour amortir différents frais au moment de l’achat (achat d’un bien immobilier, travaux à effectuer, prêt immobilier à rembourser, etc.) et c’est le temps qui permet d’apprécier la valeur d’un actif immobilier.

Néanmoins, rien ne vous empêche, si vous le souhaitiez ou que vous aviez besoin de liquidités plus tôt que prévu, de revendre vos parts de SCPI avant ce délai recommandé.

Revendre vos parts au bout de quelques mois ou seulement quelques années présente les inconvénients suivants :

  • Un rendement limité pour une durée de détention trop courte, les intérêts n’ayant pas le temps de se cumuler entre eux.
  • D’éventuelles pénalités bancaires si vous avez financé l’achat de part de SCPI via un emprunt immobilier
  • Les frais de souscription à payer à la sortie, représentant généralement entre 8% et 12% de votre investissement de départ.

Dans ce cas, nous vous conseillerons plutôt d’opter pour un autre placement financier, telle qu’une assurance-vie si vous savez en amont que vous aurez besoin de liquidités à court terme.

Il existe cependant des cas particuliers. Si vous avez investi dans une SCPI fiscale, la durée de conservation de vos parts est parfois fixée contractuellement. Vous ne pourrez pas revendre vos titres avant cette date au risque de perdre l’avantage fiscal qui vous était accordé. De la même manière, si vous avez acheté des parts de SCPI en nue-propriété, vous devez respecter la durée de démembrement fixé, sauf si vous trouvez un acquéreur pour racheter votre prorata temporis de démembrement.

Quels sont les frais de revente de parts de SCPI ?

Les frais à prévoir sont les frais dits de souscription. Généralement compris entre 8 et 12% selon les SCPI, c’est au moment de la revente qu’ils seront alors prélevés. Aucun autres frais n’est à prévoir ; à part bien entendu l’impôt sur la plus-value si vos parts ont pris de la valeur dans le temps. Ce qui a été constaté au cours des 40 dernières années.

Quelle est la fiscalité des plus-values issues de la revente d'une part de SCPI ?

Les cessions de parts de SCPI relèvent de la fiscalité des plus-values immobilières. Cette fiscalité intervient uniquement lorsque vous décidez de vendre.

Le barème de l’impôt sur les plus-values immobilière en France :

Si la durée de détention est supérieure à 5 ans :

  • Pour une durée de détention comprise en 5 et 21 ans : un taux de 19% s’applique sur la plus-value.
  • Pour une durée de détention supérieur à 21 ans : un taux de 6% s’applique sur la plus-value.

Si la durée de détention est inférieure à 5 ans : un taux de 30 % s’applique sur la plus-value.

Il est important de noter que l’impôt sur les plus-values immobilières peut être, dans certains cas, réduit grâce à certaines exemptions et abattement fiscaux.

Qu’est-ce que la valeur de retrait d’une SCPI ?

Comme évoqué précédemment, la valeur de retrait correspond au prix de souscription de la SCPI diminué des frais de souscription (ou frais d’entrée).

Elle représente le retour sur investissement pour la revente d’une part de SCPI.

La valeur de retrait est généralement déterminée en fonction de la valeur de l’ensemble des immobiliers détenus par la SCPI et du nombre de parts en circulation. La valeur de retrait peut varier en fonction de l’état du marché immobilier et de la performance de la SCPI

En résumé : les étapes de la revente de parts de SCPI :
  • 1. Trouver un acheteur : vous pouvez chercher des acheteurs potentiels en utilisant des plateformes en ligne spécialisées dans la revente de part de SCPI, en contactant des sociétés de gestion ou en faisant appel à votre conseiller financier.
  • 2. Etablir une offre de vente : une fois que vous avez trouvé l’acheteur ou vous pouvez lui faire une offre de vente de vos parts de SCPI, cette offre doit inclure le prix de vente et les modalités de transaction, comme les frais de notaire et les éventuelles commissions.
  • 3. Signature de l’acte de vente des parts : une fois que l’acheteur a accepté l’offre, vous devrez signer l’acte de vente avec l’acheteur. Il doit être signé devant un notaire et doit être enregistré auprès de la chambre de commerce et d’industrie.
  • 4. Paiement de la vente : une fois que l’acte de vente est signé et enregistré, l’acheteur devra vous verser le prix de vente convenu.
  • 5. Transfert de propriété : une fois que le paiement est effectué la propriété des parts de SCPI sera transférée de votre nom à celui de l’acheteur. Vous devrez informer la société de gestion de la SCPI de la vente et fournir tous les documents pour effectuer le transfert.
En résumé...

Vous savez désormais comment se passe la revente de vos parts de SCPI. cela étant dit, n’oubliez pas qu’il est recommandé de les conserver au moins 8 à 10 ans afin de pouvoir profiter pleinement de leur rendement qu’il s’agisse du rendement locatif mais également de l’appréciation dans le temps de la revalorisation des actifs immobiliers qui composent la SCPI.

N’oubliez pas qu’un patrimoine performant est avant tout un patrimoine diversifié, pour cela n'hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial qui aura la capacité de vous guider et de vous orienter dans l’optimisation de votre patrimoine.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1654 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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