1. Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?
A. Origine et histoire du dispositif Denormandie
Cette loi de défiscalisation a été créée afin d’encourager la rénovation des bâtiments. En effet, en France nous avons un patrimoine immobilier très important. Cependant, dans certaines localités les logements sont peu ou pas entretenus et mis aux normes récentes. Le but est donc de remettre au gout du jour des appartements dans des zones géographiques bien précises afin que les performances énergétiques du bien soient en adéquation avec les normes actuelles.
N'oubliez pas non plus que la destination de ces biens fraichement rénovés est la location. Vous ne pouvez pas profiter du coup de pouce fiscal pour votre résidence principale. Le but est d’avoir une offre de logement supérieure dans des villes en déficit d’offre locative.
Ce dispositif date de 2018. Son application a commencé le 1er janvier 2019. Il est actif jusqu’à la fin de l’année 2023. Ceci tout en sachant qu’il peut être prolongé lors de la rédaction de la future loi de finance de 2024.
Ces dates correspondent à la date d’acquisition du bien immobilier et donc l’acte notarié.
B. Principe de la SCPI Denormandie
Les principes de ce dispositif sont assez simples. Surtout pour ceux d’entre vous qui se sont intéressés de près ou de loin au dispositif Pinel. Car finalement, le Denormandie est l’application d’une réduction d’impôt similaire au Pinel. En lien avec la genèse de cette loi, c’est pour répondre à un besoin croissant de logements que ces incitations fiscales existent.
Donc la réduction d’impôt est la contrepartie de votre investissement qui soutient l’offre immobilière en France.
Là où le Pinel créé de nouveaux logements dans des zones tendues, le Denormandie permet à des biens d’être louables dans des communes également en déficit mais dont le patrimoine nécessite une deuxième jeunesse.
C. Le calendrier d’une SCPI Denormandie
La chronologie est assez simple à appréhender. Il y a trois grandes périodes à considérer :
- Acquisition des immeubles et début des travaux : ces deux étapes se réalisent en parallèle. Partant du principe qu’il y a plusieurs immeubles acquis, il y a forcément des temporalités différentes. D’ailleurs, ces acquisitions seront fonction de la capitalisation.
- Location du foncier : c’est l’étape principale car c’est celle de l’exploitation. Les appartements sont mis en location et la SCPI vous verse les loyers. Sachez que c‘est elle qui s’occupe de la gestion des locataires, les frais de copro, etc… votre loyer perçu est donc net de charges.
- La mise en vente : une fois passée la période locative correspondant aux 12 ans du dispositif, il faut revendre le parc pour que les investisseurs récupèrent leur capital investi dans les murs.
Cette illustration vous montre une chose très importante : le temps d’investissement et donc de conservation de votre capital par la SCPI.
En effet, vous devez estimer à une quinzaine d’années minimum votre placement. Cela peut paraitre plus long qu’en Denormandie classique. La seule chose qui différencie en direct et via SCPI, c’est l’impossibilité de sortir du dispositif à 6 ou 9 ans. C’est la conséquence de la gestion complète de votre parc locatif par la société de gestion. Elle estime que ce temps permet une revente plus propice à une éventuelle plus-value car le temps de l’investissement immobilier est long.
2. Quel avantage fiscal offre un investissement en SCPI avec le dispositif Denormandie ?
Alors qu’aujourd’hui le dispositif de défiscalisation Pinel a vu ses taux de réduction d’impôt baisser (hors RE 2020 et Pinel plus), la loi Denormandie n’a pas changé.
Il faut dire que la notion énergétique est au cœur de sa mécanique car il s’agit de rénover des immeubles bien souvent obsolètes sur ce plan-là.
Donc, les taux de réduction sont ceux de l’ancien dispositif Pinel et non du Pinel dit dégradé, selon l’engagement de location choisi par le propriétaire :
- Pour 6 ans, c’est 12% du prix d’achat des parts soit 2% /an
- Pour 9 ans, c’est 18% du prix d’achat des parts soit toujours 2%/an
- Les trois dernières années (10,11, 12) sont elles à 1%/an du prix d’achat en réduction d’impôt.
C’est pour cela que vous retrouverez dans votre SCPI Denormandie des investissements en loi Pinel également car elle répond au même calendrier et a les mêmes caractéristiques.
Lorsque vous passez par le véhicule de la pierre papier, le prix d’achat correspond au prix de souscription des parts frais compris. A ce titre, l’efficacité fiscale de l’investissement est optimale.
L’autre avantage à utiliser la SCPI à des fins d’avantage fiscal via la loi Denormandie se situe au début du dispositif. Un bien immobilier acquis en direct devra attendre d’être livré (fin des travaux) pour vous faire bénéficier du coup de pouce fiscal. Alors qu’un achat via des SCPI permet aux investisseurs d’obtenir la réduction dès l’année de la souscription. C’est cette date qui fait foi.
3. Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie pour un achat de parts de SCPI ?
A. Les conditions liées à la SCPI
Période de commercialisation :
Comme nous l’avons vu précédemment, une SCPI Denormandie se souscrit dans une période donnée. Vous trouverez la date butoir sur les documents d’informations de cette dernière.
Minimum de souscription :
Même si l’achat de parts de SCPI reste accessible, il faut respecter un montant minimum qui est bien souvent de l’ordre de dix parts.
Durée d’investissement :
La durée fixée est d’environ 16 ans. Et c’est incompressible. En cela, vous devez penser ce placement sur le long terme, immobilier oblige ! Tout comme le Pinel, la période d’engagement locatif reste la plus longue… mais pour la bonne cause !
B. Les conditions liées à l’investisseur
En l’occurrence, tous le monde pourrait souscrire des SCPI Denormandie… cependant il serait préférable que votre situation requière cet outil patrimonial !
Evidemment, il faut avoir une fiscalité à traiter sur le long terme et non que sur un an. Ensuite, avoir 5 000€ disponibles pour investir. Enfin, ne pas avoir besoin de cette somme pendant la durée de l’investissement, soit une quinzaine d’années.
4. Comment investir en SCPI avec le Denormandie ?
Comme pour tout investissement, vous devez tout d’abord vous assurer que votre projet est en adéquation avec les caractéristiques du produit et votre situation patrimoniale et fiscale. Ce triptyque est essentiel. Un professionnel de la gestion de patrimoine (nos chefs de projets patrimoniaux par exemple !) sera l’intermédiaire parfait pour vérifier cela.
Le but est de savoir si la SCPI Denormandie est l’outil le plus adapté à votre profil.
Dans ce cas, l’investissement est très simple. Il vous suffit de définir le budget alloué à la souscription avec votre conseiller. Ceci se fait en fonction du budget possible et de la réduction d’impôt souhaitée.
Une fois le bulletin signé, vous recevez un certificat de parts qui fait office de titre de propriété.
Ensuite, vous recevrez la communication de la société de gestion et les loyers lorsque le patrimoine immobilier sera en exploitation.
5. Quel rendement peut-on attendre d’un investissement en SCPI Denormandie ?
La notion de rendement est toujours au cœur de la stratégie. Pour une SCPI Denormandie, le rendement provient de différentes sources :
- Fiscale : 2% /an pendant 9 ans puis 1%/an les trois dernières années soit 21% au total.
- Les loyers : ils sont en général d’environ 2% du montant de souscription. Attention, ce chiffre peut paraitre bas. Pourtant, c’est un rendement net de toute charge, impôt foncier et autres travaux d’entretien.
- La revente et la plus-value potentielle : ici, impossible d’afficher des chiffres ! La potentielle plus-value créée sur des dizaines d’immeubles partout en France au bout d’une quinzaine d’années est absolument imprévisible. Cependant, la diversification est source de sécurisation de votre capital. De plus, la possibilité de la SCPI de revendre les biens sur plusieurs années (selon la temporalité d’achat et les décisions des assemblées générales de prorogation si besoin) doit permettre à l’investisseur une sortie sereine.
Vous le comprenez, le Denormandie est sécurisant car beaucoup d’aléas sont pris en charge par une société de gestion. D’où le bon choix à faire et nous sommes là pour cela chez Netinvestissement !
6. Exemple d’investissement en SCPI Denormandie
Voici ce que peut donner ce type de placement en chiffre pour un investissement de 50 000€.
La réduction d’impôt chaque année sera de 1 000€ durant les neuf premières années et de 500€ les trois dernières. Cela représente une économie d’impôt cumulée de 10 500€.
Pendant la période d’engagement locatif, vous percevez des loyers. Sur la base de 50 000€, cela représente environ 1 000€ par an. La fiscalité sur les revenus fonciers s’applique selon votre TMI (Taux Marginal Imposition).
7. Quels sont les risques d’un investissement en SCPI Denormandie ?
Eh oui, tout investissement comporte des aléas et la SCPI Denormandie n’en est pas exclue.
Cependant, un bon nombre de risques sont euphémisés par la structuration en SCPI. En effet, la SCPI (fiscale ou de rendement) répond à un principe de diversification qui vous vous aide à maitriser les risques.
Risque de liquidité :
Nous l’avons dit, ces SCPI sont identiques à l’immobilier direct dans sa non-liquidité. Mieux vaut ne pas compter sur les sommes engagées pendant une quinzaine d’années.
Risque de requalification fiscale :
Si la SCPI ne respecte pas le cahier des charges du dispositif, vous vous exposez à un risque de requalification fiscale et devoir rembourser la réduction accordée. C’est la même chose que pour un Pinel. Simplement, le responsable de la requalification ne sera pas vous directement mais la société de gestion de la SCPI.
Ici, dites-vous qu’il vaut mieux passer par un professionnel de la gestion de patrimoine aguerri dans la sélection des acteurs de confiance (Netinvestissement par exemple !).
Risque en capital :
On ne saurait trop vous le répéter. Un placement maitrisé tel que les SCPI Denormandie ne veut pas dire que votre capital est garanti. Cependant, la diversification naturelle de votre patrimoine est source de sécurisation.
Car la plus-value ou moins-value sera issue de l’ensemble du patrimoine détenu et revendu et réparti sur plusieurs centaines d’appartements.
Risques locatifs (vacances, loyers impayés, etc…) :
Là encore, le passage par une SCPI vous permet d’être plus serein face aux risques locatifs mais ils en existent tout de même. Cependant, à partir du moment où vos loyers sont issus de plusieurs centaines de locataires, vous avez une stabilité accrue dans la perception de vos revenus locatifs.
8. À quels objectifs d’investissement répond l’achat de parts de SCPI avec le dispositif Denormandie ?
Le traitement de la fiscalité :
Les objectifs poursuivis par les investisseurs qui font de la SCPI Denormandie et de la SCPI fiscale plus globalement sont avant tout dirigés vers la réduction de leur fiscalité. Cela ne devrait pas vous choquer outre mesure !
Bien souvent, les investisseurs dans une SCPI Denormandie ont déjà fait un Pinel, un Malraux, un Scellier, etc… ils viennent compléter leur réduction d’impôt existante avec ce type de bien. Car l’achat de SCPI fiscales permet de souscrire à quelques euros près le montant correspondant à la réduction souhaitée.
La gestion 0 :
Ces clients sont donc déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens. L’investissement en SCPI permet d’accroitre son patrimoine et de maîtriser sa fiscalité sans augmenter la gestion locative : petits travaux, copropriété et ses réunions, turn over, etc. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout.
Il en résulte également une déclaration simplifiée aux impôts.
L’urgence de la réduction :
Pour ceux qui veulent une réduction immédiate d’impôt et pour de longues années, c’est le placement idéal. Vous percevez la réduction fiscale selon le calendrier des impôts soit en deux temps l’année qui suit votre souscription (janvier et septembre).
La diversification patrimoniale :
Il ne faut pas que la réduction d’impôt fasse oublier la nature même d’une SCPI : l’immobilier. Et pour cette classe d’actifs, il est intéressant d’avoir des immeubles partout en France plutôt qu’un seul appartement à un endroit donné.
9. Comparatif : la SCPI Denormandie vs. les autres SCPI fiscales
La comparaison est naturelle… mais est-elle bien pertinente ?
En SCPI comme en immobilier direct, nous retrouvons l’ensemble des lois et dispositifs d’incitation fiscale. Que ce soit pour faire du Malraux, du Pinel, du déficit foncier, tout est possible, tout est réalisable !
Maintenant, pouvons-nous comparer ces défiscalisations ? Eh bien là encore, comme dans l’immobilier direct il n’y a pas de solutions meilleures qu’une autre !
En définitive, c’est à vous et votre conseiller de définir la meilleure stratégie en fonction de plusieurs critères :
- Votre situation patrimoniale : immobilier déjà acquis, fiscalité, nature des revenus fiscalisés (revenus fonciers, salaires, BIC, dividendes, etc…) ;
- Vos objectifs de réduction fiscale ;
- Votre degré d’appétence au risque : car l’immobilier est aussi un secteur non garanti au même titre que la valeur de votre résidence principale !
- La qualité des produits : chez Netinvestissement, nous sélectionnons les SCPI fiscales selon un cahier des charges précis et notre expérience de plus de 15 ans.
La SCPI Denormandie est un placement peu connu et donc peu utilisé. C’est dommage car elles ont des qualités pour compléter vos produits de défiscalisation détenus via de l’immobilier direct ou des placements financiers type PERIN, FIP, FCPI, etc.
Finalement elles regroupent les avantages d’un dispositif récent mais éprouvé par le Pinel avec l’accessibilité d’un placement financier.
A partir du moment où vous avez du temps devant vous pour que la défiscalisation fasse son œuvre et que le patrimoine soit liquidé, vous avez entre les mains un produit simple, efficace et ne demandant aucune gestion de votre part. Attention pour autant, le risque de perte en capital existe et le rendement de ce type de placement n’est jamais garanti. Soyez donc vigilant à la souscription !
De notre expérience, soyez tout d’abord focus sur le choix de la réduction appropriée à votre situation. Chez Netinvestissement, nous avons en SCPI fiscales le choix et notre conseil peut être orienté vers le dispositif Denormandie qui répond à un contexte macroéconomique pérenne à travers la rénovation de bâtiments anciens et le besoin d’offre locative.
Alors, prenons rdv ensemble pour évaluer vos besoins et y répondre au mieux avec nos chefs de projets patrimoniaux !
À propos de l'auteur
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