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Placement SCPI : 5 astuces à connaitre AVANT d’investir

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L’article « Placement SCPI : 5 astuces à connaitre AVANT d’investir » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ont le vent en poupe depuis plusieurs années et apparaissent de plus en plus comme un excellent palliatif au fonds euro des assurance-vie tant en matière de rendement que de risque réel. Chaque année, nombreuses sont les publications dans la presse sur les performances et les avantages de cet actif et chaque mois de janvier connaît son lot de classements des meilleures SCPI de rendement du marché. Pour autant, avant de choisir votre support d’investissement, il est bon de retenir quelques astuces afin d’optimiser votre investissement.

1. Le risque

La principale astuce à connaître en matière de risque réside dans les critères de choix de la ou les SCPI dans la ou lesquelles vous allez investir.

Il faut donc privilégier un maximum de diversification dans son choix. Diversifier ne veut pas dire multiplier et il est inutile d’investir dans plusieurs SCPI qui auraient le même profil. N’hésitez donc pas à cumuler des SCPI spécialisées dans le développement durable avec des SCPI de bureaux classiques, des SCPI de commerce ou des SCPI spécialisées dans les métiers de la petite enfance et du 4ème âge. Privilégiez également des SCPI ayant un « report à nouveau » de plusieurs mois, c’est-à-dire qui ont cumulé des réserves de trésorerie leur permettant de faire face à des incidents locatifs ou à des travaux d’entretien de leur parc immobilier.

Pour autant, sachez repérer les futures pépites en investissant dans des SCPI plus « jeunes » mais à fort potentiel (par exemple tournée vers l’Europe). Pour éviter de faire une erreur, faites-vous accompagner et conseiller dans vos choix et ne vous en tenez pas seulement à vos lectures (la règlementation vous impose de toute façon de passer par un Conseiller en Investissement financier pour souscrire).

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2. Le rendement

Dans le calcul du rendement de votre future SCPI, soyez vigilant bien entendu aux performances locatives présentées les années précédentes mais également à la revalorisation elle-même des parts constituant cette SCPI. Car cela peut avoir une importance dans votre choix et surtout dans votre lecture de l’attrait d’une SCPI par rapport à une autre.

En effet, si la SCPI se déprécie d’un point de vue valeur intrinsèque, elle peut cependant continuer à distribuer (en tout cas un temps) les mêmes revenus ce qui mécaniquement peut sembler améliorer son rendement moyen.

Elle apparaît donc de plus en plus rentable mais pourtant votre actif est en train de fondre. A contrario, certaines SCPI se montrent prudentes dans leur distribution de revenus et peuvent ainsi augmenter leurs moyens d’acquisition d’actifs immobilier ou d’amélioration du parc existant ce qui a pour conséquence de valoriser votre investissement dans le temps.

Il va de soi que cumuler un rendement moyen en hausse avec une revalorisation annuelle moyenne en hausse également est le meilleur choix pour vos finances. N’oubliez pas : les performances passées ne présagent pas forcément des performances futures. Utilisez-donc des simulateurs (en ligne) pour bien visualiser les chiffres et comparer les performances des SCPI.

3. La fiscalité et la liquidité

L’astuce principale en matière de fiscalité et de liquidité réside dans la domiciliation de vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. En effet, de plus en plus de courtier ou d’assureur proposent des SCPI comme unités de compte dans leurs contrats au même titre que n’importe quel OPCVM (FCP ou SICAV) actions, obligations ou monétaires. Vous pouvez donc, lors de votre souscription ou de votre versement, choisir d’intégrer à votre allocation (répartition) des parts de SCPI.

Les revenus qui en seront issus bénéficieront donc de la fiscalité du contrat d’assurance-vie de plus en plus avantageux dans le temps (en particulier après 8 ans) en garantissant la même liquidité que n’importe quel autre actif d’assurance-vie. C’est l’assureur qui s’engage à vous assurer cette liquidité.

Vous pouvez donc arbitrer ou racheter des sommes investies en parts de SCPI à n’importe quel moment et avec une fiscalité avantageuse par rapport à la fiscalité classique apparentée à celles des revenus fonciers. Prenez le temps d’étudier la question avant de vous lancer et n’hésitez pas à faire une demande d’information afin que l'on vous propose les meilleures allocations en assurance-vie incluant les SCPI (surtout en personnalisant selon vos besoins au mieux).

4. Le levier bancaire

Autre astuce méconnue, les parts de SCPI se financent à 100% par prêt bancaire à condition que votre situation s’y prêtent bien entendu (plus compliqué si vous êtes non résident français). Ce qui veut dire que dans un contexte de taux bancaires très favorables (2,6% sur 20 ans en moyenne pour des SCPI) et avec un rendement locatif moyen plutôt attractif vous pouvez acquérir plusieurs milliers d’euros de parts de SCPI sans apport et avec un effort mensuel d’épargne très faible.

De plus, les intérêts de l’emprunt contractés sont déductibles comptablement des futurs revenus locatifs distribués par la SCPI ce qui vous évite de souffrir trop de la fiscalité. Exemple, cela vous en coûterait environ 150€ par mois sur 20 ans pour financer 100 000 € de parts de SCPI. L’utilisation de surcroît du prêt In Fine en cas de possibilité d’accord est encore plus favorable.

Vos liquidités restent sur un contrat d’assurance-vie (certes nanti) à votre nom et vous pouvez multiplier votre capacité d’emprunt et donc d’achat plutôt que de payer comptant. Avant tout , pour savoir si vous êtes éligible au niveau bancaire, demandez une simulation ou faites-vous accompagner par un courtier spécialisé car trop souvent votre conseiller en agence local ne maîtrise pas ce type de montage.

5. L’astuce « info »

Bien que réglementée par l’AMF comme un actif financier, la SCPI dans son devoir de transparence et d’information, publie chaque année une expertise de la valeur réelle et précise de son parc immobilier. On appelle cette valeur, la valeur de réalisation. Sur cette base, et en ajoutant une étude de sa trésorerie, de sa stratégie d’acquisition et de son endettement, la SCPI en Assemblée Générale décidera de la revalorisation ou pas de sa valeur de part. Il y a donc une certaine inertie de quelques jours à quelques semaines entre la publication de l’information et l’augmentation réelle de la part.

Cette information peut être publiée et l’est de plus en plus auprès des professionnels du patrimoine habilités à commercialiser les parts de SCPI. Ainsi, vous pouvez être informé qu’une SCPI va voir sa valeur de part augmenter avant que cela ne soit voté et entériné. Vous pouvez donc souscrire à temps et bénéficier du levier mécanique. Il vous suffit donc de vous tenir informé des nouveautés et informations du moment pour bénéficier de ce type d’astuces.

En résumé...

Avec ces quelques astuces méconnues, vous voilà armé pour aborder dans les meilleures conditions l’investissement en parts de SCPI de rendement. N’oubliez pas pour autant que la priorité réside toujours et encore dans la bonne connaissance de vos besoins et de vos objectifs. Comme pour la majeure partie des classes d’actifs, l’approche globale de votre situation patrimoniale reste le meilleur moyen de réaliser une bonne opération. Nos professionnels du conseil patrimonial sont là pour vous épauler dans votre démarche, alors n’hésitez pas !

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1645 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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