1. Le principe du viager
Contrat régi par l'article 1964 du Code Civil, le viager est par définition l'aliénation de tout ou partie d'un capital immobilier en contrepartie d'une rente viagère conditionnée par la durée de vie du vendeur.
Dans une procédure de viager, le vendeur est appelé le « crédirentier » et l'acheteur, le « débirentier ». Le vendeur ou crédirentier, va donc toucher une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, tout en conservant le droit d'usage et d'habitation du bien immobilier et, selon la durée de vie de celui-ci, le débirentier payera un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien acheté en viager.
Il existe deux possibilités de viager : le viager occupé qui permet au vendeur de continuer à occuper le bien tout en recevant un bouquet et une rente viagère indexée sur le coût de la vie, ainsi que le viager libre, beaucoup plus marginal sur le marché, qui propose à l'acheteur un bien immobilier libre de toute occupation et dont la jouissance est immédiate.
2. La procédure d'un investissement en viager
Acquérir un bien immobilier en viager doit se conclure obligatoirement par la signature d'un acte notarié. Le débirentier devra alors s'acquitter :
- des frais de notaire
- des droits d'enregistrement
- de l'inscription hypothécaire
Après avoir conclu un contrat en viager, le débirentier devra verser au crédirentier un premier montant appelé « le bouquet » dont le montant est inférieur à la valeur du bien puis devra ensuite régler le paiement des rentes mensuelles ou trimestrielles jusqu'au décès du crédirentier.
► Le contrat de vente
Dans une vente en viager, les modalités du contrat sont très souples et sont le plus souvent librement fixées par les deux parties.
L'objet de la vente
Portant le plus souvent sur un bien immobilier, la vente en viager peut également avoir pour objet un capital ou un portefeuille d'actifs. Il s'agira la plupart du temps d'un viager occupé, le vendeur se réservant l'usufruit du bien afin de pouvoir l'occuper et en tirer des revenus grâce à une location, ou alors, d'un viager libre, le crédirentier habitant ailleurs et laissant ainsi le bien libre de toute occupation.
Le prix
Le montant de l'investissement va dépendre de trois facteurs :
- la valeur du bien
- l'âge du vendeur
- les modalités du contrat(viager libre, viager occupé)
Ainsi, plus les droits du crédirentier sont importants, moins le prix est élevé.
Le paiement
Certaines modalités de paiement sont d'ordre légal et doivent donc s'appliquer obligatoirement même si ces dernières ne sont pas prévues dans le contrat. Par exemple :
- la rente doit être indexée
- la prescription pour récupérer les rentes impayées est de 5 ans
- si le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente est transférée à ses héritiers sauf dans le cas où une assurance-décès aurait été mise en place et prendrait donc en charge le versement de la rente
La rente doit être versée jusqu'au décès du crédirentier. De plus, le contrat peut prévoir une clause résolutoire qui assurera le crédientier en cas de non-paiement de la rente, ainsi qu'une clause de rachat qui permettra au débirentier de s'affranchir du paiement de la rente, au-delà d'un certain nombre d'annuités, en versant un capital au crédirentier.
La répartition des charges
Dans la mesure où le crédirentier conserve l'usufruit du bien, le débirentier devra prendre en charge toutes les réparations définies par l'art. 606 du Code civil. Également, la taxe d'habitation sera à la charge de l'occupant, le plus souvent le crédirentier, et, la taxe foncière, à la charge du propriétaire c'est-à-dire, le débirentier. Toutefois il est bon de savoir que les deux parties peuvent fixer librement la répartition des charges et des réparations.
► La fiscalité
Les droits d'enregistrement
Le débirentier devra assurer le paiement des droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente.
Les plus-values
C'est au crédirentier de payer l'impôt sur les plus-values dans les conditions de droit commun.
L'impôt sur le revenu
Le crédirentier, en raison de la perception de la rente, est imposable à l'impôt sur le revenu après l'application d'un abattement qui dépendra de son âge au moment de la vente. Cet abattement est de :
- 70% si le vendeur a plus de 70 ans
- 60% s'il était âgé de 60 à 69 ans
- 50% entre 50 et 59 ans
- 30% si le vendeur a moins de 50 ans
3. Comment connaître la rentabilité d'un investissement en viager ?
Pour évaluer la rentabilité d'un viager immobilier, le débirentier doit se référer au montant de la rente qui est calculé selon une formule précise. Il s'agit donc dans un premier temps de faire une estimation de la valeur du bien immobilier puis, d'en déduire la rente à verser périodiquement en fonction des mois qu'ils restent à vivre au crédirentier.
Pour calculer ces mois prévisionnels, pas de souci à vous faire, ils sont déjà établis en fonction de données statistiques d'espérance de vie présentées dans des tables élaborées par les assureurs. Dans ces tableaux statistiques, un coefficient diviseur est attribué pour chaque âge, plus le crédirentier va être âgé, plus son coefficient diviseur sera faible. Le montant de la rente est alors obtenu en divisant la valeur du bien immobilier par le coefficient diviseur correspondant à l'âge du crédirentier.
Bien que le viager immobilier soit un mécanisme plutôt ancien, il reste peu connu et peu privilégié des investisseurs notamment car il intègre un paramètre tabou : il suppose un pari sur la vie d'autrui. Pourtant, le viager immobilier est un véritable placement qui vous permettra d'effectuer un investissement immobilier à moindre coût et donc, de vous constituer un patrimoine immobilier sans passer par un crédit. Basé sur un principe extrêmement simple, le viager comporte néanmoins quelques contraintes, pour cela, nous vous conseillons de prendre deux précautions. Tout d'abord, réalisez un investissement en viager lorsque vous êtes jeune car un viager peut s'avérer plus long que prévu. Ensuite, évitez d'acheter auprès d'un crédirentier trop âge ce qui imposerait une rente assez lourde.
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