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Les plus-values immobilières

L’article « Les plus-values immobilières » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Le 31 août 2014 a pris fin l’abattement exceptionnel prévu par la loi de finance pour 2014, de 25% sur les cessions de biens immobiliers.

Dans un but incitatif, et de simplification du droit, il était annoncé pour les cessions de terrains à bâtir à compter du 1er septembre 2014 :

  • un retour des terrains à bâtir dans l’abattement pour durée de détention de droit commun (soit un abattement global linéaire et non plus progressif, et une exonération d’IR au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans),
  • un abattement exceptionnel de 30 % pour les promesses de vente conclues avant le 31 Décembre 2014

Le BOFIP a récemment intégré les mesures annoncées.

En effet, en cas de cession d’un bien immobilier (bâtis ou non bâtis), le vendeur réalise (dans la majorité des cas) ce que l’on appelle une plus-value. La plus-value est la différence positive entre le prix d'achat et le prix de vente.

Exemple : vous achetez une maison d’une valeur de 250 000 euros, vous la revendez 9 ans plus tard pour une valeur de 300 000 euros. Le montant de votre plus-value brut est de 50 000 euros (hors déductions des frais de cessions et hors majorations des frais d’acquisition).

Toutefois, il existe des cas d’exonérations.

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1 / Modalités de calculs

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. Le prix de cession est minoré de certains frais de cession, alors que le prix (ou la valeur) d'acquisition est majoré de certains frais et dépenses.

► Le prix de cession

Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte.

Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de vente :

  • Commission de vente
  • Diagnostics obligatoires (termites, amiante, etc),s
  • Honoraires d’architecte
  • Le montant de la TVA acquittée

Mais le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte au profit du vendeur.

► Le prix d’acquisition

Il s'agit du prix effectivement payé, celui stipulé dans l'acte d'achat.

Ce prix d'acquisition peut être majoré de frais, à condition également de pouvoir les justifier :

  • les frais d'acquisition : vous pouvez déduire soit un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat soit le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat, droits d’enregistrement ou TVA.
  • les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) soit sur justificatif soit pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.
  • les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme

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2 / Les abattements pour durée de détention

Lorsque le bien que vous vendez est détenu depuis plus de 5 ans à partir du 1er septembre 2014, la plus-value imposable est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant ne diffère plus selon la nature de l’immeuble.

Pour rappel, la taxe est est de 34,5 % sur le montant de la plus-value et se décompose en 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 15,5 % de prélèvements sociaux.

► Cessions d’immeuble et cessions de terrains à bâtir

Pour le calcul de l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention est de :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e ;
  • 4% pour la 22e année révolue de détention.

L'exonération totale est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
  • 1,60% pour la 22ème année de détention ;
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.

L'exonération totale est acquise au bout de 30 ans.

3 / Exonérations

Pour ne citer que quelques exemples (les plus courants), sont exonérées de l’imposition au titre des plus-values les cessions suivantes :

  • La cession de votre résidence principale
  • La cession du logement autre que la résidence principale à la double condition que vous ne soyez pas propriétaire d’une résidence principale, et que vous remployez le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à votre habitation principale
  • La cession d’un bien n’excédant pas 15 000 euros

Conclusion

Revendre votre bien après avoir bénéficié d’une loi de défiscalisation arrivant à son terme, vous fera sûrement bénéficier d’une plus-value. En cas de bénéfices, cela engendrera pour vous un enrichissement net global après paiement de l’impôt sur les plus-values.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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