1. Quels risques sont couverts par la garantie des loyers impayés ?
Les loyers et charges impayés
La garantie des loyers impayés permet de couvrir tous les loyers et charges qui n’ont pas été payés par le locataire, de la date du premier impayé jusqu’à la date de départ du locataire. Ces loyers impayés, taxes et charges comprises, seront donc remboursés au bailleur.
Notre conseil : en cas de retard ou de loyer impayé, le propriétaire bailleur doit prendre contact avec le locataire par téléphone, par courrier écrit ou électronique, afin de trouver une solution amiable. Si vous êtes passé par un agence pour gérer la location de votre bien, c’est elle qui s’en chargera.Le bailleur doit agir dès le premier impayé. L’accord conclu avec le locataire doit être écrit, daté et signé par chacune des deux parties. En l’absence de réponse du locataire ou en cas de refus de l’accord, le bailleur doit ensuite envoyer une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception au locataire. Là encore, cette partie est gérée par l’agence si vous en avez mandaté une.Si malgré ces relances, le bailleur ne parvient pas à obtenir le remboursement des loyers impayés, il peut faire jouer la garantie des loyers impayés. Il doit alors prévenir l’assureur rapidement, dans les délais prévus dans le contrat d’assurance, et doit faire une déclaration de sinistre. Des pièces justificatives vont être demandées afin de pouvoir obtenir une indemnisation.
Les dégradations immobilières
Les dégradations immobilières causées par le locataire et constatées lors de son départ sont couvertes par l’assurance (dégradation des sols, des murs, des plafonds). Les frais de réparation sont pris en charge, ainsi que les loyers perdus pendant la période d’exécution des travaux et de remise en état du logement.
Notre conseil : en cas de détériorations immobilières constatées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du contrat. Si le dépôt de garantie ne permet pas de compenser intégralement le coût de la remise en état du logement, le bailleur peut demander au locataire de verser le surplus. Des factures et des devis de réparation doivent alors être transmis au locataire afin de justifier la somme réclamée.Si le locataire refuse ou n’a pas les moyens de payer le surplus, le bailleur peut le mettre en demeure de payer et peut se retourner contre le garant-caution. S’il n’obtient pas le montant nécessaire, une dernière possibilité s’ouvre au bailleur : il peut faire jouer la garantie des loyers impayés pour couvrir les frais de réparation qui ne peuvent pas être financés par le seul dépôt de garantie.
Le départ prématuré du locataire
En cas de départ soudain et imprévisible du locataire ou en cas de décès du locataire, la garantie des loyers impayés permet d’indemniser le bailleur pour les loyers perdus pendant toute la durée de non-location du bien.
Notre conseil : le bailleur peut anticiper un départ prématuré du locataire en rédigeant une annonce de location, prête à être publiée dès lors que l’évènement survient où faire appel aux services d’une agence immobilière. Il doit s’assurer d’avoir un compte ouvert sur un site d’annonces immobilières afin de publier l’annonce le plus rapidement possible.Pour donner plus de visibilité à son annonce et remettre le bien en location dans un délai aussi court que possible, le bailleur a la possibilité de recourir aux services d’une agence immobilière. Il s’agit donc de précautions à prendre dès le départ, afin d’anticiper et gérer efficacement le risque. Si le bailleur souscrit à la garantie des loyers impayés, les pertes de loyers occasionnées pendant la durée de non-location du bien sont assurées.
La vacance locative
La garantie des loyers impayés permet de rembourser les loyers perdus par le bailleur lorsque le bien est inoccupé entre deux baux de location.
Notre conseil : tout comme pour le départ prématuré du locataire, le bailleur peut anticiper les vacances locatives en rédigeant une annonce de location, prête à être publiée dès lors que l’ancien locataire quitte les lieux. Il doit s’assurer d’avoir un compte ouvert sur un site d’annonces immobilières afin de publier l’annonce le plus rapidement possible. Il peut également déposer une annonce sur les sites d’annonce gratuites. Pour donner plus de visibilité à son annonce et réduire la période de vacance locative, le bailleur a la possibilité de recourir aux services d’une agence immobilière. Également, pour attirer les potentiels locataires, le bailleur doit s’assurer que le bien est attractif et que le montant du loyer suit les prix du marché de l’immobilier. Si le logement ne trouve toujours pas de locataire la cause peut être directe (loyer au dessus du marché) ou indirecte (marché locatif local). Une autre solution offerte au bailleur est de souscrire à la garantie des loyers impayés : celle-ci permettra de couvrir les loyers que le bailleur aurait dû percevoir pendant la période de vacance locative.
Les frais de procédure
Si le locataire est toujours en situation d’impayés malgré les relances, le propriétaire bailleur peut déléguer la procédure juridique à l’assureur afin d’obtenir le paiement des loyers ou l’expulsion du locataire. Les frais de procédure sont pris en charge par la Garantie des loyers impayés (frais d’huissier, frais d’avocat, frais de recouvrement, frais de déménagement, etc.).
Notre conseil : en cas de défaut de paiement du locataire, le bailleur peut décider de mettre fin au contrat de bail en faisant jouer la clause résolutoire ou en demandant la résiliation judiciaire. Il saisit alors le tribunal d’instance pour engager une procédure juridique et demander le remboursement des loyers impayés et/ou l’expulsion du locataire.Mais cette procédure est longue, difficile et coûteuse. C’est pourquoi la souscription d’une Garantie des loyers impayés est une fois encore utile : c’est l’assureur qui prend le relais en cas de contentieux et qui couvre l’ensemble des frais de procédure.
2. Coût de l’assurance
Les loyers impayés ne concernent en réalité que 2 à 3% des locations. Même si ce chiffre demeure faible, il est en hausse depuis ces dernières années. Ce risque d’impayés représente la principale inquiétude des bailleurs. C’est la raison pour laquelle près de 50% des propriétaires ont souscrit à une Garantie des loyers impayés.
En cas de contentieux, les dégradations immobilières causées par le locataire peuvent être très importantes. En moyenne, le coût de la remise en état du logement s’élève à 4 000€. Or, le dépôt de garantie, qui ne peut pas dépasser un mois de loyer, est inférieur au montant des travaux. De plus, en cas de départ prématuré du locataire, les travaux sont à la charge du propriétaire sauf si ce dernier parvient à retrouver le locataire (le recours à un détective privé peut être nécessaire dans ce cas).
En 2015, 42.8% des propriétaires interrogés disent avoir déjà eu des litiges avec leur locataire. Ces litiges portent essentiellement sur les retards de loyers mais aussi sur quelques dégradations. Ces litiges sont réglés à 40% par voie amiable et c’est un chiffre qui est en baisse. Inversement, 45% des litiges sont réglés en justice et c’est un chiffre qui est en hausse.
Les procédures pour impayés ont connu une hausse de 35% en 10 ans. Cette évolution est liée à la conjoncture économique et s’accompagne d’une augmentation des demandes d’expulsion. En 2016, on comptait un peu plus de 120 000 demandes d’expulsion. Cette procédure est longue car le délai moyen pour obtenir l’expulsion définitive est de 2 ans. Cette procédure est également coûteuse car son coût moyen est de 4 000€.
3. Les conditions de souscription et d’application de la GLI
Tout d’abord, l’assurance loyers impayés ne peut être souscrite que pour les locations de longue durée. Il n’est donc pas possible de souscrire à une telle assurance pour des locations saisonnières.
Puis, la Garantie des loyers impayés ne peut être souscrite que si le locataire est considéré comme solvable et sans risque. Autrement dit, le bailleur ne peut pas souscrire l’assurance si le locataire est déjà en défaut de paiement ou s’il est très probable qu’il le devienne prochainement (s’il n’est pas titulaire d’un CDI par exemple). Pour attester de la solvabilité du locataire, le bailleur doit fournir un certain nombre de pièces justificatives à l’assureur telles que : le contrat de travail, les bulletins de salaire et le dernier avis d’imposition du locataire, la fiche de renseignement complétée au moment de la constitution du contrat de bail, etc.
4. Le coût de la Garantie des loyers impayés
Le contrat de Garantie des loyers impayés est un engagement annuel et les cotisations sont payées à chaque nouvelle échéance. Il est possible de résilier le contrat à chaque échéance ou au moment du départ du locataire.
Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du montant des loyers toutes charges comprises. S’il s’agit d’un contrat individuel, le prix peut varier de 2.75% à 4.5% du montant des loyers. S’il s’agit d’un contrat groupe, le prix est inférieur et peut représenter entre 1.50% et 3% du montant des loyers. Le coût dépend aussi des garanties qui ont été souscrites (protection contre les impayés, les détériorations, les frais de contentieux, etc.).
Ces cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers si on a opté pour le régime réel d’imposition. C’est donc un avantage essentiel qui rend la garantie des loyers impayés attractive pour le bailleur et qui lui permet d’atténuer le coût de l’assurance.
La garantie des loyers impayés est donc une assurance offrant de nombreux avantages au bailleur. Premièrement, elle est déductible de vos revenus fonciers et entrent dans le calcul du déficit foncier au même titre d’ailleurs que les honoraires d’agence pour la gestion. Puis, elle permet au bailleur de se couvrir contre les risques liés à la location de son bien (impayés, dégradations, départ prématuré du locataire, vacante locative). Par conséquent, la garantie des loyers impayés est une solution attractive offerte aux bailleurs pour sécuriser leurs revenus et louer leurs biens en toute sérénité.
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