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Comment bien évaluer un bien immobilier ?

Immobilier Guides

L’article « Comment bien évaluer un bien immobilier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, d’un bien neuf ou ancien, il existe de très nombreux outils et sources d’informations qui permettent de connaitre et d’évaluer la valeur d’un bien immobilier. Mais tous ces outils et indicateurs ne se valent pas. Si vous souhaitez savoir si vous achetez au juste prix ou si vous voulez savoir s’il vous reste une « marge de négociation » avec le vendeur, ce guide va vous aider à connaitre les bonnes sources et à avoir les bons réflexes en matière d’évaluation du prix de l’immobilier.

1. Les prix du marché de l’immobilier français

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de marché de l’immobilier en France mais DES marchés immobiliers, ou devrions nous-mêmes dire des milliers de micro-marchés de l’immobilier.

En effet, il existe de nombreuses variantes et différences d’une ville à l’autre, d’une région à l’autre. Aussi, si vous envisagez d’acquérir un bien en France, que ce soit pour votre résidence principale ou secondaire, ou bien encore pour faire un investissement locatif, concentrez vous sur la ville et sa région et non pas sur le marché national.

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2. Comment se fixe un prix de vente ?

Le prix de vente d’un bien immobilier dépend de plusieurs critères : le prix du marché immobilier en local évidemment mais une décote ou une surcote peut être appliquée en fonction notamment de :

  • L’emplacement même du bien. Le bien est-il idéalement situé ou excentré ? bien desservi par les transports en commun ? les commerces sont-ils près sans être trop près non plus ?
  • L’exposition du bien : est-il exposé plein Sud ou plein Nord, face à une grande barre d’immeuble ?
  • La qualité des prestations : on peut constater jusqu’à 20% de surcote par rapport au prix du marché local pour un bien dont les prestations sont haut de gamme. ATTENTION : encore faut-il que ces prestations soient en adéquation avec la cible du marché ? un bien trop haut de gamme dans une zone incohérente ne trouvera pas preneur (du moins pas au meilleur prix de vente)
  • La rareté du produit : y a-t-il beaucoup ou au contraire peu de biens de ce type dans la zone de votre recherche ?
  • La situation financière personnelle du vendeur : est-il pressé de vendre ou pas ?

3. Evolution du prix de l’immobilier

Chaque année depuis 10 ans, des journaux titrent en page de couverture « baisse de l’immobilier… ». Or, depuis ces mêmes 10 ans, l’immobilier n’a cessé de monter et chez Netinvestissement nous sommes convaincus que cette tendance va se poursuivre sur le long terme.

Pour quelles raisons ? Hausse du prix des terrains, normes de construction de plus en plus onéreuses, cout des matériaux de construction, baisse du nombre de constructions neuves, augmentation de la population, durée de vie de la population, nombre plus élevé de couples séparés.

Evidemment, certaines zones ou villes peuvent ou vont connaitre des périodes de baisse, mais la tendance générale reste haussière.

Pour savoir si une ville, ou une zone géographique va voir son prix de l’immobilier évoluer, il faut aussi tenir compte des grands travaux d’aménagements qui sont prévus dans les 10 années à venir : nouvelle ligne de tramway, création d’une nouvelle zone tertiaire, TGV etc…

4. Les outils d’évaluation à votre disposition

Sites internet, journaux et média, agences immobilières, banques, courtiers etc… il existe des centaines de supports et d’indicateurs qui fournissent, de toutes parts, des prix de marché immobilier. Découvrons ensemble les principales sources et leur pertinence :

  1. Internet : internet pullule de sites dont l’information n’est pas toujours d’une grande fraicheur et surtout d’une grande précision. Les sites qui vous indiquent un prix au mètre carré en fonction de quelques critères que vous aurez préalablement renseignés vous donneront certes, une fourchette de prix du marché local, mais pas un prix de marché précis. De plus, il est difficile, voire impossible de savoir avec précision quels outils techniques sont utilisés pour réaliser ces calculs d’évaluation ;
  2. Les journaux : le point, capital, l’express, le revenu, mieux vivre votre argent…. Des dizaines de journaux publient chaque année un dossier « SPECIAL PRIX DE L’IMMOBILIER ». En creusant et analysant les sources précises des indicateurs et les journalistes qui ont rédigés l’article, l’on se rend vite compte de la « légèreté » de l’information et surtout de l’éloignement à la réalité effective du prix de marché. L’information relative au prix de l’immobilier de ces journaux est, selon nous, à prendre avec recul et précaution ;
  3. Les agences immobilières : les agents immobiliers sont sur le terrain. Discuter avec eux, regarder les prix affichés de biens dans le quartier ET SURTOUT les prix effectifs de vente (c'est-à-dire après négociations) vous donneront déjà une idée beaucoup plus précise du prix de l’immobilier.

Mais si vous souhaitez connaitre précisément et objectivement le prix d’un marché immobilier, il n’y a qu’un support qui face référence : c’est le GUIDE DES VALEURS VENALES. Ce livre (que vous pouvez acheter chez les grands libraires) est édité par la chambre des notaires de France et indique de manière très détaille (par département, par ville, par type de logements et par type de prestation) un prix de vente moyen. Ce prix ayant été fixé par rapport à la moyenne des transactions effectives (puisqu’enregistrées auprès des notaires).

Il vous est possible de consulter ce livre chez votre notaire, mais il est toujours utile d’en avoir un chez vous.

Conclusion

Pour connaitre et évaluer avec précision le prix du marché immobilier dans une ville, il est donc important de s’informer auprès des bonnes sources et de tenir compte des différents critères de cotation dont nous avons parlé. Enfin, pour savoir si le prix est cohérent avec le marché local, le mieux est encore de consulter le « guide des valeurs vénales » auprès de votre notaire ou de vous en procurer un directement.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2019-05-17 18:29:00 par Ilham L.

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