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Les 6 critères pour sélectionner le bon emplacement

L’article « Les 6 critères pour sélectionner le bon emplacement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale est de choisir de façon stratégique l'emplacement du bien : il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente.

1- Sélectionnez un secteur géographique porteur et étudiez le marché

Choisissez une ville caractérisée par un accroissement continu de population, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d’infrastructures commerciales, etc.

Avant d’acheter un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités pour pouvoir le proposer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.

2- Etudiez le secteur

Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition. Consultez les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Cela vous permet de choisir un secteur où la demande locative est forte de manière à pérenniser l’investissement en terme d’occupation et de plus value à la revente.

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Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. Prenez en compte le bassin d’emplois alentours et la situation géographique et la santé des grandes industries de la région car ce seront autant d’atouts pour concrétiser un bail locatif dans les meilleures conditions.

3- Evaluez la pertinence de l'emplacement

« Il y a 3 règles d’or pour investir dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » (Donald TRUMP).

Cette constatation est d’autant plus réaliste dans les grandes villes où la physionomie peut changer du tout au tout d’un quartier à un autre, voire d’une rue à l’autre. L’emplacement doit donc être optimal, proche de commerces, d’écoles et de transports ce qui augmente de façon certaine le potentiel de votre investissement immobilier.

4- Assurez des copropriétaires habitants

Il faut éviter de miser sur les programmes entièrement dédiés à l’investissement locatif. La présence de copropriétaires habitants au sein même des locaux dans lequel se situe votre bien garantit un entretien optimal du bâtiment, des locaux et de ses abords.

Vous serez plus serein en sachant que les copropriétaires de l’immeuble veilleront à la tranquillité et à la propreté des lieux. D’autre part, soulignons qu’éviter les programmes spécifiques à l’investissement locatif permet de diminuer d’autant la concurrence entre les biens proposés à la location et d’augmenter ainsi vos chances de trouver preneur.

5- Certifiez la qualité de la construction

Le bien doit être choisi de manière factuelle c’est à dire qu’il doit être sélectionné avec soin en prenant compte de son orientation, de son état et dans le cas de travaux, de son potentiel une fois les travaux de rénovation réalisés.

Il est essentiel avant de sélectionner un bien, d’analyser les diagnostics techniques et les derniers procès verbaux d’assemblée de copropriétaires. En effet, une sélection hâtive peut amener à ignorer des frais importants de travaux qui viendraient diminuer la rentabilité locative.

6- Assurez le potentiel d'évolution

Ne négligez pas le potentiel d’évolution de votre bien d’autant plus s’ il s’agit d’un investissement situé dans un quartier en réhabilitation ou à proximité. Les villes et les collectivités investissent massivement pour réhabiliter certains quartiers ou centres villes qui tendront à se métamorphoser.

Conclusion

Pour conclure il est très important de choisir un logement sain, dans lequel vous serez prêt à vivre vous même. Il faut que le bien soit suffisamment « neutre » sans imprégnation personnelle trop marquée (en terme de goûts ou de couleurs), pour laisser aux futurs locataires la possibilité de se projeter facilement dans le logement.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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