Mis à jour le 28/07/2023

Investir en loi Pinel à Metz

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Avec son dynamisme économique et culturel, sa qualité de vie et ses prix attractifs, Mets est une destination de choix pour de nombreux français. Son marché immobilier est relativement abordable ce qui attire les jeunes actifs et les familles notamment.

Metz est une ville située dans le nord-est de la France, préfecture du département de la Moselle et chef-lieu de la région Grand est. Elle est traversée par la Moselle et est située à proximité de la frontière Luxembourgeoise et allemande. La ville bénéficie d’un riche patrimoine historique, culturel et architectural, avec notamment sa célèbre cathédrale Saint-Etienne et ses nombreux musées. Metz est une ville dynamique sur le plan économique avec une forte présence dans les secteurs de l’industrie, de la santé, de la recherche et du numérique.

Son marché immobilier connaît une forte demande avec une augmentation des prix de 11% sur deux ans. Si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif neuf, Metz pourrait être une ville intéressante pour vous, notamment avec la loi Pinel qui vous permettra de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine immobilier. Pour en savoir un peu plus sur ce dispositif, voici quelques renseignements qui vous aideront à y voir plus clair.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Metz ?

Notamment mise en valeur pour son patrimoine architectural et culturel remarquable, la ville de Metz est une ville pleine d’histoire. Elle est connue pour sa célèbre cathédrale gothique, son centre-ville médiéval et ses nombreux musées, tels que le Centre Pompidou-Metz ou le musée de la Cour d’Or. C’est une ville qui organise de nombreux événements culturels tout au long de l’année, tels que le festival international de la bande dessinée ou les fêtes de la mirabelle.

Metz est une ville verte, avec de nombreux parcs et jardins, ainsi que des espaces naturels préservés telles que le parc naturel régional de Lorraine. Les habitants de Metz peuvent ainsi profiter d’un cadre de vie agréable et propice aux activités en plein air.

C’est une ville dynamique sur le plan économique, avec de nombreuses entreprises et industries présentes dans la région. Elle est notamment connue pour son activité dans les domaines de la recherche et de l’innovation, avec la présence de nombreux laboratoires et centres de recherche.


Metz est une ville bien connectée, avec une gare TGV qui permet de rejoindre Paris en moins de deux heures et stratégiquement située avec une proximité avec les frontières allemandes et luxembourgeoises. Un réseau de transport en commun y est présent et comprend un réseau de bus et de tramways. On peut alors dire que vivre à Metz offre de nombreux avantages, que ce soit en termes de patrimoine culturel et naturel, d’activités économiques ou de qualité de vie.

En choisissant d’investir en loi Pinel à Metz, vous pourrez profiter des nombreux avantages énoncés précédemment. Metz est une ville dynamique qui bénéficie d’une situation géographique privilégiée, au carrefour de l’Europe. Elle dispose de plus d’un marché locatif dynamique avec une forte demande de logements, en raison de la présence de grandes écoles et d’entreprises. Vous pouvez alors espérer une rentabilité locative intéressante sur le long terme. Investir en loi Pinel à Metz permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 17,5% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000€ et sous réserve de respecter certaines conditions.

Vous remarquez donc qu’il y a de nombreuses raisons pour lesquelles vivre à Metz peut être une excellente option pour les personnes qui cherchent à s’installer dans une ville dynamique et attrayante.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Metz ?

Comme précédemment expliqué, la loi Pinel représente un système de défiscalisation immobilière vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif a été instauré pour encourager la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative est forte, telle qu’à Metz.

Il est à noter que l’offre et la demande ne sont pas équilibrées dans de nombreuses villes françaises, ce qui explique le manque chronique de logements. Pour pallier cette situation, l’Etat français encourage les contribuables à investir dans des logements neufs via la loi Pinel. En retour, les locataires peuvent bénéficier d’un loyer accessible pour un logement neuf et très économe en énergie.

Il est possible d’investir dans un logement qui n’est pas neuf en achetant un bien en état futur d’achèvement (VEFA). Dans ce cas, un délai de 30 mois est accordé à partir de la signature du contrat d’acquisition pour le finaliser. Si vous faites construire un bien, un délai maximum de 30 mois est également prévu pour obtenir le permis de construire. Enfin, si le logement est en cours de construction ou de rénovation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien pour le finaliser.

Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location choisie. Cette dernière peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ainsi, la réduction d’impôt varie entre 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour un engagement de 9 ans et 17,5% pour un engagement de 12 ans. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du bien immobilier et limité à 300 000 euros.

Il est important de noter que pour bénéficier de la réduction d’impôts, certaines conditions doivent être respectées, notamment les plafonds de loyer et de ressources pour les locataires.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Metz

Lorsque l’on souhaite investir en loi Pinel, il est important de bien comprendre les conditions qui s’appliquent. Ces conditions touchent à la fois le bien immobilier en lui-même, ainsi que le locataire qui l’occupera. Tout d’abord, il est impératif que le bien soit neuf, en état futur d’achèvement, ou qu’il ait subi des travaux le ramenant à un état quasi neuf.

De plus, le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel, ce qui comprend les zones A bis, A et B1. À noter que les anciennes zones B2 et C ne sont plus éligibles. Il est également essentiel de s’engager à louer le bien immobilier pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et ce, en location nue. Le bien doit répondre aux dernières normes de construction et de performances énergétiques, et satisfaire au minimum à la réglementation énergétique RE 2020.

Sachez de plus que depuis le 1er janvier 2023, la réglementation est encore plus rigoureuse, et que tous les logements achetés en loi Pinel doivent désormais bénéficier des derniers matériaux et des dernières exigences en matière de maîtrise de la consommation et de réduction énergétique.

Il est également impératif de respecter le plafond de loyer fixé pour le bien, qui sera calculé en fonction de la zone géographique. Enfin, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés pour cette même zone.

En outre une nouvelle réglementation est en vigueur depuis le début de l’année 2023 et des surfaces minimales en fonction du type de biens sont imposées : studio, T1, T2, T3 et T4.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Metz ?

Le dispositif Pinel n’est pas accessible dans toutes les villes, mais Metz fait partie des villes éligibles grâce à son classement dans une zone précise. Le gouvernement a mis en place un zonage géographique afin de déterminer l’accessibilité de la loi Pinel dans chaque ville en fonction de la tension du marché locatif local. Les villes comme Paris ou Lyon qui ont une forte demande de location sont classées en zones A bis et A. Le territoire français est ainsi divisé en 5 grandes zones : A, A bis, B1, B2 et C.

Metz est classé en zone B1 Pinel en raison de la demande forte de logements des villes. Sachez que ces zones peuvent être modifiées et qu’il est donc important de vérifier régulièrement l’éligibilité de sa ville au dispositif Pinel.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Metz

Pour la ville de Metz, les plafonds sont régis par la zone B1, ce qui signifie que ces plafonds sont uniformes dans toute la ville. Il est important de souligner que ces plafonds sont révisés chaque année et sont susceptibles de subir des modifications.

Les plafonds de loyer

Le respect des plafonds de loyer est un critère essentiel pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ces limites établissent le montant maximal de loyer que le propriétaire peut demander à son locataire. Ces plafonds varient en fonction du mètre carré de surface habitable et de la zone géographique où se situe le bien immobilier.

Il convient de souligner que ces limites de loyer sont révisées chaque année et peuvent être modifiées.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’État et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 69 m2 en plein cœur de Metz. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/69) = 0,98. Le loyer maximum sera donc de (10,55*0,98) *69 = 710,02€.

Les plafonds de ressources

Le respect des plafonds de ressources est un critère déterminant pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ces limites établissent le revenu maximal annuel que le locataire peut avoir pour pouvoir louer le bien immobilier. Les seuils de revenus varient selon la zone géographique où se situe le bien et la composition du foyer fiscal du locataire. Le but de ces limites est de faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes et de promouvoir la mixité sociale.

Les seuils de revenus applicables à la loi Pinel ont été révisés au 1er janvier 2023 et sont actualisés chaque année, ce qui souligne l’importance de vérifier régulièrement leur conformité pour garantir l’éligibilité du locataire. Le respect de ces limites de revenus permet aux locataires de classe moyenne de bénéficier de logements de qualité adaptés à leur budget et aide les propriétaires à s’assurer que leurs locataires aient les moyens de payer leur loyer, ce qui permet d’éviter les risques de loyers impayés.

Le locataire doit fournir à l’administration fiscale des justificatifs de revenus pour prouver sa conformité aux limites de revenus pour son foyer fiscal. De même, le propriétaire est tenu de vérifier régulièrement que son locataire respecte ces limites.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Metz

Louise et Roméo, un couple de jeunes actifs a décidé d’investir dans un bien immobilier locatif grâce au conseil de leur conseiller patrimonial de Netinvestissement. Après une étude minutieuse de plusieurs villes avec leur conseiller, ils ont jeté leur dévolu sur la ville de Metz. Leur objectif premier étant de générer des revenus locatifs tout en réduisant leurs impôts, ils se sont intéressés à la loi Pinel. En plus de la réduction d’impôts que cette dernière peut leur apporter, ils percevront aussi des loyers mensuels qui vont couvrir une grande partie des charges et des paiements hypothécaires. Louise qui est responsable des finances du duo, prend le temps de faire ses propres calculs pour avoir une idée précise des économies qu’ils pourront réaliser.

Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T3 d’une valeur de 231 370€. Etant encore jeunes, ils ont décidé de louer le bien sûr une durée minimale de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Louise fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 15% soit 1,67% par an, la somme annuelle qu’ils percevront sera égal à 3 856€. Ce qui correspond à une somme de 34 705€ de réduction d’impôts au cours des 9 années.

7. Notre top 3 des quartiers à Metz

Plantières-Queuleu

Le quartier Plantières-Queuleu est l’un des quartiers les plus prisés de Metz, offrant un cadre de vie agréable et une grande diversité de services et d’activités pour les habitants.

Tout d’abord, le quartier est idéalement situé, à proximité du centre-ville de Metz et de la gare SNCF. Il bénéficie d’une bonne desserte en transports en commun, avec plusieurs lignes de bus et une station de tramway.

C’est un quartier qui offre de nombreux équipements sportifs et culturels, tels que le complexe sportif Saint-Symphorien, le stade Marcel Picot ou encore le centre Pompidou-Metz. Les habitants peuvent ainsi profiter d’un large choix d’activité pour tous les âges et tous les goûts. Ce quartier est calme et résidentiel, avec de nombreux espaces verts tels que le parc de la Seille ou le jardin botanique. Les habitants peuvent ainsi profiter d’un cadre de vie paisible et propice à la détente.

C’est un quartier qui dispose d’une grande diversité de commerces et de services, tels que des supermarchés, des restaurants, des pharmacies, des banques ou encore des écoles. Les habitants peuvent ainsi trouver tout ce dont ils ont besoin à proximité de chez eux.

On peut alors dire que le quartier est dynamique, paisible et bien desservi, offrant une grande qualité de vie pour les habitants de Metz.

Nouvelle Ville

Le quartier de la nouvelle ville est l’un des quartiers les plus attractifs de Metz, offrant un cadre de vie dynamique. Le quartier Nouvelle ville est idéalement situé, à proximité du centre historique de Metz mais aussi de la gare SNCF. Il est très bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus et une station de tramway.

Le quartier Nouvelle Ville offre de plus une grande diversité de commerces, de restaurants et de services, ainsi que de nombreux équipements culturels tels que le théâtre de l’arsenal ou la Bibliothèque-Médiathèque de Metz.

Tous ces éléments font de ce quartier, un quartier dynamique et animé, avec de nombreux événements organisés tout au long de l’année, tel que le marché de Noël de Metz ou la fête de la musique. C’est alors une vie culturelle et festive, riche et diversifiée dont peuvent profiter les habitants du quartier. Vous pouvez aussi retrouver de nombreux espaces verts avec le parc de la Seille ou encore le Jardin Fabert.

En résumé, le quartier Nouvelle ville est un quartier vivant, culturellement riche ce qui est très demandé de nos jours.

L’hypercentre

Le quartier de l’hypercentre est le cœur historique et commercial de Metz, offrant un cadre de vie animé. Le quartier de l’hypercentre est idéalement situé, à proximité de toutes les commodités et des principaux axes de communication de la ville. Il bénéficie lui aussi d’une bonne desserte en transports en commun, avec plusieurs lignes de bus et une station de tramway.

Le quartier de l’hypercentre offre une grande diversité de commerces, de restaurants et de services, ainsi que de nombreux équipements culturels tels que l’Opéra-Théâtre, le musée de la Cour d’Or ou encore la Cathédrale Saint-Etienne. Le quartier de l’hypercentre est également un quartier animé et festif, avec de nombreux événements organisés tout au long de l’année, tel que la fête de la Mirabelle. De nombreux espaces verts tels que la place de la République ou le parc Charles-de-Gaulle sont à la disposition des habitants ce qui créé un véritable confort de vie.

Tous ces éléments font de ce quartier, un quartier vivant, culturellement riche et bien desservi tous ces éléments font de ce quartier le lieu idéal. Cependant, il peut être bruyant et assez dense, ce qui peut ne pas convenir à tous les profils. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’emplacement du bien est primordial.

En résumé...

Si l’on fait un point, Metz est très intéressante pour investir en loi Pinel. Son dynamisme économique et culturel, son patrimoine historique et sa qualité de vie attirent chaque année de nouveaux habitants. Avec un marché immobilier encore accessible, la ville offre des opportunités d’investissement intéressantes pour des avantages sociaux de la loi Pinel. En combinant un investissement durable et rentable dans l’immobilier locatif avec des réductions d’impôts de la loi Pinel, vous pouvez développer le patrimoine immobilier de votre famille.

Pour obtenir des conseils personnalisés sur les différentes manières de réussir votre investissement à Metz, n’hésitez pas à contacter nos experts chez Netinvestissement.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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