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Investir en Loi Pinel à Rouen

Immobilier Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel
En résumé ...
À moins d’une heure trente de Paris en TGV et avec des prix de l’immobilier encore inférieurs à 4000€/m2, la ville de Rouen a vu son attractivité exploser ces deux dernières années, dopée par « l’effet COVID » et l’exode des franciliens vers l’air frais et calme de la campagne. Envisager d’y réaliser votre investissement Pinel pourrait donc s’avérer être fort judicieux.

L’article « Investir en Loi Pinel à Rouen » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Capitale de la Normandie et deuxième plus grande ville du département, Rouen est incontestablement une ville dynamique et qui attire de plus en plus de nouveaux arrivants. Avec à peine moins de 115.000 habitants intramuros, les projections démographiques tablent sur une augmentation de sa population de près de 5000 personnes à l’horizon 2030. De quoi intéresser les investisseurs immobiliers en quête d’un marché porteur et ou la demande de nouveaux logements est, de fait, très forte.

Si vous envisagez de réaliser un investissement en Loi Pinel à Rouen, sachez toutefois qu’il y a certaines conditions à respecter. Voici ce qu’il faut savoir sur la Loi Pinel afin d’investir à Rouen sereinement.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

1. Pourquoi investir en loi Pinel à Rouen ?

Rouen est une ville située sur les rives de la Seine, au nord-ouest de la France. Elle est connue comme étant la capitale de la Normandie, mais c’est aussi la préfecture du département de la Saint-Maritime, elle est la deuxième plus grande ville de Normandie.

Rouen est également située à proximité de Paris (1h30 en TGV), ce qui en fait un lieu de choix pour investir dans ce marché immobilier porteur et tendu. La ville a une politique de développement socio-économique et urbain stable et cohérente et possède en outre un riche patrimoine architecturel, de la période médiévale notamment.

Par ailleurs, Rouen jouit d’un pôle économique majeur au niveau régional et national. Son potentiel démographique, touristique et économique en fait une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant un bon retour sur investissement.

Rouen abrite plusieurs institutions éducatives et c’est une ville qui a une grande population étudiante, ce qui en fait un lieu prometteur pour l’investissement immobilier. L’académie de Rouen est responsable de l’administration du réseau éducatif de la Haute-Normandie et compte pas moins de 32 000 étudiants inscrits. Plus de la moitié de ces étudiants sont, par définition, à la recherche de location pour la durée de leurs études, telles que des appartements ou des logements partagés. Cela peut contribuer à réduire les taux de vacances et à assurer un revenu stable.

Rouen a également un marché immobilier intéressant, rentable pour les investisseurs immobiliers à la recherche, de propriétés locatives. La ville a une population dense, avec une zone urbaine qui est la plus grande de Normandie et la 12ème plus grande de France. Elle est également le siège d’une intercommunalité qui est la deuxième plus grande de la région Grand-Ouest et la sixième plus grande en termes de zones métropolitaines.

Rouen se classe 6ème ville de France en termes de qualité de vie, ce qui en fait un lieu attrayant pour les personnes cherchant à s’installer dans la région.

Rouen est donc un lieu prometteur pour les investisseurs immobiliers cherchant à investir dans le marché immobilier français.

Dans la ville, du fait de la croissante rapide de la démographie, la demande de logement se fait de plus en plus importante ce qui est un élément clé pour y réaliser un investissement.

L’investissement en Loi Pinel vous offre la possibilité d’acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) afin de réduire vos impôts notamment. Pour bénéficier des avantages fiscaux de cette Loi Pinel il faut que vous louiez le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Cette loi Pinel comporte d’autres conditions que nous allons détailler ensemble.

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Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Rouen ?

La Loi Pinel a été instauré en septembre 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel. Son objectif est d’encourager les investissements locatifs dans les villes où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Depuis le début de l’année 2023, la Loi Pinel coexiste désormais avec la Loi Pinel Plus, ce qui permet de faire évoluer le dispositif actuel afin qu’il corresponde aux nouvelles exigences en matière énergétiques notamment et à l’évolution du marché de l’immobilier.

Grâce à la Loi Pinel, vous pourrez donc bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 10,5% à 17,5% en fonction de la durée d’engagement de location choisie. La durée minimale de location du bien est de 6 ans et c’est vous qui décidez de la durée au moment de l’achat. Sachez toutefois que vous pourrez prolonger le dispositif au-delà de 6 ans ou de 9 ans si tel était votre choix initial.

Ces avantages fiscaux sont réservés aux logements neufs situés dans une zone éligible au dispositif Pinel, qui correspond aux secteurs où le marché de l’immobilier est le plus tendu.

La Loi Pinel permet de soutenir la construction de logements neufs dans les zones ou l’offre et la demande ne sont pas équilibrées, cela permet d’encourager les investissements dans des logements neufs ou nécessitant des rénovations. Ce dispositif a aussi un second objectif qui est de permettre à des personnes ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements neufs à des loyers accessibles.

Afin de soutenir la Loi Pinel, des plafonds de ressources et de loyers ont également été mis en place. Cela permet aux propriétaires bailleurs de trouver des locataires en mesure d’honorer le paiement du loyer, tandis que les locataires peuvent accéder à des logements de qualité à des loyers raisonnables.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Rouen

Vous l’aurez compris, la Loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place dans le but d’encourager les investissements dans l’immobilier locatif neuf ou en VEFA. Comme nous l’avons évoqué précédemment, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la Loi Pinel, les investisseurs doivent respecter un certain nombre de conditions.

Tout d’abord, le bien immobilier acheté doit être neuf ou en VEFA ou avoir bénéficié d’une rénovation importante qui le ramène à un état quasi neuf. Le logement doit être mis en location non meublé, c’est dire en location nue. De plus, le locataire doit considérer le logement comme sa résidence principale.

Concernant le bien immobilier, il doit également respecter les normes de construction et de performances énergétiques. Depuis le 1er janvier 2023, la réglementation énergétique a évolué et tous les logements achetés en Loi Pinel doivent bénéficier des derniers matériaux et des dernières exigences en matière de maitrise de la consommation et de la réduction énergétique. Cela signifie que le bien immobilier sera très peu énergivore et donc très économe en énergie, ce qui est un point positif pour vous et votre futur locataire.

Vous devrez également respecter les plafonds de loyers qui ont été mis en place en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. De même, le plafond de ressources mis en place pour les locataires doit également être respecté. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique où se trouve le bien immobilier et en fonction du nombre de personnes dans le bien en location, c’est à dire le foyer fiscal du locataire.

Il est important de noter que la réduction d’impôt octroyée par la Loi Pinel est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€ et qu’il y a des plafonds de prix au mètre carré pour les logements éligibles à la Loi Pinel.

Enfin, depuis le début d’année 2023, une nouvelle réglementation est en place. Des surfaces minimales sont requises en fonction du type de biens immobiliers : studio, T1, T2, T3, etc. Il est donc important de prendre en compte cette nouvelle réglementation lors de votre investissement en Loi Pinel.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Rouen ?

En France, il existe 5 grandes zones. Il s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C, chacune ayant un niveau de tension locative différent.

La zone A bis est représentée par la région parisienne où la demande locative est extrêmement forte. Les autres zones regroupent des villes de tailles différentes. La zone B1 regroupe les métropoles régionales comme Nantes ou encore Toulouse, qui ont un marché de l’immobilier tendu. Les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel.

Rouen quant à elle se situe en zone B1 Pinel, car c’est une agglomération (communauté urbaine) de plus de 250 000 habitants où le marché de l’immobilier est tendu.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Rouen

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer a été instauré afin de résoudre la problématique de la pénurie de logements locatifs et de permettre aux foyers modestes d’accéder à des loyers raisonnables. Cette mesure permet également de pallier la spéculation immobilière qui a souvent pour conséquence des loyers excessifs. En effet, le plafond de loyer est le montant maximal qu’un propriétaire bailleur peut demander à un locataire pour la location de son bien. Dans la ville de Rouen, située en zone B1, ce plafond est fixé à 10,55€ par mètre carré.

Ce système de plafonnement a permis de faciliter l’accès à des logements qui étaient auparavant inabordables pour les foyers modestes, en raison de la pression exercée par le marché locatif. Bien que cette mesure n’ait pas mis fin à la hausse discontinue des prix, elle a contribué à réduire les loyers à des niveaux plus abordables pour les locataires.

Le calcul du plafond de loyer est basé sur deux critères : la surface du logement et la zone géographique dans laquelle il est situé. Pour déterminer le montant maximum qu’un propriétaire bailleur peut demander chaque mois, il faut appliquer une formule de calcul qui prend en compte ces deux critères.

Cette formule est la suivante : Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au mètre carré

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et est déterminé en fonction de la surface du logement. Il est égal à 0,7 + 19/S soit S = la surface pondérée du logement. La surface pondérée du logement correspond à la surface habitable du bien.

Il est important de noter que les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique et sont fixés par les pouvoirs publics.

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 41 m2 en plein centre de Rouen. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/41) = 1,19. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,19) *41 = 489,63€.

Les plafonds de ressources

La Loi Pinel vous permet donc de générer une réduction d’impôts significative et longue mais comme vous avez pu le remarquer il y a plusieurs critères à prendre en compte et notamment le plafond de ressources. Le plafond de ressources est fixé par le gouvernement en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal des locataires. Cela permet aux locataires de classe moyenne d’accéder à des logements de qualité tout en garantissant aux propriétaires que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires de payer leurs loyers.

Ce plafond de ressources doit être respecté par les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier éligible à la Loi Pinel. Ainsi, le locataire doit fournir des justificatifs de revenus aux propriétaires (ou à l’agence immobilière que vous aurez mandatée pour assurer la gestion) pour prouver que ses revenus annuels ne dépassent pas le plafond de ressources déterminé pour son foyer fiscal. Le propriétaire doit également vérifier régulièrement que son locataire respecte ce plafond de ressources. Il est important de noter que le plafond de ressources peut varier d’une année sur l’autre mais aussi en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Rouen

Laurie et Clément, accompagnés de leur chef de projet patrimonial chez Netinvestissement, ont étudié plusieurs options pour leur investissement immobilier. Après avoir pris en compte leurs objectifs, ils ont opté pour le dispositif Pinel au sein de la ville de Rouen. C’est la ville et le dispositif qui répondaient le mieux à leurs critères d’investissement. Leur priorité étant de développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts, d’où leur choix pour ce dispositif qui leur permettra, en plus, de recevoir des revenus mensuels à terme. Clément, quant à lui se préoccupe de l’impôt qu’ils économiseront chaque année. Il réalise donc des calculs pour déterminer la rentabilité de leur projet. Le bien immobilier qu’ils ont sélectionné est un appartement de type T2 d’une valeur de 250 000€.

En tant que jeunes investisseurs, ils ont décidé de louer le bien sûr une durée de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Clément fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 15% soit 1,67% par an, la somme annuelle qu’ils percevront sera égal à 4166,67€. Ce qui correspond à une somme de 37 500€ de réduction d’impôts au cours des 9 années.

7. Notre sélection des meilleurs quartiers autour de Rouen : Notre top 3

Afin de vous aider, nos équipes ont sélectionné pour vous les quartiers qui sortent du lot autour de Rouen.

La commune Mont-Saint-Aignan

Mont-Saint-Aignan est une commune française située dans le département de la Seine-Maritime en Normandie. Elle est située sur une colline surplombante et rattachée à la ville de Rouen, avec une population de 22 000 habitants. La ville est relativement récente, puisqu’elle a été créée au XIXe siècle par la fusion de deux anciennes paroisses normandes. Mont-Saint-Aignan accueille aujourd’hui la plupart des établissements d’enseignement supérieur de Haute-Normandie, ce qui en fait une destination prisée par les étudiants. La ville possède un riche patrimoine architectural, avec notamment les ruines de l’église Saint Jacques, l’église Saint-Thomas-de-Cantorbéry et le musée national de l’éducation. C’est une ville qui ne cesse de se développer, vous y retrouverez des centres commerciaux, des infrastructures culturelles et sportives. Elle bénéficie de plus d’un réseau de transport en commun bien établi. Investir dans le marché de l’immobilier de Mont-Saint-Aignan est intéressant en raison de la proximité de Rouen, de la forte demande locative et de la construction continue de nouvelles propriétés résidentielles.

La commune Bois-Guillaume

Bois-Guillaume, autre commune du département de la Seine-Maritime, est située sur les hauteurs de Rouen, à cinq minutes du centre-ville et de la gare. La ville possède une histoire riche, remontant à ses origines Gallo-Romaines, et de nombreux bâtiments historiques à l’architecture unique. La légende veut que le nom de la ville provienne d’une maison de plaisance construite à cet endroit par la mère de Guillaume le Conquérant vers 1040. Bois-Guillaume accueille chaque année environ 13 000 habitants et la facilité d’accès que ses habitants ont pour rejoindre plusieurs grandes villes comme Caen, Paris, Bruxelles les séduisent. Vous retrouvez au cœur de la ville différentes infrastructures liées à la culture, aux loisirs ou encore à l’éducation. La circulation au sein de l’agglomération se fait facilement grâce à ses transports en commun et sa proximité avec Rouen offre une certaine qualité de vie. Les étudiants ou les familles se tournent généralement vers des logements dans cette ville ce qui leur permet de ne pas être en plein centre d’une ville importante.

Bihorel

Bihorel est une petite ville située sur le plateau nord de Rouen. Elle compte trois quartiers, chacun accessible par les trois lignes de bus, ce qui permet un trajet rapide environ 10 minutes vers le centre-ville de Rouen. Bihorel compte une population d’environ 9 000 habitants. Elle offre un mélange unique de vie à la campagne et un accès facile à la ville, ce qui en fait un lieu idéal pour les investisseurs. La ville possède un riche patrimoine, notamment l’église peinte par Gaudin, des parcs, un ancien hippodrome et les anciens laboratoires pharmaceutiques des frères Giscard. Bihorel est connue pour la gentillesse de ses habitants, son environnement verdoyant et son mode de vie paisible. Les trois quartiers de Bihorel sont le chapitre, le plateau de province et le vieux Bihorel. Le Chapitre est un quartier résidentiel situé sur les hauteurs de Rouen, offrant un cadre de vie idyllique et dynamique avec la proximité des commerces, des équipements sportifs et culturels, ainsi que de la forêt pour de belles promenades. Le vieux Bihorel est un quartier calme et paisible avec de nombreux commercent supermarché et services publics à proximité. Investir à Bihorel offre un style de vie équilibré entre la campagne et la ville, ce qui en fait une opportunité intéressante pour les investisseurs.

En résumé...

Comme nous l’avons vu, Rouen étant une ville jeune et dynamique, elle attire de nombreux étudiants. Avec une forte demande locative, le marché de l’investissement locatif à Rouen offre une belle opportunité. Surnommée la « ville au cent clochers », Rouen possède une architecture exceptionnelle, dont l’emblématique cathédrale Notre-Dame et sa flèche en fonte, la plus haute de France. Les investisseurs sont intéressés par le centre-ville de Rouen, chef-lieu du département de la Seine-Maritime, pour de nombreuses raisons, notamment la qualité et la diversité de ses infrastructures éducatives. La ville compte 36 crèches, 34 écoles primaires, 13 collèges et encore 11 lycées. L’université de Rouen-Normandie compte environ 37 000 étudiants et propose des formations dans des domaines variés tels que le droit, l’économie, les sciences humaines, la médecine… Le campus Saint-Marc de Rouen est également très prisé, avec des écoles proposant des formations en communication, comptabilité, langues, médecine. Rouen est très accessible, située à 130 km au nord-ouest de Paris, et bien desservie par les transports que ce soit transports en commun, l’aéroport, le train etc. Réaliser un investissement locatif à Rouen, c’est maximiser ses chances de trouver des locataires, notamment des étudiants attirés par les nombreuses opportunités de formation qu’offre la ville.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1644 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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