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Quelle est la durée d'engagement d'une location en loi Pinel ?

Immobilier Guides Loi Pinel

L’article « Quelle est la durée d'engagement d'une location en loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Quelles sont les différentes durées d’engagement possibles en Pinel ?

Quel est le montant de la réduction d’impôts à laquelle vous avez droit selon la durée d’engagement ?

Quelle durée devriez-vous plutôt privilégier ?

Que se passe t’il au terme des 12 premières années ? Est-il préférable de revendre le bien ou de le conserver ?

Vous voulez bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation Pinel et avez besoin de quelques éclaircissements et précisions avant de vous lancer ? Alors ce guide est fait pour vous.

Quelles sont les différentes durées d’engagement Pinel possibles.

Dans le cadre de votre investissement immobilier en loi Pinel, vous serez amené(e) à devoir choisir entre différentes durées d’engagement de « mise en location loi Pinel » de votre bien : 6, 9 ou 12 ans.

En fonction de la durée choisie, vous bénéficierez en contre partie de la fameuse réduction d’impôts.

Le pourcentage de réduction est calculé sur le montant du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € investis.

À compter du 1er Janvier 2023 :

  • 10,5% de réduction pour 6 ans d’engagement de location.
  • 15% de réduction en contrepartie d’un engagement de mise en location sur 9 ans.
  • 17,5% sur 12 ans.

Vous l’aurez compris, en réalisant un investissement immobilier dans le neuf, aux dernières normes énergétiques et si vous voulez bénéficier de l’avantage fiscal octroyé par le dispositif Pinel vous devrez donc vous engager, à minima, à mettre ce bien en location en tant que résidence principale du locataire pour une durée d’au moins 6 ans.

Au terme de cette première durée d’engagement minimum, vous serez parfaitement libre de prolonger le dispositif. D’ailleurs, et à quelques très rares exceptions, l’immense majorité des investisseurs optent dès le départ pour un engagement de mise en location de 9 ans. Au terme des 9 ans, vous pourrez prolonger pour 3 ans supplémentaires pour arriver au terme des 12 ans maximum de durée de la réduction d’impôts.

Si c’est votre premier investissement immobilier ou votre première opération d’investissement sous un dispositif dit de défiscalisation immobilière, et que vous ne savez pas sur quelle durée « partir », pas de panique, nos chefs de projets patrimoniaux font ça toute la journée depuis de nombreuses années et sauront parfaitement vous aider à sélectionner la durée adaptée à votre situation.

  • Lorsque vous vous engagez pour 6 ans, la réduction d’impôt globale est de 10,5 % soit 1,75%/an.

EXEMPLE : vous avez investi dans un bien immobilier neuf éligible au dispositif Pinel pour un montant de 230 000 €. En plus de la perception de vos loyers, vous bénéficierez d’une réduction chaque année au cours des 6 premières années de 1,75% de 230 000 € soit : 4025 €. L’intégralité de cet impôt ainsi économisé est alors réinjectée dans l’opération venant ainsi gonfler le rendement global de votre investissement.

Le taux de la défiscalisation Pinel selon la durée d’engagement ?

RAPPEL : Les avantages fiscaux de la loi Pinel pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023 sont désormais les suivants :

  • 10,5% pour un engagement de location de 6 ans
  • 15% pour un engagement de location de 9 ans
  • 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.

L’avantage fiscal de la loi Pinel poursuivra ensuite sa décote en 2024.

Quant aux plafonds de loyers Pinel 2022/2023 selon les différentes zones :

  • Les plafonds de loyer sont fixés à 17,55€/m2 pour la zone A bis
  • Les plafonds de loyer sont fixés à 13,04€/m2 pour la zone A
  • Les plafonds de loyer sont fixés à 10,51€/m2 pour la zone B1

CONSEIL : n’attendez pas que les prix continuent de monter et que le taux de réduction continue de baisser pour agir. Les avantages octroyés par le dispositif Pinel en 2023 sont « pérennes » et inscrits dans le marbre du temps. Le montant des réductions éligibles en 2023 vous resteront acquises tout au long de votre investissement.

Quelle durée d’engagement Pinel choisir ?

A priori, il semblerait plus intéressant d’opter « d’emblée » pour les 12 ans afin de bénéficier pleinement de la réduction d’impôts.

Mais dans la mesure ou la loi autorise l’investisseur à pouvoir s’engager sur une période minimale de 6 ans, et s’il le souhaite, de prolonger ensuite le dispositif fiscal de 3 ans supplémentaires, il n’est alors pas forcément utile de vous « enfermer » dans une durée initiale trop longue.

Idem après la 9ème année. En choisissant cette option, cela offre à l’investisseur plusieurs options lui permettant de bénéficier de la totalité de la réduction d’impôts.

À SAVOIR : la durée de détention moyenne d’un bien immobilier en France est de l’ordre de 8 à 10 ans.

Enfin, je vous rappelle qu’il est fort probable que vous ayez recours à un prêt immobilier pour acquérir le bien ; or si vous financez le bien sur 20 ans et que vous sortez du dispositif Pinel au bout de 6 ans, vous n’aurez alors remboursé qu’une (trop) petite partie de capital à la banque. Les premières années d’un remboursement de prêt amortissable commençant d’abord majoritairement par le remboursement… des intérêts en plus grande proportion.

De manière générale, il sera donc préférable de partir sur un engagement de 9 ans, quitte ensuite, à la proroger.

CONSEIL DE PRO : En fonction de votre âge, pensez à caler la durée de l’investissement et de l’engagement en fonction de votre départ à la retraite !

Que se passe-t-il après 12 ans d’engagement en location Pinel ?

Vous avez choisi de profiter au maximum des avantages fiscaux octroyés par le dispositif (qu’il s’agisse d’ailleurs d’un Pinel, d’un Scellier, d’un Duflot ou autre… les options qui s’offrent à vous sont les mêmes) et vous voilà donc arrivé(e) au terme des 12 années. Vous êtes libéré(e) de vos obligations vis-à-vis de l’administration fiscale et avez à ce moment-là plusieurs choix.

Poursuivre la location du bien

Au terme des 12 années, vous ne bénéficierez plus d’un avantage fiscal, mais cela ne vous empêche absolument pas de continuer à louer le bien (d’autant qu’il est fort probable que votre locataire soit toujours en place, auquel cas vous ne pourrez de toute façon pas le « mettre dehors », sauf à vouloir vendre ou occuper vous-même le bien mais dans ce cas il faudra l’en informer au préalable et respecter un préavis légal). L’investissement immobilier poursuit donc son cours normalement sans toutefois bénéficier d’une réduction d’impôts.

À NOTER : si votre locataire vous donne congé, vous serez également libéré(e) de vos obligations de respecter un plafonnement de loyers (propre au dispositif Pinel). Cela signifie que vous pourrez alors réindexer votre loyer au marché librement, sans la contrainte du plafonnement imposé par le dispositif.

Conserver le bien pour votre propre usage

Vous pouvez tout à fait récupérer le bien pour vous-même en tant que résidence principale ou secondaire. Dans ce cas, vous devrez toutefois en informer votre locataire par courrier recommandé avec accusé réception en lui laissant un préavis de 6 mois avant la fin du bail en cours pour quitter les lieux.

Revendre le bien acheté en Pinel

Une fois libéré(e) de vos obligations et engagements inhérents au dispositif le bien immobilier redevient un bien « normal ». J’entends par là que vous pouvez donc le vendre librement, avec ou sans locataire d’ailleurs mais dans le cas ou votre locataire serait toujours en place, il vous faudra au préalable l’informer de votre souhait de vendre ; ce dernier étant alors prioritaire s’il veut se positionner sur l’achat du bien.

Votre bien immobilier se vend comme n’importe quel bien immobilier.

Soit vous vous chargez vous-même de sa mise en vente, soit vous pouvez confier un mandat de vente (non exclusif de préférence) à une agence qui se chargera, pour vous, d’effectuer les démarches, de publier les annonces et de faire les visites.

RAPPEL : si vous revendez un bien immobilier sur lequel un crédit immobilier « court toujours », dans ce cas, le fruit de la vente vous permettra de rembourser à la banque ce que l’on appelle le « capital restant dû », c’est-à-dire la quote part de capital que vous n’avez pas encore remboursé et que vous devez donc à la banque, plus les éventuels frais ou pénalités dits de « remboursement anticipé ». Pour savoir si vous êtes soumis(e) à d’éventuelles pénalités, reportez vous aux conditions générales et particulières de votre offre de prêt.

En résumé...

Le Pinel est un dispositif qui possède un fort avantage fiscal, pérenne de surcroit, qui s’adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans un bien immobilier neuf pour le louer nu (non meublé) en tant résidence principal et qui doit en outre être situé dans une zone éligible Pinel.

Il est important de savoir que la durée d’engagement Pinel initiale choisie n’est pas irrémédiable. Vous pouvez parfaitement commencer par vous engager pour 6 ans, puis proroger ensuite pour 9 ou 12 ans.

Investir de cette manière dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’un boost significatif de rentabilité grâce notamment à la réduction d’impôt, boost qui viendra participer en partie au remboursement du prêt.

N’oubliez pas que le taux de réduction du dispositif Pinel est amené à baisser en 2024 par rapport à 2023. Nous vous recommandons donc d’opter pour les avantages du dispositif dès 2023.

Enfin, l’investissement immobilier en Pinel implique l’achat d’un bien immobilier neuf, aux dernières normes environnementales imposées par le gouvernement. Cela signifie : pas de travaux obligatoires de mises aux normes à prévoir, pas de mauvaises surprises sur sa facture pour vous comme pour votre locataire. Cela signifie surtout un investissement dans un bien pérenne, tourné vers le futur et respectueux de l’environnement. Pour en savoir plus et avoir accès à la plus large offre de produits immobiliers du marché, c’est très simple, il vous suffit de nous contacter directement en cliquant ici.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1645 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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