Comment calculer le plafond de loyer Pinel en 2024 ?
Le barème des loyers Pinel selon la zone
Avant de vous exposer le barème des loyers d’un investissement Pinel, il est bien de rappeler que la loi Pinel telle qu’elle est aujourd’hui, succède à la loi Scellier de 2009 et la loi Duflot de 2014. Cette loi visant à la défiscalisation pour les propriétaires et à obtenir des coûts de location en loi Pinel réduits pour les locataires, a été créée par Sylvia Pinel, anciennement ministre du logement et de l’Égalité des territoires. Ce dispositif Pinel a été créé afin d’encourager l’investissement locatif dans des lieux (communes, départements et régions) spécifiques sur le territoire français. Ces lieux sont donc découpés en zones Pinel.
En effet, seules les villes et les régions où l’offre de logement locatif est inférieure à la demande sont éligibles à ce dispositif. Les autres zones où l’offre de logement locatif est suffisamment élevée ne sont pas éligibles à ce dispositif de défiscalisation et les propriétaires ne percevront donc pas d’avantages fiscaux.
En 2024, les plafonds de loyers à respecter pour le locataire en tant que personne seul ou non à plusieurs afin de bénéficier de la loi Pinel s'élève à :
Zone A Bis : 18,25 €
La zone A bis Pinel est considérée comme le haut du panier, vous l’aurez compris cette zone comprend les endroits avec le niveau de vie le plus élevé impliquant des loyers plus conséquents : Paris et sa proche périphérie, autrement dit 76 communes des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
Zone A : 13,56 €
La zone Pinel A, quant à elle, regroupe l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, l'agglomération française de la ville de Genève, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d'autres communes, où le prix à la location est très élevé.
Zone B1 : 10,93 €
La zone Pinel B1 comprend certaines grandes agglomérations où la demande de logements est élevée, ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne non située dans les zones A bis et A, et les départements d'outre-mer.
Zone B2 : 9,50 €
La Pinel B2 comprend toutes les communes comptabilisant un nombre d’habitants inférieur à 250 000, cependant cette n'est plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018. Mais rassurez-vous si votre investissement en Pinel date d’avant 2018 dans ces zones et qu’il soit toujours en cours alors le dispositif continue de fonctionner selon la durée d’engagement préalablement choisie.
À SAVOIR : ces plafonds de loyer Pinel varient en fonction de la surface du logement.
Le calcul de la surface pondérée
Avant de vous expliquer en détail le calcul de la surface pondéré, il est nécessaire que vous sachiez exactement ce à quoi cela correspond. Ainsi, la surface pondérée correspond tout simplement à la surface habitable de votre bien immobilier, , à laquelle s’ajoute la superficie des annexes à hauteur de 50%.
La surface habitable d’un logement est définie par 2 notions très simples :
- Tout d’abord ce qu’on appelle la hauteur sous plafond, cette surface entre le sol et le plafond doit être égale ou supérieure à 1m80 pour que l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation soit appliqué.
- Mais également la déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les embrasures de porte et de fenêtres ainsi que les gaines afin de ne prendre en compte uniquement l’espace de vie sans aménagement.
En ce qui concerne les surfaces annexes, elles correspondent à toutes les pièces, dont la hauteur sous plafond ne peut être inférieure à 1m80 également, qui complètent les infrastructures et le confort du locataire sans être pour autant nécessaire à son intégration dans le logement.
Cela englobe :
- Véranda
- Balcon
- Terrasse (seules les terrasses situées en étages accessibles ou toit terrasse ou bien d'une terrasse aménagée sur un ouvrage enterré ou semi enterré dans la limite de 9m² sont prises en compte)
- Cave
- Scellier
- Etc.
À NOTER : ces annexes au sein du logement sont à l’usage exclusif du locataire, ne sont pas alors intégrées les annexes communes.
Exemple
Vous disposez d’un appartement de 52m2 qui dispose d’une annexe (véranda de 8m2). La surface à prendre en compte est donc de : 52m2 + 4m2 (car nous prenons que 50% de cette annexe) = 56m2
Le coefficient multiplicateur pour le calcul du plafond Pinel
Comme vous le savez certainement, chaque logement neuf Pinel dispose d’un plafond à ne pas dépasser. Ainsi, pour calculer le plafond d’un loyer Pinel, le propriétaire devra utiliser la formule suivante afin de connaître les revenus locatifs maximum qu’il pourra percevoir :
- Plafond de loyer (par mètre carré et par zone) x (0,7 + 19/surfaces utiles) x surface utile
Ce coefficient multiplicateur est fixé par l’État et ne sera pas modifiable uniquement par l’État également.
Exemple
Vous disposez toujours d’un appartement en Zone A de 52m² qui dispose d’une annexe (véranda de 8m2). La surface à prendre en compte est donc de : 52m2 + 4m2 (car nous ne prenons que 50% de cette annexe) = 56m2
Le plafond de loyer sera donc de : 13,56 x (0,7 + 19/56) x 56 = 789,19€
À NOTER : Les charges locatives ne sont pas prises en compte dans le calcul du plafond Pinel
- Les plafonds de ressources Pinel
Afin de conserver une certaine cohésion avec le but principal des logement Pinel, l’État Français à plafonner le niveau de ressources des locataires. En effet, les logements Pinel dans les zones locatives dites tendues sont principalement destinés à des personnes dont leur foyer fiscal ne peut permettre d’intégrer un logement social, mais ne pouvant pas non plus accéder à des logements locatifs facilement dû à leurs revenus. Ce plafond de revenu Pinel permet ainsi à ces personnes de bénéficier à des logements comportant des loyers faibles en corrélation avec leurs revenus.
Évolution des plafonds de loyers Pinel
Les plafonds Pinel en 2018
- Zone A Bis : 16,96€
- Zone A : 12,59€
- Zone B1 : 10,15€
- Zone B2 et C : 8,82€
Les plafonds Pinel en 2019
- Zone A Bis : 17,17€ soit une augmentation de 1,24%
- Zone A : 12,75€ soit une augmentation de 1,27%
- Zone B1 : 10,28€ soit une augmentation de 1,28%
- Zone B2 et C : 8,93€ soit une augmentation de 1,25%
Les plafonds Pinel en 2020
- Zone A Bis : 17,43€ soit une augmentation de 1,51%
- Zone A : 12,95€ soit une augmentation de 1,57%
- Zone B1 : 10,44€ soit une augmentation de 1,56%
- Zone B2 et C : 9,07€ soit une augmentation de 1,57%
Les plafonds Pinel en 2021
- Zone A Bis : 17,55€ soit une augmentation de 0,69%
- Zone A : 13,04€ soit une augmentation de 0,69%
- Zone B1 : 10,51€ soit une augmentation de 0,67%
- Zone B2 et C : 9,13€ soit une augmentation de 0,66%
À NOTER : Ces plafonds de loyer Pinel sont revalorisés chaque année par l’État Français
Nous venons de voir que le plafond de loyer de votre investissement Pinel varie en fonction de deux critères importants, sa zone géographique et de sa surface.
Cependant à noter qu’à partir de 2023, la loi Pinel a subi quelques changements, notamment sur la gestion humaine et environnementale pour les locataires. De nouveaux critères de surface habitable minimale, de confort plus agréable pour tous mais surtout de consommation énergétique moins importante sont les maitres mots de la loi Pinel +.
La vague de Covid-19 a également permis de mettre en lumière la nécessité de disposer d’un espace extérieur privé comme un balcon, un jardin ou une terrasse par exemple.
Pour plus d’informations concernant ce dispositif fiscal, n’hésitez pas à effectuer une demande de contact, un de nos chefs de projet vous rappellera dans les plus brefs délais.
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