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Investissement meublé : les charges à prévoir

L’article « Investissement meublé : les charges à prévoir » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Avec le succès grandissant que rencontre l’investissement immobilier en location meublée et en particulier les résidences gérées, vous êtes de plus en plus nombreux à nous solliciter pour avoir des détails et précisions sur les charges qui incombent à ce type d’investissement.

Trop souvent comparé (à tort) à l’investissement immobilier classique de droit commun, la location meublée revêt de nombreuses spécificités notamment au niveau des charges d’exploitation et de leur déductibilité. Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons rédigé ce guide complet pour tout savoir sur les charges dans un investissement en meublé.

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier « en général » on doit avoir connaissance et idéalement maitriser ce que l’on appelle les « charges d’exploitation ». Il s’agit de toutes les charges liées à la mise en location, à la gestion, aux assurances etc du bien en question.

Dans un investissement en location meublée, c’est la même chose, sauf si vous avez choisi d’investir dans une résidence de services sous gestion ( EHPAD, résidences étudiantes etc). dans ce cas alors, c’est le bail commercial, pierre angulaire de votre investissement qui précisera les postes de dépenses et surtout quelle partie les supporteront financièrement. J’y reviendrai plus tard.

1. Liste des charges d’exploitation

  • La taxe foncière : en tant que propriétaire bailleur vous êtes redevable de la taxe foncière sur le bien. Néanmoins, et puisque le dit bien est mis en location, vous avez alors la possibilité de la déduire dans sa totalité.
  • Les frais de gestion : vous avez choisi de confier la gestion de votre bien immobilier à une agence immobilière ou à un professionnel de la gestion immobilière ; dans ce cas les frais qui lui reviennent sont déductibles dans leur totalité
  • Les assurances : qu’il s’agisse de ce que l’on appelle les assurances locatives (assurances sur les loyers impayés, vacance locative et) ou l’assurance du bien en lui-même (l’assurance du propriétaire non occupant), là encore elles sont déductibles
  • Les intérêts d’emprunt : si vous avez acquis le bien immobilier par le biais d’un prêt bancaire, alors vous pouvez déduire de vos revenus BIC (revenus émanant de la location meublée) les intérêts d’emprunt de l’année. La loi précise que : « vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt dans la limite des revenus de même nature ». En d’autres termes, vous pouvez donc décuire sur l’année du 1er Janvier au 31 décembre de vos revenus BIC les intérêts d’emprunt sur la même période.

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2. Les travaux

En matière de travaux, il faut distinguer deux grandes catégories :

► Les dépenses de réparations et d'entretien

Ce sont les travaux nécessaires à l’immeuble pour être maintenu dans un bon état et pour pouvoir en permettre un usage normal. Ces travaux ne modifient pas la structure même du bâti. Les plus connus (et les plus onéreux aussi souvent) sont le ravalement de façade ou la réfection de la toiture.

► Les travaux d'amélioration

Il s’agit là des travaux qui ont comme objectif d’améliorer le bâti. Par exemple un ascenseur dans les parties communes. Au niveau de votre appartement en lui-même la rénovation de la salle de bains ou de la cuisine rentreront également dans cette catégorie.

A SAVOIR : Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles.

A SAVOIR : il ne faut pas confondre « déduction » et « réduction »

En effet, il est important de rappeler que même si ces charges sont en effet (et heureusement d’ailleurs) déductibles, vous les supportez tout de même financièrement et cette déduction vous permet seulement de les soustraire à un résultat qui sera peut être imposable fiscalement par la suite.

3. Régime réel ou micro-bic : que choisir ?

LA NOUVEAUTE 2014 : depuis 2014, le plafond du micro BIC a été relevé à 32 900 € HT. Si vous générez moins de revenus BIC par an que ce plafond, vous relevez d’office du régime du micro BIC. Ce régime vous donne droit automatiquement à un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Dans ce cas alors vous ne pourrez rien déduire de plus.

MAIS, si après vos calculs, vous constatez qu’il est plus intéressant pour vous d’opter pour le régime réel, vous pourrez alors déduire l’ensemble des charges mentionnées ci-dessus sans bien évidemment pouvoir les cumuler avec l’abattement forfaitaire.

Conclusion

Grâce à ce guide, vous êtes sur(e) à présent de ne rien oublier. Avant de vous lancer, faites bien vos calculs afin de savoir s’il est plus avantageux pour vous de vous mettre au régime réel ou de bénéficier du micro BIC. N’oubliez pas enfin que le mieux (et pourtant le moins connu) est encore d’amortir le bien grâce à la mécanique de l’amortissement ; mais pour cela, nous vous conseillons vivement de recourir à un professionnel pour vous aider.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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