Investissement meublé : les charges à prévoir

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Avec le succès grandissant que rencontre l’investissement immobilier en location meublée et en particulier les résidences gérées, vous êtes de plus en plus nombreux à nous solliciter pour avoir des détails et précisions sur les charges qui incombent à ce type d’investissement.

Trop souvent comparé (à tort) à l’investissement immobilier classique de droit commun, la location meublée revêt de nombreuses spécificités notamment au niveau des charges d’exploitation et de leur déductibilité. Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons rédigé ce guide complet pour tout savoir sur les charges dans un investissement en meublé.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Lorsque l’on parle d’investissement immobilier « en général » on doit avoir connaissance et idéalement maitriser ce que l’on appelle les « charges d’exploitation ». Il s’agit de toutes les charges liées à la mise en location, à la gestion, aux assurances etc du bien en question.

Dans un investissement en location meublée, c’est la même chose, sauf si vous avez choisi d’investir dans une résidence de services sous gestion ( EHPAD, résidences étudiantes etc). dans ce cas alors, c’est le bail commercial, pierre angulaire de votre investissement qui précisera les postes de dépenses et surtout quelle partie les supporteront financièrement. J’y reviendrai plus tard.

Liste des charges d’exploitation

  • La taxe foncière : en tant que propriétaire bailleur vous êtes redevable de la taxe foncière sur le bien. Néanmoins, et puisque le dit bien est mis en location, vous avez alors la possibilité de la déduire dans sa totalité.
  • Les frais de gestion : vous avez choisi de confier la gestion de votre bien immobilier à une agence immobilière ou à un professionnel de la gestion immobilière ; dans ce cas les frais qui lui reviennent sont déductibles dans leur totalité
  • Les assurances : qu’il s’agisse de ce que l’on appelle les assurances locatives (assurances sur les loyers impayés, vacance locative et) ou l’assurance du bien en lui-même (l’assurance du propriétaire non occupant), là encore elles sont déductibles
  • Les intérêts d’emprunt : si vous avez acquis le bien immobilier par le biais d’un prêt bancaire, alors vous pouvez déduire de vos revenus BIC (revenus émanant de la location meublée) les intérêts d’emprunt de l’année. La loi précise que : « vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt dans la limite des revenus de même nature ». En d’autres termes, vous pouvez donc décuire sur l’année du 1er Janvier au 31 décembre de vos revenus BIC les intérêts d’emprunt sur la même période.
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Les travaux

En matière de travaux, il faut distinguer deux grandes catégories :

► Les dépenses de réparations et d'entretien

Ce sont les travaux nécessaires à l’immeuble pour être maintenu dans un bon état et pour pouvoir en permettre un usage normal. Ces travaux ne modifient pas la structure même du bâti. Les plus connus (et les plus onéreux aussi souvent) sont le ravalement de façade ou la réfection de la toiture.

► Les travaux d'amélioration

Il s’agit là des travaux qui ont comme objectif d’améliorer le bâti. Par exemple un ascenseur dans les parties communes. Au niveau de votre appartement en lui-même la rénovation de la salle de bains ou de la cuisine rentreront également dans cette catégorie.

A SAVOIR : Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles.

A SAVOIR : il ne faut pas confondre « déduction » et « réduction »

En effet, il est important de rappeler que même si ces charges sont en effet (et heureusement d’ailleurs) déductibles, vous les supportez tout de même financièrement et cette déduction vous permet seulement de les soustraire à un résultat qui sera peut être imposable fiscalement par la suite.

Régime réel ou micro-bic : que choisir ?

Le plafond du micro BIC a été relevé à 72 600€ HT. Si vous générez moins de revenus BIC par an que ce plafond, vous relevez d’office du régime du micro BIC. Ce régime vous donne droit automatiquement à un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Dans ce cas alors vous ne pourrez rien déduire de plus.

MAIS, si après vos calculs, vous constatez qu’il est plus intéressant pour vous d’opter pour le régime réel, vous pourrez alors déduire l’ensemble des charges mentionnées ci-dessus sans bien évidemment pouvoir les cumuler avec l’abattement forfaitaire.

En résumé...

Grâce à ce guide, vous êtes sur(e) à présent de ne rien oublier. Avant de vous lancer, faites bien vos calculs afin de savoir s’il est plus avantageux pour vous de vous mettre au régime réel ou de bénéficier du micro BIC. N’oubliez pas enfin que le mieux (et pourtant le moins connu) est encore d’amortir le bien grâce à la mécanique de l’amortissement ; mais pour cela, nous vous conseillons vivement de recourir à un professionnel pour vous aider.

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Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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