Investissement locatif : le Déficit Foncier

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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S'il y a bien un objectif commun à tous les propriétaires fonciers, c’est d’optimiser fiscalement leur investissement. La plupart d'entre vous connaissent les fameux mécanismes de défiscalisation immobilière accordés lors d'un investissement locatif. Toutefois,saviez-vous que pour optimiser vos impôts il vous également possible de réaliser un investissement locatif grâce au déficit foncier ? Mécanisme à privilégier si vous souhaitez réduire vos impôts, le déficit foncier saura vous convaincre. Voyons donc …

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Le Déficit Foncier

Dans la mesure où un contribuable détient un ou plusieurs actifs locatifs, il va percevoir de loyers ou des recettes entrant dans les revenus fonciers. Le terme de déficit foncier intervient lorsque le montant des charges se révèle être supérieur au montant des loyers perçus.

Cette situation est courante lorsque le détenteur des actifs locatifs entreprend des travaux de rénovation dans un logement, tout en sachant que seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles.

Voici quelques exemples de frais pouvant être inclus dans les charges :

  • les frais de gestion locative
  • le coût de l'assurance habitation
  • les frais d'assurance emprunteur
  • les cotisations d'assurances diverses

Certaines de ces dépenses et certains travaux seront 100% déductibles et imputables de vos revenus, dans la limite de 10700€ par an. Et, en ce qui concerne la partie de votre déficit foncier qui ne peut être déduite de vos revenus, elle sera alors reportable pendant les six années suivantes.

A savoir, précision concernant les intérêts d'emprunts : si les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien sont effectivement « entièrement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature », contrairement à une idée reçue, ils ne peuvent pas générer de déficit foncier à proprement parler, dans le sens où il n’est pas possible de les déduire de votre revenu brut imposable.

Comme vous pouvez le remarquer, l'investissement immobilier par le biais du déficit foncier n'entre pas dans le cadre d'une loi de défiscalisation immobilière spécifique, puisqu’il relève du « droit commun ». et pourtant, ce placement défiscalisant fait partie des différentes manières permettant d'optimiser votre pression fiscale.

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Ses conditions d'application

Avant de profiter des nombreux avantages fiscaux du déficit foncier il vous faudra respecter certaines conditions d'application. Tout d'abord, il est impératif de réaliser un investissement immobilier locatif. Pour cela, deux options s'offrent à vous :

  • opter pour un investissement locatif « classique » au travers de la « pierre classique »
  • opter pour la « pierre papier » avec les SCI et SCPI

Ces deux modes d'investissement possédant chacun leurs propres avantages et contraintes, il faudra déterminer votre choix en fonction de vos objectifs, de vos attentes et surtout, de votre capacité d'investissement.

Suite à votre investissement dans l'immobilier locatif, voici les autres conditions d'application relatives au déficit foncier :

  • le logement doit être destiné à la location non meublée et affecté à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum. En effet, et comme le précise l’article 156.3 du CGI, si vous pratiquez un déficit foncier sur un bien, vous ne pourrez pas le revendre tout de suite après mais devrez attendre 3 ans, en étant en excédent foncier sur le dit bien.
  • seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation sont déductibles
  • les dépenses relatives à des travaux de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles

Ses avantages fiscaux

Le déficit foncier peut vous permettre de réduire de manière substantielle votre impôt sur le revenu, ainsi que votre impôt sur le revenu foncier, dans la limite annuelle correspondant aux revenus fonciers annuels. De plus, votre économie d'impôts sera d'autant plus importante dans la mesure où vous échelonnez vos travaux sur plusieurs années.

L’économie d’impôts générée tient également compte de votre TMI (tranche marginale d’impôt sur le revenu) qui, plus elle est élevée, plus elle génère une réduction d’impôts forte.

Voici donc les avantages fiscaux de ce placement défiscalisant :

  • vous constituer un déficit foncier en cumulant les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation d'un immeuble et l’ensemble des frais et charges d’exploitation
  • le déficit foncier est imputable, hors intérêts d'emprunt, sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et entièrement dans la limite des revenus fonciers de même nature
  • l'excédent de déficit foncier non imputé est reportable pendant 6 ans
  • possibilité d'investir via une SCI de gestion afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine tout en bénéficiant des avantages du déficit foncier

Les contribuables concernés par le déficit foncier

Tous les contribuables propriétaires d'actifs locatifs et, réalisant des travaux d'amélioration ou d'entretien dans leurs biens immobiliers peuvent bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier notamment lorsque ces derniers déclarent déjà des revenus fonciers imposables.

Toutefois, le déficit foncier est réellement intéressant dans la mesure où les travaux sont échelonnés sur plusieurs années et, lorsque votre tranche marginale d'imposition est particulièrement élevée. En effet, les contribuables les plus imposés pourront profiter d'une réduction d'impôts plus avantageuse tout simplement car, en France, l'imposition sur les revenus est progressive et de fait, plus le taux marginal d'imposition sera élevé, plus l'intérêt du déficit foncier sera important.

En résumé...

Mécanisme défiscalisant, le déficit foncier est accessible à tous les contribuables français souhaitant optimiser leur fiscalité, à condition bien évidemment de réaliser un investissement immobilier locatif. Ses atouts ? De nombreux avantages fiscaux et la possibilité pour vous de choisir l'investissement locatif qui vous convient. Si vous êtes intéressé par un tel mécanisme, nous vous conseillons de contacter un conseiller en gestion de patrimoine afin de connaître l'étendue des charges, frais et dépenses de travaux à prendre en compte.

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Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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