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Quel type de bail choisir pour une location meublée en LMNP ?

Immobilier Guides Location meublée LMP-LMNP

L’article « Quel type de bail choisir pour une location meublée en LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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La location meublée en LMNP offre différents types de baux de location, adaptés à chaque situation et permettant aux locataires de pouvoir emménager rapidement dans un logement, que ce soit pour une courte ou une longue durée. Il existe plusieurs types de baux de location meublée en LMNP, chacun avec ses propres avantages et inconvénients. Il est important de bien comprendre les différences entre ces différents baux pour choisir celui qui convient le mieux à vos besoins.

Les principaux types de baux de location meublée sont : le contrat de « bail classique » de résidence principale du locataire, le bail mobilité, le contrat de location saisonnière, et le bail civile. Chacun de ces baux offre une certaine flexibilité et des avantages différents, et il est donc important de bien comprendre leurs caractéristiques avant de choisir le bon bail pour votre situation.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

1. Le contrat de bail « résidence principale » du locataire :

À qui s'adresse le contrat de bail résidence principale du locataire ?

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, il conviendra alors de lui faire signer un bail de location meublée résidence principale, conclu pour une durée de 12 mois, tacitement renouvelable, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Si le locataire est un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, soit la durée habituelle de « l’année scolaire estudiantine ». Une fois ce bail étudiant arrivé à échéance, le locataire et le propriétaire pourront convenir de la conclusion d'un nouveau bail de 9 ou 12 mois, tacitement renouvelable.

Quelles sont les caractéristiques de ce bail ?

Le montant du loyer peut être librement fixé par le propriétaire bailleur, sous réserve de l'encadrement des loyers si le bien est situé dans une des villes concernées.

Le locataire peut être amené à verser un dépôt de garantie, équivalent à deux mois de loyer (hors charges). Le propriétaire peut également demander une caution, généralement celle des parents. Il a la possibilité de résilier le contrat à tout moment, à condition de respecter un préavis d’1 mois.

Le propriétaire bailleur doit informer le locataire de son refus de renouveler le bail de résidence principale meublée au moins 3 mois avant la date anniversaire du dit bail.

Il doit également motiver sa décision, que ce soit pour reprendre ou vendre le logement, ou pour un motif légitime et sérieux comme l'inexécution par le locataire de ses obligations. Pour les contrats étudiants, le bailleur n'a pas à délivrer de congé car le contrat expire automatiquement à la fin de la durée convenue.

2. Le bail mobilité :

À qui s'adresse le bail mobilité ?

Le bail mobilité est un type de contrat de location qui a été mis en place par le gouvernement en France en 2018 au travers de la loi ELAN. Il est destiné à faciliter la location de logements sur une courte période. On parlera alors de bail court terme. Le bail mobilité permet ainsi aux locataires de louer un logement pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.

Le bail mobilité offre à la fois des garanties pour le locataire et pour le bailleur. Les locataires peuvent bénéficier d'une plus grande flexibilité et d'une sécurité lorsqu'ils cherchent un logement à court terme. Chacune des parties bénéficie par ailleurs d'une plus grande protection en cas de litige éventuels entre eux.

De plus, le bail mobilité a été conçu pour limiter les frais engagés par le locataire, et les bailleurs peuvent également bénéficier de la sécurité et de la protection que le contrat leur offre. Le bail mobilité est conçu pour répondre aux besoins des personnes qui sont en déplacement temporaire et qui ne souhaitent pas s'engager à long terme. Cela concerne principalement les étudiants, les cadres en mobilité, les personnes en formation professionnelle, les stagiaires, les voyageurs et les personnes qui déménagent temporairement.

Quelles sont les caractéristiques du bail mobilité ?

Le montant du loyer peut être librement fixé par le propriétaire bailleur, sous réserve de l'encadrement des loyers si le bien est situé dans une des villes concernées.

Les principales caractéristiques du bail mobilité sont les suivantes :

  • le bail peut durer entre 1 et 10 mois, non renouvelable. A savoir que si à la fin de la durée maximum soit de 10 mois, le locataire veut rester dans le logement, un bail meublé classique doit être signé;
  • le bailleur ne peut pas réclamer une caution ni un dépôt de garantie;
  • le locataire peut résilier son bail à tout moment et sans frais sous réserve de respecter un préavis d’1 mois;
  • le loyer ne peut pas être augmenté pendant la durée du bail et le locataire peut demander à bénéficier de primes de mobilité;
  • Les charges locatives seront versées mensuellement et sous la forme d’un montant forfaitaire, sans possibilité de régularisation.  

3. Le contrat de location saisonnière :

À qui s'adresse le contrat de location saisonnière ?

Le contrat de location saisonnière ou de vacances doit être rédigé selon certaines règles. Il est distinct des contrats de location à usage d'habitation principale et comporte des clauses spécifiques. Toutefois, les relations entre le locataire et le loueur sont, dans l'ensemble, similaires à celles de la location à usage d'habitation.

Certaines dispositions sont adaptées à l'usage des meublés de tourisme. Il peut ainsi s'agir d'un appartement, d'une maison ou d'un logement similaire. Les locations de type saisonnières sont généralement prisées par les touristes et les voyageurs qui recherchent une alternative plus pratique et plus abordable à l'hébergement dans un hôtel.

Les locations saisonnières proposent souvent une variété de commodités et services qui peuvent faire la différence entre un séjour relaxant et une expérience stressante. De nombreux voyageurs choisissent également des locations saisonnières pour profiter des avantages de la vie à domicile, notamment l'accès à une cuisine, à une buanderie et à un espace extérieur.

Quelles sont les caractéristiques du contrat de location saisonnière ?

Il est important de noter que la location saisonnière se distingue de la location meublée classique de longue durée. Ainsi, toute personne ayant l'intention de louer un bien meublé à des fins touristiques doit impérativement effectuer une déclaration préalable auprès de sa commune, selon les dispositions de l'article L324-1-1 du Code du Tourisme. Pour cela, le propriétaire doit remplir le Cerfa n°14004*02.

À défaut de déclaration, le propriétaire s'expose à une amende de 450€.

Cette déclaration concerne les communes de la petite couronne parisienne (départements 92, 93 et 94), les communes qui comptent plus de 200 000 habitants, ainsi que les communes de 50 000 habitants situées en zone immobilière tendue. En effet, ces dernières années les offres de logements saisonniers ayant explosé, la réglementation a durci. En conséquence, les contrôles sont désormais de plus en plus fréquents. Il est donc important de respecter les démarches administratives avant de louer un bien pour ne pas tomber dans l’illégalité.

La location saisonnière se distingue par le règlement des charges qui ne prévoit pas de régularisation à la fin du bail. Un forfait de charge obligatoire est généralement exigé et toute surconsommation du locataire sera donc à la charge du propriétaire.

La location courte durée comporte un certain nombre de risques et requiert une grande disponibilité et une organisation stricte. Elle peut entraîner des périodes de vacance locative entre lesquelles il faut réaliser des états des lieux et signer de nouveaux baux, ce qui peut potentiellement représenter une perte de revenus par rapport à de la location longue durée. De plus, étant destinée à des clients de passage, elle expose le propriétaire à des dégradations mobilières et immobilières plus importantes et plus fréquentes.

Toutefois, le propriétaire a le plein pouvoir de déterminer le montant du loyer, la durée du bail et les modalités en vigueur, conformément au Code Civil.

4. Le contrat résidence secondaire ou bail Code civil :

À qui s'adresse le contrat de bail de résidence secondaire ?

Les locataires ont une résidence principale à un autre endroit et louent une maison ou un chalet à la montagne ou dans un autre lieu pour les week-ends ou les vacances. Cette forme de location à l'année ne fait pas partie des locations meublées pour le tourisme.

Ainsi, un bail de résidence secondaire est un contrat de location d'un logement qui n'est pas le logement habituel du locataire et n'est pas considéré comme sa résidence principale. Cette notion est définie par la fiscalité comme étant le logement où le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se trouve le centre de ses intérêts matériels et professionnels. Toute location d'un logement supplémentaire à cette résidence principale doit être considérée comme un bail de résidence secondaire, qui est soumis à des règles différentes de celle du bail de résidence principale.

Quelles sont les caractéristiques de ce contrat ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN du 24 novembre 2018, les propriétaires souhaitant mettre en location une résidence secondaire via des plateformes en ligne doivent respecter des règles strictes sous peine de sanctions durcies. La possibilité de louer ce type de bien immobilier dépendra alors notamment de la commune où se trouve ce dernier et de sa nature.

Dans les villes de moins de 200 000 habitants, il est possible de louer une résidence secondaire via des plateformes de location en ligne.

Toutefois, dans les villes de plus de 200 000 habitants, les résidences secondaires à destination d'habitation ne peuvent pas être louées sur des plateformes de location en ligne.

Attention, dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants, dans les départements de Paris, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants, une demande d’autorisation de changement d’usage doit être faite pour les résidences secondaires mises en location.

Les revenus obtenus par le loueur d'une résidence secondaire doivent impérativement être déclarés aux impôts, et ce, au titre du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de location de courte durée s'occupent automatiquement de cette déclaration. Toutefois, si ces revenus sont supérieurs à 23 000 € par an, le loueur est tenu de s'affilier au régime social des indépendants (RSI), ce qui l'oblige à s'acquitter des cotisations sociales à moins que certaines dérogations ne soient accordées.

Le propriétaire loueur doit exiger le paiement de la taxe de séjour par les locataires, comme c'est le cas dans 14 745 communes françaises, et reverser ensuite ces sommes à la commune.

Tableau récapitulatif des différentes baux éligibles à la location meublée en LMNP :

Caractéristiques
Bail Résidence Principale : Bail Mobilité : Bail Saisonnier : Bail résidence Secondaire ou Bail Civile :
Durée du bail 1 an tacitement renouvelable ou 9 mois pour les étudiants non renouvelable Entre 1 et 10 mois non renouvelable Courte durée, déterminée contractuellement (max 1 saison) Courte durée, déterminée contractuellement (max 1 saison) ou 1 an tacitement renouvelable
Locataires Toute personne en capacité de contracter. Le logement constituant la résidence principale du locataire Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique et personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire qui désignent leur domicile comme résidence principale ou secondaire. Toute personne de passage et en capacité de contracter. Le logement ne constituant pas la résidence principale du locataire Toute personne de passage et en capacité de contracter. Le logement ne constituant pas la résidence principale du locataire
Caution Jusqu’à 2 mois de loyers Aucune Décidé librement par le bailleur Décidé librement par le bailleur
Résiliation du bail par le propriétaire Préavis de 1 mois Préavis de 1 mois Uniquement si faute grave du bailleur Uniquement si faute grave du bailleur
Résiliation du bail par le locataire Préavis de 3 mois exigé pour reprendre ou vendre son bien à échéance du bail ou pour motif légitime (faute grave du locataire) Uniquement si faute grave du locataire Uniquement si faute grave du locataire Uniquement si faute grave du locataire
Charges locatives Réels (mensuellement), provisions ou forfait Forfait uniquement Forfait uniquement Réels ou forfait
Encadrement des loyers Oui Oui Non Non
Éligibilité aides au logement Oui Oui si le logements est la résidence principale du locataire Non Non

5. Quelle est la durée d'un bail en LMNP ?

En ce qui concerne les baux en LMNP dits « classique » qui sont les mêmes que ceux en meublé, la durée du contrat de location est d'un an pour tous les locataires, sauf pour les étudiants dont le bail peut être réduit à neuf mois.

Dans le cas où le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou s'il prévoit sa cessation d'activité, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an (avec mention de la raison). En l'absence de congé donné par l'une des parties, le contrat est reconduit tacitement pour un an, sauf pour les étudiants dont le bail est limité à neuf mois.

Cependant si nous parlons des baux en LMNP dans des résidences de services, le bail commercial est un document établi pour une durée généralement de 9 ans (sur la base d’un bail 3/6/9) et renouvelable, qui définit les conditions juridiques du bail LMNP pour le propriétaire (bailleur) et le gestionnaire (preneur à bail). Il permet à chacun de bénéficier d'une grande clarté et de sécurité.

6. Modèle de bail de location meublée en LMNP

Le contrat type de location ou de colocation contient les éléments suivants :

Désignation des parties

  •  [nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires, adresse électronique (facultatif)] désigné(s) ci-après le locataire.
  •  [nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social / qualité du bailleur (personne physique, personne morale) / adresse électronique (facultatif)] ci-après le bailleur. > Consistance du logement :

Objet du contrat :

  •  Destination des locaux : 
  •  Le cas échéant, Désignation des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif du locataire : .
  •  Le cas échéant, Énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l'immeuble à usage commun :
  •  Le cas échéant, Équipement d'accès aux technologies de l'information et de la communication :

Date de prise d'effet et durée et du contrat :

  •  Date de prise d'effet du contrat :
  •  Durée du contrat :

Conditions financières :

  •  Loyer :
  •  Charges récupérables :
  •  Le cas échéant, En cas de colocation :
  •  Modalités de paiement :
  •  Le cas échéant, exclusivement lors d'un renouvellement de contrat, Modalités de réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué :

Travaux :

  •  Honoraires à la charge du bailleur : 
  •  Honoraires à la charge du locataire : 

Autres conditions particulières :

Désignation des parties :

Garanties :

Le cas échéant, clause de solidarité :

Le cas échéant, clause résolutoire :

Le cas échéant, honoraires de location :


Le [date],

à [lieu],

Signature du bailleur [ou de son mandataire, le cas échéant]

Signature du locataire

Contrat type de location ou de colocation de logement meuble LMNP :

https://www.inc-conso.fr/sites/default/files/pdf/INC_FP105_contrat-type-logement-meuble.pdf

En résumé...

Ainsi vous l’aurez compris, Les baux en location meublée LMNP sont des contrats qui permettent à un propriétaire de louer un logement meublé à un locataire. Ces contrats sont régis par le Code civil et le Code de la consommation.

Les conditions de loyer et de durée de bail sont fixées par le propriétaire et le locataire et sont généralement plus flexibles que les baux en location non meublée. Les propriétaires doivent fournir aux locataires un logement meublé et opérationnel et doivent respecter leurs obligations contractuelles. Les locataires doivent payer le loyer et respecter leurs obligations contractuelles. Les baux en location meublée offrent de nombreux avantages et sont plus courants que les baux en location non meublée

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1637 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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