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Location meublée : comment louer sa résidence principale ?

L’article « Location meublée : comment louer sa résidence principale ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Jonathan Bollou

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Vous avez la chance de pouvoir vous offrir des vacances surtout après une année 2020 comme nous venons de passer. Cette crise sanitaire qui laisse enfin place à un été 2021 où les espoirs d’un retour à la normale sont importants.

Durant votre absence pour des vacances au soleil, vous pourriez être tenté de laisser votre logement en location.

La résidence principale, dans bien des cas représente un cumul de dépenses. Il s’agit là d’un achat que l’on réalise pour s’y sentir bien, dans lequel on se projette, que l’on peut choisir d’améliorer avec des travaux d’entretien, d’agrandir même parfois de manière à ce que votre logement s’adapte à l’évolution de votre foyer. Bien souvent acquise à crédit, la résidence principale constitue bien souvent une charge non négligeable dans le budget d’un foyer.

Inverser ce rapport de « poste de dépense » à enrichissement est possible, et de façon durable dans le temps, c’est ce que nous allons voir tout au long de ce guide. Votre location pourrait vous payer les vacances, ou financer quelques petits travaux nécessaires dès votre retour, ou de vous aider à rembourser votre mensualité de crédit ou encore…. Une maison occupée c’est aussi un moyen de dissuader quelques personnes mal intentionnées de pénétrer dans votre domicile durant votre absence. Aujourd'hui, nous allons donc comprendre pourquoi louer votre logement meublé au titre de résidence principale peut s'avérer être une bonne idée.

Les raisons sont nombreuses de vouloir mettre sa résidence principale en location. Néanmoins, quelques-uns d’entre vous peuvent être réfractaires à l’idée de confier entièrement leur habitation à des inconnus et préfèrent que cela se fasse sans être trop loin en proposant la location d’une dépendance d’un jardin, par exemple ou seulement une chambre.

Dans l’absolu, tout est possible ! Il y en a pour tous les goûts.

C’est formidable me direz-vous, mais vous vous doutez aussi que cela ne se fait pas sans encadrement. Cela n’échappe à plus personne mais nous connaissons un déficit de logement que l’état ne parvient pas à combler. La location de logement de la résidence principale, dans bien des cas, étant une façon de se générer des revenus en évitant l’imposition, a tendance à dérégler le marché. Cela a pour conséquence une flambée importante des prix de la location. Pour les locations saisonnières cela peut engendrer des troubles pour le voisinage.

Comment, dans un environnement locatif que l’État peine a régulé, la location de votre résidence principale est-elle tolérée ? Quels sont les principes à bien connaitre pour ne pas basculer de l’autre côté de la loi ?

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement immobilier locatif, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Définition de la résidence principale aux yeux de la loi

Aux yeux de la loi, la résidence principale c’est le logement dans lequel vous habitez principalement durant l’année : « logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure »

comme le titre du guide l’indique nous ne parlerons uniquement que de la location de votre logement principal. Il est important que cela soit souligné car les règles sont changeantes s’il s’agit d’un autre logement.

L’on pourrait croire que cet article ne s’adresse qu’aux propriétaires fonciers, or il en est tout autre. Comme je vous le disais, nous ne parlerons que de la résidence principale, or les locataires peuvent eux aussi bénéficier de ce droit : on parle alors de sous-location.

Dans la grande majorité des cas, étant donné que vous louez votre logement d’habitation, vous tombez de fait dans la location dite meublée. Pour répondre aux critères du meublé, il faut que :

Le locataire puisse s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier, le minimum requis en mobilier est fixé par décret. Le locataire doit pouvoir juste y dépose ses effets personnels les commodités de vie doivent être fournis directement par le logement. Le minimum étant :

  • Meubles
  • Literie
  • Gazinière ou plaques chauffantes
  • Réfrigérateur
  • Ustensiles de cuisine

Dès lors que l’on parle de location meublée, deux choix existent :

  • Faire de la location de courte durée / saisonnière
  • Faire de location longue durée

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2. Quels sont les avantages de la location meublée ?

La location meublée est intéressante sur le plan fiscal. Chez Netinvestissement nous encourageons nos investisseurs à faire de location sous le statut de loueur en meublé non professionnel pour obtenir des revenus défiscalisés au moment de la retraite, c’est un moyen redoutablement puissant pour cela.

Par opposition à une location faite vide ou nue, le régime micro est en faveur du meublé puisque sont imposés 50% des revenus contre 70% pour de la location nue.

Autre élément, le seuil jusqu’auquel il est encore possible d’opter pour le régime micro : 70 000€ / an, contre 15 000€ pour de la location nue.

Le régime réel : il permet de déduire de vos recettes locatives l’ensemble des dépenses servant l’acquisition, la conservation et l’entretien du bien en question.

Commençons par les cas d’exonération :

J’ai écrit dans l’introduction qu’il était possible d’éviter la fiscalité en mettant en location tout ou partie de sa résidence principale. Oui cela est possible mais il existe bien des conditions à cela, qui sont non exclusives les unes des autres :

Le logement doit strictement concerner la résidence principale du propriétaire bailleur.

Les pièces louées doivent former un tout indissociable du reste du logement du propriétaire. Dès lors que les pièces louées sont indépendantes du reste de l’habitation, l’exonération n’est plus autorisée.

Les pièces louées doivent représenter la résidence principale du locataire.

Un étudiant ou alors un salarié saisonnier qui aurait besoin de se trouver un logement loin de chez ses parents pour être proche de son lieu de travail, peut être amené à louer une pièce chez un propriétaire qui lui offrirait cette opportunité.

Le locataire doit justifier d'un contrat de travail saisonnier (souvent dans le secteur de l'agriculture ou du tourisme) ou d'un contrat de travail pour lequel, dans certains secteurs d'activité, il est d'usage constant de ne pas recourir au contrat de travail à durée indéterminée en raison de la nature de l'activité exercée et du caractère par nature temporaire de ces emplois (les secteurs d'activité visés sont listés par l'article D 1.241-1 du Code du travail . il peut notamment s'agir des secteurs de l'hôtellerie, de la restauration, des centres de loisirs et de vacances, du sport professionnel, des spectacles, etc.).

Un loyer raisonnable 

Ces limites sont fixées chaque année par l’administration fiscale. Pour 2021, les limites sont les suivantes :

  • 191€ / m2 en île de France
  • 141€ / m2 dans les autres régions
  • Vous louez dans votre résidence principale une chambre de 20M2 à un étudiant. Pour être exonéré, le loyer hors charge mensuel ne doit pas excéder : (191 x 20)/12 = 318€ / mois

Un propriétaire ou un locataire peut donc sous-louer une pièce de sa résidence principale. En respectant cumulativement les conditions citées, les revenus que le bailleur en tire sont exonérés d’impôt.

 Autre cas d’exonération :

Lorsque le locataire n’y élit pas son domicile. Dans ce cas, les revenus perçus par le bailleur doivent être inférieurs à 760€ par an. Autrement, ces revenus deviennent imposables. Netinvestissement ne peut vous conseiller autre chose que de vous rapprocher de votre mairie pour connaitre les démarches administratives à suivre. Même si dans l’absolu, aucune démarche n’est nécessaire lorsque le meublé porte sur la résidence principale du bailleur, certaines communes peuvent décider de soumettre à déclaration toute location de logement meublé dans le but d’obtenir un numéro d’enregistrement, conformément à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Durablement, il est possible de générer des revenus sans imposition mais avec un encadrement strict.

Pour les loueurs qui décident de générer des revenus importants et ponctuellement dans l’année, la location de courte durée appelée aussi la location saisonnière est faite pour vous.

3. Location saisonnière : qu’est-ce que c’est ?

C’est la location classique de votre logement durant votre absence pour des vacances, le temps d’un week-end. cette location peut être gérée par une agence immobilière ou par une plateforme de type Airbnb, Abritel ou autre…

« Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » article L. 324-1-1 du Code du tourisme modifié par la loi Elan.

La durée maximum de location pour être considéré comme de la location courte durée est 90 jours voire 120 jours pour certaines communes.

Dans l’absolu les locataires peuvent sous-louer leur logement d’habitation, en ayant une autorisation écrite du bailleur et à condition de ne pas facturer au sous-locataire un loyer qui soit supérieure à celui du locataire. Enfin, soyez vigilant pour les personnes faisant de la location meublée dans une copropriété, à bien vérifier qu’il n’existe pas de clause interdisant le meublé touristique, exemple : une clause d’habitation exclusivement bourgeoise.

Les plateformes numériques spécialisées dans la location meublée touristiques simplifient la donne puisqu'elle a le devoir de vous informer de vos obligations dans le cas ou souhaiteriez mettre votre logement, tout ou parti, à la location.

  • Votre commune fait-elle partie des communes obligeant les loueurs à déclarer votre activité à la mairie
  • Avez-vous pensé à l’autorisation de votre propriétaire si vous comptez sous-louer votre logement
  • Autre point, votre annonce sera automatiquement supprimée par la plateforme dès lors que les 120j sont dépassés
  • Enfin, elle assure pour vous la communication à la demande de la mairie pour l’obtention des décomptes des nuits ayant fait l’objet d’une location.

Pour les personnes qui louent leur logement principal plus de 120 jours dans l’année sortent du cadre légal de la location de la résidence principale. Pour se faire, il est nécessaire de déclarer à la mairie un changement d’usage du logement. Ce changement d’usage n’est pas automatique, étant lui-même soumis à une autorisation pour les communes de plus de 200 000 habitants. Pour ceux qui souhaitent s’affranchir des déclarations obligatoires en mairie courent un risque du règlement d’une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ conformément à la loi Élan du 23 novembre 2018 ou encore jusqu’à 10 000€ d’amende si le décompte des nuitées n’est pas fourni dans le délai d’un mois toléré.

Nous venons de le voir vous pouvez louer votre logement principal en entier ou une partie de votre. Selon ce que votre locataire en fait son lieu d’habitation principale ou non, vous pouvez être exonéré d’imposition.

En revanche, tous les logements n’ont pas la même structuration. Certains d’entre vous ont des dépendances dans leur jardin qu’ils peuvent aménager comme un véritable. Vous pouvez ainsi pratiquer la location meublée de longue durée qui apporte d’autres avantages.

La crise sanitaire nous a privés de déplacement pendant 1 an et demi et a fait apparaitre les limites de la stratégie de la location courte durée / touristique. Ici nous ne parlons que de la mise en location de la résidence principale, mais certains d’entre vous qui ont d’autres logements à la location et qui pratiquent le meublé touristique ont certainement souffert. Nous vous le rappelons, il convient de diversifier ses investissements, et une diversification dans le mode de gestion, surtout lorsqu’il s’agit d’immobilier.

Nous venons de le voir le meublé touristique peut s’avérer charger administrativement parlant en fonction de la commune où il est réalisé, des déclarations en mairie peuvent être imposées, et en cas de non-respect des 120j de location une demande de changement d’usage du bien peut être nécessaire sans forcément être accordée systématiquement.

Un repère règlementaire simple : la loi de 1986 et loi Alur de 2014, comportant 3 grandes obligations auxquelles doit répondre un loueur meublé de longue durée :

  • Le mobilier obligatoire, bien évidemment
  • Être loué pour une durée de 12 mois (dérogation pour les étudiants et des baux spécifiques dans le cadre d’un bail mobilité)
  • Que le logement soit habitable

La gestion d’un meublé touristique, même pour votre résidence principale peut s’avérer onéreuse mais aussi couteuse en énergie : remise des clés à chaque entrée et sortie de locataire, le linge, le ménage…car la fréquence de rotation de locataire est plus importante.

C’est justement un point important de la location meublée de longue durée : un bail plus long qui vient apporter une régularité sur les revenus. D’autant plus que, à la fin du bail, à défaut d’une prise de congé par le locataire ou le bailleur, le contrat de location est reconduit automatiquement et dans les mêmes termes définis.

Sans compter qu’en tant que loueur, vous pourriez être tenté d’augmenter le loyer mais soyez vigilant c’est une manœuvre qui est encadrée, selon votre situation géographique en distinguant les zones tendues des zones détendues. Pour identifier votre commune, Netinvestissement vous suggère de vous renseigner auprès de votre ADIL. Un formalisme est imposé au loueur d’informer son locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail en cours.

Le contrat de location d’au moins un an vous apporte une sécurité dans la mesure où les revenus tombent régulièrement cela vous permettant de financer d’autres projets en parallèle ou un complément de revenus.

Nous l’avons vue en préambule, la fiscalité de la location meublée est très intéressante. Dans le cas d’un régime au réel, vous pourrez déduire davantage de charges de vos recettes locatives que dans le meublé touristique. Pourquoi ? Puisque l’ensemble de vos charges déductibles ne le sont qu’au prorata du temps de location. Il est assez aisé de comprendre que pour un contrat long, vous pourrez déduire l’intégralité de ses charges.

Les Français sont de plus en plus nombreux à régulièrement proposer leur logement d’habitation à la location. C’est souvent dans le but de générer du revenu temporairement (le temps d’un week-end ou d’un départ en vacances) et puis parce que la fiscalité est encourageante.

La structure de votre logement pourra vous offrir le luxe du choix pour la façon dont vous souhaitez l’exploiter. Cependant, restez un minimum vigilant à :

La commune dans laquelle vous êtes : nous l’avons vu les règles peuvent être différentes d’une commune à l’autre, notamment sur les démarches à prévoir avant de se lancer.

Au marché :

Pendant la crise sanitaire, les déplacements ayant été compromis, nous avons assisté à une disparition de la location meublée saisonnière. Une stratégie qui a été mise à mal pendant une bonne année, la solution de repli a donc été de basculer de la location meublée saisonnière à la longue durée de manière à compenser le manque à gagner pour les propriétaires bailleurs. Je dois vous rappeler qu’un marché est fait d’une offre et d’une demande. Une offre trop importante tire les loyers vers le bas : il a été observé dans certaines communes que les écarts de loyers entre le meublé et la location nue se seraient réduits, voire la tendance inverse.

Nous vous invitons à savoir apprécier les éléments macro afin d’éviter d’importantes déconvenues. Même s’il s’agit de votre logement principal pour lequel, de fait, votre risque est beaucoup moins important qu’un loueur qui aurait acheté à crédit dans le but de l’exploiter en meublé.

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A propos de l'auteur Jonathan Bollou, Conseiller en gestion de patrimoine | 16 articles en ligne

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La Gestion de Patrimoine a été une véritable révélation dans son cursus scolaire en 2015. Un an plus tard, Jonathan s’installe à Bordeaux pour continuer de s’accomplir professionnellement. Il apprend énormément de la relation client en occupant des postes de conseillers dans le domaine de la prévoyance, mais surtout bancaire.

Sa curiosité et ses lectures personnelles dans la gestion de patrimoine l’amènent à découvrir Netinvestissement en 2017. Transporté par le discours des cofondateurs insistant fortement notamment sur la pédagogie et l’importance de l’exhaustivité de l’offre, par les méthodes de travail qu’il maîtrise et qui en plus, font partis de lui. Il rejoint Netinvestissement en Janvier 2020 galvanisé et plein de motivation.

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"Très bon site qui met en valeur les compétences de la team. Agrémenté de tutoriels sur la présentation des produits financiers à la fois clairs et ludiques."

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Le 2021-02-22 23:47:37 par Marc U.

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