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Investissement locatif : les avantages du LMNP

En résumé ...
Le statut de loueur meublé présente de nombreux avantages pour l'investisseur : récupération de la TVA, amortissement du bien, réduction d'impôt, délégation de la gestion locative, statut simple administrativement...

L’article « Investissement locatif : les avantages du LMNP » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Roland Baudinot

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Introduction

Le statut de loueur meublé est accessible en tant que professionnel, on parle alors de loueur en meublé professionnel (LMP), ou en tant que non professionnel (LMNP). Le statut de loueur en meublé non professionnel, est le dispositif de défiscalisation immobilière par excellence et surtout un remarquable support de compléments de retraite. En effet, grâce à ses nombreux avantages il vous permet de générer des revenus exonérés d'impôts tout en devenant propriétaire d'un bien immobilier. Au palmarès de ses avantages : récupération de la TVA, gestion locative assurée par un professionnel, avantage fiscal et donc exonération / réduction d'impôt sur le revenu, mais pas seulement…

1. Le principe du LMNP

Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Si vous n'avez encore jamais entendu parler du statut de loueur en meublé non professionnel ne vous inquiétez pas car le principe de ce mécanisme est extrêmement simple, il s'agit :

  • d'acquérir un bien immobilier meublé ou non
  • de le meubler si nécessaire
  • de le mettre en location en tant que meublé

Vous êtes alors en location meublée, ce qui signifie qu'il est impératif que le logement comprenne mobiliers et équipements adaptés à la vie courante : mobilier courant (table, chaise, lampes etc.) cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.

S’il vous est possible d’acquérir un bien immobilier « classique » et de le transformer en location meublée, en y rajoutant des meubles, sachez toutefois qu’il existe des résidences dites de services qui permettent de réaliser un investissement non seulement clé en mains mais avec surtout à la clé un bail commercial.

Les résidences de services sont :

  • les résidences étudiantes
  • les résidences d'affaires
  • les résidences Senior (EHPAD ou non médicalisées)
  • les résidences de tourisme

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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2. Les régimes d'imposition

Les revenus locatifs issus des locations meublées doivent obligatoirement entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, BIC (et non en revenus fonciers). Ainsi, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime forfaitaire ou micro-BIC.

► Le régime forfaitaire ou micro-BIC

Il va s'appliquer lorsque le montant de vos recettes annuelles ne dépasse pas 32 100 €. Vous pouvez alors bénéficier d'un abattement de 50 % sur vos recettes, mais vous ne pouvez pas créer de déficits. Le régime fiscal micro-BIC est plus intéressant que le régime réel grâce à ses obligations déclaratives allégées.

► Le régime réel

Il va s'appliquer lorsque le montant de vos recettes dépasse 32 100 € ou bien, dans le cas où ces dernières sont inférieures à cette somme, sous simple demande auprès du fisc. Vous pouvez alors déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges, intérêts d'emprunts ou frais de gestion, ainsi que vos amortissements ; ce qui vous permet de réduire votre base imposable et donc vos impôts.

3. Les avantages du LMNP

Le principal avantage du statut de loueur en meublé non professionnel provient de la catégorie des revenus perçus, BIC, qui va générer une comptabilité intéressante. En effet, vous pouvez ainsi :

  • récupérer la TVAsi le bien est neuf
  • amortir votre bien
  • créer des revenus peu ou pas imposés

Voici donc tous les avantages qu'est en mesure de vous apporter le statut LMNP lors d'un investissement locatif :

► Récupération de la TVA

Le statut LMNP vous « donnant » le statut de commerçant il vous sera donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, six mois après la première mise en location.

Toutefois, pour procéder à cette récupération, votre résidence devra proposer 4 services au minimum. Exemple :

  • accueil
  • entretien des locaux
  • fourniture de linge
  • petit-déjeuner
  • cafétéria ou restauration
  • etc.

► Amortissement de votre bien

Les amortissements sont semblables aux charges déductibles des revenus. C’est une charge comptable artificielle au titre du principe non constant de l’obsolescence de votre actif immobilier. Ainsi, ils ne peuvent pas créer un déficit ou un gain à reporter sur vos revenus globaux imposables mais, dans la mesure où les amortissements de l'année sont supérieurs au résultat annuel d'exploitation, ils sont alors reportables sur les années suivantes.

Grâce au statut LMNP vous pouvez amortir la totalité de votre investissement jusqu’à une durée de 30 ans (pour l’immobilier) et 7 ans pour les meubles tout en déduisant les charges et les intérêts d'emprunts.

► Réduction d'impôts

Grâce à la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d'impôts sur le revenu à hauteur de 11% étalés sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de cette réduction, il vous faudra vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans.

Attention tout de même, si vous optez pour la réduction d’impôts Censi-Bouvard vous ne pourrez cumuler l’avantage de l’amortissement comptable reportable. Faîtes vous accompagner par l’un de nos conseillers sur ce sujet avant de vous lancer.

À savoir qu'en cas de vente, les biens loués en LMNP sont totalement exonérés d'impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention. Il en est de même pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

► Délégation de la gestion locative

Autre avantage : lors d'un investissement locatif en LMNP, la gestion locative de votre bien immobilier sera prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Ainsi, par le biais d'un bail commercial de 9 à 11 ans, votre gestionnaire s'engage à vous verser vos loyers et à prendre en charge tous les éléments touchant à l'activité de location. Cela implique la gestion quotidienne, mais également la répartition des charges entre propriétaire et exploitant. Autant d’éléments à surveiller de prés avant de vous lancer !

► Simplicité du statut

Souvent perçu comme un statut lourd voire compliqué sur le plan administratif, sachez que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est administrativement très simple. Pensez toutefois à vous faire conseiller et accompagner par un expert-comptable pour la déclaration de revenus BIC qui est en revanche, est un peu particulière (notamment en ce qui concerne la pondération de l’amortissement du bien).

Quelles sont les conditions du statut de LMNP ?

Lorsque vous faites de la location meublée, il existe deux statuts : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Le régime par défaut de la location meublée est le statut LMNP. Afin de ne pas être soumis au statut LMP, le propriétaire bailleur doit respecter les deux conditions suivantes :

  • Les recettes locatives annuelles de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 €.
  • Les recettes locatives annuelles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, c’est le régime LMP qui s’applique.

Enfin, vous devez remplir le formulaire P0i, à transmettre au greffe du Tribunal afin d’obtenir un numéro de SIRET.

LMNP : Quels types de biens sont éligibles ?

Le bien est dit meublé s’il est équipé des différents éléments suivants :

  • Un lit avec matelas et couette ou couverture.
  • Une table et des chaises.
  • Du matériel ménager de base (balai et serpillère).
  • Un réfrigérateur, des plaques de cuisson et four ou un micro-onde.
  • Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle.
  • Des meubles de rangement.
  • Et enfin des rideaux dans les pièces de nuit et des luminaires.

Les biens également éligibles au régime fiscal LMNP sont les biens en résidences de services. Pour ces biens, la gestion est déléguée à un exploitant qui va s’occuper de la gestion locative du bien et va reverser le loyer au propriétaire.

Les différentes résidences de services éligibles sont les résidences étudiantes, les résidences médicalisées, les EHPAD ainsi que les résidences d’affaires.

Par ailleurs, l’investissement au sein d’une résidence de services neuves à travers le régime Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du montant investi sur 9 ans.

Conclusion

Comme vous avez pu en prendre conscience tout au long de ce guide, le statut LMNP est en mesure de vous faire bénéficier d'une fiscalité attractive mais pas seulement.

En effet, outre les avantages fiscaux vous pouvez également profiter de la « simplicité » du dispositif à savoir aucune contrainte de gestion locative, comptabilité quasi-inexistante, etc. Le statut LMNP est donc un dispositif qui saura s'adapter à vos différents objectifs : défiscalisation, préparation de votre retraite ou encore constitution d'un patrimoine immobilier.

À noter que la spécificité fiscalo-comptable de ce type de solutions implique de bien sélectionner le produit, l’exploitant et l’ensemble de vos accompagnants à long termes.

N’hésitez pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimoniaux qui mettra l’ensemble de ses compétences à votre disposition pour déterminer l’ensemble des solutions adaptées.

Questions/réponses :

Qu’est-ce que le régime, le statut LMNP et comment ça fonctionne ?

Le régime du loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal accessible lorsque vous louez un appartement meublé. Celui-ci permet d’imposer les recettes locatives dans la catégorie des BIC. Il est alors possible de choisir entre le régime du Micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les loyers perçus, ou bien le régime du BIC réel, qui permet de déduire toutes les charges mais également un amortissement comptable. En cas de plus-value à la revente, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.

Quelle condition pour LMNP ?

Le propriétaire bailleur doit respecter les deux conditions suivantes :

  • Les recettes locatives annuelles de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 €.
  • Les recettes locatives annuelles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
  • Remplir le formulaire P0i, à transmettre au greffe du Tribunal afin d’obtenir un numéro de SIRET.
  • Concernant le bien, il faut respecter la liste des éléments indispensables pour louer en meublé.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Les avantages du statut LMNP sont les suivants : L’amortissement du bien avec le régime du BIC Réel. Ou bien la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard. La perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.

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A propos de l'auteur Roland Baudinot, | 9 articles en ligne

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Roland débute son cursus universitaire par une licence d’économie à l’université Paris Nanterre. Ayant développé un fort intérêt pour les marchés financiers et désireux d’accroître ses connaissances juridiques et fiscales, il décide de s’orienter vers un Master en Gestion de Patrimoine à l’IAE Gustave Eiffel.

Il débute son alternance au sein d’une banque privée où il découvre les rouages de la gestion patrimoniale, puis conquis par le modèle phygital et les valeurs de netinvestissement, il rejoint par la suite l’équipe Parisienne en Avril 2021.

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