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Comment renégocier son prêt immobilier ?

Immobilier Guides Prêt / Crédit

En résumé ...

Nos conseils pour bien renégocier votre prêt immobilier : attendez le bon moment pour bénéficier du meilleur taux possible, faîtes attention à ce que les frais supplémentaires ne viennent pas vous coûter plus cher que votre offre de prêt initiale et surtout n’hésitez pas à faire jouer la concurrence ou à passer par un professionnel, ce qui peut vous faire gagner du temps et de l’argent.

L’article « Comment renégocier son prêt immobilier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Depuis plus de 10 ans, la baisse du taux d’emprunt immobilier est continue. Pour bon nombre d’emprunteurs français qui n’ont pu contracter un prêt « intéressant », c’est donc le moment de profiter de cette situation exceptionnelle en essayant de faire baisser le taux de prêt. En effet, les banques et autres organismes de crédits comme les courtiers par exemple, ne mettent pas en avant qu’il est possible de renégocier son prêt immobilier. Pourtant, plusieurs techniques existent. Voici comment optimiser son prêt immobilier en le renégociant.

1. Comment renégocier son prêt immobilier ?

Il est intéressant de revoir son taux d’emprunt à la baisse notamment lorsque l’on voit afficher des taux à 3% quand le vôtre est supérieur à 4,50%… (Base 20 ans). Pour bien renégocier votre crédit, plusieurs solutions s’offrent donc à vous.

Tout d’abord faire baisser votre mensualité. La diminution de vos mensualités vous donne évidemment davantage de « pouvoir d’achat » au quotidien mais cela va également permettre de faire baisser votre taux d’endettement, ce qui va par la suite vous permettre de contracter plus facilement un crédit immobilier à taux fixe ou d’obtenir un accord « crédit logement » par exemple.

Cette baisse va comme je l’indique, vous permettre d’alléger vos charges mensuelles, vous aurez donc naturellement plus d’épargne mensuelle. Cette épargne mensuelle supplémentaire peut par la suite, être investie sur un placement vous offrant un rendement supérieur à votre taux de crédit. À noter qu’il existe une différence entre le taux de crédit (le taux nominal) et le taux de prêt (le coût total du prêt immobilier) appelé aussi TAEG ou TEG.

Une autre possibilité est de faire baisser le taux de votre prêt. Dans ce cas, la durée de remboursement n’est pas impactée, seul le TAEG change puisque vous pourrez bénéficier d’un meilleur taux.

Si vous ne souhaitez pas renégocier vos mensualités ni le taux du crédit, vous pouvez jouer sur la durée de remboursement. Cependant, le changement de la durée va jouer sur les mensualités. Si la durée se rallonge, les mensualités vont diminuer, si la durée diminue, les mensualités vont augmenter.

Mais, vers qui devez-vous vous adresser ? Là aussi, plusieurs possibilités : rester fidèle à la banque où vous avez souscrit le prêt, jeter un coup d’œil à ce que propose la concurrence ou bien faire appel à des courtiers.

► Votre banque

Il faudra tout simplement « négocier » le réaménagement de votre prêt existant afin d’en diminuer le taux.

Les banques gagnent de moins en moins d’argent avec les crédits en raison de la baisse des taux, vous pouvez en contrepartie, proposer l’achat de produits autre que le crédit. Par exemple, le banquier accepte de renégocier votre prêt immobilier à condition que vous preniez une assurance pour votre voiture, un portable ou un autre produit différent du prêt bancaire. Cette solution peut permettre de faciliter la renégociation. La banque de son coté, y verra une solution avantageuse pour elle aussi.

Il faut toutefois garder à l’esprit que votre banque n’est absolument pas obligée de renégocier votre prêt, c’est une possibilité du contrat mais pas une obligation. Il est donc important de trouver les bons arguments pour la convaincre. Cependant, elle a tout intérêt à accepter la renégociation si elle ne veut pas perdre le contrat de ce crédit immobilier au profit d’une banque concurrente.

► La banque concurrente

Faire jouer la concurrence est toujours une bonne chose quel que soit le type de produit négocié. Vous allez pouvoir prendre connaissance de l’offre de prêt de la banque d’en face et voir si vous ne pourriez pas, tout simplement, obtenir mieux ailleurs.

Dans le cas où la banque concurrente vous propose un crédit bien plus avantageux que celui que vous avez en ce moment, vous pourrez commencer votre renégociation. Si vous souhaitez continuer votre prêt dans la banque concurrente, celle-ci va alors racheter le crédit en soldant le prêt du bien immobilier de votre banque actuelle. Elle va ensuite vous proposer une nouvelle offre.

► Faire appel à un courtier

Une troisième solution existe : faire appel à un courtier spécialisé en rachat de crédit. En effet, faire appel à un spécialiste du domaine peut vous être très utile pour optimiser le rachat de votre crédit.

Un courtier vous fait généralement gagner du temps puisque vous déléguez le démarchage des établissements de crédit et la renégociation de votre contrat. Vous bénéficier aussi du réseau d’un professionnel. Enfin, vous mandatez les compétences et l’expérience d’une personne maîtrisant les règles juridiques. Cependant, il faut faire attention car cela est aussi plus coûteux, des frais de courtage vous seront facturés. Il est donc important de s’assurer que même avec ces frais, le coût total du nouveau prêt est moins élevé que l’ancien.

Faites appel à un courtier indépendant qui travaillera réellement en votre faveur sans vous proposer des offres d’une banque plutôt qu’une autre. Cela vous permettra d’obtenir le meilleur taux possible.

Avoir recours à un courtier peut être utile car la procédure pour une renégociation et un rachat de crédit est longue.

Quel que soit l’intermédiaire que vous choisissez, l’ACPR (l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) conseille de prendre plusieurs paramètres en compte afin de savoir s’il est utile et s’il y a un intérêt à renégocier son prêt immobilier :

  • L’idéal est que la durée restante de remboursement soit supérieure à la durée écoulée du prêt. En effet, la renégociation est plus intéressante dans les premières années du prêt
  • Le montant restant dû doit être assez élevé
  • S’assurer qu’il y ait un écart de 0,70 à 1 pourcent minimum entre son taux et les taux proposés actuellement
  • Il faut aussi prendre en compte les frais accessoires à l’opération (frais de dossier, assurance…) qui peuvent découler de la renégociation ou du rachat du prêt

Que la négociation se fasse avec votre banque, une banque concurrente ou que vous passiez par un courtier, elle sera plus facile si vous avez un bon dossier. En effet, les banques sont plus clémentes avec les clients qui sont bons gestionnaires de leurs comptes, pas de découverts, pas d’incidents de paiements ou autre.

2. La renégociation du prêt va-t-elle entraîner des frais annexes ?

Vous avez posé le doigt sur le point essentiel d’un réaménagement de prêt. En effet, quelle que soit la solution choisie précédemment, il vous faudra prendre en compte des frais supplémentaires qui seront occasionnés par la modification de votre prêt immobilier.

► Votre banque

  • Indemnités de remboursement anticipé Il faut savoir que ces frais sont négociables, et en premier lieu il est donc important de persuader votre banquier de substituer votre ancien prêt à un nouveau moins coûteux. En cas de refus, sachez que ces indemnités sont calculées sur le CRD, capital restant dû, de votre prêt à une période donnée. Selon la loi « Scrivener », elles sont limitées à 3 % (ou 6 mois d’intérêts sur CRD).
  • Frais de dossier Dans le cadre de la souscription à un nouveau prêt, vous aurez bien évidemment à vous acquitter de nouveaux frais de dossier. Votre banque peut mettre en place deux types de calculs : un pourcentage du montant du CRD, 1% au maximum, OU un forfait lié à un avenant, soit environ 120 €.
  • Frais de renégociation Ces frais sont variables d’une banque à l’autre, en moyenne pour la négociation de 100 000€ les frais sont de 1 171€. Cependant, de fortes disparités sont à constater selon les banques, ces frais vont de 127€ pour 100 000€ renégociés à 3 000€. Chaque banque a un mode de calcul de frais qui diffère. Certaines fixent un montant forfaitaire tandis que d’autres prennent un pourcentage du CRD (Capital Restant Dû).

► La concurrence

  • Indemnités de remboursement anticipé Tout comme lors d’une renégociation de prêt avec votre banque initiale, ces indemnités sont calculées en plus du CRD de votre prêt à une période donnée. Soit au maximum 3 % selon la loi « Scrivener ».
  • Frais de dossier Votre nouvelle banque pourra adopter deux attitudes : soit, en tant que nouveau client, vous exonérer de frais de dossier, OU mettre en place le paiement de frais de dossier. Ici aussi, deux calculs peuvent être mis en place : un forfait, souvent proche de 150 €, OU un pourcentage du montant du CRD, en général 1%.
  • Frais de garantie Ces frais sont liés à une nouvelle garantie et leur montant varie entre 0 et 5 % du montant du prêt.

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3. Qu’en est-il de l’assurance ?

Question pertinente car, qui dit nouveau prêt, dit aussi nouvelle assurance de prêt! Toujours selon votre choix de départ, il est ici possible de distinguer deux cas :

► Votre banque

  • Conserver votre assurance-décès C’est la solution la plus commune : conserver votre assurance actuelle et son montant de remboursement. Cette solution ne nécessite aucune formalité et n’engendre donc aucun gain.
  • Souscrire à une autre assurance-décès Il s’agit donc de réviser également votre contrat d’assurance en souscrivant à un nouveau contrat qui sera en adéquation avec le montant et le taux de votre nouveau prêt. Votre cotisation va être recalculée sur des bases inférieures vous apportant ainsi la plupart du temps des conditions plus avantageuses. Seulement, toutes les banques ne sont pas en mesure de proposer cette option étant donné que certaines traitent le cas du prêt et de l’assurance-décès séparément.

► La concurrence

  • Souscrire à un contrat d’assurance-décès Il s’agit tout simplement de souscrire à un contrat proposé par votre nouvelle banque. Ce contrat sera bien évidemment plus intéressant étant donné que les cotisations seront calculées sur une base inférieure par rapport à vos remboursements existants.
  • Se rapprocher d’un expert en assurance Un courtier en assurances pourra notamment vous faire bénéficier d’un contrat spécifique qui va être adapté à votre profil, vos objectifs mais aussi à votre situation personnelle.

4. Quels sont les avantages d’une renégociation de prêt ?

Malgré la présence de quelques frais, une renégociation de prêt peut s’avérer réellement avantageuse pour vous. En effet, il faut savoir qu’une différence importante entre les taux existants et votre taux actuel est en mesure de vous apporter un gain non négligeable.

Exemple : Prêt immobilier sur 20 ans de 200 000 € :

  • T.E.G de 5,40 % donne un coût de crédit global de 127 600 €
  • T.E.G de 4,40 % donne un coût de crédit global de 101 200 €
  • T.E.G de 3,40 % donne un coût de crédit global de 76 000 €

Il apparaît donc clairement qu’une renégociation, même soumise à indemnités de remboursement anticipé et à nouveau frais sera profitable.

De plus, si vous souhaitez optimiser au maximum cette renégociation, sachez qu’un crédit « jeune » (renégocié avant la moitié de sa durée initiale) vous rapportera davantage de gains qu’un crédit en fin de vie. En effet, votre mensualité dans la seconde moitié de la durée du prêt est principalement constituée de capital, il y a donc moins de gains sur intérêts à faire.

Conclusion

Il est évident que cette situation de taux historiquement bas ne sera pas éternelle, seulement, la renégociation d’un prêt n’est intéressante que lorsque deux conditions sont réunies :

  • Vous êtes dans la première partie de votre crédit, le rachat est plus intéressant au début du crédit
  • Le capital restant dû est élevé, ce qui vous permettra de renégocier plus facilement votre prêt
  • Commencer la renégociation si celle-ci vous fait gagner entre 0,7% et 1%, sinon cela ne vaut pas le coût car la procédure engendre des frais supplémentaires

Il ne faut pas oublier que l’opération doit être rentable pour vous mais aussi pour la banque. Si elle n’y trouve pas d’intérêt il y a peu de chance qu’elle accepte la renégociation. Si la durée ou les montant du crédit sont jugés trop faibles, la demande a de fortes chances d’être rejetée. C’est aussi pour cela qu’il est impossible de renégocier son crédit à la consommation.

De plus, les simulations de réajustement étant assez complexes, il est préférable de s’adresser à un professionnel afin d’obtenir des documents précis : tableau d’amortissement, échéancier, etc.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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